Ist der Immobilienmarkt AR noch wettbewerbsfähig?

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1 Herausforderung "Neues Wohnen in Appenzell Ausserrhoden" Ist der Immobilienmarkt AR noch wettbewerbsfähig? Fredy Hasenmaile 29. Juni 2011 Credit Suisse Slide 1

2 Das Problem: Schwache Bevölkerungsentwicklung Indexiert, 1990 = Appenzell A.Rh. Appenzell I.Rh. St.Gallen/Rorschach St.Galler Rheintal Werdenberg Wil Toggenburg CH Quelle: Credit Suisse, Bundesamt für Statistik Slide 2

3 Ursachen? Hypothesen Mangelnde Standortqualität Erreichbarkeit Steuerbelastung Beschäftigungsentwicklung Ungünstige Bevölkerungsstruktur Demografische Alterung Defizite des Wohnungsangebotes Alter der Bausubstanz Zuwenig modernes Angebot Zu geringes Angebot Drittfaktoren Reurbanisierungstrend Denkmalschutz Infrastrukturnähe Slide 3

4 Raumgliederung Oberthurgau Wil St.Gallen/Rorschach Vorderland Hinterland Mittelland St. Galler Rheintal Toggenburg Appenzell I.Rh km Quelle: Credit Suisse, Geostat Slide 4

5 Standortqualität und Beschäftigungsentwicklung Slide 5

6 Standortqualität 2010 Relativ zum Schweizer Mittel 4 Region Appenzell A.Rh. Steuerbelastung der natürlichen 3 Personen Region Appenzell I.Rh. Region St.Gallen/Rorschach Verfügbarkeit von Hochqualifizierten Verkehrstechnische Erreichbarkeit STÄRKE CH-Mittel -1-2 Steuerbelastung der juristischen Personen Ausbildungsstand der Bevölkerung SCHWÄCHE Quelle: Credit Suisse Slide 6

7 In grossen Teilen von AR liegt die Erreichbarkeit im Schweizer Mittel Erreichbarkeit (MiV und ÖV), synthetischer Index mit CH Durchschnitt = = km Quelle: Credit Suisse, Geostat Slide 7

8 Rückläufige Beschäftigungsentwicklung Jährliches Wachstum in Vollzeitäquivalenten im Zeitraum ZG GE AI OW SZ VD NW FR TG AG ZH BL LU SG NE JU SH TI BE VS SO BS AR GL GR UR -1.0% -0.5% 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% Quelle: Bundesamt für Statistik Slide 8

9 Bevölkerung Slide 9

10 Bevölkerungsschwund erst seit Mitte der 90er, zudem nicht überall gleich ausgeprägt Indexiert, 1990 = Hinterland Mittelland Vorderland Appenzell I.Rh. St.Gallen/Rorschach St.Galler Rheintal Toggenburg Wil Oberthurgau CH Quelle: Credit Suisse, Bundesamt für Statistik Slide 10

11 Bevölkerungswachstum hauptsächlich im Mittelland Bevölkerungswachstum pro Jahr in Prozent; Prognose Bevölkerungswachstum pro Jahr in Prozent Wachstum p.a. > 4% 3% - 4% 2% - 3% 1% - 2% 0% - 1% -1% - 0% -2% - -1% -3% - -2% < -3% 0 3 6km Wachstum p.a. > 2% 0.5% - 2% -0.5% - 0.5% -2% % < -2% Quelle: Credit Suisse, Bundesamt für Statistik, Geostat Slide 11

12 Alterspyramide der Schweiz Population der einzelnen Altersklassen für die Jahre 2010 und 2020 (Prognose) 100 Alter in Jahren Frauen Männer 2020 Frauen 2010 Männer Anzahl Personen 75'000 50'000 25' '000 50'000 75'000 Quelle: Credit Suisse, Bundesamt für Statistik, Slide 12

13 Alterspyramide AR Population der einzelnen Altersklassen für die Jahre 2010 und 2020 (Prognose) Alter in Jahren Frauen 2020 Männer 2020 Frauen 2010 Männer 2010 Anzahl Personen Quelle: Credit Suisse, Bundesamt für Statistik, Slide 13

14 Bevölkerungsstrukur: AR mit wenig 20- bis 39-Jährigen Anteil der 20- bis 39-Jährigen an der Gesamtbevölkerung, 2010 St.Gallen/Rorschach Schweiz St. Galler Rheintal Wil Oberthurgau Appenzell I.Rh. Toggenburg Hinterland Vorderland Mittelland 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Quelle: Credit Suisse, Bundesamt für Statistik, Slide 14

15 Ausbleiben gewisser Altersklassen Interkantonaler Wanderungssaldo Total, absolute Werte Total Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Slide 15

16 Nettowanderung* vom/ins Mittelland ( ) Nettozuwanderung (+) / Nettoabwanderung (-) / Summe über 5 Jahre, Stufe Bezirk Bezirk St. Gallen Bezirk Hinterland Bezirk Rorschach Bezirk Zürich Bezirk Vorderland Bezirk Arbon Bezirk Gossau Appenzell I.Rh. Bezirk Unterrheintal Bezirk Oberrheintal Übrige Total Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Slide 16

17 Wohnungsangebot Slide 17

18 Überdurchschnittlich viele grosse Wohnungen in AR Wohnungsbestand nach Zimmern, Anteile in Prozent, % Hinterland Mittelland Vorderland Schweiz 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1-Zimmer 2-Zimmer 3-Zimmer 4-Zimmer 5-Zimmer 6+-Zimmer Quelle: Bundesamt für Statistik Slide 18

19 Tendenziell kleine Zimmergrössen Wohnungsfläche in Quadratmetern, Zimmer 2-Zimmer 3-Zimmer 4-Zimmer 5-Zimmer 6- und mehr Zimmer Hinterland Mittelland Vorderland St.Gallen/Rorschach St. Galler Rheintal Toggenburg Wil Oberthurgau Appenzell I.Rh. Schweiz Quelle: Bundesamt für Statistik Slide 19

20 Vergleichsweise alter Wohnungsbestand Anteil in Prozent 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Appenzell A.Rh. St.Gallen/Rorschach Toggenburg Oberthurgau Appenzell I.Rh. St. Galler Rheintal Wil Schweiz 0% Vor Quelle: Bundesamt für Statistik Slide 20

21 Reinzugang praktisch immer unter dem Schweizer Mittel Reinzugang relativ zum Wohnungsbestand, in Prozent 1.6% 1.4% Hinterland Mittelland Vorderland Schweiz 1.2% 1.0% 0.8% 0.6% 0.4% 0.2% 0.0% Quelle: Bundesamt für Statistik, Credit Suisse Slide 21

22 Tiefe Renovationsquote, v.a. im Mittelland Baubewilligungen für Renovationen, gemessen am Wohnungsbestand 0.6% Hinterland Mittelland Vorderland Schweiz 0.5% 0.4% 0.3% 0.2% 0.1% 0.0% Quelle: Schweizer Baublatt, Credit Suisse, Bundesamt für Statistik Slide 22

23 Eine steigende Zahl von Renovationen wird nicht bewilligt (analoge Entwicklung in CH) In Anzahl Wohneinheiten, gleitende Summe über 12 Monate Gesuche EFH Kanton Appenzell AR Bewilligungen EFH Kanton Appenzell AR Gesuche MFH Kanton Appenzell AR Bewilligungen MFH Kanton Appenzell AR Quelle: Schweizer Baublatt, Credit Suisse Slide 23

24 Fazit: Wohnungsangebot Quantitativ: Liquidität des Wohnungsangebotes Angebotsquote ausreichend Leerstände überdurchschnittlich hoch (höhere Sockelleerstände) Eher knappe Baulandreserven vergleichsweise teure Bodenpreise Qualitativ: Wohnungsstruktur Hoher Anteil an grossen Wohnungen Tendenziell kleine Zimmergrössen Vergleichsweise alter Wohnungsbestand Erneuerungstätigkeit Schwache Neubauquote Unterdurchschnittliche Renovationsquote Zunehmende Widerstände gegen Renovationen Hoher Demodierungsgrad Slide 24

25 Grosse Unterschiede bei den Leerständen Leerstehende Wohnungen Hinterland Mittelland Vorderland Quelle: Credit Suisse, Bundesamt für Statistik Slide 25

26 Fazit: Wohnungsangebot Quantitativ: Liquidität des Wohnungsangebotes Angebotsquote ausreichend Leerstände überdurchschnittlich hoch (höhere Sockelleerstände) Eher knappe Baulandreserven vergleichsweise teure Bodenpreise Qualitativ: Wohnungsstruktur Hoher Anteil an grossen Wohnungen Tendenziell kleine Zimmergrössen Vergleichsweise alter Wohnungsbestand Erneuerungstätigkeit Schwache Neubauquote Unterdurchschnittliche Renovationsquote Zunehmende Widerstände gegen Renovationen Hoher Demodierungsgrad Angebot quantitativ ausreichend aber qualitativ mangelhaft... und zuwenig neu/modern Slide 26

27 Demodierung Traditionelles Appenzellerhaus Niedrige Decken Kein Balkon Niedrige, kleine Fenster Wohnzimmer von moderater Grösse Küche und Wohnzimmer als eigenständige Räume Bad und Schlafzimmer als eigenständige Räume Kleine Badezimmer Materialisierung stark von Holz dominiert Moderne Wohnform Hohe Decken Balkon oder Aussenbereich Hohe Fenster Grosses Wohnzimmer Zusammenwachsen von Küche und Wohnzimmer Zusammenwachsen von Bad und Schlafzimmer Grosse Badezimmer Materialisierung stark von Glas und Stein dominiert Slide 27

28 Wie weiter? Weiterentwicklung Demografische Alterung wird das Nachfolgeproblem verschärfen Reurbanisierungstrend dürfte anhalten (einziges Korrektiv: hohe Preise in den Zentren) Die Sehnsucht nach dem Wohnen auf dem Lande bleibt zwar erhalten, dem stehen jedoch eine zunehmende Infrastruktur- und Technologieabhängigkeit entgegen Infrastruktur auf dem Lande sieht sich zunehmend unter Kostendruck (Priorisierung!) Wirtschaftlichkeit von Sanierungen rückt in immer weitere Ferne (birgt auch Chancen) Lösungsansätze Erhöhung der Ausnutzungsziffer in den Kernzonen Arealbonus Branchenlandschaft stärken (Erneuerung) Rahmenbedingungen für Firmen verbessern Bauzonen überprüfen Sinnvolle ÖV-Verbindungen fördern Standortvorteile besser verkaufen First Mover-Beispiele schaffen und Best Practise anwenden Nischen mit Potenzial besetzen (betreutes Wohnen) Slide 28

29 Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Slide 29

30 Disclaimer Dieses Dokument wurde vom der Credit Suisse hergestellt und ist nicht das Ergebnis einer/unserer Finanzanalyse. Daher finden die "Richtlinien zur Sicherstellung der Unabhängigkeit der Finanzanalyse" der Schweizerischen Bankiervereinigung auf vorliegendes Dokument keine Anwendung. Diese Publikation dient nur zu Informationszwecken. Die darin vertretenen Ansichten sind diejenigen des der Credit Suisse zum Zeitpunkt der Drucklegung (Änderungen bleiben vorbehalten). Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden. Copyright 2011, Credit Suisse. Slide 1