Stabiler Cashflow bei Immobilien

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1 Stabiler Cashflow bei Immobilien Alessandro Bronda, Head of Global Property Investor Solutions Aberdeen Asset Management SCOPE CIRCLES General Conference Institutionelle Immobilieninvestments

2 Nur für professionelle Zwecke Darf nicht an die Öffentlichkeit verteilt werden Stabiler Cashflow bei Immobilien 14. Februar 2012 Alessandro Bronda, Head of Global Property Investor Solutions Aberdeen Asset Management

3 Grundlagen zum Immobilienmarkt Der Immobilienanteil am weltweiten Vermögen beträgt 14 %. Immobilien sind die größte Vermögensquelle jeden Landes. Grundlage der Renditeberechnung von Gewerbeimmobilien sind Objektbewertungen. Geringe Markttransparenz Hohe Transaktionskosten Immobilien sind eine heterogene Assetklasse Der Fremdkapitalanteil kann zwischen 0 % und dem maximal möglichen Verschuldungsgrad liegen. Die Assetklasse Immobilien hängt stark von makroökonomischen Einflüssen ab: - Der Büromarkt z.b. vom Arbeitsmarkt und den BIP-Erwartungen. - Der Einzelhandelsmarkt z.b. von den Konsumausgaben und den Umsätzen im Einzelhandel. Immobilien erzeugen einen regelmäßigem Cashflow 2

4 Zusammensetzung Immobilienrenditen Renditequelle Ertragsrendite Kapitalwertentwicklung Gesamtrendite - Die Kapitalwertentwicklung stellt einen aktienähnlichen Bestandteil dar Der Wert einer Anlage wird nicht nur von der Stimmung am Markt sondern kann auch vom Eigentümer beeinflusst werden Immobilienpreise richten sich nach Angebot und Nachfrage im Kapitalmarkt, den Aussichten für Mietsteigerungen und Transaktionsnachweisen Bewertungsmethoden unterscheiden sich weltweit. In Großbritannien ist der Markt am transparentesten. Quelle: Aberdeen Asset Management, August

5 Industrieimmobilien erzielen die höchsten Ertragsrenditen Zusammensetzung Gesamtrendite GB (% p.a ) Ertragsrendite Kapitalwachstum Rest* Ertragsrenditen machen den Großteil der Gesamtrendite im Immobilienmarkt aus Industrieimmobilien erzielen meist die höchsten Ertragsrenditen Historisch gesehen war das Kapitalwachstum im Einzelhandelssegment am höchsten 0 EZH Büro Industrie Alle Immobilien Quelle: IPD Annual Digest *Die Addition von Ertragsrendite und Kapitalwachstum ergibt nicht exakt die Gesamtrendite, da die monatlichen Erträge verkettet sind und somit ein "Rest" übrigbleibt, der hinzuaddiert wird, damit die Spalten der Gesamtrendite entsprechen. Der Büromarkt ist der volatilste Segment, hat aber auch die niedrigsten Renditen erzielt Wertentwicklungen in der Vergangenheit lassen keine Schlüsse auf künftige Performance zu. 4

6 Realkapitalwerte geben auf lange Sicht nach Zusammensetzung realer Immobilienmarktrenditen GB: 1970= Ertragsrenditen (reinvestiert) Kapitalrendite Langfristige Renditen aus Ertragssteigerungen erzielt, Erträge reinvestiert Real gesehen fallen Kapitalwerte eher auf lange Sicht, bedingt durch die Abschreibung der Vermögenswerte Quelle: IPD Annual Digest

7 Reales (inflationsbereinigtes) Wachstum? Index realer Kapitalwerte (1988=100) Deutschland UK US Australien 140 Niederlande Frankreich Schweden Japan Wertentwicklungen in der Vergangenheit lassen keine Schlüsse auf künftige Performance zu. Quelle: IPD, CBRE-IKOMA, NCREIF, Thomson Datastream, Aberdeen Asset Management 2

8 Immobilienrendite zwischen Aktien und Anleihen Historische reale Gesamtrenditen verschiedener Anlageklassen in GB, , % p.a. 8% Die langfristigen Immobilienrenditen liegen unter der Aktienrendite 6% 4% 2% 0% 6,1% 4,3% 3,5% Immobilien Aktien Staatsanleihen Die niedrigeren Renditen für Immobilien tragen dem niedrigeren Risiko und der niedrigeren Volatilität Rechnung Die tatsächlichen Renditen hängen jedoch stark davon ab, welchen Ansatz beim Erwerb der Immobilien gewählt wurde Quelle: IPD annual digest 2010, Aberdeen Asset Management : August 2011 Wertentwicklungen in der Vergangenheit lassen keine Schlüsse auf künftige Performance zu. 7

9 Wertentwicklungen in der Vergangenheit lassen keine Schlüsse auf künftige Performance zu. Immobilienrenditen korrelieren moderat mit Aktien Korrelation Gesamtimmobilienrendite ( ), % p.a.* 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100% UK Aktien Internationale Aktien *Immobiliendaten abgeleitet von Kapitalwertindizes auf Transaktionsbasis, erstellt von IPD. Ertragsrenditen abgeleitet von Indizes auf Bewertungsbasis, erstellt von IPD. Hinweis: Internationale Anleger tätigten 29% der gewerblichen Objektkäufe in GB zwischen 1999 und UK Staatsanleihen Immobilien in GB korrelieren moderat, zu etwa 50%, mit GB- Aktien Die fast 60%ige Korrelation mit internationalen Aktien zeigt wie offen der Immobilienmarkt in GB und wie gut sein Integrationsgrad mit den globalen Kapitalmärkten ist Moderate Korrelation und niedrige Volatilität sprechen eindeutig für die Beimischung von Immobilien in einem Multi Asset Portfolio Quelle: IPD, Reuters Ecowin, Aberdeen Asset Management : August

10 Stabile Renditen? Illiquidität und Volatilität Die Standardansicht nicht besonders volatil und nicht sehr liquide Immobilien sind volatiler, aber auch liquider, als gedacht Illiquiditätsprämie Volatilitätsprämie Risikofreie Rendite Quelle: Aberdeen Asset Management 9

11 Portfoliogewichtung Europäische Asset Allocation Immobilien sollten in jedem Multi Asset Portfolio enthalten sein. Einfache Asset Allocation für einen europäischen Investor 100% 90% 80% 70% 60% Immobilien 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1,9% 2,2% 2,6% 3,8% 8,1% Standardabweichung Anleihen Aktien Immobilien Kassa Vorgabe: Der Anteil jeder Assetklasse darf maximal 50 % betragen. Quelle: Aberdeen Property Investors: Investmentstrategie 10

12 Schützen Immobilien gegen Inflation? Jährliche Veränderung in % (Inflation)/Jährliche Immobilienrendite in % Inflation Reale Immobilienrenditen (IPD) Auf kurze Sicht entwickeln sich die Immobilienrenditen nicht parallel zur Inflation Hohe Inflation kann die Ertragssteigerung bei Immobilien begünstigen Hohe Inflation geht allerdings typischerweise mit hohen Zinssätzen einher, welche letztendlich dem Kapitalwert schaden Quelle: IPD, Reuters Ecowin, Aberdeen Asset Management : August 2011 Wertentwicklungen in der Vergangenheit lassen keine Schlüsse auf künftige Performance zu. 11

13 Fundamentalwertberechnungen Was ist das? - Ein Tool, mit dem der absolute Fundamentalwert einer Immobilien zum heutigen Zeitpunkt bestimmt wird wie viel sollten wir zahlen? Wie wird gerechnet? - Der Fundamentalwert leitet sich von einer Analyse der Barwertverzinsung der erwarteten Einnahmen aus einem Immobilienportfolio ab Wie wird das Tool verwendet? - Sollte verwendet werden, um festzustellen, ob Preise über oder unter dem marktüblichen Wert liegen, und welches Risiko wir in unseren Portfolios eingehen sollten 12

14 Im europäischen Vergleich sind Italien und Großbritannien leicht überteuert Abweichung vom Fundamentalwert, in % Frankreich Deutschland Italian 60% 50% Überteuert Spanien UK Nordische Region 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% Unterbewertet -30% Q Q Q Q Q Q Q Q Quelle: Aberdeen Asset Management Oktober

15 Gedämpfte Renditeerwartungen in 2012 und 2013 Prognose Gesamtrendite (% p.a.), basierend auf Bewertungen 12 Eurozone Nordische Region UK Quelle: Aberdeen Asset Management : Oktober

16 Renditeprognosen: Marktvergleich Gesamtrendite, 5-Jahresprognose, rollierender Vergleich ab Ende Q (% p.a.) Nordische Region Deutschland Frankreich UK Eurozone Spanien Italien Quelle: Aberdeen Asset Management : Oktober

17 Ausgewählte "Gewinner und Verlierer" in Europa Gesamtrenditen, 5 Jahre ab Ende Q (auf Jahresbasis hochgerechnet, in Lokalwährung) 10% Büro EZH Industrie gew. Durchschnitt 8% 6% 4% 2% 0% Portugal Spanien Österreich Italien Tschechien Spanien Italien Portugal UK Italien Tschechien Dänemark Dänemark Europa Spanien Niederlande Belgien Niederlande Dänemark Deutschland Frankreich Niederlande Schweden Finnland Norwegen UK Norwegen UK Polen Frankreich Deutschland Frankreich Schweden Schweden Deutschland Polen Quelle: Aberdeen Asset Management, Oktober

18 Fazit Ertragsrenditen machen den Großteil der Immobilienrenditen aus Immobilien erzielen eine hohe Ertragsrendite im Vergleich zu anderen Anlageklassen Immobilien sind weniger volatil als andere Anlageklassen, allerdings liegt die Volatilität wohl über dem vom Markt angenommenen Niveau Dank Mietvertragsstrukturen und Indexierung sind Immobilienerträge verlässlich Reale Kapitalwerte lassen auf lange Sicht in Folge von Abschreibungen nach Durch aktive Vermögensverwaltung können Immobilienerträge gesteigert und Kapitalwerte erhalten werden Der Fundamentalwert einer Immobilie schlägt sich nicht zwangsläufig im Preis nieder 17

19 Nur für professionelle Zwecke Darf nicht an die Öffentlichkeit verteilt werden Rechtlicher Hinweis Dieses Dokument dient ausschließlich Informationszwecken, ist ausschließlich zur Verwendung durch den Empfänger erstellt und ist unter keinen Umständen als Handels- oder Akquisitionsangebot im Immobilienmarkt zu verstehen. Annahmen, Zahlen und Kalkulationen in dieser Publikation dienen nur der Orientierung. Daher wird keinerlei Garantie abgegeben und keinerlei Haftung übernommen für Verluste oder Schäden, die direkt oder indirekt durch Handlungen des Lesers auf der Grundlage von in diesem Dokument enthaltenen Informationen, Stellungnahmen oder Schätzungen entstehen. Die hierin enthaltenen Informationen, einschließlich abgegebener Stellungnahmen oder Prognosen, wurden aus uns verlässlich erscheinenden Quellen entnommen, jedoch wird keine Garantie für ihre Richtigkeit, Angemessenheit oder Vollständigkeit abgegeben. Einige der in diesem Dokument enthaltenen Informationen können Projektionen oder andere zukunftsbezogene Aussagen über zukünftige Ereignisse oder zukünftige Finanzergebnisse von Ländern, Märkten oder Unternehmen enthalten und tatsächliche Ereignisse oder Ergebnisse können davon erheblich abweichen. Recherchen oder Analysen, die in die Erstellung dieses Dokuments eingingen, wurden von der Gesellschaft zum eigenen Gebrauch beschafft und die Gesellschaft hat auf ihrer Grundlage möglicherweise zu eigenen Zwecken gehandelt. Die Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh übernimmt keine Verantwortung für etwaige aus der Verwendung dieses Dokuments entstehenden Verlusten oder Schäden. Der Wert von Anlagen und ihren Erträgen kann sich verringern oder erhöhen; sie können durch Wechselkursschwankungen zwischen verschiedenen Währungen beeinträchtigt werden und die Anleger erhalten möglicherweise nicht den vollständigen investierten Betrag zurück. Physische Vermögenswerte sind grundsätzlich illiquide und der Verkauf solcher Vermögenswerte kann bei ungünstiger Marktlage beträchtliche Zeit in Anspruch nehmen. Verzögerungen beim Verkauf von Basisanlagen können ebenfalls zu länger anhaltenden Einschränkungen beim Verkauf von Fondsanteilen von Anlegern führen. Die bisherige Wertentwicklung ist keine Garantie für zukünftige Ergebnisse. Bei dieser Information handelt es sich ausdrücklich nicht um ein formales Angebot und es ist nicht Teil eines Vertrages mit Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh oder irgendeiner weiteren Drittpartei. Die hierin enthaltenen Einschätzungen und Prognosen beruhen auf sorgfältigen Recherchen, jedoch kann die Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh für die objektive Richtigkeit naturgemäß nicht haften. Verkaufsprospekte und Jahres-/Halbjahresberichte sind bei der Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh und den Vertriebsgesellschaften kostenlos erhältlich. Die täglichen Fondspreise finden Sie in überregionalen Zeitungen, im Internet unter sowie in weiteren Medien. Die in dieser Präsentation enthaltenen Informationen und Angaben verfolgen nicht das Ziel, den Kauf oder Verkauf von Investmentanteilen zu fördern und sind daher nicht als ein solches Angebot zu verstehen. Wir behalten uns das Recht vor, jederzeit Änderungen und oder Ergänzungen der zur Verfügung gestellten Informationen vorzunehmen. Kein Teil dieses Dokuments darf ohne schriftliche Zustimmung der Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh in irgendeiner Form oder auf irgendeinem Wege kopiert oder vervielfältigt oder weitergegeben werden Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbh, Bettinastraße 53-55, Frankfurt am Main. Alle Rechte vorbehalten. 18

20 SCOPE CIRCLES Institutionelle Immobilieninvestments 14. Februar 2012