CITY FACTS. Limburg 2014/15

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1 CITY FACTS 2014/15

2 Inhaltsverzeichnis Geografische Lage 1 Kurzanalyse 2 Demografische Daten 3 Einzelhandelskennzahlen 5 Branchenstruktur 6 Mietpreisentwicklung 1A-Lage 7 Wertentwicklung 1A-Lage 8 Einzelhandelslage 9 Werner-Senger-Straße / Neumarkt 9 Shoppingcenter - Details 10 Definitionen 11 Quellenangaben 15 Städteübersicht LÜHRMANN CityFacts 2014/

3 Geografische Lage C:\Research-DB\karten\CITYFACTS 2014\Lage\.png 1

4 Kurzanalyse Seit dem frühen Mittelalter wird durch den Handel geprägt. Und auch heute ist eine starke Einkaufsstadt, die ausgesprochen hohen Umsatz aus anderen Regionen abzieht. Die relativ kurze absolute 1A-Lage s ist die Werner-Senger- Straße in dem Abschnitt zwischen Bahnhofstraße bzw. Neumarkt und Hospitalstraße. Wichtige Anziehungspunkte in der schön gepflasterten Fußgängerzone sind H & M, Douglas und Thalia sowie im anschließenden Lageabschnitt der Werner-Senger- Straße auch Karstadt. Die querende Bahnhofstraße im Kreuzungsbereich mit der Werner-Senger-Straße ebenfalls 1A-Lage ist hinsichtlich Frequenz und Lagequalität etwas abgeschwächt. Das Ende 2009 am Rand der Innenstadt eröffnete Einkaufszentrum WerkStadt bedient eher den Nahversorgungsbedarf und stellt für die Fußgängerzone derzeit keinen relevanten Wettbewerber dar. Das wird sich aber ändern, da sich die Einzelhandelsfläche von qm auf rund qm erhöhen soll. Es ist davon auszugehen, dass die Attraktivität der Fußgängerzone darunter leiden wird. Die Mieternachfrage wird nachlassen. Aktuell befindet sich die Nachfrage nach Mietflächen auf mittelstarkem Niveau, wobei sich das Interesse überwiegend auf kleine bis mittelgroße Ladenlokale richtet. Die starke Kaufnachfrage geht im Schwerpunkt von privaten Investoren aus. In der Gesamtbetrachtung kann sich die Einkaufsstadt mit ihrem Angebotsbesatz gut gegen die umliegenden Wettbewerbsstädte sowie das Main-Taunus-Centrum in Frankfurt und das Forum Wetzlar behaupten. Aufgrund des geringen Einzelhandelsangebots im Umland ist in einem Umkreis von etwa 30 km keiner nennenswerten Konkurrenz ausgesetzt. Die Domstadt an der Lahn befindet sich im äußersten Westen Hessens zwischen Taunus und Westerwald. Bekannt ist vor allem durch seine nahezu unversehrt erhalten gebliebene mittelalterliche Bebauung. Der ehemals ummauerte Stadtkern zwischen St.-Georg-Dom, Grabenstraße und der 600 Jahre alten Lahnbrücke steht als Gesamtanlage unter Denkmalschutz. Der Wirtschaftsstandort zeichnet sich durch eine ausgewogene Mischung aus. Bekannte Unternehmen sind beispielsweise die Glashütte, die Blechwarenfabrik, das Pharmaunternehmen Mundipharma und der Verpackungskonzern Tetra Pak. Infrastrukturell ist mit zwei Anschlussstellen an die A3 gut angebunden. Darüber hinaus verfügt über einen ICE-Bahnhof. 2

5 Demografische Daten Bundesland: Hessen Einwohner zum Bevölkerungsentwicklung Prognose der Bevölkerungsentwicklung von 2009 bis 2030 Besucheraufkommen 2013 (Ankünfte) Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte zum Beschäftigungsentwicklung Arbeitslosenquote (Jahresdurchschnitt 2013) Gewerbesteueraufkommen netto je Einwohner (2012 in Euro ) ,31% ,01% 5,80% 774,00 Zahl der Studierenden (WS 2012/2013) - Rang* Ø ** ,26% -4,70% 105-2,54% ,00% 7,21% 2.917,76 - * Rangordnung unter 167 von LÜHRMANN untersuchten Städten ** Durchschnitt aller von LÜHRMANN untersuchten Städte 3

6 Demografische Daten Alterstruktur der Bevölkerung (zum ) ,0% ,4% ,9% ,1% ,2% ,0% älter als 65 Jahre 20,4% Rang* Ø ** 8,4% 9,4% 13,9% 12,2% 15,1% 20,1% 20,9% Beschäftigungsstruktur nach Wirtschaftssektoren ( ) Land- und Forstwirtschaft, Fischerei Produzierendes Gewerbe Handel, Gastgewerbe u. Verkehr Dienstleistungen Sonstige 0,13% 18,73% 30,50% 45,50% 5,14% * Rangordnung unter 167 von LÜHRMANN untersuchten Städten ** Durchschnitt aller von LÜHRMANN untersuchten Städte 4

7 Einzelhandelskennzahlen Einzelhandelskennziffern 2014 Kaufkraftkennziffer 2014 pro Einwohner 99,60 Rang* 75 Ø ** 99,79 Umsatzkennziffer 2014 pro Einwohner 235, ,68 Zentralitätskennziffer , ,09 Einzelhandelskaufkraft pro Einwohner 2014 in Euro 6.212, ,44 Einzelhandelsumsatz absolut 2014 in Euro , ,54 Einzelhandelsumsatz pro Einwohner 2014 in Euro , ,39 Filialisierungsgrad (Stand: Juli 2014) Internationale Filialisten 20,3% ,1% Nationale Filialisten 25,0% 42 21,8% Regionale Filialisten 1,6% 141 5,1% Örtliche Einzelhändler 53,1% 18 40,0% * ** Rangordnung unter 167 von LÜHRMANN untersuchten Städten Durchschnitt aller von LÜHRMANN untersuchten Städte 5

8 Branchenstruktur Branchenstruktur (Stand: Juli 2014) Bücher/Zeitschriften Drogerie Gastronomie Lebensmittel Optik Parfümerie Schmuck Schuhe Sportartikel Textil Telekommunikation Vollsortiment Sonstige 3,1% 1,6% 12,5% 10,9% 7,8% 4,7% 4,7% 1,6% 0,0% 17,2% 4,7% 3,1% 28,1% Rang* Ø ** ,5% 2,2% 8,1% ,7% 4,7% 6 2,3% 128 6,3% 163 5,5% 108 1,1% ,0% 129 6,9% 9 1,1% 48 25,6% * ** Rangordnung unter 167 von LÜHRMANN untersuchten Städten Durchschnitt aller von LÜHRMANN untersuchten Städte 6

9 Mietpreisentwicklung 1A-Lage 2005 bis Ladenlokale ca m² Vkfl. 55 /m² ,2% Ladenlokale ca m² Vkfl. 38 /m² ,8% Ladenlokale ca m² Vkfl. 24 /m² ,3% Ladenlokale ca m² Vkfl. 16 /m² ,3% Durchschnittliche Entwicklung aller 167 von LÜHRMANN untersuchten Städte Durchschnittliche Entwicklung der von LÜHRMANN untersuchten vergleichbaren Städte 7

10 Wertentwicklung 1A-Lage 2005 bis Entwicklung Kaufpreisfaktoren 1A-Lage Durchschnittliche Mietpreisentwicklung in der 1A-Lage der von LÜHRMANN untersuchten Größen % Wertentwicklung 1A-Lage 160 % 140 % 120 % 100 % 80 % 60 % 40 % ,1% Durchschnittliche Entwicklung aller 167 von LÜHRMANN untersuchten Städte Durchschnittliche Entwicklung der von LÜHRMANN untersuchten vergleichbaren Städte 8

11 Einzelhandelslage Werner-Senger-Straße / Neumarkt Spitzenmiete m² m² m² m² 5-6 m Front 7-8 m Front 9-10 m Front m Front 55 /m² 38 /m² 24 /m² 16 /m² 9

12 Shoppingcenter - Details WerkStadt Lage: Innenstadt Einzelhandelsnutzfläche: m² Verkaufsfläche: m² Eigentümer/Investor: er Feuerwerk-Immobilien GmbH Eröffnung: 2009 (Erweiterung 2014 um qm) Anzahl der Geschäfte: 100 Mieter/Auswahl: Aldi, dm-drogeriemarkt, tegut 10

13 Definitionen EINWOHNERZAHLEN Eines der wichtigsten Kriterien für die Beurteilung eines Standortes aus Einzelhandelssicht ist die Einwohnerzahl. Sie gibt das quantitative Umsatzpotenzial für den Einzelhandel an. BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG Ebenso bedeutsam ist die Entwicklung der Bevölkerungszahl eines Standortes. Während strukturschwache Gebiete Rückgänge aufweisen, zeigen prosperierende Standorte in der Regel positive Verläufe auf. Insbesondere vor dem Hintergrund rückläufiger Einwohnerzahlen in vielen Städten und Gemeinden gewinnt auch die Bevölkerungsprognose bis 2030 an Bedeutung. (Quelle: Bertelsmann Stiftung, Wegweiser Kommune) BESUCHERAUFKOMMEN Für die Ermittlung des Besucheraufkommens wurde die Zahl der Ankünfte am untersuchten Standort herangezogen. Mit der Zahl der Besucher einer Stadt steigen die potenziellen Umsatzchancen der Einzelhändler. SOZIALVERSICHERUNGSPFLICHTIG BESCHÄFTIGTE Eine wichtige Kennzahl ist die Zahl der Beschäftigten an einem Standort. Diese hängt nicht nur von der Einwohnerzahl, sondern auch von der Attraktivität des Standortes als Arbeitgeber für die Region ab. Offensichtlich ist, dass an Standorten mit einer überdurchschnittlich hohen Beschäftigtenzahl ein besseres Konsumklima für den lokalen Einzelhandel herrscht. BESCHÄFTIGUNGSENTWICKLUNG Ähnlich der Bevölkerungsentwicklung eines Standortes wirft auch die Entwicklung der Beschäftigten ein Licht auf die wirtschaftlichen Verhältnisse. Eine positive Entwicklung spiegelt sich im Normalfall auch in den Kassen des Einzelhandels wider. ARBEITSLOSENQUOTE Ebenso wie die Zahl der Beschäftigten und deren Entwicklung vermittelt die Zahl der Arbeitslosen ein Bild von der wirtschaftlichen und strukturellen Kraft eines Standortes. Die Daten liegen nur auf Kreisebene vor. GEWERBESTEUERAUFKOMMEN NETTO JE EINWOHNER Die Gewerbesteuer ist eine der Haupteinnahmequellen der Städte und Gemeinden und beschreibt deren Prosperität. Gleichzeitig ist sie ein Indiz für die Leistungsfähigkeit der kommunalen Verwaltung hinsichtlich der Aufrechterhaltung der Infrastruktur. Weniger gut ausgestattete Städte und Gemeinden werden tendenziell der Genehmigung nicht integrierter Shoppingcenter offener gegenüberstehen, um ihre Einnahmen aus der Gewerbesteuer zu verbessern. 11

14 Definitionen ZAHL DER STUDIERENDEN Die Zahl der Studenten weist auf die Attraktivität einer Stadt für jugendliche Besucher hin. Das gastronomische und kulturelle Angebot ist hier zumeist höher. Die Chance, ein rentables Unternehmen in diesen Branchen zu gründen, steigt. Die Zahl wurde nur an Universitäts- oder Hochschulstandorten erhoben. ALTERSSTRUKTUR DER BEVÖLKERUNG Die Altersstruktur an einem Standort kann für die Entscheidung einer Filialeröffnung von großer Bedeutung sein. Bestimmte Produkte benötigen eine bestimmte Ziel- und Altersgruppe. Darüber hinaus können sich Standorte mit einem großen Anteil junger Bevölkerung Hoffnung auf eine positive Entwicklung in puncto Beschäftigten- und Bevölkerungsentwicklung machen. BESCHÄFTIGUNGSSTRUKTUR NACH WIRTSCHAFTSSEKTOREN Gibt einen Hinweis auf die Struktur der örtlichen Wirtschaft. Ist der Strukturwandel hin zur Dienstleistungsgesellschaft schon vollzogen oder steht er möglicherweise noch bevor mit den bekannten negativen Auswirkungen auf die Kaufkraft der Bevölkerung. KAUFKRAFTKENNZIFFER Die Kaufkraftkennziffer ergänzt die Angabe über die Einwohnerzahl eines Standortes um ein qualitatives Kriterium. Sie gibt an, wie hoch das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial eines jeden Einwohners des Standortes ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert oberhalb von 100 signalisiert ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial. Die Kaufkraftkennziffer erlaubt jedoch keine Aussage darüber, ob das vorhandene Kapital tatsächlich vor Ort ausgegeben wird. UMSATZKENNZIFFER Die Umsatzkennziffer beziffert die Ausgaben, welche die Endverbraucher im Einzelhandel am Standort ausgeben. Der normierte Bundesdurchschnitt beträgt hier ebenfalls 100. ZENTRALITÄTSKENNZIFFER Die Zentralitätskennziffer setzt Kaufkraft und Umsatzkennziffer in Relation und zeigt an, ob Kaufkraft von einem Standort zu- oder abfließt. Eine Zahl über 100 signalisiert, dass die Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland höher sind als die Abflüsse. Insofern beleuchtet die Zentralitätskennziffer deutlich die Attraktivität eines Standortes für den Einzelhandel. FILIALISIERUNGSGRAD Gibt das Verhältnis zwischen Filialisten und lokalen Einzelhändlern vor Ort an. Bemessungsgrundlage sind alle in den CityFacts aufgeführten Einzelhandelslagen. Unterschieden wird bei den Filialisten noch einmal zwischen internationalen, nationalen und regionalen Filialisten. 12

15 Definitionen BRANCHENSTRUKTUR Gibt das Verhältnis der Branchen im Einzelhandel zueinander an. Bemessungsgrundlage sind ebenfalls alle in den CityFacts aufgeführten Einzelhandelslagen. MIETPREISE IN DER 1A-LAGE Da sich die Höhe des Mietpreises für Ladenlokale in den 1A-Lagen der Innenstädte und Fußgängerzonen ausschließlich am Umsatzpotenzial des lokalen Einzelhandels orientiert, stellt der Mietpreis einen der wichtigsten Indikatoren für die Attraktivität des Standortes dar. Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf vier verschiedene Ladengrößen: Quadratmeter mit 5-6 Meter Front Quadratmeter mit 7-8 Meter Front Quadratmeter mit 9-10 Meter Front Quadratmeter mit Meter Front Vorausgesetzt wird ein ebenerdiger stufenfreier Zugang, eine gute Ausstattung und ein entsprechender Bauzustand. Es erscheint uns wichtig, in diesem Zusammenhang noch einmal darauf hinzuweisen, dass es die von uns in dieser Weise normierten Fläche in der Realität an den verschiedenen Standorten nicht allzu häufig geben wird, weswegen der Mietpreis für jedes einzelne reale Ladenlokal in hohem Maße von seiner individuellen Beschaffenheit abhängig ist. Die Standardisierung erschien uns hier wichtig, um eine normierte und damit auch mit anderen Standorten vergleichbare Zahl als Angabe für den Mietpreis zu erreichen. Hauseigentümern mag sie an Standorten, an denen entsprechende Flächen beispielsweise der Größenordnung Quadratmeter gar nicht existieren, als Kalkulationsbasis dienen, wenn über Arrondierung oder Zusammenlegung im Zuge einer Projektentwicklung nachgedacht wird. ENTWICKLUNG DER KAUFPREISFAKTOREN IN DER 1A-LAGE Gibt an, wie sich die Faktoren, auch Multiplikatoren genannt, bei der Veräußerung von Geschäftshäusern in 1A-Lagen am jeweiligen Standort im Verlauf der letzten zehn Jahre entwickelt haben. Der Faktor wird mit der Jahresnettomiete multipliziert und produziert auf diese Weise einen Anhaltspunkt für den aktuell erzielbaren Verkaufspreis, der in der Realität natürlich auch von individuellen Faktoren wie Mieterbonität, Vertragslaufzeit, Objektzustand und anderen Sondereinflüssen abhängig ist. Verglichen werden die Werte des untersuchten Standortes jeweils mit dem durchschnittlichen Wert aller untersuchten sowie mit dem entsprechenden Wert der Städte vergleichbarer Größenordnung. Die Kategorien wurden wie folgt eingeteilt: Städte unter Einwohner Städte größer als bis kleiner als Einwohner Städte größer als bis kleiner als Einwohner Städte größer als bis kleiner als Einwohner Städte ab Einwohner 13

16 Definitionen DURCHSCHNITTLICHE MIETPREISENTWICKLUNG IN DER 1A-LAGE Bei der durchschnittlichen Mietpreisentwicklung wird die Entwicklung aller vier angegebenen Ladengrößen zusammengefasst, um ein einheitliches Bild und einen problemlos vergleichbaren Wert der Standorte untereinander zu erhalten. WERTENTWICKLUNG IN DER 1A-LAGE Zeigt an, wie sich der Wert von Geschäftshäusern in 1A-Lagen im Zeitraum der letzten zehn Jahre an dem jeweiligen Standort entwickelt hat. Zur Ermittlung des Wertes werden Kaufpreisfaktor und Miete ins Verhältnis gesetzt und auf diese Weise ein fiktiver Kaufpreis ermittelt, der sich freilich nur auf die einzelhandelsgenutzten Teile des Geschäftshauses bezieht. Der so gewonnene Wert erlaubt es, die Standorte untereinander problemlos zu vergleichen. Der Wert des jeweiligen Standortes wird auch hier verglichen mit der durchschnittlichen Entwicklung aller von LÜHRMANN untersuchten Städte sowie mit dem Wert der Städte vergleichbarer Größenordnung (vgl. Mietpreisentwicklung). EINZELHANDELSLAGEN (STAND JULI 2014) Schematische Darstellung der Einzelhandelslagen des Standortes mit Angabe der zum Zeitpunkt der Untersuchung dort ansässigen Einzelhändler. Für jede aufgeführte Einkaufsstraße wird jeweils die mögliche Spitzenmiete aufgeführt. Abweichungen in Abhängigkeit der Lage und Entfernung zur 1A-Lage sind möglich. SHOPPINGCENTER Zählt die vorhandenen und die in Planung befindlichen Shoppingcenter im Umkreis der Innenstadt des jeweiligen Standortes auf. Eine Vielzahl von Shoppingcentern als Konkurrenz zur innerstädtischen 1A-Lage verursacht in der Regel einen Bedeutungsverlust der letztgenannten mit entsprechenden Auswirkungen auf Mietpreise und Wertentwicklung der Ladenlokale und Geschäftshäuser. Unter der Einzelhandelsnutzfläche versteht man diejenigen Flächen innerhalb eines Centers, die für den Einzelhandel vorgesehen sind (also ohne z.b. Büros, Tiefgaragen). Die Verkaufsfläche umfasst sowohl Einzelhandel als auch Gastronomie und einzelhandelsnahe Dienstleistung, allerdings nur Flächen, die tatsächlich für den Verkauf verwandt werden (z.b. keine Serviceflächen). Die entsprechenden Angaben zu den Shoppingcentern beruhen auf Informationen der BulwienGesa AG. KURZANALYSE DES STANDORTES Beschreibt etwaige Besonderheiten des Standortes, informiert über die wichtigsten Neueröffnungen und Planungen in der 1A-Lage, aber auch an Konkurrenzstandorten. Beurteilt die Konkurrenzsituation durch Shoppingcenter, das Parkplatzangebot in der City sowie die Bemühungen verschiedener Institutionen wie beispielsweise des City Marketing, den Standort zu unterstützen. Gewichtet die innerstädtischen Lagen zueinander, gibt Auskunft über auslaufende und 1A-Lagen, beschreibt die Mieternachfrage und erstellt auf diese Weise ein kurzes, aber prägnantes Stärken- /Schwächen-Profil. 14

17 Quellenangaben LÜHRMANN Research IFH RETAIL CONSULTANTS GmbH Bertelsmann Stiftung (Wegweiser Kommune) Bundesagentur für Arbeit BulwienGesa AG Statistische Ämter des Bundes und der Länder HINWEIS: Bei der Datenrecherche und -zusammenstellung sowie dem Druck der CityFacts gehen wir mit größter Sorgfalt vor. Alle Angaben erfolgen dennoch ohne Gewähr, da trotz sorgfältiger Prüfung und Bearbeitung zwischenzeitliche Änderungen nicht auszuschließen sind. Es wird keine Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Inhalte übernommen. Kopien und Veröffentlichungen nur unter Angabe der Quelle "LÜHRMANN CityFacts". Alle Rechte vorbehalten. 15

18 Städteübersicht LÜHRMANN CityFacts 2014/ Aachen 045 Essen 089 Landshut 133 Rheine 002 Aalen 046 Esslingen 090 Leer 134 Rosenheim 003 Ahlen 047 Flensburg 091 Leipzig 135 Rostock 004 Amberg 048 Frankfurt/Main 092 Lemgo 136 Saarbrücken 005 Arnsberg 049 Freiburg 093 Leverkusen 137 Saarlouis 006 Aschaffenburg 050 Freising Salzgitter 007 Augsburg 051 Fulda 095 Lingen 139 Schleswig 008 Aurich 052 Garmisch-Partenkirchen 096 Lippstadt 140 Schweinfurt 009 Bad Homburg 053 Gelsenkirchen 097 Lübbecke 141 Schwerin 010 Bad Kreuznach 054 Gießen 098 Lübeck 142 Siegburg 011 Baden-Baden 055 Göppingen 099 Lüneburg 143 Soest 012 Bamberg 056 Goslar 100 Lünen 144 Speyer 013 Bergisch Gladbach 057 Göttingen 101 Lutherstadt Wittenberg 145 Stade 014 Berlin 058 Greifswald 102 Mainz 146 Stralsund 015 Biberach 059 Gütersloh 103 Mannheim 147 Straubing 016 Bielefeld 060 Hagen 104 Marburg 148 Stuttgart 017 Bocholt 061 Halle 105 Memmingen 149 Trier 018 Bochum 062 Hamburg 106 Meppen 150 Tübingen 019 Bonn 063 Hameln 107 Minden 151 Ulm 020 Braunschweig 064 Hanau 108 Moers 152 Unna 021 Bremen 065 Hannover 109 Mönchengladbach 153 Villingen 022 Bremerhaven 066 Heide 110 München 154 Warendorf 023 Bünde 067 Heidelberg 111 Münster 155 Weimar 024 Buxtehude 068 Heilbronn 112 Neumünster 156 Westerland/Sylt 025 Celle 069 Herford 113 Neuss 157 Wiesbaden 026 Chemnitz 070 Herne 114 Neustadt a.d. Weinstraße 158 Wilhelmshaven 027 Cloppenburg 071 Hilden 115 Neuwied 159 Wismar 028 Coburg 072 Hildesheim 116 Nienburg 160 Witten 029 Coesfeld 073 Hof 117 Nordhorn 161 Wolfenbüttel 030 Cuxhaven 074 Husum 118 Nürnberg 162 Wolfsburg 031 Darmstadt 075 Ibbenbüren 119 Offenbach 163 Worms 032 Detmold 076 Ingolstadt 120 Offenburg 164 Wunstorf 033 Dinslaken 077 Iserlohn 121 Oldenburg 165 Wuppertal 034 Dortmund 078 Jena 122 Osnabrück 166 Würzburg 035 Dresden 079 Kaiserslautern 123 Paderborn 167 Zwickau 036 Duisburg 080 Karlsruhe 124 Passau 037 Düren 081 Kassel 125 Peine 038 Düsseldorf 082 Kempten 126 Potsdam 039 Eisenach 083 Kiel 127 Ratingen 040 Elmshorn 084 Koblenz 128 Ravensburg 041 Emden 085 Köln 129 Recklinghausen 042 Erding 086 Konstanz 130 Regensburg 043 Erfurt 087 Krefeld 131 Rendsburg 044 Erlangen 088 Landau 132 Reutlingen 16

19 Impressum LÜHRMANN Deutschland GmbH & Co. KG Research Neumarkt Osnabrück Telefon Telefax

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