Aktuelles zur Bilanzierung und Finanzierung von Sozialimmobilien 30. Oktober 2012 WP/StB Friedrich Lutz

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1 Aktuelles zur Bilanzierung und Finanzierung von Sozialimmobilien 30. Oktober 2012 WP/StB Friedrich Lutz

2 Agenda 1 Einführung 2 3 Folgen der Dezentralisierung Mietmodelle 4 Fazit Folie 2

3 Agenda 1 Einführung 2 3 Folgen der Dezentralisierung Mietmodelle 4 Fazit Folie 3

4 Einführung (1) Inklusion Für Menschen mit Behinderungen relevantes und erstrebenswertes soziologisches Ziel zunehmende Sozialraumorientierung Dezentralisierung der Leistungserbringung Veränderung der Nutzung vorhandener Immobilien Gesetzliche Regelung Einbettzimmer-Quoten für Pflegeheim Bayern 85 %? NRW 80 % BaWü 100 % Folie 4

Dezentralisierung der Leistungserbringung Veränderung der Nutzung vorhandener

5 Einführung (2) Abschreibungsregelungen Investitionskostenentgelte basieren auf Nutzungsdauern von 40 Jahren und mehr Sanierungs-/Modernisierungsbedarf früher Gefahr der (bilanziellen) Überbewertung Öffnung der Schere aus zufließenden Erträgen aus Investitionskostenentgelten und Abschreibungsbelastung Bilanzstruktur Anlagevermögen mehr als 50 % der Bilanzsumme Goldene Bilanzregel Finanzierungsmittel Eigenkapitalquote Folie 5

der Schere aus zufließenden Erträgen aus Investitionskostenentgelten und Abschreibungsbelastung

6 Agenda 1 Einführung 2 3 Folgen der Dezentralisierung Mietmodelle 4 Fazit Folie 6

7 Folgen der Dezentralisierung Zusätzliche Belastungen in Folge der Dezentralisierung Verlagerung von Wohnangeboten von zentralen Standorten zu dezentralen Standorte entstehen zusätzliche Belastungen: Geringere Auslastung von Wohnheimgebäuden Früheres Ende des bestehenden Nutzungskonzeptes Bei Komplexträgern mit Infrastruktur (Zentralküche, Wäscherei, Straßen, Kanalisation, Heizungsanlagen, Stromerzeugungsanlagen etc.) auf dem Gelände, ergeben sich Belastungen aus: Geringere Auslastung Unterschreitung der kritischen Größe bei make or buy Unterhaltsverpflichtung trotz geringerer Nutzung Folie 7

Bei Komplexträgern mit Infrastruktur (Zentralküche, Wäscherei, Straßen, Kanalisation, Heizungsanlagen, Stromerzeugungsanlagen etc.

8 Folgen der Dezentralisierung Beispiel Wohnheim für Menschen mit Behinderung Baujahr/Inbetriebnahme: 1987 Belegung bis 2012: 100 % Grund und Boden ca. 500 T Gebäude 4 Mio. (50 % zuschussfinanziert, 50 % Darlehen) 2012 RBW bei ND 50 Jahre bei 50 % der AHK "Normal-Afa" bei ND 50 Jahre ca. 80 T Alle übrigen Anlagen sind abgeschrieben bzw. durch neue ersetzt. Die "Normal-Afa" wird "verdient". Folie 8

(50 % zuschussfinanziert, 50 % Darlehen) 2012 RBW bei ND 50 Jahre bei 50 % der AHK "Normal-Afa" bei

9 Folgen der Dezentralisierung Ausgangslage Bilanz Aktiva T Passiva T Grund und Boden 500 Eigenkapital 800 Gebäude Techn. Anlagen 500 Sonderposten BGA 100 übrige Aktiva übrige Passiva Folie 9

10 Folgen der Dezentralisierung Szenario 1 Belegung: bis 2012: 100 % ab 2013: 60 % Belegung 100 % bis 2012 in T RWB Nutzung: bis 2036 Belegung 60 % ab 2013 Afa p.a. bei 60 % 48 Differenz 32 außerplanmäßige Afa i. H. v. (25 * 32 T ) 800 außerplanmäßige Aufl. SoPo i. H. v. (50 % apl. Afa) 400 Folie 10

11 Folgen der Dezentralisierung Schaubild Szenario 1 In 2012: außerplanmäßige Afa i. H. v. T 800 Folie 11

12 Folgen der Dezentralisierung Bilanzen Szenario Aktiva T Passiva T Grund und Boden 500 Eigenkapital 800 Gebäude Techn. Anlagen 0 Sonderposten BGA 100 übrige Aktiva übrige Passiva Aktiva T Passiva T Grund und Boden 500 Eigenkapital 400 Gebäude Techn. Anlagen 0 Sonderposten 576 BGA 100 übrige Aktiva übrige Passiva EK noch ausreichend Folie 12

Anlagen 0 Sonderposten 1.000 BGA 100 übrige Aktiva 1.000 übrige Passiva 1.800 3.600 3.600 31.12.

13 Folgen der Dezentralisierung Szenario 2 Belegung: bis 2012: 100 % ab 2013: 60 % Belegung 100 % bis 2012 in T RBW Nutzung: bis 2021 Belegung 60 % ab 2013 Afa p. a. bei 60 % 48 Differenz 32 außerplanmäßige Afa i. H. v. (10* 32 T ) 320 außerplanmäßige Aufl. SoPo i. H. v. (50 % apl. Afa) 160 Belegung 0 % ab 2021 bis 2036 Afa p. a. bei 0 % 80 außerplanmäßige Afa i. H. v außerplanmäßige Aufl. SoPo i. H. v. (50 % apl. Afa) 600 apl. Afa i. H. v apl. Aufl. SoPo i. H. v. Folie

(10* 32 T ) 320 außerplanmäßige Aufl. SoPo i. H. v. (50 % apl. Afa) 160 Belegung 0 % ab 2021 bis 2036 Afa p. a. bei 0 % 80 außerplanmäßige Afa i.

14 Folgen der Dezentralisierung Schaubild Szenario 2 In 2012: außerplanmäßige Afa i. H. v. T Folie 14

15 Folgen der Dezentralisierung Bilanzen Szenario 2 (1) Aktiva T Passiva T Grund und Boden 500 Eigenkapital 800 Gebäude Techn. Anlagen 0 Sonderposten BGA 100 übrige Aktiva übrige Passiva Aktiva T Passiva T Grund und Boden 500 Eigenkapital 40 Gebäude 432 Techn. Anlagen 0 Sonderposten 216 BGA 100 übrige Aktiva übrige Passiva EK gerade noch positiv Folie 15

16 Folgen der Dezentralisierung Bilanzen Szenario 2 (2) Aktiva T Passiva T Grund und Boden 500 Eigenkapital 40 Gebäude 432 Techn. Anlagen 0 Sonderposten 216 BGA 100 übrige Aktiva übrige Passiva Aktiva T Passiva T Grund und Boden 500 Eigenkapital 40 Gebäude 0 Techn. Anlagen 0 Sonderposten 0 BGA 100 übrige Aktiva übrige Passiva Folie 16

Anlagen 0 Sonderposten 216 BGA 100 übrige Aktiva 1.000 übrige Passiva 1.776 2.032 2.032 31.12.

17 Folgen der Dezentralisierung Szenario 3 Belegung: bis 2012: 100 % ab 2013: 0 % Belegung 100 % bis 2012 in T RBW Nutzung: bis 2012 danach keine Folgenutzung Belegung 0 % ab 2013 Afa p. a. bei 0 % 80 außerplanmäßige Afa i. H. v. (25* 80 T ) außerplanmäßige Aufl. SoPo i. H. v. (50 % apl. Afa) Folie 17

000 Nutzung: bis 2012 danach keine Folgenutzung Belegung 0 % ab

18 Folgen der Dezentralisierung Schaubild Szenario 3 In 2012: außerplanmäßige Afa i. H. v. T Folie 18

19 Folgen der Dezentralisierung Bilanzen Szenario Aktiva T Passiva T Grund und Boden 500 Eigenkapital 800 Gebäude Techn. Anlagen 0 Sonderposten BGA 100 übrige Aktiva übrige Passiva Aktiva T Passiva T Grund und Boden 500 Eigenkapital -200 Gebäude 0 Techn. Anlagen 0 Sonderposten 0 BGA 100 übrige Aktiva übrige Passiva schon jetzt bilanzielle Überschuldung Folie 19

000 BGA 100 übrige Aktiva 1.000 übrige Passiva 1.800 3.600 3.600 31.12.

20 Agenda 1 Einführung 2 3 Folgen der Dezentralisierung Mietmodelle 4 Fazit Folie 20

21 Mietmodelle Grundüberlegung Zu den Belastungen durch notwendige Abschreibungen kommt hinzu, dass neue Strukturen (z. B. Kauf, Umbau oder Neubau von Immobilien) entstehen müssen. => erhebliche finanzielle Mittel erforderlich Problematik der Finanzierung Finanzierungsquellen: Eigenfinanzierung Fremdfinanzierung durch Zuschüsse oder Darlehen Zuschüsse: Zuschussprogramm der öffentlichen Hand für Konversion ist nicht in Sicht (?) Darlehensaufnahme erschwert: Eigenkapital durch die notwendigen Abschreibungen aufgebraucht. Folie 21

22 Mietmodelle Eigentümermodell versus Mietmodell Eigentümermodell Vorteile Zinsen werden als durchlaufender Posten finanziert Investkostenanteil sinkt mit Abnutzung der Immobilie => attraktiverer Preis Chance auf Wertsteigerung Nachteile Kostennachweisverfahren und Zinsnachweisverfahren alle 2 Jahre 50 Jahre Nutzungsdauer realitätsfern Refinanzierung Sanierungsbedarf nach Jahren Abrisskosten/Nachnutzung Investkostenanteil anfangs höher Mietmodell Vorteile Einfachere Abstimmung, kein Baukostennachweisverfahren, kein Nachweis von Darlehen Afa auch über Lebenszyklus hinaus gesichert Bei unechtem Mietmodell Chance auf betriebswirtschaftliche Vorteile Nachteile Liquidität anfangs ggf. problematisch Kosten durch Trennung Investor und Betreiber Mietvertragliche Gestaltung Umsatzsteuerliche Probleme Folie 22

23 Mietmodelle Eigentümermodell Eigentümermodell = Betreiber Investitionskostenanteil errechnet sich aus pauschalen Abschreibungen Instandhaltungspauschale Zinsen für die zur Finanzierung aufgenommenen genehmigten Darlehen Folie 23

24 Mietmodelle Mietmodell (echt) Betreiber mietet fertige Einrichtung von fremdem Investor an Verantwortung für Instandhaltung/Ersatz- und Wiederbeschaffung von Einrichtungsgegenständen grds. beim Vermieter Miete durch Investitionskostenanteil in der Vergütung gedeckt (?) Folie 24

25 Mietmodelle durch fremden Investor Mietmodell (unecht) Besitz und Betrieb in einheitlicher Trägerschaft, jedoch in getrennten Gesellschaften. z. B. Betriebsaufspaltung Folie 25

26 Mietmodelle Empfehlung: Gestaltungsspielräume hinsichtlich Mietmodell nutzen Folie 26

27 Agenda 1 Einführung 2 3 Folgen der Dezentralisierung Mietmodelle 4 Fazit Folie 27

28 Fazit Immobilien zählen in der Regel nicht zum Primär- und Kerngeschäft Unternehmensstrategieentwicklung umfasst auch Immobilien auf Basis sich verändernder Konzepte Prüfung der Zukunftsfähigkeit der vorhandenen Immobilien vornehmen Frühzeitig voraussichtliche Wertminderungen bilanziell berücksichtigen make or buy gilt auch für Immobilien Folie 28

29 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Folie 29

30 Ihr Ansprechpartner Friedrich Lutz Wirtschaftsprüfer, Steuerberater Geschäftsführender Partner Curacon GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Hospitalstraße Stuttgart Telefon 0711 / Fax 0711 / Mobil 0173 / friedrich.lutz@curacon.de

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