Immobilienmarkt Schweiz: Aktuelle Entwicklungen

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1 Immobilienmarkt Schweiz: Aktuelle Entwicklungen Fokus Zürcher Unterland Peter Meier, Zürcher Kantonalbank

2 Agenda 1. Immobilienmarkt: Aktuelle Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 2. Eigenheim-Markt Ein Blick zurück Nachfrageentwicklung: Zuwanderung Angebotsentwicklung: Bautätigkeit Preisdynamik Exkurs: Beurteilung Region Zürcher Unterland 3. Immobilienblase? Prognosemöglichkeiten und aktuelle Studien

3 Aktuelle wirtschaftliche Rahmenbedingungen

4 Prognoseübersicht: Realwirtschaftliche Grössen Realwirtschaftliche Grössen Prognose 2013 Prognose 2014 Bruttoinlandprodukt, real Privater Konsum Staatsausgaben Bruttoanlageinvestitionen Bauinvestitionen Ausrüstungsinvestitionen Exporte Importe Arbeitslosenquote, saisonbereinigt* Inflation Quelle: Zürcher Kantonalbank

5 Dez 05 Jun 06 Dez 06 Jun 07 Dez 07 Jun 08 Dez 08 Jun 09 Dez 09 Jun 10 Dez 10 Jun 11 Dez 11 Jun 12 Dez 12 Jun 13 Dez 13 Jun 14 Dez 14 Prognoseübersicht: Zinsprognosen Die Rendite des 10-jährigen Eidgenossen dürfte binnen Jahresfrist im Rahmen des eingesetzten Normalisierungsprozesses weiter graduell anziehen und auf 1.4% ansteigen. Allerdings stehen der Euro-Zone trotz der Aufhellungen am Konjunkturhorizont bis zum Herbst noch einige Prüfsteine bevor: die politische Stabilität im Süden Europas wird immer wieder aufs Neue geprüft, und in Deutschland stehen Wahlen an. Zinssätze und 3-Monats-/Jahresprognose 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% In der kurzen Frist bleiben die Renditen volatil. Geldmarktsatz (Laufzeit 3 Monate) Kapitalmarktsatz (Laufzeit 5 Jahre) Bundesobligationen (Laufzeit 10 Jahre) Quelle: Zürcher Kantonalbank

6 Eigenheimmarkt

7 Personen / Wohnungen Wohnungsmarkt Schweiz Doch moderate Bautätigkeit? 150, , er Jahre OPEC-Ölembargo /Rezession Zu hohe Bautätigkeit, steigender Leerstand Ab 2007 Stark zunehmende Immigration Bautätigkeit nicht markant ausgeweitet 3% 2% 50,000 1% 0 60-er Jahre hohes Bevölkerungswachstum Bautätigkeit deutlich über Wohnungen 90-er Jahre Immo-Krise / Wachstumsschwäche Bautätigkeit nimmt stetig ab -50,000-1% % Bevölkerungswachstum Neue Wohnungen Leerwohnungsziffer (rechte Skala) Quelle: Bundesamt für Statistik

8 Preisentwicklung Schweiz Stockwerkeigentum Neubau 5 Zimmer, 125 Quadratmeter Wohnfläche Zwei Nasszellen Guter Ausbaustandard Gute Lage im Gebäude 15 Quadratmeter Balkon Gute Lage in der Gemeinde Quelle: homegate.ch

9 Preiskarte Stockwerkeigentum:: Die Berglandschaft der Schweiz neu gezeichnet Bevölkerungsanteil in den Gemeinden mit Standardobjektpreis unter Quelle: Zürcher Kantonalbank

10 Markante Preissteigerung 2006 im Schweizer Durchschnitt Quelle: Zürcher Kantonalbank

11 Preissteigerung flacht ab, nach wie vor hohes Wachstum in den urbanen Regionen Quelle: Zürcher Kantonalbank

12 Neue Berge am Zürichsee und in der Romandie Quelle: Zürcher Kantonalbank

13 die Zahl der preisgünstigen Gemeinden schwindet Quelle: Zürcher Kantonalbank

14 2011: Das Preiswachstum nimmt wieder zu Quelle: Zürcher Kantonalbank

15 Anfang 2012: Noch 2% der Bevölkerung in Gemeinden unter 0.5 Mio Quelle: Zürcher Kantonalbank

16 Schweiz 2013: Die Preisdifferenzen haben sich akzentuiert Quelle: Zürcher Kantonalbank

17 p 2011p ZH VD GE BE TI VS AG SG FR BS TG Nachfrage: Stabil in Zürich, dynamisch in der Westschweiz Veränderung der ständigen Wohnbevölkerung 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 Kanton Zürich Nettozuwanderung nach Kantonen , ,000 Immigration Binnenmigration Geburtenüberschuss 1. Halbjahr 2013 Durchschnitt 1. Halbjahr 10/11/12 Quelle: Bundesamt für Statistik

18 Anzahl Wohnungen Angebot: Hohe Bautätigkeit, aber nicht übermässig Trotz Stabilisierung der Nettozuwanderung scheint die Angebotsausweitung knapp werden jährlich im Schnitt neue Wohnungen erstellt, bei einer aktuellen Nettozuwanderung von rund Personen. Bautätigkeit Schweiz 60 T 50 T 40 T 30 T 20 T 10 T 0 T 120 T 100 T 80 T 60 T 40 T 20 T 0 T neue Wohnungen (4-Quartalssumme) Baubewilligungen (4-Quartalssumme) Wohnungen im Bau (rechte Skala) Quelle: Bundesamt für Statistik Bautätigkeit Kanton Zürich 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2, Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer 5 Zimmer 6+ Zimmer 15 T 10 T 5 T 0 T neue Wohnungen (4-Quartalssumme) Baubewilligungen (4-Quartalssumme) Wohnungen im Bau (rechte Skala) Quelle: Bundesamt für Statistik 30 T 25 T 20 T 15 T 10 T 5 T 0 T

19 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Preisentwicklung: Vorlaufindikatoren Absorptionszeit in Tagen Anzahl Freihandtransaktionen, Angebotspreise & Transaktionspreise 1,400 1,200 1, Wirtschaftsraum Zürich: Verkauf CH: Verkauf Wirtschaftsraum Zürich: Vermietung CH: Vermietung Quelle: homegate.ch, Anzahl Transaktionen Stockwerkeigentum Angebotspreisindex STWE (rechte Skala) Transaktionspreisindex (rechte Skala) Quelle: Stat. Amt Kt.

20 Der Preisanstieg im Kanton Zürich flacht ab Wenig zusätzliche Impulse für den Immobilienmarkt im Kanton Zürich: Zuwanderung im Kanton Zürich 1. Halbjahr 2013 in der Grössenordnung der Vorjahre (im Unterschied zur Westschweiz, GE & VD) Bautätigkeit bleibt auf hohem Niveau, kann aber nicht markant ausgeweitet werden. Trotz des jüngsten Zinsanstiegs ist Wohneigentum weiterhin attraktiv Die verschärften Eigenmittelbestimmungen wirken klar bremsend auf das Hypothekarwachstum. Die Wachstumsraten der Banken gleichen sich an. Hypothekarwachstum (Vorjahresvergleich) 10% 8% 6% 4% 2% 0% Alle Banken KBs ohne ZKB Zürcher Kantonalbank WOHNUNGSMARKT Grossbanken Raiffeisen Quelle: SNB (strukturbruchbereinigt), ZKB Reinzugang Wohnungen CH Reinzugang Wohnungen ZH Neumieten Wohnen CH 2,5% 1,7% 1,5% Neumieten Wohnen ZH 3,1% 1,9% 1,7% Preisentwicklung Wohneigentum ZH 7,2 % 3,5 % 3,0 % Quelle: Thomson Reuters Datastream, Zürcher Kantonalbank 1 Prognose Zürcher Kantonalbank

21 Senkungsanspruch Mietindex Referenzzins in % Aus aktuellem Anlass: Mietermarkt: Senkung der Bestandesmieten Prognose Referenzzins & Mietentwicklung Kanton Zürich 15% % % 100 6% 3% 90 0% % 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% Referenzzins (rechte Skala) Index Bestandesmieten (ohne Sanierungen, vollständige Weitergabe gemäss Mietgesetz: 40% Teuerung, allg. Kostensteigerung 0.5% p.a. ) Index Marktmieten Kanton Zürich (homegate.ch)

22 Anzahl Wohnungen Zürcher Unterland: Beliebter Wohnstandort Bevölkerungsdynamik Zürcher Unterland Zürich Schweiz Bevölkerungsstand am ,039 1,392, Mio. Ausländerquote am % 25% 23% Bevölkerungswachstum p.a. (02-06) 1.3% 0.7% 0.5% Bevölkerungswachstum p.a. (07-11) 1.5% 1.3% 0.9% Bautätigkeit 1,200 1,000 Einkommen und Kaufkraft 2008 Verteilung der Anzahl Steuerpflichtigen nach Einkommensklassen Zürcher Unterland Kt Zürich Schweiz Reineinkommen von CHF 0-15' % 0.5% 1.6% Reineinkommen von CHF 15'000-20' % 1.1% 1.3% Reineinkommen von CHF 20'000-30' % 8.4% 9.5% Reineinkommen von CHF 30'000-40' % 9.6% 10.8% Reineinkommen von CHF 40'000-50' % 12.4% 13.5% Reineinkommen von CHF 50'000-75' % 27.4% 27.4% Reineinkommen über CHF 75' % 40.5% 35.9% Kaufkraft (Reineinkommen/Bevölkerung) 38,383 43,639 37,406 Index Kaufkraft (Schweiz = 100) Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer 4 Zimmer 5 Zimmer 6+ Zimmer Housing starts Baubewilligungen

23 Zürcher Unterland: Kaum Abnahme der Dynamik bei den Angebotspreisen Entwicklung Angebotspreise Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q Glattal-Furttal Knonaueramt Limmattal Pfannenstiel Weinland Winterthur Zimmerberg Zürcher Oberland Zürcher Unterland Zürich

24 Immobilienblase?

25 Möglichkeiten der Analyse 1. Fundamental ökonomisch 2. Tragbarkeit 3. Klassischer Bewertungsansatz 4. Ansatz UBS & ETH

26 Was ist eine Blase? Die Erfahrung hat uns gelehrt, folgenden Entwicklungen zu misstrauen: Grosszügige Verfügbarkeit mit Kredit / Lockerung der Kreditstandards Lange Periode mit steigenden Immobilienpreisen Starke Ausdehnung des Angebots Ich kaufe weil es sowieso noch teurer wird Nicht mehr fundamental erklärbar

27 Analyse 1: «Fundamental» ökonomisch Reale Preise konstant Verhältnis Preise zu Einkommen Langfristige Beziehungen, schwierig für kurzfristige Analysen Keine Blase (?) Nominale & reale Wohneigentumspreise nominal real Quelle:

28 Analyse 2: Tragbarkeit Miete oder Kauf? Dominiert durch die ausserordentlich tiefen Zinsen Im Vergleich zu 2006 keine Blase (?, Zinsänderungsrisiko) Jährliche Wohnkosten Kanton Zürich Annahme beim Neuerwerb: 80% Belehnung, Abschluss einer 5-Jahres- Festhypothek 50 T 45 T 40 T 35 T 30 T 25 T 20 T 15 T 10 T 5 T 0 T Angebotsmiete STWE beim Neuerwerb Quelle: homegate.ch,

29 Analyse 3: Asset pricing Ansatz Von Preisen und Mieten Immobilienwert Miete Steuern Erwarteter Wertgewinn Zinsniveau Eigentümerkosten/Instandhaltung 1. R/V = 1/(Preis/Miete) = "Bruttomietrendite" 2. 1/(Preis/Miete) (i + T + c g) > 0 kaufen beobachtet erwartet Preise steigen stärker als Mieten, Verhältnis aber durch das tiefe Zinsniveau zu begründen

30 Analyse 4: Ansatz UBS: Hauptkomponenten-Analyse

31 Analyse 4: Ansatz ETH: Gefährliches exponentielles Wachstum Dielsdorf: Januar 2013 (watch) Dielsdorf: August 2013 (critical)

32 Analyse 4: Wo ist der Preisanstieg im zweiten Quartal? Hedonischer STWE-Index für Dielsdorf August