Geänderte Rahmenbedingungen der Investitionskostenfinanzierung. 24. September 2013 in Berlin 2. Oktober 2013 in Frankfurt a. M.

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1 Geänderte Rahmenbedingungen der Investitionskostenfinanzierung 24. September 2013 in Berlin 2. Oktober 2013 in Frankfurt a. M. WP StB Jan Grabow

2 Gliederung 1 Wie ist die wirtschaftliche Situation heute? Wie entwickelt sich der Bedarf stationärer Einrichtungen? Wie wirken sich Maßnahmen zur Versorgungssteuerung auf die Nachfrage aus? Wie ist die wirtschaftliche Situation morgen? Können die erhöhten Anforderungen an die Gebäudequalität von Bestandsimmobilien erfüllt werden? Schlussfolgerungen für das Geschäftsmodell? Folie 2

3 Kapitel 1 Wie ist die wirtschaftliche Situation heute? Wie entwickelt sich der Bedarf stationärer Einrichtungen? Wie wirken sich Maßnahmen zur Versorgungssteuerung auf die Nachfrage aus? Wie ist die wirtschaftliche Situation morgen? Können die erhöhten Anforderungen an die Gebäudequalität von Bestandsimmobilien erfüllt werden? Schlussfolgerungen für das Geschäftsmodell? Folie 3

4 Verbesserung der Lage der Heime 2010 und 2011 Lage in Ost-D besser, besonders gut in Sachsen, aber auch in Bayern und Rheinland- Pfalz/Saarland Lage in Schleswig-H./Hamburg und Niedersachsen/Bremen am schlechtesten Kleine Heime (<60 Plätze) mit größeren Schwierigkeiten => Stand-alone als Auslaufmodell Lage für einzelne Heime schlechter als für Ketten Gute Pflegenoten korrelieren mit gutem Rating Quelle: Accenture / hcb / RWI Pflegeheim Rating Report 2013 Folie 4

5 Rentabilitätskennzahlen Umsatzrentabilität und EBIT-Marge im Zeitvergleich 15% 14,8% 14,3% 13% 12,5% 11% 9% 7% 5% 3% 1% 0,1% 0,2% 1,3% -1% -3% Umsatzrentabilität Jahresergebnis (in %) EBITDAR (in %) Folie 5

6 Kontinuierlich wachsender Markt, Margendruck bei steigendem Privatanteil und zunehmender Konzentration Aufgrund Kosten- und Wettbewerbsdruck stehen Wirtschaftlichkeit und Wachstum auch bei gemeinnützigen Einrichtungen im Fokus. Wettbewerbsvorteile für private (nicht-tarifgebundene) Träger; Private sind bei gleicher Qualität 3-5% günstiger (teurer jedoch im Bereich I-Kosten (Mietmodell, jüngere Gebäude); höhere Effizienz bei vergleichbarer Qualität; keine Tarifbindung Nachteil Imageproblem als «Heuschrecke» Vor-/Nachteile konfessioneller Träger: Image, kirchliche Träger bietet vergleichsweise die bessere Qualität zu günstigeren Kosten; Werteorientierung (Image); Zufluss aus Spenden und Erbschaften, Chance zur Bildung von Wertschöpfungsketten innerhalb Diakonie/Caritas Nachteile: Entlohnungssysteme und Gemeinnützigkeitsrecht Geringe Bedeutung kommunaler Träger häufig Deckungslücke im Bereich der Personalkosten (u.a. VBL) Politische Einflussnahme, Anschluss- und Benutzungszwang Problem: Gesundschrumpf-Strategie Folie 6

7 Kapitel 1 Wie ist die wirtschaftliche Situation heute? Wie entwickelt sich der Bedarf stationärer Einrichtungen? Wie wirken sich Maßnahmen zur Versorgungssteuerung auf die Nachfrage aus? Wie ist die wirtschaftliche Situation morgen? Können die erhöhten Anforderungen an die Gebäudequalität von Bestandsimmobilien erfüllt werden? Schlussfolgerungen für das Geschäftsmodell? Folie 7

8 Prediction is hard, especially if it s about the future. (Niels Bohr) Prognose 1900: Die Zahl der Automobile wird weltweit niemals übersteigen. Denn: Jedes Auto braucht bekanntlich einen Chauffeur. Chauffeure müssen zwingend Ingenieure sein und mehr als Ingenieure werden wohl für diese Aufgabe nicht zur Verfügung stehen. "Ich denke, dass es einen Weltmarkt für vielleicht fünf Computer gibt. (Thomas Watson, CEO von IBM, 1943) is a totally unsaleable product. (Ian Sharp, Sharp Associates, 1979) Gelehrtenstreit heute: Bis 2030 werden zusätzliche Heimplätze benötigt. Versus: Trotz der wachsenden Zahl an Pflegebedürftigen reicht die heutige Anzahl der Heimplätze aus! Folie 8

9 Wie wird sich die Auslastung entwickeln? Wettbewerb Versorgungssteuerung 92,5% 92,0% 91,5% 91,5% 92,1% 91,8% 91,2% 91,0% Personal 90,5% 90,0% 90,3% 89,9% 89,7% 89,5% Schere zwischen zunehmendem Pflegebedarf und abnehmendem 89,0% familiären Pflegepotential öffnet sich immer weiter = Versorgungslücke Nachfrage Die steigende Nachfrage wird immer weniger solidarisch finanzierbar sein = Finanzierungslücke Folie 9

10 Risiko horizontaler und vertikaler Wettbewerb um Kunden und Personal horizontaler Wettbewerb Stationäre Pflege vertikaler Wettbewerb Alternative Versorgungsformen bedarfsgerechte Wohnangebote ambulante Versorgungsformen teilstationäre Versorgungsformen Beachte: Der Markt verlangt vermehrt umfassende Versorgungspakete aus einer Hand. Folie 10

11 These: Ambulantisierung der Pflege nicht umsetzbar Demografische Schere zwischen Entwicklung, zunehmendem Auflösung Pflegebedarf der familiären und Strukturen: abnehmendem Profipflege familiären auf dem Pflegepotential Vormarsch! öffnet sich immer weiter = Versorgungslücke Komplett verändertes Profil der stationären Pflege im Vergleich zu der Zeit der Einführung der Pflegeversicherung Deutlich späteres Eintrittsalter verkürzte Verweildauern Kundenbindung entsteht deutlich vor Eintritt in die stationäre Pflege Angestiegene (Multi-)Morbidität der Bewohner (insbes. Demenz) Ebenso behält die stationäre Pflege ihren Platz für besondere Formen und besonders fortgeschrittene Stadien der Demenz Neue Funktionen im Bereich der Krankenhausnachsorge Die Zunahme der Schwer- und Schwerstpflegefälle, der unterschiedlichsten Ausprägung demenzieller Erkrankungen bedeutet, dass sich die geforderte Ambulantisierung der Pflege in der Regel nicht umsetzbar ist! Die stationäre Pflege wird medizinischer, die Begleitung in der Endphase des Lebens gewinnt an Bedeutung Folie 11

12 Kapitel 1 Wie ist die wirtschaftliche Situation heute? Wie entwickelt sich der Bedarf stationärer Einrichtungen? Wie wirken sich Maßnahmen zur Versorgungssteuerung auf die Nachfrage aus? Wie ist die wirtschaftliche Situation morgen? Können die erhöhten Anforderungen an die Gebäudequalität von Bestandsimmobilien erfüllt werden? Schlussfolgerungen für das Geschäftsmodell? Folie 12

13 Versorgungssteuerung heute Neue Wohnformen Ambulant vor stationär Annahme: Neue Wohnformen decken (kurzfristig) den Bedarf nicht! Ein Faktor, der die Pflegeheime entlasten könnte, wäre die Zunahme alternativer Wohnformen, deren Entwicklung und Akzeptanz in Zukunft an Bedeutung gewinnen dürfte. Änderungen der Leistungssätze der Sozialen Pflegeversicherung Leistungssätze für ambulante Pflege in Kombination mit Tagespflege höher als für stationäre Pflege Begrenzung des sozialhilferechtlichen Standards Beschränkung der Grundfläche pro Platz (z.b. auf 45 qm/bw) Beschränkung der anerkennungsfähigen Herstellungskosten pro Platz Kostenübernahme für Sozialhilfeberechtigte nur für DZ-Plätze Mehrkostenvorbehalt Folie 13

14 Versorgungssteuerung morgen? Kostendruck wird Anpassungsprozesse beschleunigen Neuer Pflegebedürftigkeitsbegriff? Beseitigung der Schnittstellenprobleme zwischen den Sozialversicherungssystemen im Bereich SGB V und XI? Annahme: Der neue Pflegebedürftigkeitsbegriff kommt! Bundesweite Harmonisierung der Personalschlüssel, Senkung der Fachkraftquote? Harmonisierung der Landesgesetze Senkung der Heimquote? Vermeidung / Verzögerung von Pflege? Ambulantisierung der stationären Pflege? Eine grundlegende Pflegereform sollte den absehbaren Finanzierungsengpass beseitigen. Zusätzliches Personal und Kapital nötig Ausbau unterstützende smart technologies Folie 14

15 Kapitel 1 Wie ist die wirtschaftliche Situation heute? Wie entwickelt sich der Bedarf stationärer Einrichtungen? Wie wirken sich Maßnahmen zur Versorgungssteuerung auf die Nachfrage aus? Wie ist die wirtschaftliche Situation morgen? Können die erhöhten Anforderungen an die Gebäudequalität von Bestandsimmobilien erfüllt werden? Schlussfolgerungen für das Geschäftsmodell? Folie 15

16 Pflegeheime werden auch zukünftig unter Ertragsdruck stehen! Festzumachen ist dies einerseits an dem kurz- und mittelfristig wachsenden Auslastungsrisiko, dem bedeutendsten wirtschaftlichen Risiko von Pflegeheimen. Versorgungssteuerung von Politik und der öffentlichen Finanzierungsträger Veränderung der Bedarfslagen und der Nachfrage zunehmende Wettbewerbsintensität Neben der Auslastung sind die Kosten der Leistungserbringung und die Rahmenbedingungen für die Refinanzierung dieser Kosten über die Heimentgelte mitentscheidend für die wirtschaftliche Situation der Einrichtung. Folie 16

17 Kapitel 1 Wie ist die wirtschaftliche Situation heute? Wie entwickelt sich der Bedarf stationärer Einrichtungen? Wie wirken sich Maßnahmen zur Versorgungssteuerung auf die Nachfrage aus? Wie ist die wirtschaftliche Situation morgen? Können die erhöhten Anforderungen an die Gebäudequalität von Bestandsimmobilien erfüllt werden? Schlussfolgerungen für das Geschäftsmodell? Folie 17

18 Grundüberlegungen bei Modernisierungsmaßnahmen Wie hoch sind die Restschulden? Welche Eigenmittel stehen zur Verfügung? Welche Entwicklung der rechtlichen Rahmenbedingungen ist zu erwarten? Bundes-/ Landesrechtliche Vorgaben Wie stellt sich das Angebot im regionalen Umfeld dar? Rahmenbedingungen Investitionsfinanzierung Demografie Wie entwickelt sich der Bedarf im regionalen Umfeld? Innovationsziele Alternative Wohnformen Was kostet der Umbau? Folie 18

19 Risiko: Erfüllung Anforderungen 1-Bettzimmerquote bzw. sonstiger landesrechtlicher Vorgaben Beispiel zur Ermittlung der 1-Bettzimmerquote: Einrichtung hat 100 Plätze, davon 60 in Einbettzimmern. Wie hoch ist die Einbettzimmerquote? 60 von 100 Plätzen (= 60%) oder 60 von 80 Zimmern (=75%)? Folie 19

20 Probleme der Investitionskostenfinanzierung Weitgehende Abschaffung der Investitionskostenförderung in Form der Objektförderung im stationären und auch im teilstationären Bereich Ggf. Subjektförderung durch bewohnerorientierten Aufwendungszuschuss, Pflegewohngeld o.ä. Nachschüssige Investitionsfinanzierung Fehlende Eigenmittel Nutzungsdauer entspricht nicht der betrieblichen Realität Deckelung der Investitionskostenbeträge keine volle Refinanzierung der tatsächlichen Aufwendungen Kosten des Erwerbs oder der Erschließung von Grundstücken nicht refinanziert nicht refinanzierter Übergröße der Einrichtung durch Überschreitung der üblichen anerkennungsfähigen Grundflächen Finanzierungslücken in Bezug auf die Investitionskostenfinanzierung müssen bei unzureichender öffentlicher Förderung und fehlenden Eigenmitteln insbesondere über Kredite geschlossen werden. Folie 20

21 Risiko Investitionsfähigkeit Wie viel Ertrag muss aus dem operativen Geschäft übrig bleiben, um Kapitalkosten finanzieren zu können? Sind Eigenmittel vorhanden, um Verluste in der Umbauphase und nicht über Kredite abgedeckte Investitionskosten zu finanzieren? Ist sichergestellt, dass Baukostenüberschreitungen ausgeschlossen sind oder frühzeitig erkannt werden (Projektsteuerung, Baukostencontrolling)? Sind Darlehen über die (wirtschaftliche) Nutzungsdauer hinaus zu tilgen (Tilgungsdauer > Nutzungsdauer)? Folie 21

22 Anerkennungsfähige Modernisierungskosten Beispiel NRW Baukostenobergrenze pro Platz x 80 Betten ,00 Altschulden zum (Inbetriebnahme ) Kapitalmarktdarlehen ,00 Wfa-Darlehen, NRW-Bank , ,00 verbleibt für Baukosten Modernisierung und Einrichtungskosten Neubauflächen ,00 Folie 22

23 Gesonderte Berechnung vollstationär Eigentümerregelung 9 (2) PfG NW (Ersatz-)Neubau oder Umbau Vor dem Antrag auf Abstimmung des Raumprogramms AfA 85 % (Gebäude) x x 4% = 3.156,90 AfA 15 % (Sonstiges) x x 10% = 1.392,75 Instandhaltung x 1% = 928,50 = Einheitsbettenwert ( x 5,9%) = ,00 Verzinsung marktüblich (evtl. z.b. 3,50 %) : 346,75 Tage (lt. anerkannter Finanzierung z.b ) = 3.249, = 25,17 /Tag Kosten Pro Platz im 1.-ten Jahr = (ca. 9,40%) 8.727,75 ( = monatlich ca. 727 ) ( = täglich ca. 25,17 ) Quelle: Folie 23

24 IDW ERS IFA 1 Stand: Aktivierungsvoraussetzungen Herstellung eines Vermögensgegenstands Erweiterung eines Vermögensgegenstands Wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus Ursprünglicher Zustand Wesentliche Verbesserung Verlängerung der Nutzungsdauer Erhöhung Gebäudequalität Anschaffungsnahe Herstellungskosten Zusammenhängende Baumaßnahmen Besonderheiten bei komponentenweiser planmäßiger Abschreibung (IDW RH HFA 1.016) Außerplanmäßige Abschreibungen bei nicht rentierlichen Herstellungskosten Folie 24

25 Projektablaufplan Strategie Überlegungen zur Investition im Rahmen der Gesamtstrategie Erstellen einer Marktanalyse (mit WP- Gesellschaft / Bank, o.a.) Hinzuziehen des (qualifizierten) Projektsteuerers Planung Ermittlung des groben Kostenrahmens auf Basis grober Pläne Detaillierte Planerstellung durch den Architekten Erstellen einer detaillierten Kostenberechnung Refinanzierung Abstimmung der Rahmenbedingungen und des Refinanzierungsrahmens Erstellen einer Wirtschaftlichkeitsberechnung (mit Bank / WP- Gesellschaft, o.a.) Abstimmungsbescheinigung durch sowie Baugenehmigungen Aktualisierung der Wirtschaftlichkeitsberechnung Finanzierung Prüfung der Finanzierungsbausteine (inkl. Fördermöglichkeiten) (mit Bank) Bei Wohnbauförderung Abstimmung mit Ministerium/ Bewilligungsbehörde Anpassen der Finanzierungsmittel Kreditvergabeverfahren und Beantragung Fördermittel / Zuschüsse Start Baubeginn Folie 25

26 Kapitel 1 Wie ist die wirtschaftliche Situation heute? Wie entwickelt sich der Bedarf stationärer Einrichtungen? Wie wirken sich Maßnahmen zur Versorgungssteuerung auf die Nachfrage aus? Wie ist die wirtschaftliche Situation morgen? Können die erhöhten Anforderungen an die Gebäudequalität von Bestandsimmobilien erfüllt werden? Schlussfolgerungen für das Geschäftsmodell? Folie 26

27 Schlussfolgerungen für das Geschäftsmodell? Unternehmensstrategie/-ziele Bedarfsgerechtes Angebot Attraktivität als Arbeitgeber Versorgung aus einer Hand Differenzierung und Spezialisierung Verbundstrukturen Managementkompetenz Corporate Governance Wirtschaftlichkeit Investitionsfähigkeit Preis-/Leistungs-Verhältnis der Wohn-, Unterstützungsund Pflegeangebote Verändertes Profil der stationären Pflege Transparenz und Steuerung effizientes EDV-System tagesaktuelles (Personal-) Controlling, Heimverwaltung, Finanz- und Investitionsplanung Innenfinanzierung Markt Veränderungen Nachfrage Versorgungssteuerung Wettbewerb Reglementierungen Fachkraftquote Stellenschlüssel Heimgesetze Folie 27

28 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Jan Grabow Geschäftsführender Partner Ressortleiter Altenhilfe Curacon GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Niederrheinstraße 16/16a Düsseldorf Telefon 0211 / Fax 0211 / jan.grabow@curacon.de Folie 28