WARBURG - HENDERSON Deutschland Fonds Nr. 1. JAHRESBERICHT zum 31. Oktober 2015

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1 WARBURG - HENDERSON Deutschland Fonds Nr. 1 JAHRESBERICHT zum 31. Oktober 2015

2 // Warburg - Henderson Deutschlands Fonds Nr. 1 Jahresbericht zum 31. Oktober 2015 Sehr geehrte Damen und Herren, der von uns verwaltete, offene inländische Publikums-AIF in Form des Immobiliensondervermögens Warburg - Henderson Deutschland Fonds Nr. 1 hat das Geschäftsjahr 2014/2015 vom 1. November 2014 bis 31. Oktober 2015 abgeschlossen. Der vorliegende Bericht informiert über die wesentlichen Vorfälle und Veränderungen während dieses Zeitraumes. Kennzahlen auf einen Blick zum Stichtag 31. Oktober 2015 Fondsvermögen (netto) ,59 Anzahl umlaufender Anteile Rücknahmepreis 7.273,97 Ausgabepreis 7.273,97 Immobilienvermögen Immobilienvermögen gesamt ,00 - davon direkt gehalten ,00 - davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten - Fondsobjekte Anzahl der Fondsobjekte gesamt 2 - davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten - Vermietungsquote in % der Bruttosollmiete 48,9% Tätigkeitsbericht Strategie Das Sondervermögen Warburg - Henderson Deutschland Fonds Nr. 1 hat zum Stichtag einen Portfoliobestand von2 Immobilien. Das Portfolio ist überwiegend in Büro- und gemischt genutzte Immobilien investiert. Gemäß Beschluss des Anlageausschusses befindet sich der Fonds in der Desinvestitionsphase. Anlagepolitik und Anlagegeschäfte Hauptaugenmerk liegt in der Weiterverfolgung einer erfolgreichen Vermietungsstruktur sowie dem endgültigen Verkauf der Bestandsobjekte. Das Asset Management für den Warburg - Henderson Deutschland Fonds Nr. 1 erfolgt durch die HIH Real Estate GmbH, Hamburg. Im Berichtszeitraum wurde eine direkt gehaltene Immobilie verkauft. Der Übergang von Nutzen und Lasten des Büro- und Hotelgebäudes Innere Kanalstr. 1, Köln, erfolgte am 26. März Der aus diesem Verkauf realisierte Verlust beziffert sich auf 7,3 Mio. Wertentwicklung Das Nettofondsvermögen des offenen inländischen Publikums-AIF Warburg - Henderson Deutschland Fonds Nr. 1 beträgt zum Berichtsstichtag ,59 (i. Vj ,58) bei umlaufenden Anteilen von Stück (i. Vj Stück). Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde eine BVI-Rendite von -18,4% (i.vj. -21,9%) erzielt. Hauptanlagerisiken Neben den grundsätzlichen systemischen Risiken, wie z.b. politischer Instabilität oder dem Eintritt von Finanzmarkt- und Immobilienmarktkrisen, birgt die Anlage in Immobilienfonds typischerweise wirtschaftliche Risiken in Form von Ertragseinbußen aufgrund von z.b. unerwarteten Mietausfällen, ungünstigen Standortentwicklungen, Managementfehlern und daraus entstehenden Reduzierungen der Verkehrswerte. Alle Risiken haben letztlich bei Eintritt eine negative Auswirkung auf die Zahlungsströme und damit die Rendite der Anlage. Weitere Angaben zum Risikoprofil des Fonds und zum Risikomanagementsystem entnehmen Sie bitte dem Anhang. 1

3 // Warburg - Henderson Deutschlands Fonds Nr. 1 Jahresbericht zum 31. Oktober 2015 Portfoliostruktur Zum Berichtsstichtag besteht das Portfolio aus 2 in Deutschland gelegenen Immobilien. Die nachfolgenden Grafiken geben einen Überblick über die Struktur des Portfolios. Verteilung der Fondsimmobilien nach Nutzungsarten (in % der Jahresnettosollmieten): Verteilung der Fondsimmobilien nach Größenklassen (in % der Verkehrswerte): Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien (in % der Verkehrswerte): 2

4 // Warburg - Henderson Deutschlands Fonds Nr. 1 Jahresbericht zum 31. Oktober 2015 Übersicht Kredite Kreditvolumen (direkt) In % des Verkehrswertes aller Fondsimmobilien Kreditvolumen (indirekt) -Kredite (Ausland) Kredite (Inland) Gesamt Für Angaben zu den Liquiditätsanlagen, den sonstigen Vermögensgegenständen und sonstigen Verbindlichkeiten beachten Sie bitte die Übersichten und Erläuterungen zu den Abschnitten der Vermögensaufstellung Teil II und Teil III in diesem Bericht. Veränderungen im Berichtszeitraum An- und Verkäufe Ankäufe - Verkäufe 1 Mittelzufluss/-abfluss (netto) ,61 Ausschüttung Endausschüttung am Endausschüttung je Anteil 37,52 BVI-Rendite -18,4% Wesentliche Änderungen gem. Art. 105 Abs. 1c EU VO Nr. 231/2013 im Berichtszeitraum Es gab keine wesentlichen Änderungen im Berichtszeitraum. Bitte beachten Sie auch die Angaben im Anhang des Berichts. 3

5 // Warburg - Henderson Deutschlands Fonds Nr. 1 Jahresbericht zum 31. Oktober 2015 Vermögensübersicht zum 31. Oktober 2015 Anteil am Fonds- vermögen in % A. Vermögensgegenstände I. Immobilien 1. Mietwohngrundstücke... 0,00 2. Geschäftsgrundstücke ,00 3. Gemischtgenutzte Grundstücke... 0,00 4. Grundstücke im Zustand der Bebauung... 0,00 5. Unbebaute Grundstücke... 0,00 Zwischensumme ,00 43,68 (insgesamt in Fremdwährung... 0,00 ) II. III. IV. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 1. Mehrheitsbeteiligungen... 0,00 2. Minderheitsbeteiligungen... 0,00 Zwischensumme 0,00 0,00 (insgesamt in Fremdwährung... 0,00 ) Liquiditätsanlagen 1. Bankguthaben ,34 2. Wertpapiere... 0,00 3. Investmentanteile... 0,00 4. Geldmarktinstrumente... 0,00 Zwischensumme ,34 62,60 Sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung ,74 2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften... 0,00 3. Zinsansprüche... 0,00 4. Anschaffungsnebenkosten... 0,00 bei Immobilien... 0,00 bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften... 0,00 5. Andere ,05 Zwischensumme ,79 3,69 Summe Vermögensgegenstände ,13 4

6 // Warburg - Henderson Deutschlands Fonds Nr. 1 Jahresbericht zum 31. Oktober 2015 Anteil am Fonds- vermögen in % B. Schulden I. Verbindlichkeiten aus 1. Krediten... 0,00 (insgesamt in Fremdwährung... 0,00 ) 2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben ,69 3. Grundstücksbewirtschaftung ,43 4. anderen Gründen ,54 Zwischensumme ,58-3,30 II. Rückstellungen ,96-6,67 (davon in Fremdwährung 0,00 ) Summe Schulden ,54 C. Fondsvermögen ,59 100,00 umlaufende Anteile (Stück) Anteilwert () 7.273,97 5

7 Investitionsart Währung Art des Grundstücks 1) Art der Nutzung 2) Projekt-/ Bestandsentwicklungsmaßnahmen Erwerbsdatum Bau-/Umbaujahr Grundstücksgröße in m² Nutzfläche Gewerbe / Wohnen in m² Ausstattungsmerkmale 3) Restlaufzeit der Mietverträge in Jahren Leerstandsquote in % der Bruttosollmiete Fremdfinanzierungsquote in % des Verkehrswertes / Kaufpreises Verkehrswert bzw. Kaufpreis in T 6) Bewertungsmiete / Rohertrag in T 6) Restnutzungsdauer in Jahren 6) Anschaffungsnebenkosten (ANK) gesamt in T/ in % des Kaufpreises - davon Gebühren und Steuern/ - davon sonstige Kosten in T Im Geschäftsjahr abgeschriebene ANK in T Zur Abschreibung verbleibende ANK in T / in % des Kaufpreises Voraussichtlich verbleibender Abschreibungszeit - raum in Monaten // Warburg - Henderson Deutschlands Fonds Nr. 1 Jahresbericht zum 31. Oktober 2015 Vermögensaufstellung Teil I: Immobilienverzeichnis zum 31. Oktober 2015 Lage des Grundstücks 5) DE DE Frankfurt a.m., Ludwig-Landmann- Straße 405 Hallbergmoos, Zeppelinstraße 1+3 direkt G B - 07/2007 direkt G B - 12/ / / / / 0 B/BM/G/L/ LA/R/RO B/FW/G/L/ SP/SZ 0,0 100,0 0,0 1,0 62,0 0, (1.600/1.600) (15.500/15.600) 0 (0/0) (2.094/ 1.965) 0 (0/0) 46 (46/46) 0/0 0/0 0 0/0 0 0/0 0/0 0 0/0 0 Immobilienvermögen in insgesamt 4) ,00 1) G = Geschäftsgrundstück 2) B = Büro 3) B = Be-und Entlüftungsanlage; BM = Brandmeldeanlage; FW = Fernwärme; G = Garage/Tiefgarage; L = Lift; LA = Lastenaufzug; R = Rampe; RO = Rolltor; SP = Sprinkleranlage; SZ = Sonnenschutz 4) Das Immobilienvermögen in insgesamt enthält die Position I der Vermögensübersicht. 5) DE = Deutschland 6) Es handelt sich bei den ausgewiesenen Werten um Mittelwerte aus zwei Gutachten. Die Einzelwerte sind jeweils in den Klammern dargestellt. 6

8 Vermögensaufstellung Teil II: Bestandteil der Liquiditätsanlagen zum 31. Oktober 2015 Anteil am Fondsvermögen in % I. Bankguthaben ,34 62,60 Erläuterungen zur Vermögensaufstellung Teil II: Bestand der Liquiditätsanlagen zum 31. Oktober 2015 Der Bestand der Liquiditätsanlagen von insgesamt 24,6 Mio. umfasst ausschließlich Bankguthaben, die innerhalb eines Jahres fällig sind. Hiervon sind 8,7 Mio. als Tagesgeld angelegt. 7

9 Vermögensaufstellung zum 31. Oktober 2015 Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen Anteil am Fonds- vermögen in % I. Sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung ,74 3,52 davon Betriebskostenvorlagen ,21 davon Mietforderungen ,50 2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften... 0,00 0,00 3. Zinsansprüche... 0,00 0,00 4. Anschaffungsnebenkosten... 0,00 0,00 bei Immobilien... 0,00 bei Immobilien-Gesellschaften... 0,00 5. Andere ,28 0,17 davon Forderungen aus Anteilumsatz... 0,00 davon Forderungen aus Sicherungsgeschäften... 0,00 II. Verbindlichkeiten aus 1. Krediten... 0,00 0,00 davon kurzfristige Kredite ( 199 KAGB)... 0,00 2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben ,69-0,14 3. Grundstücksbewirtschaftung ,43-3,24 4. anderen Gründen ,69 0,08 davon aus Anteilumsatz... 0,00 davon aus Sicherungsgeschäften... 0,00 III. Rückstellungen ,96-6,67 (davon in Fremdwährung 0,00 ) Fondsvermögen ,59 100,00 Erläuterungen Vermögensaufstellung Teil III: Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen zum 31. Oktober 2015 Die unter den Sonstigen Vermögensgegenständen ausgewiesenen Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung enthalten insbesondere verauslagte umlagefähige Betriebskosten ( 1,1 Mio.) und in geringem Umfang Mietforderungen ( 0,2 Mio.). Die anderen sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten Forderungen aus dem bereits erfolgten beziehungsweise geplanten Verkauf von Immobilien ( 0,1 Mio.), insbesondere der Objekte Räpplenstraße, Stuttgart, sowie Zeppelinstraße, Halbergmoos. Die Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben beinhalten Sicherheitseinbehalte ( 0,1 Mio.). Die ebenfalls unter der Position Verbindlichkeiten ausgewiesenen Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung beinhalten im Wesentlichen Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen ( 1,1 Mio.) sowie sonstige Verbindlichkeiten ( 0,1 Mio.). 8

10 Innerhalb der Rückstellungen entfällt ein wesentlicher Anteil auf Rückstellungen im Zusammenhang mit Verpflichtungen aus dem Verkauf von Immobilien ( 2,0 Mio.), insbesondere für die Objekte Bennigsenplatz, Düsseldorf ( 1,2 Mio.), Am Bonneshof, Düsseldorf ( 0,5 Mio.), Leverkusenstraße, Hamburg ( 0,2 Mio.) sowie An der Stadthausbrücke, Hamburg ( 0,1 Mio.). Daneben wurden Rückstellungen für Umbau- oder Ausbaumaßnahmen gebildet ( 0,6 Mio.). Diese entfallen vorrangig auf die Immobilien Zeppelinstraße, Halbergmoos ( 0,5 Mio.) und Räpplenstraße, Stuttgart ( 0,1 Mio.). Verzeichnis der Käufe und Verkäufe von Immobilien zur Vermögensaufstellung zum 31. Oktober 2015 Verkäufe: Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung Lage des Grundstücks Übergang von Nutzen und Lasten DE Köln, Innere Kanalstr

11 Ertrags- und Aufwandsrechnung für den Zeitraum vom 1. November 2014 bis 31. Oktober 2015 I. Erträge 1. Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Inland ,03 2. Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Ausland (vor QSt) ,02 3. Erträge aus Investmentanteilen... 0,00 (davon in Fremdwährung... 0,00 ) 4. Abzug ausländischer Quellensteuer... 0,00 5. Sonstige Erträge ,19 6. Erträge aus Immobilien ,36 (davon in Fremdwährung... 0,00 ) 7. Erträge aus Immobilien-Gesellschaften... 0,00 (davon in Fremdwährung... 0,00 ) Summe der Erträge ,60 II. Aufwendungen 1. Bewirtschaftungskosten ,77 a) davon Betriebskosten ,74 (davon in Fremdwährung... 0,00 ) b) davon Instandhaltungskosten ,87 (davon in Fremdwährung... 0,00 ) c) davon Kosten der Immobilienverwaltung ,73 (davon in Fremdwährung... 0,00 ) d) davon sonstige Kosten ,43 (davon in Fremdwährung... 0,00 ) 2. Erbbauzinsen, Leib- und Zeitrenten ,20 (davon in Fremdwährung... 0,00 ) 3. Ausländische Steuern... 0,00 (davon in Fremdwährung... 0,00 ) 4. Zinsen aus Kreditaufnahmen ,17 (davon in Fremdwährung... 0,00 ) 5. Verwaltungsvergütung ,52 6. Verwahrstellenvergütung ,16 7. Prüfungs- und Veröffentlichungskosten ,80 8. Sonstige Aufwendungen ,52 davon Sachverständigenkosten ,10 Summe der Aufwendungen ,14 III. Ordentlicher Nettoertrag ,46 IV. Veräußerungsgeschäfte 1. Realisierte Gewinne a) aus Immobilien ,49 (davon in Fremdwährung... 0,00 ) b) aus Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften. 0,00 (davon in Fremdwährung... 0,00 ) c) aus Liquiditätsanlagen... 0,00 (davon in Fremdwährung... 0,00 ) d) Sonstiges... 0,00 (davon in Fremdwährung... 0,00 ) Zwischensumme ,49 10

12 2. Realisierte Verluste a) aus Immobilien ,99 (davon in Fremdwährung... 0,00 ) b) aus Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften. 0,00 (davon in Fremdwährung... 0,00 ) c) aus Liquiditätsanlagen... 0,00 (davon in Fremdwährung... 0,00 ) d) Sonstiges... 0,00 (davon in Fremdwährung... 0,00 ) Zwischensumme ,99 Ergebnis aus Veräußerungsgeschäften ,50 Ertragsausgleich/Aufwandsausgleich ,52 V. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres ,56 1. Nettoveränderung der nicht realisierten Gewinne 0,00 2. Nettoveränderung der nicht realisierten Verluste ,98 VI. Nicht realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres ,98 VII. Ergebnis des Geschäftsjahres ,54 Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung Die Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Inland und Ausland betreffen ausschließlich Zinserträge aus der Anlage von Bankguthaben. Aus der Auflösung von Rückstellungen ergeben sich Sonstige Erträge von 1,0 Mio. Darüber hinaus ergaben sich Erträge aus den Objekten Zeppelinstraße, Halbergmoos ( 0,3 Mio.), für eine Rückbauverpflichtung und Kaiserin- Augusta-Allee, Berlin ( 0,1 Mio.), durch eine Eigentümerabrechnung. Die Erträge aus Immobilien resultieren aus der Vermietung der für das Sondervermögen erworbenen Immobilien. Bei den in den Bewirtschaftungskosten ausgewiesenen Betriebskosten handelt es sich ausschließlich um nicht umlagefähige Betriebskosten. Die Instandhaltungskosten ( 1,7 Mio.) beinhalten im Wesentlichen Umbau- und Ausbaukosten. Ein Großteil entfällt auf die Immobilien Innere Kanalstraße, Köln ( 0,3 Mio.), Räpplenstraße, Stuttgart ( 0,3 Mio.) sowie Zeppelinstraße, Halbergmoos ( 1,0 Mio.). Sonstige Kosten ( 0,4 Mio.) resultieren aus Aufwendungen für diverse Beratungsleistungen im Zusammenhang mit Neuvermietungen der Immobilien, Gerichts- und Rechtsanwaltskosten, Korrekturen nach 15a UStG und Aufwendungen aus nicht abzugsfähiger Vorsteuer. Die Erbbauzinsen betreffen das Objekt Ludwig-Landmann-Straße, Frankfurt Main. Die Zinsen aus Kreditaufnahmen enthalten Darlehenszinsen sowie Finanzierungskosten. Die Sonstigen Aufwendungen umfassen neben den Sachverständigenkosten im Wesentlichen Aufwendungen für Gerichts- und Rechtsanwaltskosten, Steuerberatungskosten sowie Nebenkosten des Geldverkehrs. Die realisierten Gewinne resultieren aus den in Vorjahren erfolgten Verkäufen der Immobilien Haferweg, Hamburg ( 0,2 Mio.), Prinzregentenplatz, München ( 0,3 Mio.), Bennigsenplatz, Düsseldorf ( 0,3 Mio.), sowie Alter Wall, Hamburg ( -0,1 Mio.). Die realisierten Verluste resultieren aus dem Verkauf der Immobilie Innere Kanalstraße, Köln ( 7,3 Mio.). Im Rahmen der Rückgabe von Anteilscheinen wurde ein Teil des Rückgabepreises als Ertragsausgleich in die Ertragsund Aufwandsrechnung eingestellt. 11

13 Verwendungsrechnung zum 31. Oktober 2015 Lage des Grundstücks I. Für die Ausschüttung verfügbar Insgesamt Je Anteil 1) 1. Vortrag aus dem Vorjahr... 0,00 0,00 2. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres , ,14 3. Zuführung aus dem Sondervermögen... 0,00 0,00 II. Nicht für die Ausschüttung verwendet 1. Einbehalt gemäß 252 AGB... 0,00 0,00 2. Der Wiederanlage zugeführt... 0,00 0,00 3. Vortrag auf neue Rechnung , ,14 III. Gesamtausschüttung 0,00 0,00 1. Zwischenausschüttung... 0,00 0,00 a) Barausschüttung... 0,00 0,00 b) Einbehaltene Kapitalertragsteuer... 0,00 0,00 c) Einbehaltener Solidaritätszuschlag... 0,00 0,00 2. Endausschüttung... 0,00 0,00 a) Barausschüttung... 0,00 0,00 b) Einbehaltene Kapitalertragsteuer... 0,00 0,00 c) Einbehaltener Solidaritätszuschlag... 0,00 0,00 1) Bezogen auf die zum Berichtsstichtag umlaufenden Anteile Stück Entwicklung des Fondsvermögens vom 1. November 2014 bis 31. Oktober 2015 I. Wert des Sondervermögens am Beginn des Geschäftsjahres ,58 1. Ausschüttung für das Vorjahr ,36 Steuerabschlag für das Vorjahr... 0,00 2. Zwischenausschüttungen... 0,00 3. Mittelzufluss/-abfluss (netto) ,61 a) Mittelzuflüsse aus Anteilverkäufen... 0,00 b) Mittelabflüsse aus Anteilrücknahmen ,61 4. Ertragsausgleich / Aufwandsausgleich ,52 4a. Abschreibung Anschaffungsnebenkosten... 0,00 davon bei Immobilien... 0,00 davon bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften... 0,00 5. Ergebnis des Geschäftsjahres ,54 davon nicht realisierte Gewinne... 0,00 davon nicht realisierte Verluste ,98 II. Wert des Sondervermögens am Ende des Geschäftsjahres ,59 12

14 Erläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens Die Entwicklung des Fondsvermögens zeigt die Einflüsse einzelner Arten von Geschäftsvorfällen auf, die im Laufe des Geschäftsjahres den Wert des Fondsvermögens verändert haben. Die nicht realisierten Gewinne / Verluste beinhalten die Wertfortschreibungen und Veränderungen der Buchwerte der direkt gehaltenen Immobilien im Geschäftsjahr. Entwicklung des Warburg - Henderson Deutschland Fonds Nr. 1 Gj-Ende Gj-Ende Gj-Ende Gj-Ende Mio. Mio. Mio. Mio. Immobilien 292,2 218,1 85,1 17,2 Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 0,0 0,0 0,0 0,0 Liquiditätsanlagen 28,2 23,8 28,1 24,6 Sonstige Vermögensgegenstände 9,6 8,8 6,7 1,4./. Verbindlichkeiten und Rückstellungen -123,3-89,6-41,2-3,9 Fondsvermögen 206,7 161,1 78,8 39,3 Anteilumlauf (Stück) Anteilwert () , , , ,97 Endausschüttung je Anteil () 0,00 161,06 37,52 0,00 Tag der Ausschüttung Jan Mrz 15-13

15 Anhang Sonstige Angaben Anteilwert 7.273,97 Umlaufende Anteile Angaben zu den Verfahren zur Bewertung der Vermögensgegenstände Direkt gehaltene Immobilien werden im Zeitpunkt des Erwerbs und danach nicht länger als 12 Monate mit dem Kaufpreis angesetzt. Anschließend erfolgt der Ansatz mit dem durch mindestens einen externen Bewerter festgestellten Verkehrswert der Immobilie. Die Immobilien werden jährlich bewertet. Im Regelfall wird zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie der Ertragswert der Immobilie anhand des allgemeinen Ertragswertverfahrens in Anlehnung an die Immobilienwertermittlungsverordnung bestimmt. Bei diesem Verfahren kommt es auf die marktüblich erzielbaren Mieterträge an, die um die Bewirtschaftungskosten einschließlich Instandhaltungs- sowie Verwaltungskosten und das kalkulatorische Mietausfallwagnis gekürzt werden. Der Ertragswert ergibt sich aus der so errechneten Nettomiete, die mit einem Faktor (Barwertfaktor) multipliziert wird, der eine marktübliche Verzinsung für die zu bewertende Immobilie unter Einbeziehung von Lage, Gebäudezustand und Restnutzungsdauer berücksichtigt. Besonderen, den Wert der Immobilie beeinflussende, Faktoren kann durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden. Bankguthaben, Tages- und Termingelder werden grundsätzlich zu ihrem Nennwert zuzüglich geflossener Zinsen bewertet. Sonstige Vermögensgegenstände werden in der Regel mit dem Nennwert bewertet. Mietforderungen werden zum Nennwert abzüglich ggf. notwendiger und angemessener Wertberichtigungen angesetzt. Verbindlichkeiten werden mit ihrem Rückzahlungsbetrag angesetzt. Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlichen Rückzahlungsbetrages gebildet. Angaben zur Transparenz sowie zur Gesamtkostenquote Gesamtkostenquote in Prozent 0,82 Erfolgsabhängige Vergütung in 0,00 Transaktionsabhängige Vergütung für Ankäufe in Prozent 0,00 Transaktionsabhängige Vergütung für Verkäufe in Prozent 1) 1,03 Pauschalvergütungen an Dritte in 0,00 Rückvergütungen 0,00 Vermittlungsfolgeprovisionen 0,00 Ausgabeaufschlag 0,00 Rücknahmeabschlag 0,00 Verwaltungsvergütungsatz für im Sondervermögen gehaltene Investmentanteile 0,00 Transaktionskosten in ,26 1) Im Verhältnis zum durchschnittlichen Nettoinventarwert des Sondervermögens Die Gesamtkostenquote drückt sämtliche vom Sondervermögen im Jahresverlauf getragenen Kosten und Zahlungen (ohne Transaktionskosten) im Verhältnis zum durchschnittlichen Nettoinventarwert des Sondervermögens aus. Die KVG erhält keine Rückvergütungen der aus dem Sondervermögen an die Verwahrstelle und an Dritte geleisteten Vergütungen und Aufwandserstattungen. Die KVG gewährt keine sogenannten Vermittlungsprovisionen an Vermittler in wesentlichem Umfang aus der von dem Sondervermögen an sie geleisteten Vergütung. Es wurden keine Ausgabeauf- und Rücknahmeabschläge im Rahmen des Erwerbs oder der Rücknahme von Investmentanteilen berechnet. 14

16 Die Vertragsbedingungen des Fonds sehen keine Pauschalgebühr vor und es wurden auch keine entsprechenden Zahlungen geleistet. Neben der Vergütung für die Fondsverwaltung erhielt unsere Gesellschaft im abgelaufenen Geschäftsjahr transaktionsabhängige Vergütungen gemäß 12 Abs. 1 der Besonderen Anlagebedingungen. Angaben zu wesentlichen sonstigen Erträgen und Aufwendungen Sonstige Erträge insgesamt ,19 davon Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen ,70 Sonstige Aufwendungen insgesamt ,52 davon Sachverständigenkosten ,10 Angaben zur Mitarbeitervergütung Gesamtsumme der im abgelaufenen Wirtschaftsjahr der KVG gezahlten Mitarbeitervergütung ,56 davon feste Vergütung ,60 davon variable Vergütung ,96 Zahl der Mitarbeiter der KVG 38,00 Gesamtsumme der im abgelaufenen Wirtschaftsjahr der KVG gezahlten Vergütung an Risktaker ,08 davon Führungskräfte ,08 Anmerkung: Betrifft den Zeitraum Das Vergütungssystem der KVG ist so ausgerichtet, dass schädliche Anreize mit Auswirkung auf die KVG und deren Anleger vermieden werden. Das Vergütungssystem der KVG für ihre Geschäftsführer und Mitarbeiter basiert auf dem durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) sowie aus dem Anhang II der Richtlinie 2011/61/EU implementierten Grundsatz, dass die Vergütung mit einem soliden und wirksamen Risikomanagementsystem vereinbar und diesem förderlich sein soll. Die Ausgestaltung der Anreizsysteme der KVG steht außerdem mit den in der Strategie niedergelegten Zielen in Einklang. Beides ist in der internen Richtlinie zur Vergütungspolitik verankert, welche jährlich überprüft und gegebenenfalls angepasst wird. Zentrales Element der Vergütungspolicy ist es, das Vergütungssystem der KVG konsequent an den strategischen Unternehmenszielen auszurichten und gleichzeitig die Interessen der Mitarbeiter und der Anleger der KVG in Einklang zu bringen. Ein ebenso wichtiger Schlüsselfaktor der Vergütungspolicy der KVG ist die Nachhaltigkeit und Risikoorientierung der einzelnen Vergütungsbestandteile. Die Gesamtvergütung der Mitarbeiter basiert im Wesentlichen auf einer fixen Vergütung. Einzelne Mitarbeiten und leitende Angestellte erhalten auch eine angemessene variable Vergütung. Angaben zu wesentlichen Änderungen gem. 101 Abs. 3 Nr. 3 KAGB Im Berichtszeitraum erfolgten keine wesentlichen Änderungen. Zusätzliche Informationen Prozentualer Anteil der schwer liquidierbaren Vermögensgegenstände, für die besondere Regelungen gelten 0,0% Angaben zum Risikoprofil und zum Risikomanagementsystem Der Fonds Warburg - Henderson Deutschland Fonds Nr. 1 hat das Risikoprofil "Value Add" und investiert gemäß der Anlagestrategie ausschließlich in Deutschland. Daher unterliegt der Fonds einem geringen systemischen Risiko. Der Fonds befindet sich aktuell in der Abwicklungsphase. 15

17 Im abgelaufenen Geschäftsjahr konnten keine bestandsgefährdenden Risiken identifiziert werden. Mit Blick auf die vorwiegend gute Mieterbonität wurde das Mietausfallrisiko als zu vernachlässigen eingeschätzt, ebenso das Abwertungsrisiko. Anhand der ausnahmslos getätigten Investitionen in Deutschland, besteht kein Fremdwährungsrisiko. Ein Zinsänderungsrisiko besteht aufgrund der derzeitigen Finanzierungsstruktur nicht. Darüber hinaus konnten keine von der Strategie abweichenden Geschäfte oder Risikokonzentrationen verzeichnet werden. Insgesamt ist das Rendite-Risikoprofil strategiekonform und ausgewogen. Das Risikomanagement verfolgt einen ganzheitlichen Ansatz, der in allen wesentlichen Geschäftsprozessen verankert ist. Zum einen werden im Rahmen des Investmentprozesses bereits auf Basis eines umfassenden Frühwarnsystems aktuelle Objekt- und Marktrisiken über ein Scoring der wesentlichen Indikatoren identifiziert und bewertet. Dabei erfolgt eine Bewertung der Ankaufsobjekte in Hinblick auf deren Rendite-/Risikoprofil, Leerstands-, Mietausfall-, Abwertungsund Portfoliorisiken. Zudem werden neben aktuellen Marktdaten auch Prognosedaten herangezogen, um über mögliche Zukunftsszenarien die Cashflow-Entwicklung zu modellieren. Sofern ein Objekt die definierten Zielwerte erreicht, kann der Ankauf vollzogen werden. Zum anderen erfolgt für die Objekte im Bestand vierteljährlich eine Risikoinventur, in der alle nach den investmentrechtlichen Vorgaben definierten Risikogrößen sowie Klumpenrisiken etc. auf Fondsebene quantifiziert werden. Die Bewertung der Risiken erfolgt automatisiert in einem mehrdimensionalen Managementinformationssystem auf Basis der Technologie von Microsoft Cognos TM 1. Das Risikomanagement von nicht quantifizierbaren Risiken erfolgt auf Basis von Expertenmeinungen in einem webbasierten Managementsystem, das für jeden Mitarbeiter zugänglich ist. Sofern einzelne Risiken definierte Limite überschreiten, wird ein Maßnahmenkatalog verabschiedet, dessen Umsetzung prioritätenabhängig überwacht wird. Die Ergebnisse der aktuellen Risikoinventur sowie der aktuelle Umsetzungsstand der Maßnahmen werden an die Geschäftsführung und das Fund Management berichtet. Die Prozesse und das Risikomanagement an sich werden laufend, mindestens jedoch jährlich an die aktuellen Gegebenheiten angepasst. Die Revision prüft die Einhaltung der Prozesse des Risikomanagements jährlich. 16

18 Angaben zum Leverage-Umfang Leverage-Umfang nach Bruttomethode bezüglich ursprünglich festgelegtem Höchstmaß 250% Tatsächlicher Leverage-Umfang nach der Bruttomethode 47% Leverage-Umfang nach Commitmentmethode bezüglich ursprünglich festgelegtem Höchstmaß 200% Tatächlicher Leverage-Umfang nach Commitmentmethode 110% Hamburg, im Februar 2016 Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH Die Geschäftsführung Eitel Coridaß Torsten Doyen Andreas Schultz Alexander Eggert Hans-Joachim Lehmann 17

19 Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers An die Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH, Hamburg Die Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH, Hamburg, hat uns beauftragt, gemäß 102 des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) den Jahresbericht des Sondervermögens Warburg - Henderson Deutschland Fonds Nr. 1 für das Geschäftsjahr vom 1. November 2014 bis 31. Oktober 2015 zu prüfen. Verantwortung der gesetzlichen Vertreter Die Aufstellung des Jahresberichts nach den Vorschriften des KAGB und der delegierten Verordnung (EU) Nr. 231/2013 liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Kapitalverwaltungsgesellschaft. Verantwortung des Abschlussprüfers Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresbericht abzugeben. Wir haben unsere Prüfung nach 102 KAGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf den Jahresbericht wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Verwaltung des Sondervermögens sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems und die Nachweise für die Angaben im Jahresbericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Rechnungslegungsgrundsätze für den Jahresbericht und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter der Kapitalverwaltungsgesellschaft. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresbericht für das Geschäftsjahr 1. November 2014 bis 31. Oktober 2015 den gesetzlichen Vorschriften. Hamburg, den 26. Februar 2016 KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Behrens Wirtschaftsprüfer Schmidt Wirtschaftsprüfer 18

20 Gremien Kapitalverwaltungsgesellschaft Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH Gertrudenstraße Hamburg Telefon (040) Telefax (040) info@warburg-hih.com Amtsgericht Hamburg HRB Geschäftsführung Eitel Coridaß Alexander Eggert (seit ) Andreas Ertle (bis ) Hans-Joachim Lehmann (seit ) Andreas Beckers (bis ) Torsten Doyen (seit ) Andreas Schultz (seit ) Aufsichtsrat Erik Marienfeldt Vorsitzender Dr. Peter Rentrop Schmid Prof. Dr. Marcus Bysikiewicz HIH Real Estate GmbH M.M.Warburg & CO (AG & Co.) Kommanditgesellschaft auf Aktien Unabhängiges Aufsichtsratsmitglied Externe Bewerter für Immobilien Detlef Brauweiler FRICS Ulrich Renner Dipl.-Kfm. Michael Schlarb Dipl.-Ing., MRICS Martin von Rönne Dipl.-Ing. Hartmut Nuxoll Dipl.-Ing., Architekt Thore Simon Dipl.-Oec., Dipl.-Wirtsch.-Ing., M.Sc. Jörg Ackermann Dipl.-Ing. Architekt, Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH) Carsten Ackermann Dipl.-Ing. Architekt, MRICS Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Industrie- und Handelskammer Offenbach am Main Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Industrie- und Handelskammer Wuppertal-Remscheid-Solingen Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Industrie- und Handelskammer Essen Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken und die Ermittlung von Mietwerten, Industrie- und Handelskammer Hamburg Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Architektenkammer Nordrhein- Westfalen Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Ingenieurkammer Niedersachsen Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken und Immobilien, Südwestfälische Industrie- und Handelskammer Hagen Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Industrie- und Handelskammer Dortmund 19

21 Eberhard Stoehr Dipl.-Ing. Dr. Detlef Giebelen Dr.-Ing., Dipl.-Ing. Architekt, MRICS Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung und mieten von bebauten und unbebauten Grundstücken, Industrie- und Handelskammer Berlin Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Architektenkammer Nordrhein- Westfalen 20