Immobilienmarkt aktuell: Fokus Winterthur

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Claudia Lenz
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1 Immobilienmarkt aktuell: Fokus Winterthur Wohnbaugenossenschaften Schweiz, Regionalverband Winterthur Veranstaltung Vermietung vom 27. Juni 2017 Peter Meier, Immobilienresearch Zürcher Kantonalbank

2 Agenda 1. Immobilienmarkt Schweiz, allgemeine Lage & Prognose 2. Fokus Stadt Winterthur: Wohnungsmieten

3 Immobilienmarkt Schweiz, allgemeine Lage

4 01/07 01/08 01/09 01/10 01/11 01/12 01/13 01/14 01/15 01/16 01/17 01/18 01/19 Zinsen Tiefpunkt überwunden? Geld- und Kapitalmarktzinsen 5% 4% 3% Prognose Die Europäische Zentralbank wird bis auf weiteres nicht an der Zinsschraube drehen. Zinserhöhungen oder eine markanten Rücknahme der Anleihekäufe würden die Risiken für die Peripheriestaaten markant erhöhen; diese könnten ihrem Schuldendienst nicht ohne gravierende konjunkturelle Einbussen nachzukommen. Die EZB sorgt mit dem Anleihenkaufprogramm für ein weiterhin sehr tiefes Zinsumfeld. 2% 1% Der Schweizerischen Nationalbank sind dadurch die Hände gebunden. Sie wird das Zielband des Dreimonats-Libors zumindest während den nächsten zwölf Monaten unverändert lassen. 0% -1% Der Schweizer Obligationenmarkt kann sich dieser Entwicklung nicht entziehen. Die Zinskurve in der Schweiz wird sich im nächsten Monat wohl nur marginal bewegen. Bundesobligationen (Laufzeit 10 Jahre) Kapitalmarktsatz (Laufzeit 5 Jahre) Quelle: Datastream, Zürcher Kantonalbank Stand: Geldmarktsatz (Laufzeit 3 Monate) Quelle: Datastream, Zürcher Kantonalbank Stand:

5 Jan Feb Mrz Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez Personen Zuwanderung Schweiz: Zuwanderung % unter Vorjahr Nettozuwanderung Schweiz Nettozuwanderung nach Nationalitäten 90'000 80'000 70'000 60'000 50'000 40'000 30'000 20'000 10'000-18% % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Rest Griechenland Slowakische Republik Mazedonien eh.jug.rep. Bulgarien Syrien Rumänien Ungarn Spanien Polen Kosovo Portugal Eritrea Deutschland Frankreich 0 0% Q1 Italien Quelle: Bundesamt für Migration

6 Jan Feb Mrz Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez Personen Zuwanderung Zürich: Zuwanderung % unter Vorjahr Nettozuwanderung Zürich Nettozuwanderung nach Nationalitäten 18'000 16'000 14'000 12'000 10'000 8'000 6'000 4'000 2' % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Rest Syrien Portugal Bulgarien Mazedonien eh.jug.rep. Slowakische Republik Kosovo Griechenland Rumänien Österreich Frankreich Ungarn Spanien Polen Italien 0 0% Q1 Deutschland Quelle: Bundesamt für Migration

7 2005 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q1 Baugesuche Schweiz und Kanton Zürich 20 T Baugesuche Schweiz 4'000 Baugesuche Kanton Zürich 18 T 16 T 14 T 12 T 3'500 3'000 2' T 2'000 8 T 6 T 4 T 2 T 1'500 1' T 0 EFH MFH total (gleitender Ø über 4 Quartale) Quelle: Baublatt EFH MFH total (gleitender Ø über 4 Quartale) Quelle: Baublatt Baugesuche für Einfamilienhäuser sind deutlich rückläufig Der Trend ist leicht zunehmend Der Trend ist deutlich zunehmend

8 Prognose Referenzzinssatz: 1.5% ab 2. Juni 2017 Prognose Referenzzins 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% Gültig ab Referenzzins % % % % % % % % % 1.0% % % % Referenzzins Durchschnittszins gültig ab Prognose Referenzzins Prognose Durchschnittszins Per 1. Juni 2017 beträgt der Referenzzins 1.5% Gemäss Prognose verbleibt der Referenzzins bis 2021 bei 1.5% Quelle: BWO, Zürcher Kantonalbank Juni % % %

9 Preisentwicklung Wohneigentum Immer weniger fürs Geld Ein qualitätsbereinigter Immobilien-Preisindex berücksichtigt zwei Komponenten: 1. Preisentwicklung 2. Qualität der Objekte Sinkt bei gleichbleibenden Preisen die Qualität der Objekte, wird ein qualitätsbereinigter Preisindex eine Preissteigerung anzeigen. Genau diesen Effekt beobachten wir seit 2015: Es werden vermehrt dezentralere, ältere und kleinere Objekte gekauft.

10 Preisentwicklung Wohneigentum Prognoseübersicht Immobilienmarkt Immobilienprognosen Zürcher Kantonalbank, Juni * 2018* Bautätigkeit Wohnungen, Schweiz 45'000 44'000 45'000 46'000 Bautätigkeit Wohnungen, Kanton Zürich 7'700 7'500 7'800 9'000 Marktmieten Wohnen, Schweiz 0.6% 0.1% -0.5% -1.0% Marktmieten Wohnen, Kanton Zürich 0.3% 0.2% -0.5% -1.5% Preisentwicklung Wohneigentum, Schweiz 1.9% 1.1% 0.5% -0.5% Preisentwicklung Wohneigentum, Kanton Zürich 3.7% 3.4% 1.5% -0.5% * Prognosewerte

11 Fokus Stadt Winterthur: Wohnungsmieten

12 Marktmieten Kanton Zürich nach Regionen Zürich Glattal-Furttal Limmattal Knonaueramt Zimmerberg Pfannenstiel Zürcher Oberland Winterthur Weinland Zürcher Unterland Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q Quelle: homegate.ch, Zürcher Kantonalbank

13 Anteil baubewilligte Wohnungen Wo wird in Winterthur gebaut? Lagequalität stark unterdurchschn. (10%) unterdurchschn. (20%) mittel (40%) gut (20%) sehr gut (10%) Anteil baubewilligte Wohnungen in Winterthur nach Jahr, Vermietung/Verkauf und Lageklasse des Standortes 100% 80% 60% 40% 20% 0% Vermietung stark unterdurchschn. (10%) unterdurchschn. (20%) mittel (40%) gut (20%) sehr gut (10%) k.a. Quelle: Baublatt, Zürcher Kantonalbank

14 Anzahl Inserate Mittlere Anzahl Klicks pro Tag Wohnungs-Inserate in Winterthur Anzahl Wohnungsinserate nach Preisbereich in Winterthur Anzahl Klicks pro Tag und Inserierdauer 16/ Miete inkl. NK n.a Die Punktgrösse visualisiert das Preisniveau, kleine Kreise zeigen günstige Wohnungen 1-Zi 2-Zi < Zi 4-Zi 5-Zi (Jan-Mai) Mittlere Inserierdauer in Tage Quelle: homegate.ch, Zürcher Kantonalbank

15 Mehr Angebote ergibt tiefere Nachfrage pro Inserat : 3-Zi, Fr. 68 Klicks pro Tag 2015: 3-Zi, Fr. 55 Klicks pro Tag 2016: 3-Zi, Fr. 45 Klicks pro Tag Inserate Inserate Inserate Quelle: homegate.ch, Zürcher Kantonalbank

16 Winterthur im neuen Immobilien aktuell Ruhige Wohn-Oasen in Winterthur Ruhig und zentral: Ein Widerspruch?

17 Fazit Hohe Bautätigkeit, gerade im Mietbereich, setzt die Marktmieten unter Druck Die Nachfrage ist sehr sensitiv auf den Preis (Miete) Mietangebote leicht unter Markt können bereits auf eine deutlich höhere Nachfrage treffen

18 Immobilien-Publikationen der Zürcher Kantonalbank Bleiben Sie mit uns am Puls des Marktes 26. Mai Erscheint: Mai und November Abonnieren: Erscheint: Mitte April, Juli, November, Januar Abonnieren:

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