«Wie beeinflussen Marktregulierungen die Immobilienblase?»

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1 KAMMER UNABHÄNGIGER BAUHERRENBERATER «Wie beeinflussen Marktregulierungen die Immobilienblase?» KUB Focus - Wissensvorsprung für Bauherrenberater und Immobilienfachleute vom

2 Sponsoren KAMMER UNABHÄNGIGER BAUHERRENBERATER KUB/SVIT 2

3 Marktregulierungen am Schweizer Immobilienmarkt Prof. Dr. Klaus W. Wellershoff 9. September 2014

4 Der Immobilienmarkt in unserer Wirtschaft Anteil der Bauinvestitionen am BIP (Schweiz, Q1 2014) 9% Andere Bauinvestitionen 91% Quelle: Bundesamt für Statistik, Wellershoff & Partners 2

5 Der Immobilienmarkt in unserer Wirtschaft Anteil der Beschäftigung im Bausektor (Schweiz, Q1 2014) 16% Rest Bausektor 84% Quelle: Bundesamt für Statistik, Wellershoff & Partners 3

6 Der Immobilienmarkt in unserer Wirtschaft Anteil der Ausgaben für Wohnen (Privathaushalte, 2011) 22% Anderes Wohnen und Energie 78% Quelle: Bundesamt für Statistik, Wellershoff & Partners 4

7 Der Immobilienmarkt in unserer Wirtschaft Anteil von Immobilien am Reinvermögen der Privathaushalte (2012) 55% Andere Immobilien 45% Quelle: SNB, Wellershoff & Partners 5

8 Der Immobilienmarkt in unserer Wirtschaft Veränderung der Beschäftigung Veränderung zum Vorjahresquartal in Tausend Bau Finanzdienstleistungen Industrie.. Öffentlicher Dienst Handel Andere Quelle: Bundesamt für Statistik, Wellershoff & Partners 6

9 Der Immobilienmarkt in unserer Wirtschaft Varianz in den BIP-Wachstumsraten Standardabweichung der Wachstumskontributionen Staatskonsum.. Bauinvestitionen Privatkonsum Ausrüstungsinvestitionen Investitionen (total) Lagerveränderungen Nettoexporte Quelle: Bundesamt für Statistik, Wellershoff & Partners 7

10 Der Immobilienmarkt in unserer Wirtschaft Hoch- und Tiefbau: Ausgaben in der Schweiz 23% Hochbau Tiefbau 77% Quelle: Bundesamt für Statistik, Wellershoff & Partners 8

11 Der Immobilienmarkt in unserer Wirtschaft Gewerbe-, Büro- und Wohnbauanteil am Hochbau in der Schweiz 5% Wohnen Büros Gewerbe 26% 69% 9

12 Der Immobilienmarkt in unserer Wirtschaft Konzeptionell: Niveau und Wachstum 8.0 Bevölkerung Schweiz in Millionen x + x «Wenn die Bevölkerung jedes Jahr um x wächst, müssen jedes Jahr x neue Häuser gebaut werden. Das Wachstum des Hausbaus ist dann aber konstant Null.» Quelle: Thomson Datastream, Wellershoff & Partners 10

13 Der Immobilienmarkt in unserer Wirtschaft Veränderung der Bauinvestitionen & des Bevölkerungswachstums Veränderung der Veränderungsrate in pp ("2. Ableitung").4 10 Bevölkerung Schweiz Bauinvestitionen Veränderung in Prozent Quelle: Thomson Datastream, Wellershoff & Partners 11

14 Immobilienblasen und Konjunktur Historisch betrachtet Produktionslücke in Prozent des Volkseinkommens Jahre nach dem Höhepunkt der Blase Quelle: Penn World Tables, Wellershoff & Partners 12

15 Immobilienblasen und Konjunktur Historisch betrachtet Produktionslücke in Prozent des Volkseinkommens Historischer Durchschnitt Schweiz 1989/ Jahre nach Höhepunkt der Blase Quelle: Penn World Tables, Wellershoff & Partners 13

16 Immobilienblasen und Konjunktur Historisch betrachtet Produktionslücke in Prozent des Volkseinkommens Historischer Durchschnitt Jahre nach dem Höhepunkt der Blase USA Grossbritannien Spanien Quelle: Penn World Tables, OECD, Wellershoff & Partners 14

17 Immobilien Schweiz Immobilienpreisentwicklung und BIP Preisentwicklung Einfamilienhäuser Preisentwicklung Eigentumswohnungen Nominales Volkseinkommen Index (1980 Q1 = 100) Quelle: Thomson Datastream, Wellershoff & Partners 15

18 Immobilien Schweiz Hauspreise über Einkommen Schweiz Eurozone USA Spanien Quelle: OECD, Wellershoff & Partners 16

19 Immobilien Schweiz Benötigtes Jahresgehalt für Eigentum nach Regionen Quelle: Credit Suisse Ec. Research, Wellershoff & Partners 17

20 Asset-Preise und Zinsen Allgemeiner Zusammenhang CF Value 0 = CF CF (1+i) 1 (1+i) 2 Der Wert eines Assets zum heutigen Zeitpunkt ergibt sich durch den heute anfallenden Cash Flow («Miete»), den Cash Flow in der kommenden Periode diskontiert um den aktuellen Zinssatz, den Cash Flow in der übernächsten Periode diskontiert um den quadrierten Zinssatz, usw... Quelle: Thomson Datastream, Wellershoff & Partners 18

21 Asset-Preise und Zinsen Vereinfachter Zusammenhang: Ewige Rente Preis = Cash Flow Zins Quelle: Thomson Datastream, Wellershoff & Partners 19

22 Geldpolitik Ziel ist Preisstabilität «Preisstabilität ist eine wesentliche Voraussetzung für Wachstum und Wohlstand. Inflation und Deflation beeinträchtigen dagegen die Entwicklung der Wirtschaft. Sie erschweren die Entscheide von Konsumenten und Produzenten, rufen Fehler beim Einsatz von Arbeit und Kapital hervor, führen zu Umverteilungen von Einkommen und Vermögen und benachteiligen die wirtschaftlich Schwächeren. Die Nationalbank setzt Preisstabilität mit einem Anstieg der Konsumentenpreise von weniger als 2% pro Jahr gleich. Auch Deflation, d.h. ein anhaltender Rückgang des Preisniveaus, verletzt das Ziel der Preisstabilität. Als Hauptindikator für die geldpolitischen Entscheide dient eine mittelfristige Inflationsprognose.» Schweizerische Nationalbank,

23 Geldpolitik EURCHF PPP und aktueller Wechselkurs 2 EURCHF EURCHF PPP Neutraler Bereich Quelle: Thomson Datastream, Wellershoff & Partners 21

24 Geldpolitik Überbewertung des CHF und Veränderung der Devisenreserven Abweichung gegenüber Kaufkraftparität in Prozent 20 CHF gegenüber EUR Veränderung der SNB Reserven (3MA) Millionen CHF Quelle: Thomson Datastream, Wellershoff & Partners 22

25 Geldpolitik Zentralbankbilanzen Juni 2006 = Fed EZB BoJ BoE SNB Fed: Erwartetes Kaufprogramm BoJ: Erwartetes Kaufprogramm Quelle: Thomson Datastream, Wellershoff & Partners 23

26 Geldpolitik Geldmenge M2 im Vergleich 200 Schweiz Eurozone USA Index (Q = 100) Quelle: Thomson Datastream, Wellershoff & Partners 24

27 Geldpolitik Wechselkursvolatilität und SNB-Geldpolitik 80 Eigenkapitalquote 60 Prozent Quelle: Thomson Datastream, Wellershoff & Partners 25

28 Geldpolitik Wechselkursvolatilität und SNB-Geldpolitik 80 Eigenkapitalquote Devisenreserven mal Volatilität des Wechselkurses über Bilanzsumme 60 Prozent Quelle: Thomson Datastream, Wellershoff & Partners 26

29 Geldpolitik Wechselkursvolatilität und SNB-Geldpolitik Quelle: Thomson Datastream, Wellershoff & Partners 27

30 Kapitalpuffer als «Second best policy» Wirkungsweise «Der antizyklische Kapitalpuffer ist eine präventive Massnahme, welche die Banken verpflichtet, ihr Eigenkapital schrittweise aufzustocken, wenn sich Fehlentwicklungen am Kreditmarkt aufbauen.» (SNB) Mit dem Kapitalpuffer werden zwei Ziele verfolgt: Einerseits soll er den Bankensektor vor den Folgen exzessiven Kreditwachstums schützen, indem er dessen Fähigkeit Verluste zu absorbieren stärkt. Andererseits reduziert er sowohl die Attraktivität der Kreditvergabe als auch das Kreditvergabepotenzial, gegeben die vorhandenen Eigenmittel, und wirkt so dem Aufbau von Exzessen entgegen. 28

31 Kapitalpuffer als «Second best policy» Aggregierte Hauptindikatoren zur Beurteilung der Fehlentwicklungen Hauptindikatoren Höchststand der Fehlentwicklungen Standardabweichungen Quelle: Thomson Datastream, Wellershoff & Partners 29

32 Kapitalpuffer als «Second best policy» Aus Hauptindikatoren und Konjunkturklima abgeleitetes Signal zur Aktivierung des Kapitalpuffers Aktivierungssignal Kaptitalpuffer Höchststand der Fehlentwicklungen Kapitalpuffer in Prozent Quelle: Thomson Datastream, Wellershoff & Partners 30

33 Kontakt Wellershoff & Partners Ltd. Zürichbergstrasse Zürich T // F info@wellershoff.ch //