GESCHÄFTSIMMOBILIEN UND BÜROMARKT SCHWEIZ: IMPULSE UND PROGNOSEN

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1 GESCHÄFTSIMMOBILIEN UND BÜROMARKT SCHWEIZ: IMPULSE UND PROGNOSEN Oliver Hofmann, CEO, Wincasa AG, 20. März 2014

2 INHALTSVERZEICHNIS 1) Thesen Drei Thesen 2) Ökonomisches Umfeld Indikatoren Detailhandelsumsätze 3) Mittelfristige Impulse 4) Langfristige Impulse 5) Fazit Regionalität Büromarkt Regionalität Retailmarkt Silver Society Urbanisierung Innovation Thesenprüfung Prognosen 2

3 EINLEITUNG Was ist ein Impuls? Definition Impuls Nach Duden: Anstoss, Anregung Antrieb, innere Regung (Physik) Produkt aus Masse und Geschwindigkeit eines Körpers : Impuls : Masse : Geschwindigkeit Quelle: 3

4 1) THESEN Überblick These I These I: Der Schweiz geht es hervorragend keine Impulse mehr kurzfristig zu erwarten These II: Die Bedeutung regionaler Märkte nimmt zu These III: Megatrends bringen Impulse Quellen: Münzen: Karte regional: Wincasa, Weltkarte: 4

5 2) ÖKONOMISCHES UMFELD

6 2) ÖKONOMISCHES UMFELD INDIKATOREN I BIP-Entwicklung ( ) Wanderungssaldo Schweiz ( ) ' ' ' ' ' '000 80'000 60'000 40'000 Juni 2007: Ende der Kontingentierung USA Grossbritannien Schweiz Deutschland Frankreich Österreich Italien 20' Einwanderungen Auswanderungen Nachhaltig positive BIP-Entwicklung trotz abnehmendem Wanderungssaldo seit Finanzkrise Hohe Mobilität der Zu-/Auswanderer führt zu Selbstregulierung des Systems Impuls: Wirtschaftswachstum sorgt für stabile Immobiliennachfrage Quelle: Thomson Reuters, BfS, Wincasa 6

7 2) ÖKONOMISCHES UMFELD INDIKATOREN II Schlüsselindikatoren (KI=Key Indicators) Gesamtrendite Direktanlage ( ) Q Q P(UBS) 2015P(UBS) Büro Retail Arbeitslosenquote 3.05% 3.19% 3.30% 3.20% 10.0% 10.0% 10.0% 10.0% Privater Konsum 1.58% 1.56% 1.90% 2.00% BIP-Wachstum 0.17% 0.03% 2.10% 2.40% 9.0% 8.0% 7.0% 9.0% 8.0% 7.0% 9.0% 8.0% 7.0% 9.0% 8.0% 7.0% Inflationsrate -0.43% 0.07% 0.50% 1.10% 10-Jahres-Festhypothek 2.34% 2.55% % 5.0% 4.0% 6.0% 5.0% 4.0% 6.0% 5.0% 4.0% 6.0% 5.0% 4.0% Bundesobligation 10 Jahre 0.56% 1.25% Monats-Libor CHF 0.06% 0.02% % 2.0% 1.0% 3.0% 2.0% 1.0% 3.0% 2.0% 1.0% 3.0% 2.0% 1.0% Index der Konsumentenstimmung % -1.30% - - Differenz Indices Löhne zu Konsumentenpreise % 0.0% 0.0% 0.0% Netto-Cashflow-Rendite Wertänderungsrendite Zinssatz 10-jährige Bundesobligation (RFR) Seitwärtsbewegung der KI s; Zunahme Kaufkraft, Konsumentenstimmung und langfristige Zinsen Wertänderungsrenditen sinken bzw. bei Büroimmobilien schon negativ Impuls: Immobilienanlagemärkte reagieren auf steigende Zinsen und Wertänderungsrisiken Quelle: Thomson Reuters, BfS, SECO, Wüst&Partner, Colliers, IPD, UBS, Wincasa 7

8 2) ÖKONOMISCHES UMFELD DETAILHANDELSUMSÄTZE ALQ vs. Detailhandelsumsätze (YoY) ( ) SPI vs. Detailhandelsumsätze (YoY) ( ) 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% % 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% Arbeitslosenquote (YoY) Detailhandelsumsätze (nominal) YoY SPI (Stand zur Monatsmitte) Detailhandelsumsätze (nominal) YoY 6 Periode gleit. Mittelw. (Detailhandelsumsätze (nominal) YoY) 6 Periode gleit. Mittelw. (Detailhandelsumsätze (nominal) YoY) Detailhandelsumsätze entwickel(te)n sich gegenläufig zur Arbeitslosenquote SPI erscheint seit Ende 1990er Jahre als Vorlaufindikator für DH-Umsätze (Ausnahme ) Impuls: Arbeitsmarktzyklen beeinflussen DH-Umsätze und damit Retail-Mieten und -Immobilienwerte Quelle: Seco, Thomson Reuters, Wincasa 8

9 3) MITTELFRISTIGE IMPULSE 9

10 3) MITTELFRISTIGE IMPULSE REGIONALITÄT SCHWEIZ ALS TEIL EINES HETEROGENEN ÖKONOMISCHEN UMFELDS Regionale Arbeitslosenquoten im CH-Umfeld (2012) Arbeitslosenquoten (2012), und Differenz zu % 9.0% 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% Quote tief mässig mittel hoch Prozentwerte: Veränderung 2002 zu 2012 Hohe Vergleichbarkeit der ALQ in den entsprechenden Wirtschaftsräumen Regionen mit tiefer ALQ weisen eine tiefere ALQ-Volatilität über die Zeit auf und umgekehrt Impuls: Wachsende Bedeutung überregionaler Arbeitsmärkte beeinflusst Nachfrage nach Büros Quelle: OECD, Wincasa 10

11 3) MITTELFRISTIGE IMPULSE REGIONALITÄT BÜROMARKT (ANGEBOTSSEITE) Bestands- und Leerstandsentwicklung ( ) Mietzinsen ( ) Gesamtbestand Abnahme konstant Zunahme Leerstände Abnahme konstant Zunahme Mietpreise Abnahme Zunahme Starke Zunahme Mietpreisvolatilität tief hoch Seit 2006 Zunahme oder konstanter Bestand von Büroflächen mit Ausnahme von Chur Trotz erhöhter Leerstände erfolgte Zunahme der Mietpreise in den meisten (Regional-)Zentren Hohe Mietpreisvolatilitäten in der West- und Ostschweiz Impuls: Bestandsveränderungen: Sensitivität hoch bei Leerständen, geringer bei Mietpreis(-volatilität) Quelle: Colliers, BfS, Wincasa 11

12 3) MITTELFRISTIGE IMPULSE REGIONALITÄT RETAILMARKT (NACHFRAGESEITE) Flächenproduktivitäten 2013 Shopping Center (>4000m²) in CHF Bruttomedianeinkommen (2010 ) in CHF Shopping Center Dichte Shopping Center Dichte hoch mittel hoch mittel mässig tief mässig tief Hohe Einkommen ermöglichen attraktive Flächenproduktivitäten Grenzregionen im Norden und Süden in Konkurrenz zum Ausland und Non-Center Retail Trotz hoher Shopping Center Dichte im internationalen Vergleich nur mässig im Raum ZH/Zentral-CH Impuls: Peripherie ist gebaut Re-Development Potentiale. Städtisches Potential für Shopping Center Quelle: GfK, BfS, Wincasa 12

13 4) LANGFRISTIGE IMPULSE 13

14 4) LANGFRISTIGE IMPULSE MEGATRENDS Megatrends Silver Society: Lebensalter von über 50 Jahren Relativ hohe Kaufkraft Hohes Gesundheits- und Qualitätsbewusstsein Urbanisierung: Ausbreitung städtischer Lebensformen Wachstum von Städten (physische Urbanisierung) Veränderung von Lebensstylen (funktionale Urbanisierung) Innovation: Neuen Ideen und Erfindungen Umsetzung neuer Produkte und Dienstleistungen Marktdurchdringung Quelle: Wikipedia. Mann, Lichter bei Nacht, Glühlampen, blog.vistage.com 14

15 4) LANGFRISTIGE IMPULSE MEGATRENDS RETAIL SILVER SOCIETY Jugend- und Altersquotient ( ) DH-Ausgaben nach Alter als Teil des Ø des Gesamtkonsums 100% 90% 80% 0% 10% 20% 140% 120% 125% 114% 70% 60% 30% 40% 100% 50% 50% 80% 40% 60% 30% 70% 60% 20% 10% 80% 90% 40% 0% 100% 20% Jugendquotient in % Altersquotient in % Jugendquotient in % 0% Unter und älter Ansteigender Altersquotient bei hoher Kaufkraft der gegenwärtigen Senioren Ab 2020 in der Schweiz erstmals mehr über 65-Jährige als Menschen unter 25 Jahren Trotz überproportionalem Ausgabeverhalten bis 64 sinkt Konsum ab Kohorte 65+ Impuls: Anpassung der Architektur und des Retail-Mix für zielgruppengerechte Positionierung Quelle: ESPOP, STATPOP, Iowa State University, Wincasa 15

16 4) LANGFRISTIGE IMPULSE MEGATRENDS RETAIL SILVER SOCIETY Online-Einkauf (USA) nach Alter und Quartal (2010) Wachstum der DH-Umsätze (UK) bei über 55-Jährigen 100% 90% % 70% 60% 50% 40% 30% 20% 60% 54% 68% 64% 60% 48% Milliarden % 10 0% Total USA Alter Alter Alter Alter und älter Total USA Alter Alter Alter Alter und älter 0 Altersklasse Altersklasse Rund 50-60% der über 55-Jährigen kaufen Online ein jährige kaufen eher Online ein als Jährige Starke Zunahme der Ausgabefreudigkeit im Detailhandel bei über 55-Jährigen Impuls: «Omni-Channel-Retail» erhöht Druck, Mietvertragsmodelle zu überdenken Quelle: Forrester Research Inc., BCSC 16

17 4) LANGFRISTIGE IMPULSE MEGATRENDS URBANISIERUNG Bevölkerungsdichte, BIP und Arbeitsmärkte (2012) Urbanes Bevölkerungswachstum in % ( ) % % % 1.2% 1.3% 1.2% 1.0% % 0.8% 0.8% 0.7% 0.6% % 0.4% 0 Frankreich (15) Österreich (3) Grossbritannien (15) Deutschland (24) Schweiz (3) Italien (11) (Zürich, Basel, Genf) 0.2% 0.1% Land (Anzahl Städte) %-Anteil am nationalen BIP %-Anteil an nationaler Beschäftigung %-Anteil an der nationalen Bevölkerung 0.0% Genf London München Zürich Paris Basel Frankfurt Die Urbanisierung nimmt zu; Büro- und Retailmärkte profitieren durch wachsende Zentralität 3 Städte in der Schweiz generieren rund 40% Anteil am BIP bzw. 35% der nationalen Beschäftigung Höheres urbanes Bevölkerungswachstum von Genf und Zürich als in Paris und Frankfurt Impuls: Potentiale vernetzter Standorte für Büro- und Wirtschaftskraft in Stadtzentren für Retailflächen Quelle: OECD, Wincasa 17

18 4) LANGFRISTIGE IMPULSE MEGATRENDS URBANISIERUNG UND INNOVATION Stadt Basel ( ) Wachstum BIP: (3.4%) BIP-Anteil Pharma (2011): 40.5% (2.5%) BIP-Anteil Handel (2011): 17.7% (0.4%) BIP-Anteil sonst. DL (2011): 13.5% (6.6%) Bürobestand: Zunahme Leerstand: Zunahme Mietpreis: Zunahme Basel Zürich Stadt Zürich ( ) Wachstum BIP: (-1.6%) BIP-Anteil Finanz-DL (2011): 31.6% (-6.5%) BIP-Anteil sonst. DL (2011): 20.6% (4.6%) BIP-Anteil Handel (2011): 18.8% (-3.5%) Bürobestand: Zunahme Leerstand: Abnahme Mietpreis: Zunahme Branchenstruktur restliche Branchen stärkste NOGA-Gruppe Genf drittstärkste NOGA-Gruppe zweitstärkste NOGA-Gruppe Stadt Genf ( ) Wachstum BIP: (1.2%) BIP-Anteil Handel (2011): 33.8% (3.6%) BIP-Anteil Finanz-DL (2011): 16.4% (-18.3%) BIP-Anteil sonst. DL (2011): 14.1% (12.6%) Bürobestand: konstant Leerstand: Zunahme Mietpreis: Abnahme Prozentsatz tertiärer Ausbildung Arbeitskräfte 11.9% % 17.7% % 31.2% % Patentdichte gering mittel hoch sehr hoch Hohe Patentdichte in Nordwest-Schweiz, Zürich und Waadt Pharma (BS), Finanz-DL (ZH, GE) sowie Handel (GE) Treiber der Tertiarisierung Impuls: Innovation und Tertiarisierung als Einflussfaktor auf Büro- und Retail-Immobiliennachfrage Quelle: BfS, Statistik Stadt Zürich, Wincasa 18

19 5) FAZIT 19

20 5) FAZIT Thesenprüfung Prognose These 1 Der Schweiz geht es hervorragend Die Vorlaufindikatoren deuten auf ein robustes Wachstum hin. Langfristige Zinsen, Konsumentenstimmung und Kaufkraft erhöhten sich zwischen 2012 und 2013 Prognose Stabiles Umfeld für die nächsten Monate (vorbehältlich Einwirkungen von Krisen und Änderungen in der Regulierung) These 2 Die Bedeutung regionaler Märkte nimmt zu Die Bedeutung überregionaler (funktionaler) Räume nimmt zu. Prognose Das ökonomische Gefälle zwischen peripheren Regionen und urbanen Zentren nimmt zu. These 3 Megatrends bringen Impulse Silver Society ist eine dominierende Zielgruppe im Retail für die nächsten Jahrzehnte Urbanisierung nimmt weltweit zu - auch in der Schweiz Urbane Räume ziehen innovative Köpfe an Prognose Aufgrund Vermögens- und Altersstruktur ist die Schweiz zwar für Retail gut gerüstet, Demografischer Mix und die Innovationskraft müssen aber zu Gunsten Büro- und Retailnachfrage erhalten werden. 20

21 FRAGEN Die Wincasa AG übernimmt keine Gewähr für die inhaltliche Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der in dieser Präsentation aufgeführten Dienstleistungen und Informationen. Wincasa AG behält sich vor, den Inhalt dieser Präsentation jederzeit abzuändern oder zu ergänzen. Jede Haftung für falsche oder unvollständige Informationen wird hiermit ausdrücklich ausgeschlossen. Der Inhalt dieser Präsentation der Wincasa AG ist urheberrechtlich geschützt. Das Reproduzieren, Vervielfältigen oder Benutzen für öffentliche oder kommerzielle Zwecke sowie das Verteilen und Weitergeben dieser Präsentation an Dritte ist ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Wincasa AG untersagt. Der Name "Wincasa" und die Komponenten ihres Logos sind geschützte Marken der Wincasa AG, Grüzefeldstrasse 41, 8401 Winterthur. Wincasa AG Immobilien-Dienstleistungen,