FMA-Bericht zum Immobilienmarkt Liechtenstein

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1 FMA-Bericht zum Immobilienmarkt Liechtenstein Christian Schmidt, Leiter Makroprudentielle Aufsicht, 4. April 2013 Immobilienmarkt I 4. April 2013 I 0

2 Besonderheiten des Liechtensteiner Immobilienmarkts Liechtensteiner Markt seit langem in fester Verfassung. Knappheit des Bodens. Grundverkehrsgesetz regelt den Erwerb von Grundeigentum. Steuerlicher Rahmen Vergleichsweise niedrige Steuern; Grundstücksgewinnsteuer fällt beim Verkauf von Liegenschaften beim Verkäufer an; Gebäude werden zum Zeitpunkt ihrer Erstellung steuerlich bewertet und im Zeitverlauf in der Regel nicht nachgeschätzt. Immobilien werden häufig unter der Hand weiter gegeben, bspw. über Erbschaften oder Tauschgeschäfte. Immobilienmarkt I 4. April 2013 I 1

3 Immobilienpreisniveau basierend auf der FMA-Umfrage Im Vergleich zum Einkommen und zu Mieten wirken Immobilienpreise in Liechtenstein hoch. Immobilien dürften nur für einen relativ kleinen Teil der Liechtensteiner Bevölkerung finanzierbar sein, sofern sie diese voll finanzieren (häufig wird der geerbte Boden als Eigenmittel in die Finanzierung eingebracht). Mietzinsen in Liechtenstein liegen auf ähnlichen Niveaus wie in der umliegenden Ostschweiz, während die Kaufpreise massiv höher sind. Keine Aussagen möglich, ob der Immobilienmarkt sich in einer Blase befindet oder nicht. Immobilienmarkt I 4. April 2013 I 2

4 Preise eines mittleren Eigenheims in Liechtenstein Wohnfläche (m2) Baukosten (CHF) 480' ' '000 Grundstücksgrösse (m2) Bodenpreis (CHF) 483' ' '100 Gesamtpreis (CHF) 963'700 1'221'900 1'480'100 Bodenpreis in % des Gesamtpreises 50.2% 50.9% 51.4% Annahmen: Baukosten CHF/m2, Bodenpreis CHF/m2 Quelle: Peter Konrad, FMA Immobilienmarkt I 4. April 2013 I 3

5 Preise einer mittleren Eigentumswohnung in Liechtenstein Wohnfläche (m2) Gesamtpreis Mittlerer Preis Annahme: Quadratmeterpreis zwischen 6'000 und 10'000 CHF Quelle: Peter Konrad, FMA Immobilienmarkt I 4. April 2013 I 4

6 Häuserpreise im Verhältnis zum Einkommen Verhältnis Hauspreis zu CHF Bruttojahreslohn Bruttojahreslohn (Medianlohn, 2008) Eigentumswohnung (120 m2) x Eigenheim (120 m2) x Quelle: FMA Immobilienmarkt I 4. April 2013 I 5

7 Häuserpreise im Verhältnis zum Mietzins Preis (120m2 Wohn.) Mietzins Verhältnis Hauspreis zu Mietzins Eigentumswohnung x Eigenheim x Quelle: FMA Immobilienmarkt I 4. April 2013 I 6

8 Angaben der Umfrageteilnehmer zu Segmenten des Immobilienmarkts Preisauftrieb verlangsamt sich; Marktteilnehmer erwarten eine weitere Verlangsamung, niemand rechnet mit einem abrupten Rückgang der Preise; Leerbestand zunehmend (1-2%). Anlagerenditen liegen bei 3-4% (Brutto), fallende Tendenz, Preisniveau so hoch, dass nicht mit weiterem Anstieg gerechnet wird, Mieten relativ zu niedrig, was erwartete Anlagerendite beeinträchtigt. Gewerbeimmobilien sind unter Druck, Preise gehen zurück, insbesondere bei Büroimmobilien; Leerbestand hoch und zunehmend. Marktteilnehmer spekulieren auf eine erleichterte Zuwanderung, die angesichts der prekären Situation der öffentlichen Finanzen ermöglicht werden würde. Immobilienmarkt I 4. April 2013 I 7

9 Der Hypothekarmarkt Hypothekarmarktvolumen sehr hoch im Vergleich zum BIP oder zur Liechtensteiner Bevölkerung (Aber: Daten problematisch). Wachstum der Hypothekarforderungen überproportional zum BIP. Hohe Wettbewerbsintensität. Immobilien sind in Liechtenstein zu einem relativ hohen Teil mit Eigenmitteln finanziert. Beleihungssätze liegen mehrheitlich unter 66%, separate Informationen zum Neugeschäft liegen allerdings nicht vor. Immobilienmarkt I 4. April 2013 I 8

10 Entwicklung der Hypothekaranlagen Mio. CHF % des BIP 10'000 9'000 8'000 7'000 6'000 5'000 4'000 3'000 2'000 1' % 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% Hypothekaranlagen (Mio. CHF, linke Skala) Hypothekaranlagen in % des BIP (rechte Skala) Quelle: Amt für Statistik, FMA Immobilienmarkt I 4. April 2013 I 9

11 Hauptrisiken Änderungen der steuerlichen Rahmenbedingungen Erhöhung der Steuersätze Nachschätzungen von Steuerschätzwerten Anhaltend negatives Wirtschaftswachstum / Starker Anstieg der Arbeitslosigkeit Wohnungsüberschuss Anstieg der Marktzinsen Immobilienmarkt I 4. April 2013 I 10

12 Schlussfolgerungen Liechtensteiner Immobilien wirken teuer im Vergleich zu Mieten, Einkommen und zu Immobilienpreisen in der umliegenden Ostschweiz. Änderungen der steuerlichen Rahmenbedingungen und steigende Marktzinsen stellen die grössten Risiken für den Immobilienmarkt dar. Das Risiko eines abrupten Preiszerfalls der Immobilienpreise wird von der FMA als tief eingeschätzt. Datenmaterial erlaubt keine Aussage darüber, ob der Liechtensteiner Immobilienmarkt sich in einer Blase befindet oder nicht. Die FMA muss ihre Informationsgrundlagen im Hypothekarbereich verbessern und die Aufsicht der Banken verstärken. Immobilienmarkt I 4. April 2013 I 11