Immobilienmarkt der Region

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1 Immobilienmarkt der Region Entwicklung der Bevölkerung, der Leerstände, der Eigenheimpreise Stefan Klaiber, Leiter Immobilien-Investoren, Schaffhauser Kantonalbank 3. Mai 2018

2 Agenda Entwicklung der Bevölkerung und der Leerstandssituation Folgen des hohen Wohnungsangebots Entwicklung der Eigenheimpreise Schlussgedanken 2

3 Bevölkerungswachstum Kanton Schaffhausen im Vergleich mit den Nachbarkantonen seit 1980 Kantone Schaffhausen Thurgau Zürich seit '996 88' '761 in % 17.3% 48.4% 33.5% Quelle: BFS 3

4 Wanderungssaldo der Bevölkerung des Kantons Schaffhausen seit 1996 Wanderungssaldo Geburtenüberschuss Wanderungssaldo international Wanderungssaldo innerkantonal Kt SH Kt ZH 79' Kt TG Quelle: BFS 4

5 Jährliches Bevölkerungswachstum der Gemeinden Schleitheim -0.2% Neunkirch 1.6% Schaffhausen 0.6% Buchberg -0.3% Beringen 4.0% Stetten 2.2% Neuhausen am Rheinfall 0.2% Thayngen 1.6% Stein am Rhein 1.5% 5 Quelle: BFS/IAZI Anzahl Personen Wachstum im Durchschnitt p.a. Schleitheim Neuhausen Schaffhausen Stetten Thayngen Beringen Neunkirch Stein am Rhein

6 Leerstandssituation Kanton Schaffhausen im Vergleich mit den Nachbarkantonen Quelle: BFS Schaffhausen 1.04% 2.04% Thurgau 1.45% 2.00% Zürich 0.65% 0.90% Randkantone mit schwächerer Standortqualität reagieren punkto Leerstände empfindlicher 6

7 Leerstandssituation in den Gemeinden Vergleich Quelle: BFS/IAZI 7

8 Leerstandssituation in den Gemeinden Vergleich Schleitheim 4.27% 2014 Thayngen 2.05% Schleitheim 3.69% 2017 Thayngen 1.09% Hallau 3.91% Hallau 7.45% Löhningen 4.15% Beringen 1.69% Neuhausen 0.77% Schaffhausen 0.52% Stein am Rhein 1.42% Neunkirch 13.40% Beringen 2.26% Neuhausen 1.08% Schaffhausen 1.48% Stein am Rhein 1.62% Quelle: BFS/IAZI 8

9 Grossprojekte im Kanton Schaffhausen im Bau oder vor der Realisierung Rhy-Tech-Areal, Neuhausen Projekt: 265 STWE- und Mietwohnungen und 6000 m 2 Verkaufs- und DL-Flächen SIG-Areal, Neuhausen 50 Loftwohnungen im Projekt «Grüner Baum» sind ab Mai 2018 bezugsbereit Posthof Süd, Neuhausen Im Bau sind 60 Mietwohnungen Chilesteig, Neuhausen Projekt: 70 Mietwohnungen 9

10 Grossprojekte im Kanton Schaffhausen im Bau und vor der Realisierung Stahlgiesserei, Schaffhausen Im Bau sind ca. 350 Wohnungen und diverse Verkaufs- und Dienstleistungs-Flächen Überbauung Gloggenguet, Herblingen Projekt: 98 Wohnungen Stand: vor Baubewilligung Überbauung Hauental, Schaffhausen Projekt: 180 Wohnungen Stand: genehmigter Quartierplan, vor Baueingabe 10

11 Wieviel Wohneinheiten entstehen in den nächsten 5 Jahren im Kanton Schaffhausen? Mein Team rechnet mit geschätzten neuen Miet-Wohneinheiten (ohne umliegende Gemeinden ausserhalb des Kantons) 11

12 Folgen des hohen Wohnungsangebots für den Kanton Schaffhausen Der Verdrängungswettbewerb im Mietwohnungsmarkt hat eingesetzt und akzentuiert sich, wenn das Bevölkerungswachstum nicht Schritt hält. Weniger gut konzipierte und unterhaltene Wohnungen mit schlechterem Komfort und ausgereiztem Mietniveau kommen unter Druck Ansprüche an die Immobilienbesitzer und Immobilienvermarkter steigen: Mieterwechsel nehmen zu / «Drehzahl steigt» Insertionszeiten verlängern sich Anforderungen neue Mieter für Objekte zu begeistern steigen Die Vermarkter nützen sich an der Mietfront stärker ab; bei höherem Aufwand wird nicht mehr verdient 12

13 Folgen des hohen Wohnungsangebots für den Kanton Schaffhausen Sockelleerstände werden vor allem bei neuen MFH zunehmen (Wohnungen sind in der Regel teurer) Nebst einmaligen Mietzins-Rabatten dürften künftig zusätzliche Zugeständnisse für den Mieter gemacht werden Neue Mietverträge werden vermutlich flächendeckend auf einem tieferen Niveau abgeschlossen 13

14 SHKB Eigenheim-Index SH CH EFH STWE EFH STWE % 2.10% 1.40% 1.20% % 1.60% 3.10% 1.60% Seit % % % % Stand ½-jährliche Publikation unter Quelle: IAZI 14

15 SHKB Eigenheim-Index STWE EFH Stand Quelle: IAZI 15

16 SHKB Eigenheimindex Entwicklung Kaufpreis pro m2-nettowohnfläche bei den STWE Grosse Unterschiede bei den bezahlten Preisen pro Quadratmeter je nach Lage und Objekteigenschaften Der Medianwert hat seit 2008 um CHF pro m2 Nettowohnfläche zugenommen. die Spannweite zwischen «teuer» und «günstig» hat etwas zugenommen. 16

17 SHKB Eigenheim-Index Entwicklung Kaufpreis pro m2-nettowohnfläche bei den EFH Der Medianwert hat ähnlich wie bei den STWE seit 2008 um CHF pro m2 Nettowohnfläche zugenommen. Die Spannweite zwischen «teuer» und «günstig» ist in etwa gleich geblieben. 17

18 Schlussgedanken Das Bevölkerungswachstum hat sich in unserem Kanton in den letzten 5 Jahren etwas beschleunigt. Randregionen reagieren auf Leerstände empfindlicher, wenn (zu)viel gebaut wird. Die Leerstände haben in den letzten Jahren deutlich zugenommen. Die geplanten Grossüberbauungen werden die Lage im Mietmarkt vermehrt verschärfen. Dabei werden ältere, unsanierte Wohnungen mit ausgereizten Mieten unter Druck geraten. Die boomende Wirtschaftsmetropole Zürich begünstigte auch die Marktwerte der Eigenheime in unserer Region. Diese sind im letzten Jahr deutlich stärker gestiegen haben als der CH-Markt. Wer vor rund 10 Jahren ein Eigenheim gekauft hat, konnte deutlich vom Preisanstieg profitieren. 18

19 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Stefan Klaiber Leiter Immobilien-Investoren Stellvertretender Direktor Tel