Modernisierung 1 Betriebswirtschaftliche Bewertung

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1 Modernisierung 1 Betriebswirtschaftliche Bewertung WP StB Jan Grabow CURACON GmbH Berlin 3. Juli 2013

2 Agenda Grundüberlegungen bei Modernisierungsmaßnahmen Entwicklung einer bedarfsorientierten Unternehmensstrategie Bestimmung finanzieller Spielräume Gesonderte Berechnung nicht geförderter Investitionsaufwendungen Nicht anerkennungsfähige Investitionsaufwendungen 6 Bewertung Handlungsalternativen 7 Projektablaufplan Folie 2

3 Agenda Grundüberlegungen bei Modernisierungsmaßnahmen Entwicklung einer bedarfsorientierten Unternehmensstrategie Bestimmung finanzieller Spielräume Gesonderte Berechnung nicht geförderter Investitionsaufwendungen Nicht anerkennungsfähige Investitionsaufwendungen 6 Bewertung Handlungsalternativen 7 Projektablaufplan Folie 3

4 Grundüberlegungen bei Modernisierungsmaßnahmen Wie hoch sind die Restschulden? Welche Eigenmittel stehen zur Verfügung? Welche Entwicklung der rechtlichen Rahmenbedingungen ist zu erwarten? Bundes-/ Landesrechtliche Vorgaben Wie stellt sich das Angebot im regionalen Umfeld dar? Rahmenbedingungen Investitionsfinanzierung Demografie Wie entwickelt sich der Bedarf im regionalen Umfeld? Innovationsziele Alternative Wohnformen Was kostet der Umbau? Folie 4

5 Agenda Grundüberlegungen bei Modernisierungsmaßnahmen Entwicklung einer bedarfsorientierten Unternehmensstrategie Bestimmung finanzieller Spielräume Gesonderte Berechnung nicht geförderter Investitionsaufwendungen Nicht anerkennungsfähige Investitionsaufwendungen 6 Bewertung Handlungsalternativen 7 Projektablaufplan Folie 5

6 Handlungsbedarf Nachschüssige Investitionsfinanzierung Konzeptioneller Wandel BW PH Umsetzung 82 Abs. 3 SGB XI Herausforderungen für Pflegeheimbetreiber apd Anforderungen der Bewohner TP Steuerungsmaßnahmen der Finanzierungsträger Markt und Wettbewerb Folie 6

7 Erst Entwicklung Unternehmensstrategie, dann Ableitung Investitionsstrategie Schritt 1 Schritt 2 Schritt 3 Bestandsaufnahme Analyse der Ausgangssituation Ist-Leistungsspektrum (Art und Spezifikation der Leistung) Markt- und Wettbewerbsanalyse Versorgungssituation im Einzugsgebiet Veränderte Kundenbedürfnisse Steuerungsmaßnahmen der öffentlichen Finanzierungsträger Soll-Konzept Spezifisches, dem örtlichen Bedarf entsprechendes Konzept Nachfragegerechte Entgelte Kompetenzbündelung und Flächenversorgung Entwicklung einer mehrjährigen integrierten Businessplanung (worst und best case) Maßnahmenumsetzung Buy and built oder Kooperation Einbindung in das Personalkonzept Investitionsstrategie/Baumaßnahmen Umsetzungscontrolling Change Management Stakeholder-Management Implementierung von Sofortmaßnahmen Implementierung Projektorganisation Klare Zuständigkeiten Straffe Terminierung Umsetzung Ausrichtung anhand einer klaren Strategie Transfer des strategischen Konzept auf alle Unternehmensebenen Hauptaugenmerk auf Einbindung des Personalkonzepts. Kooperationen mit Therapeuten, Ärzten und weiteren Leistungserbringern Investitionsbedarf und Finanzierung klären Folie 7

8 Handlungsbedarf Konzeptioneller Wandel Generationen von Pflegeheimen nach KDA Pflegedienstleistungen entlang der Betreuungskette Ambulanter Pflegedienst Betreutes Wohnen Tagespflege Vollstationäre Dauerpflege Welches Pflegeheim brauchen wir in der Zukunft? Diese Frage setzt zu vordergründig bei einer bestimmten Immobilienstruktur an: dem Heim. Die Weiterentwicklung der pflegerischen Versorgung ist allein mit einer fortschreitenden Abfolge von Generationen von Pflegeheimen nicht zu erfassen. Folie 8

9 Analyseschritte Analysen zur Entscheidungsvorbereitung Aktuelle und zukünftige Markt- und Wettbewerbssituation - Welche Wettbewerber befinden sich im Einzugsgebiet und wie sind diese aufgestellt? - Welchen Herausforderungen muss sich die Einrichtung vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung stellen und wie agiert der Wettbewerb? Aktuelles und zukünftiges Leistungsportfolio - Ist das aktuelle und geplante Leistungsportfolio zukunftsfähig? - Welche Potenziale und Risiken erwachsen aus dem aktuellen und zukünftigen Leistungsportfolio? Bauliche Struktur - Erfüllt die Bestandsimmobilie die aktuellen und künftigen ges. Anforderungen (LHeimBauVO, Brandschutz etc.) - Passt die bauliche Struktur zum künftigen Konzept? Folie 9

10 Agenda Grundüberlegungen bei Modernisierungsmaßnahmen Entwicklung einer bedarfsorientierten Unternehmensstrategie Bestimmung finanzieller Spielräume Gesonderte Berechnung nicht geförderter Investitionsaufwendungen Nicht anerkennungsfähige Investitionsaufwendungen 6 Bewertung Handlungsalternativen 7 Projektablaufplan Folie 10

11 Bestimmung finanzieller Spielräume Überlegungen zur Investition im Rahmen der Gesamtstrategie Erstellung Pflichtenheft (landesrechtliche Vorgaben, Gebäudecheck, konzeptionelle Vorstellungen) Ermittlung des groben Kostenrahmens auf Basis grober Pläne Bestimmung refinanzierungsfähiger Rahmen Ermittlung der anerkennungsfähigen Modernisierungskosten Aktivierungsfähigkeit von Modernisierungsmaßnahmen Bagatellgrenze Notwendigkeit von Sonderabschreibungen Nutzungsdauer nach Modernisierung Bestimmung verfügbarer Eigenmittel Folie 11

12 Bestimmung finanzieller Spielräume Grundbuch, Darlehensaufnahmen, Altschulden Baukostenüberschreitungen Passen Tilgungszeitraum und Ansatz der landesrechtlichen Refinanzierung zusammen? Bauzeitzinsen Fördermittel/Zuschüsse Ermittlung Investitionskostensatz Erhöhung des Investitionskostensatzes durch Umbaumaßnahmen bzw. Modernisierung? Haushaltsbelastungen für die Sozialhilfeträger? Verluste in der Umbauphase Kosten Ausweichquartier Folie 12

13 CURACON-Datenpool 2012 Leistungskennzahlen CURACON Datenpool %-Quantil Median 75%-Quantil Mittelwert Durchschnittliche Gesamtauslastung über alle Einrichtungen (in %) 93,1 98,1 99,3 95,6 Ertragskennzahlen CURACON Datenpool %-Quantil Median 75%-Quantil Mittelwert Personal- und Materialaufwandsquote (in %) 69,8 74,7 87,0 79,2 Instandhaltungsquote (in %) 1,8 2,1 3,0 3,1 EBIT/Betriebsergebnis (+/-, in T ) EBIT/Betriebsergebnis (+/-, in %) -3,1 1,0 1,4 0,4 Umsatzrentabilität (in % ) -1,2 1,3 2,5 0,5 Jahresergebnis (+/-, in T ) Bilanzkennzahlen CURACON Datenpool %-Quantil Median 75%-Quantil Mittelwert Eigenkapitalquote I (in %) 26,3 36,7 56,8 38,4 Liquiditätsgrad II (in %) 111,4 167,3 291,3 270,8 Wir wirkt sich eine Bettenreduzierung auf die Ertragslage aus? Welche Eigenmittel sind verfügbar? Sind Reserven für eventuelle Verluste in der Umbauphase vorhanden? Wie hoch sind die Restdarlehen? Besteht außerplanmäßiger Abschreibungsbedarf? Sind sämtliche Baukosten aktivierungsfähig? Folie 13

14 Finanzierungsformen Transparenz durch integrierte Planungsrechnung Bilanz xx EUR EUR EUR EUR Aktiva Gebäude [ ] Einrichtung und Ausstattung [ ] Liquide Mittel [ ] [ ] Passiva Eigenkapital [ ] Vermögen und Schulden Darlehen [ ] [ ] Gewinn- und Verlustrechnung xx EUR EUR EUR EUR Erträge Investitionskosten [ ] Instandhaltung [ ] Afa [ ] Zinsertrag/-aufwand Zwischenfin. - 1 [ ] Zinsaufwand Darlehen [ ] Aufwendungen und Erträge [ ] Integrierte Planung Cash-Flow-Betrachtung Einzahlungen und Auszahlungen xx EUR EUR EUR EUR Einzahlung Investentgelte [ ] Instandhaltung [ ] Zinsertrag/-aufwand Zwischenfin. - 1 [ ] Zinsaufwand Darlehen [ ] [ ] Investitionen [ ] Darlehensauszahlung [ ] Tilgung [ ] [ ] Folie 14

15 Agenda Grundüberlegungen bei Modernisierungsmaßnahmen Entwicklung einer bedarfsorientierten Unternehmensstrategie Bestimmung finanzieller Spielräume Gesonderte Berechnung nicht geförderter Investitionsaufwendungen Nicht anerkennungsfähige Investitionsaufwendungen 6 Bewertung Handlungsalternativen 7 Projektablaufplan Folie 15

16 Referentenentwurf NRW (WTG bzw. WTG-DVO / VO- APG) 80%-Einbettzimmerquote, Neubau 100%-Einbettzimmerquote Miet-, Pacht- und Erbbauzinsen sind umlagefähig Fremdkapitalzinsen umlagefähig, soweit sie nicht der Grundstücksfinanzierung dienen, Spitzabrechnung Zinsaufwand Eigenkapitalverzinsung unverändert 4% (?) Instandhaltungspauschale 1%, aber zweckgebundene Verwendung Afa 2%, Modernisierung 4% (Abriss bei Ersatzneubau?) Zugrunde zu legende Auslastungsquote: 95% Laufzeit der Bescheide: 2 Jahre Welche Baukostenobergrenze gilt? Folie 16

17 Anerkennungsfähige Modernisierungskosten Beispiel NRW Baukostenobergrenze pro Platz x 80 Betten ,00 Altschulden zum (Inbetriebnahme ) Kapitalmarktdarlehen ,00 Wfa-Darlehen, NRW-Bank , ,00 verbleibt für Baukosten Modernisierung und Einrichtungskosten Neubauflächen ,00 Folie 17

18 Gesonderte Berechnung vollstationär Eigentümerregelung 9 (2) PfG NW (Ersatz-)Neubau oder Umbau Vor dem Antrag auf Abstimmung des Raumprogramms AfA 85 % (Gebäude) x x 4% = 3.156,90 AfA 15 % (Sonstiges) x x 10% = 1.392,75 Instandhaltung x 1% = 928,50 = Einheitsbettenwert ( x 5,9%) = ,00 Verzinsung marktüblich (evtl. z.b. 3,50 %) : 346,75 Tage (lt. anerkannter Finanzierung z.b ) = 3.249, = 25,17 /Tag Kosten Pro Platz im 1.-ten Jahr = (ca. 9,40%) 8.727,75 ( = monatlich ca. 727 ) ( = täglich ca. 25,17 ) Quelle: Folie 18

19 Agenda Grundüberlegungen bei Modernisierungsmaßnahmen Entwicklung einer bedarfsorientierten Unternehmensstrategie Bestimmung finanzieller Spielräume Gesonderte Berechnung nicht geförderter Investitionsaufwendungen Nicht anerkennungsfähige Investitionsaufwendungen 6 Bewertung Handlungsalternativen 7 Projektablaufplan Folie 19

20 Nicht anerkennungsfähige Investitionsaufwendungen sind Reine Instandhaltungsmaßnahmen also reiner Erhaltungsaufwand, der nicht im Zusammenhang mit den räumlich-konzeptionellen Änderungen steht. Betriebsfremde Bauteile bzw. Ausstattung, die nicht betriebsnotwendig im Sinne der Funktionalität eines Pflegeheimes sind (z.b. Andachtsraum). Bei Modernisierung: Kosten der losen Ausstattung für Bestandsflächen Folie 20

21 IDW ERS IFA 1 Stand: Aktivierungsvoraussetzungen Herstellung eines Vermögensgegenstands Erweiterung eines Vermögensgegenstands Wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus Ursprünglicher Zustand Wesentliche Verbesserung Verlängerung der Nutzungsdauer Erhöhung Gebäudequalität Anschaffungsnahe Herstellungskosten Zusammenhängende Baumaßnahmen Besonderheiten bei komponentenweiser planmäßiger Abschreibung (IDW RH HFA 1.016) Außerplanmäßige Abschreibungen bei nicht rentierlichen Herstellungskosten Folie 21

22 Agenda Grundüberlegungen bei Modernisierungsmaßnahmen Entwicklung einer bedarfsorientierten Unternehmensstrategie Bestimmung finanzieller Spielräume Gesonderte Berechnung nicht geförderter Investitionsaufwendungen Nicht anerkennungsfähige Investitionsaufwendungen 6 Bewertung Handlungsalternativen 7 Projektablaufplan Folie 22

23 Finanzierungsformen Übersicht Eigenfinanzierung Fremdfinanzierung Innenfinanzierung Außenfinanzierung Fördermittel Mezzanine-Kapital Klass. Bankdarlehen Schuldscheindarlehen Obligationen/Anleihen Eigenkapitalzuführung Finanzierung aus Abschreibungen/ Rückstellungen Genussrechte/ Genussscheine Stille Beteiligung Wandel-/Optionsanleihe Nachrangige partiarische Darlehen Klassisches Fremdkapital Mietmodell Finanzierungsbedarf Folie 23

24 Finanzierungsformen Mietmodell Miete vs. Eigentum Konzentration auf Kernkompetenz Schlüsselfertige und betriebsbereite Einrichtung Keine Kapitalbeschaffung (Leichtere Umsetzung von Wachstumsstrategien, Ausweg bei Finanzierungsproblemen) Reduzierung der Kapitalbindung, Verbesserung Liquidität, EK- Quote Verlagerung investitions- /immobilienbezogener Risiken ggf. bessere Refinanzierung? Keine Standortfixierung? Keine Abhängigkeiten vom Investor, keine feste Vertragslaufzeit Grundstück bleibt im Eigentum, Chance auf Wertsteigerung Verzinsung Eigenkapitaleinsatz Keine Indexierung (> Anpassung I-Kostensatz) Eher Kostensteuerung bei Belegungsschwankungen Flexibel in baulichen Veränderungen Folie 24

25 Agenda Grundüberlegungen bei Modernisierungsmaßnahmen Entwicklung einer bedarfsorientierten Unternehmensstrategie Bestimmung finanzieller Spielräume Gesonderte Berechnung nicht geförderter Investitionsaufwendungen Nicht anerkennungsfähige Investitionsaufwendungen 6 Bewertung Handlungsalternativen 7 Projektablaufplan Folie 25

26 Projektablaufplan Strategie Überlegungen zur Investition im Rahmen der Gesamtstrategie Erstellen einer Marktanalyse (mit WP Gesellschaft / Bank, o.a.) Hinzuziehen des (qualifizierten) Projektsteuerers Planung Ermittlung des groben Kostenrahmens auf Basis grober Pläne Detaillierte Planerstellung durch den Architekten Erstellen einer detaillierten Kostenberechnung Refinanzierung Abstimmung der Rahmenbedingungen und des Refinanzierungsrahmens Erstellen einer Wirtschaftlichkeitsberechnung (mit Bank / WP Gesellschaft, o.a.) Abstimmungsbescheinigung durch sowie Baugenehmigungen Aktualisierung der Wirtschaftlichkeitsberechnung Finanzierung Prüfung der Finanzierungsbausteine (inkl. Fördermöglichkeiten) (mit Bank) Bei Wohnbauförderung Abstimmung mit Ministerium/ Bewilligungsbehörde Anpassen der Finanzierungsmittel Kreditvergabeverfahren und Beantragung Fördermittel / Zuschüsse Start Baubeginn Folie 26

27 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Jan Grabow Geschäftsführender Partner Ressortleiter Altenhilfe/Krankenhäuser Curacon GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Niederrheinstraße 16/16a Düsseldorf Telefon 0211 / Fax 0211 / jan.grabow@curacon.de Folie 27