SECA Outlook Real Estate: Sicherer Hafen oder der Peak der Welle? Dr. Stephan Kloess KRE KloessRealEstate

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1 SECA Outlook Real Estate: Sicherer Hafen oder der Peak der Welle? Dr. Stephan Kloess KRE KloessRealEstate Zürich, 24. Februar 2014 //

2 Wer rauf geht muss auch wieder runter kommen Q Q Q Q Q Q Q Q Landesweit Gewerbe Privat Industrie Konsumentenpreise 1

3 Echte Zyklen sind nach wie vor aktuell! 600 Land- und Konsumentenpreise in Japan Niveaus (Q = 100) Q Q Q Q Q Q Q Q Landesweit Gewerbe Privat Industrie Konsumentenpreise Quelle: Daten Thomson Financial, Thorsten Polleit,

4 Konsumenten- und Immobilienpreise zeigen das auch für die Schweiz Immobilien- und Konsumentenpreise Schweiz Niveaus (Q = 100) Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Büros Selbst genutzte Appartements Konsumentenpreise Einfamilienhäuser Mietwohnungen Quelle: Daten Thomson Financial, Thorsten Polleit,

5 Aktuelle Geldpolitik treibt die Preise in Immobilienmärkten EURCHF-Wechselkurs und CHF-Basisgeldmenge 1,7 1,6 1,5 1,4 Reaktion auf CHF-Aufwertung ,3 1,2 1,1 Reaktion auf Finanzkrise EURCHF (LS) Monetäre Basis (RS) Quelle: Daten Thomson Financial, Thorsten Polleit,

6 Der Kuchen wird grösser, aber es gibt auch mehr Esser am Tisch BIP/Kopf für die Schweiz e Quelle: BfS, Oanda, KRE

7 Investorenmarkt: Investoren orientieren sich am Spread zwischen 10j. Bundesobligation und Höhe der Kapitalisierung 2 %- Punkte 3.4 %- Punkte 10-jähriger Bundesobligation CapRate Büro CapRate Wohnen Quelle: SNB, 2013; KRE

8 Wertsteigerungen kommen aus der Reduktion der Diskontsätze und nicht aus realisiertem Mietwachstum 2013e Quelle: IPD 2012, Verlängerung KRE

9 Es hat sich eine Yield Compression über Lagen, Zustände und Sektoren ausgebildet, die grundsätzliches Korrekturpotential birgt Anfangsrenditen in % 8% Δ Delta Jahr % Δ Delta Jahr 2013 A-Lagen B-Lagen C-Lagen Lageklassen Zustände Sektoren Quelle: Fahrländer Partner & KRE KloessRealEstate 8

10 Werden Prognosen ausgewertet, bestätigt sich, das sich Vermögens- und Nutzermarkt voneinander abkoppeln Vermögensmarkt Nutzer-/Mietermarkt Zinsniveau Volatilität der Kapitalmärkte Verzinsungsansprüche (Cape Rate) Margen Fremdfinanzierung Entwicklung Inflation Nachfrage nach Anlageimmobilien Einkommen / Kaufkraft Beschäftigung Nachfrage Büroflächen Nachfrage Retailflächen Nachfrage Wohnflächen Mieten Wohnen Mieten Büro Mieten Retail Makrosituation kann in ihrer Instabilität stabil bleiben Institutionelle werden sich weiter Immobilien zuwenden Potential der Korrektur wird weiter gefüttert Quelle: KRE Wohnungsmärkte können mittelfristig stabil bleiben Office und Retailmärkte werden unter Druck kommen Güte des Produktes wird entscheidend Güte des Assetmanagements wird entscheidend Stabilität der Mieterträge wird entscheidend 9

11 International hat sich der Ausblick aufgehellt dies allerdings mit der Annahme, dass das Wirtschaftswachstums zurückkehrt INDUSTRIAL RETAIL AUS FRA Ger HK Sg Jap UK US AUS FRA Ger HK Sg Jap UK US OFFICE RESIDENTIAL AUS FRA Ger HK Sg Jap UK US AUS FRA Ger HK Sg Jap UK US Quelle: IPE Market expactions indicator, 12/

12 Fazit: Sie können in jeder Marktlage Immobilien kaufen oder verkaufen (1) Der Heimatmarkt ist keine Insel & es ist nicht alles Gold was glänzt Auslandsinvestitionen ergänzen Heimatportfolio sinnvoll (2) Volkswirtschaftliche Entwicklungen bestimmen Performance der Immobilie Investieren Sie in stabile wirtschaftliche Regionen (3) Jederzeitige oder automatische Wertbeständigkeit von Immobilien ist ein Mythos Achten Sie auf den Cashflow (4) Beachtung von Zyklen & Timing sind entscheidend Zyklen / Timing: National, Regional & Sektoral sind entscheidend (5) Es gibt mehr als einen Markt, der für die Güte des Immobilieninvestments entscheidend ist Nutzermarkt / Vermögensmarkt / Kapitalmarkt (6) Real Estate meets Finance Diversifkation ist zyklischer geworden Kointegration mit Aktien (7) Komplexität aller Immobilienmärkte wird steigen Steigende Anforderung an Investoren 11

13 Ich wünsche Ihnen viel Erfolg auf dem «rechten» Weg bei Ihren Investitionen in Immobilien! 12