Immobilienmarkt Ludwigshafen: Aktuelle Entwicklungen und derzeitiges Investitionsklima

Transkript

1 Immobilienmarkt : Aktuelle Entwicklungen und derzeitiges Investitionsklima Vortrag, in Univ.-Prof. Dr. Michael Nadler TU Dortmund, Fakultät Raumplanung Lehrstuhl Immobilienentwicklung 1

2 Überblick 2

3 Immobilieninvestitionsmarkt Deutschland Entwicklung gewerbliche und private Immobilienumsätze: Einführung in die Entwicklung gewerbliche Immobilienumsätze: 3 Zwar sind die Boomjahre am deutschen Immobilienmarkt vorbei, aber die Talsohle könnte auch an diesem Markt durchschritten sein

4 Einführung in die Immobilieninvestitionsmarkt Deutschland 4

5 Einführung in die Immobilieninvestitionsmarkt 5 Die Ergebnisse des Gutachterausschusses bis Ende 2009 spiegeln auf der Umsatzebene die bundesweite/globale Entwicklung wider. Es fehlen indes noch die 2010 Werte

6 6 Einführung in die Immobilieninvestitionsmarkt Seit 2007 erfolgt die Förderung privater Immobilieninvestitionen durch Einsatz öffentliche Fördermittel (Modernisierungs- und Sanierungs- und Stadtumbauprogramm: Heute für Morgen : Investitionszuschüsse bis zu pro Projektmaßnahme) Zielsetzung: Initiierung privater Immobilieninvestitionen im Neubau und Bestand Ergebnis bislang: 57 Mio. Immobilieninvestitionen, davon wurden durch Private Investoren 34 Mio. getragen, wobei die nächsten Projekte bereits in der Pipeline sind

7 ECE/Union Investment: Rhein Galerie (220 Mio. ) Gesundheitszentrum GmbH: LUSANUM (16 Mio. ) Einführung in die Immobilieninvestitionsmarkt Einzelimmobilieninvestitionen Sanierung Pfalzbau (41 Mio. ) Deutsche Telekom Callcenter (20 Mio. ) 11 Modernisierungen/Redevelopments mit städtebaulicher Qualitätsvereinbarung z.b. Europa Hotel, Union Kino, Salamander, Peach (derzeit: 30 Mio. ) Quartiersentwicklung am Lutherplatz Wohn-Art (12 Mio. ) 7 GAG : Technologiezentrum Luteco 1-3 (38 Mio. ) Sterling-SIHI (11 Mio. ) Bäckerei Görtz (10 Mio. ), Vögele (100 Mio. ) Wohnimmobilienentwicklung Rheinufer Süd (15 Mio. )

8 Überblick über Gesamtrendite ( Total return ) deutscher Immobilien ( DIX ): im internationalen Vergleich niedrig (derzeit 2,5%) und rückläufig 8 Grund hierfür ist, dass sich die Gesamtrendite aus zwei Einzelrenditen zusammensetzt

9 Überblick über Nämlich aus der positiven Cash Flow-Rendite (Basis: Mieten abzgl. nicht umlegbare Nutzungskosten) 9

10 Überblick über und der oftmals negativen Wertänderungsrendite (Basis: Verkaufspreise) 10 Insofern müssen beide Entwicklungen in den jeweiligen Teilmärkten zur Einschätzung des Investitionsrisikos beachtet werden!

11 Überblick über 11

12 Performance der (Spitzen-)Mieten für die Cash-Flow-Renditen 12 - Spitzenmieten stabil auf relativ niedrigem Niveau; - relativ hohe Renditen aufgrund niedriger Kaufpreise

13 Bestimmungsfaktoren zur Performancebegründung Zwar wirtschaftliche Erholung und kaum neue Flächenangebote aber es wird dauern bis die Leerstände abgebaut sind (kein Mietwachstum zu erwarten) 13

14 Bestimmungsfaktoren zur Performancebegründung 14 Jahre Entwicklung in : Flächenbest and Leerstandsquote ,2 Mio. qm 6,4% 92, ,2 Mio. qm 6,5% 88, ,2 Mio. qm 7,0% 86, ,2 Mio. qm 6,3% 87, ,2 Mio. qm 6,3% 88,19 Beschäftigte (in Tsd.) Positive Entwicklung der Bestimmungsfaktoren: - Zahl der Beschäftigten ist in den letzten fünf Jahren gestiegen; - Flächenbestand (= Angebot) ist relativ konstant geblieben; - Leerstände sind leicht gesunken! (Marktbericht Metropolregion: 2009 nur noch 5,4% Leerstand!) - Konsequenz: Mieten, Preise, Renditen sollten stabil bleiben, ggf. steigen, wenn kommende Immobilieninvestitionen realisiert wurden (Vögele, Deutsche Telekom, Sterling )

15 Performance der (Spitzen-)Mieten für die Cash-Flow-Renditen 15 - Spitzenmieten stabil auf sehr niedrigem Niveau; - stabile hohe Renditen aufgrund sehr niedriger Kaufpreise

16 Performance der Ankaufsrendite (cap rate) von 4,8-7,5 % = 20,8-13,3fache der Nettojahreskaltmiete 16 => Gefragt sind 1a-Handelsimmobilien und Shopping Center (stark standortabhängig wegen der Determinanten)

17 Bestimmungsfaktoren zur Performancebegründung 17

18 Bestimmungsfaktoren zur Performancebegründung 18

19 19 Jahre 2010 Bestimmungsfaktoren zur Performancebegründung Entwicklung in : Starke Ausweitung der Einzelhandelsflächen (Rhein-Galerie) Kaufkraft je Einwohner 97,20 Umsatz je Einwohner ,50 96,00 99,50 107,60 Zentralität ,90 97,70 100, ,60 105,40 110, ,90 104,90 110, ,70 105,90 109,50 110,70 Steigerung der Attraktivität des Geschäftszentrums = Rückgewinnung von Umsatz, Kaufkraft und Zentralität im Vergleich zum Umfeld (Referenz: Deutschland=100) Konsequenz: steigende Mieten und Renditen sind zu erwarten!

20 Performance der (Spitzen-)Mieten für die Cash-Flow-Renditen 20 Seit 2006 steigende Wohnungsmieten insbesondere in attraktiven Lagen

21 Performance der Immobilienpreise stabil: Bestand (EFH, MFH) steigend: Bauland, Neubau EFH 21

22 Bestimmungsfaktoren zur Performancebegründung 22 - Baugenehmigungen steigen aufgrund niedriger Hypothekarkreditzinsen und Anlagezinsen; - zwar demographisch bedingter Bevölkerungsrückgang aber Anzahl Privathaushalte steigt, jedoch nicht in allen Regionen

23 23 Bestimmungsfaktoren zur Performancebegründung Bevölkerungsprognose BBR bis 2025: Bestand Wohngebäude Wohnungen Entwicklung in : Zahl der Bevölkerung stabilisiert; - keine Ausweitung des Flächenbestandes eher Rückgang; - zwar noch Leerstände aber Durchschnittsmieten steigen leicht Konsequenz: Leerstände müssen weiter abgebaut und die gesteigerte Attraktivität wahrgenommen werden, ehe Mieten, Preise, Renditen steigen

24 24 Bodenrichtwerte als Verkaufspreise für Wertänderungsrendite Innenstadt: Jahr Z Rendite Index Zone A Rendite Index , , ,00% 100, ,00% 100, ,00% 100, ,00% 100, ,36% 101, ,73% 100, ,51% 97, ,77% 92, ,00% 97, ,26% 88, ,00% 97, ,00% 88, Performance der Immobilienmärkte 550 0,00% 97, ,00% 88, negative Wertänderungsrendite; - seit 2006 kein Werteverfall in der Innenstadt mehr; - Bestätigung durch den Bodenpreisindex des Stat. Landesamts: zwischen 2000 und 2009: Preisanstieg von 21 % (jährlich: 1,9%)

25 Performance der Immobilienmärkte Jahr Baugrund Gewerbe IVD Immobilienpreise als Verkaufspreise für Wertänderungsrendite Innenstadt: Index Rendite Baugrund MFH Index ETW Mittl. Qual. Rendite Rendite Index , , , ,0% 90, ,0% 100, ,0% 80, ,6% 116, ,0% 100, ,0% 60, ,8% 107, ,4% 105, ,4% 86, ,5% 58, ,5% 86, ,1% 78, ,0% 58, ,0% 82, ,0% 78, ,0% 58, ,0% 82, ,0% 70, ,0% 58, ,0% 82, ,6% 74, Bestätigung: negative Wertänderungsrendite (Werteverfall); - seit 2006 stabile Verkaufspreise; - Ankaufsvervielfältiger konstant seit 2005: 11,50fache (Rendite 8,7%)

26 26 IVD-Mietentwicklungen (mittlerer Nutzungs-/ Wohnwert) für die Cash-Flow-Renditen: Jahr ,0 Performance der Immobilienmärkte Büromiete Ladenmiete 1a klein 35,0 Ladenmiete 1a groß 12,0 Ladenmiete 1b klein 25,0 Ladenmiete 1b groß 9,0 6,0 Wohnmiete Bestand Wohnmiete Neubau ,7 46,0 20,4 30,7 10,2 5,6 6, ,1 38,3 14,3 25,6 9,2 4,6 5, ,1 35,8 10,2 17,9 8,2 4,6 5, ,0 26,0 9,0 13,0 8,0 4,6 5, ,0 35,0 15,0 25,0 9,0 5,5 6, ,5 35,0 12,0 25,0 9,0 5,5 6, ,0 35,0 12,0 25,0 9,0 5,7 6,2 6,5 Seit 2002 sind die Mieten in allen Kapitalanlagebereichen (Büro, Einzelhandel sowie Wohnungen) stabil, zuletzt sogar leicht angestiegen, woraus stabile Cash-Flow-Renditen für Immobilienkapitalanlagen in resultieren!

27 Performance der Immobilienmärkte Immobilienstandort-Scoring: Deutschland 2009 (DEGI/Aberdeen) Rendite: 6,8%; Standortscore: 4,59 27 Immobilienstandort-Scoring: Deutschland 2010 Steigerung des Standortscores auf 4,86

28 Ausblick zum Immobilienstandort 2009 Frage: Richtige Zeit zum Investieren? Antwort: Ja! 2010 Frage: Sind nachhaltige Investitionen auch in Zukunft zu erwarten? Antwort: Ja, da stabile Rahmenbedingungen, niedrige Kaufpreise, hohes Interesse und Engagement öfftl. Akteure bei nach wie vor stabilen Investitionsrenditen und Mietniveaus! Univ.-Prof. Dr. Michael Nadler Lehrstuhl Immobilienentwicklung Fakultät Raumplanung, TU Dortmund August-Schmidt-Straße 6; Dortmund Telefon: ; Fax: Quellenhinweise: Marktberichte 2010: Aberdeen, Eurohypo Research, BNP Paribas, CB Richard Ellis, IVD, IPD, DB, Stadt /Gutachterausschuss, Metropolregion Rhein-Neckar, BulwienGesa AG