Warburg - Henderson Deutschland Fonds Nr. 1 Halbjahresbericht zum 30. April 2009

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1 Halbjahresbericht zum 30. April 2009

2 Kennzahlen auf einen Blick Zum Stichtag 30. April 2009 Fondsvermögen (netto) ,48 Immobilienvermögen Immobilienvermögen gesamt (Summe der Verkehrswerte) ,78 davon direkt gehalten ,78 davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 0,00 Anzahl der Fondsobjekte Fondsobjekte gesamt 19 Davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 0 Vermietungsquote 56,2 % 1) Veränderungen im Berichtszeitraum An- und Verkäufe Ankäufe (Zahl der Objekte) 0 Verkäufe (Zahl der Objekte) 4 Netto-Mittelzufluss ,10 Ausschüttung Ausschüttung am Ausschüttung je Anteil 20,00 Rücknahmepreis ,85 Ausgabepreis ,59 1) Siehe Detailinformationen auf Seite 6. 1

3 Sehr geehrte Damen und Herren, für das von uns verwaltete Immobilien-Sondervermögen Warburg - Henderson Deutschland Fonds Nr. 1 endete am 30. April 2009 das erste Halbjahr des Geschäftsjahres 2008/2009 (1. November 2008 bis 31. Oktober 2009). Der vorliegende Halbjahresbericht informiert über die wesentlichen Ergebnisse und Vorgänge dieses Zeitraumes. Strategie Für den Warburg - Henderson Deutschland Fonds Nr. 1 wurde ein Portfolio von 19 Gewerbeimmobilien in der Bundesrepublik Deutschland aufgebaut. Es sind keine weiteren Ankäufe für das Sondervermögen geplant. Das Portfolio ist überwiegend in Büro- und Einzelhandelsimmobilien investiert. Ein besonderes Augenmerk lag auf Immobilien mit Restrukturierungs-, Sanierungs- und Entwicklungsmöglichkeiten. Fondsvermögen Das Fondsvermögen des Warburg - Henderson Deutschland Fonds Nr. 1 betrug per Stichtag 30. April 2009 EUR ,48, die Anzahl umlaufender Anteile belief sich auf Stück. Portfoliostruktur Aus dem Warburg - Henderson Deutschland Fonds Nr. 1 wurden vier Immobilien verkauft. Damit umfasst das Portfolio des Warburg - Henderson Deutschland Fonds Nr. 1 zum Berichtsstichtag 19 Immobilien an den Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hallbergmoos, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Übersicht der Ankäufe Für den Warburg - Henderson Deutschland Fonds Nr. 1 wurden im Berichtszeitraum keine Immobilien angekauft. Übersicht der Verkäufe Hamburg, Wendenstraße 8-12: Mit Übergang Nutzen und Lasten am 23. April 2009 wurde das Objekt im Hamburger Stadtteil St. Georg verkauft. Am 1. Juli 2003 konnte die Büroimmobilie für das Sondervermögen erworben werden und hat eine Nutzfläche von m². Hamburg, Eimsbüttler Marktplatz 36: Die am 1. April 2007 erworbene Wohnimmobilie mit m² Wohnfläche liegt im Westen von Hamburg. Der Verkauf erfolgte mit Übergang Nutzen und Lasten am 1. Februar Hamburg, Sillemstraße 50: Am 1. April 2007 wurde die Wohnimmobilie für das Sondervermögen angekauft. Die Immobilie mit 475 m² Wohnfläche, die im Hamburger Stadtteil Eimsbüttel belegen ist, wurde mit Übergang Nutzen und Lasten am 18. Dezember 2008 aus dem Sondervermögen veräußert. Hamburg, Papenhuder Staße 12: Die im Hamburger Stadtteil Hohenfelde belegene Wohnimmobilie wurde mit Übergang Nutzen und Lasten am 3. Februar 2009 aus dem Sondevermögen veräußert. Die Immobilie mit 960 m² Wohnfläche wurde am 1. April 2007 für das Sondervermögen angekauft. 2

4 Die Struktur des Immobilienbestandes des Sondervermögens stellt sich zum Berichtsstichtag wie folgt dar: Geographische Verteilung der Fondsimmobilien (in % der Verkehrswerte): Verteilung der Fondsimmobilien nach Nutzungsarten (in % der Nettosollmieten): 3

5 Verteilung der Fondsimmobilien nach Größenklassen (in % der Verkehrswerte): Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien (in % der Verkehrswerte): 4

6 Übersicht Kredite Kredite in TEUR Kreditvolumen (direkt) % des Verkehrswertes aller Fondsimmobilien Euro-Kredite (Inland) ,6 Bei den Krediten handelt es sich vollumfänglich um besicherte Kredite gemäß 82 Abs. 3 InvG. Die 50%-Grenze des 82 Abs. 3 InvG bzgl. der Belastung von Grundstückswerten wurde im Berichtszeitraum eingehalten. Kreditvolumina nach Restlaufzeit der Zinsfestschreibung: 5

7 Übersicht Vermietung Entsprechend der Fondsstrategie des Warburg - Henderson Deutschland Fonds Nr. 1 enthält das Portfolio überwiegend Büro- und Einzelhandelsflächen, wobei die Büroflächen zurzeit 79,0 % der gesamten Jahresnettosollmieten ausmachen. Nutzungsarten in % Rhein-Main 1) Rhein-Ruhr 1) deutsche Weitere Großräume 1) Sonstige Städte/ Regionen in Deutschland 1) Gesamt Büro 84,2 77,3 88,6 77,2 79,0 Handel/Gastronomie 0,0 0,0 0,0 8,9 4,0 Hotel 0,0 13,5 0,0 0,0 5,1 Industrie (Lager, Hallen) 5,0 2,4 2,6 5,6 4,0 Freizeit 0,0 0,0 0,0 1,1 0,5 Wohnen 0,0 0,0 0,0 0,8 0,3 Kfz 10,8 6,8 8,8 5,3 6,6 Andere 0,0 0,0 0,0 1,1 0,5 1) bezogen auf die Jahres-Nettosollmiete aus direkt gehaltenen Immobilien in der einzelnen Region In Übereinstimmung mit der Fondsstrategie ist im Verlauf des ersten Halbjahres des Geschäftsjahres 2008/2009 die Vermietungsquote aufgrund von Projektentwicklungsmaßnahmen planmäßig von 60,7 % auf 56,2 % gesunken. Die Vermietungsquote stellt die Situation zum 30. April 2009 dar. Bereits abgeschlossene Mietverträge, deren Mietlaufzeit noch nicht begonnen hat, wurden nicht berücksichtigt. Leerstand in % Rhein-Main 1) Rhein-Ruhr 1) deutsche Weitere Großräume 1) Sonstige Städte/ Regionen in Deutschland 1) Gesamt Büro 78,9 55,6 11,6 63,3 37,8 Handel/Gastronomie 0,0 0,0 0,4 0,0 0,2 Hotel 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Industrie (Lager, Hallen) 5,8 2,1 0,7 1,8 1,7 Wohnen 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Freizeit 0,0 0,0 0,8 0,0 0,4 Kfz 8,1 5,1 2,1 4,3 3,8 Andere 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Vermietungsquote 7,2 37,2 84,4 30,5 56,2 1) bezogen auf die Jahres-Bruttosollmiete aus direkt gehaltenen Immobilien in der einzelnen Region 6

8 Nachfolgend werden diejenigen Objekte des Warburg - Henderson Deutschland Fonds Nr. 1 aufgeführt, bei denen am Stichtag 30. April 2009 mehr als ein Drittel der Jahres-Bruttosollmiete der jeweiligen Immobilie oder mehr als 2,5 % der Jahres-Bruttosollmiete des gesamten Fonds aufgrund von Leerstand nicht erzielt wurde. Immobilie Anteil Leerstand im Objekt in % 1) Anteil Leerstand im Fonds in % 1) Düsseldorf, Am Bonneshof ,0 6,0 Düsseldorf, Bennigsenplatz 1 100,0 10,1 Hamburg, An der Stadthausbrücke 1 88,8 3,1 Düsseldorf, Meineckestraße ,0 4,9 Frankfurt, Ludwig-Landmann-Straße ,8 6,1 Hallbergmoos, Zeppelinstraße ,5 8,8 1) Bezogen auf die Jahres-Bruttosollmiete aus direkt gehaltenen Immobilien. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge des Portfolios ist mit 4,1 Jahren als kurz- bis mittelfristig einzustufen. Bereits abgeschlossene Mietverträge, deren Mietlaufzeit noch nicht begonnen hat, sind nicht berücksichtigt. Restlaufzeit der Mietverträge in % Rhein-Main 1) Rhein-Ruhr 1) deutsche Weitere Großräume 1) Sonstige Städte/ Regionen in Deutschland 1) Gesamt Unbefristet 0,5 0,0 1,9 1,5 1,1 bis ,0 0,1 32,2 0,0 14,4 bis ,0 5,0 13,5 0,0 8,0 bis ,4 2,5 2,4 19,2 4,6 bis ,0 4,3 5,1 8,7 4,9 bis ,0 0,0 5,6 0,0 2,5 bis ,0 5,1 7,8 1,7 5,6 bis ,0 1,6 1,4 0,0 1,3 bis ,0 0,0 4,7 0,0 2,1 bis ,0 0,0 1,3 0,0 0,6 bis ,0 0,0 4,5 0,0 2,0 bis 2019 und länger 0,0 14,9 3,3 0,0 7,2 1) bezogen auf die Jahres-Nettosollmiete aus direkt gehaltenen Immobilien in der einzelnen Region 7

9 Vermögensaufstellung zum 30. April 2009 I. Immobilien (siehe Seite 10) 1. Mietwohngrundstücke ,00 EUR EUR Anteil am Fondsvermögen in % 2. Geschäftsgrundstücke ,00 3. Grundstücke im Zustand der Bebauung , ,78 170,90 II. Liquiditätsanlagen 1. Bankguthaben , ,12 12,11 (innerhalb eines Jahres fällig... 0,00 ) III. Sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung ,86 2. Zinsansprüche ,51 3. Andere , ,75 3,80 Summe ,65 186,81 IV. Verbindlichkeiten aus 1. Krediten ,16 (davon besicherte Kredite ( 82 Abs. 3 InvG) ,16 ) (insgesamt in Fremdwährung... 0,00 ) 2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben ,97 3. Grundstücksbewirtschaftung ,85 4. anderen Gründen , ,02 83,04 V. Rückstellungen ,15 3,77 (davon in Fremdwährung... Summe ,17 86,81 Fondsvermögen ,48 100,00 Anteilwert (EUR) ,85 umlaufende Anteile (Stück)

10 Während des ersten Halbjahres des Geschäftsjahres 2008/2009 wurden vier direkt gehaltene Immobilien veräußert. Der Bestand an direkt gehaltenen Immobilien umfasst per 30. April Immobilien mit einem Gesamtverkehrswert von EUR 422,5 Mio. Die Liquiditätsanlagen von insgesamt EUR 29,9 Mio. bestehen ausschließlich aus Bankguthaben, die innerhalb eines Jahres fällig sind. Hiervon sind EUR 24,0 Mio. als Festgeld oder Tagesgeld angelegt. Die unter den Sonstigen Vermögensgegenständen ausgewiesenen Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung enthalten verauslagte umlagefähige Betriebskosten (EUR 4,5 Mio.) sowie Mietforderungen (EUR 0,5 Mio.). Die anderen sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten geleistete Herstellkosten für die Immobilie Düsseldorf, Am Bonneshof 35 und die Immobilie Düsseldorf, Bennigsenplatz 1 jeweils in Höhe des beizumessenden Verkehrswertes (EUR 1,0 Mio.), Forderungen gegen das Finanzamt (EUR 2,5 Mio.), sowie Forderungen aus dem Verkauf von Liegenschaften (EUR 0,5 Mio.) und Forderungen aus Treuhandvermögen (EUR 0,3 Mio.). Die Verbindlichkeiten resultieren weitestgehend aus der anteiligen Fremdfinanzierung der Liegenschaften (EUR 196,7 Mio.). Diese Kredite sind in voller Höhe über Grundschulden abgesichert. Die ebenfalls unter der Position Verbindlichkeiten ausgewiesenen Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben umfassen vor allem Sicherheitseinbehalte (EUR 1,2 Mio.), sowie Verbindlichkeiten aus Verkaufs- und Baukostenvergütung in Höhe von EUR 0,3 Mio. Daneben bestehen Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung, die im Wesentlichen Miet- und Nebenkostenvorauszahlungen beinhalten (EUR 5,2 Mio.). Außerdem enthält diese Position Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung (EUR 0,3 Mio.) und Mietkautionen (EUR 0,3 Mio.). Bei den Verbindlichkeiten aus anderen Gründen handelt es sich in erster Linie um Darlehenszinsen (EUR 0,8 Mio.), Verbindlichkeiten aus dem Verkauf des Objektes Wendenstraße (EUR 0,2 Mio.) sowie Fondsverwaltungsgebühren (EUR 0,3 Mio.). Innerhalb der Rückstellungen entfällt ein erheblicher Anteil auf Rückstellungen für Instandhaltungs- und Ausbaumaßnahmen (EUR 9,2 Mio.). In kleinerem Umfange sind sonstige Rückstellungen (EUR 0,1 Mio.) und Rückstellungen für Prüfungs- und Abschlusskosten gebucht. 9

11 Immobilienverzeichnis zum 30. April 2009: Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung Lage des Grundstücks Art des Grundstücks 1) Art der Nutzung 2) Erwerbsdatum Bau-/ Umbaujahr Grundstücksgröße Nutzfläche Gewerbe Nutzfläche Wohnen Ausstattungs merkmale 3) Restlaufzeit der Mietverträge in Jahren Restnutzungsdauer in Jahren Finanzierungs -quote (%) Leerstandsquote (%) Gutachtermiete Verkehrswert Kaufpreis/ Anschaffungsnebenkosten Düsseldorf, Am Bonneshof 35 i.z.b. B B, BM, FW, G, I, L, LA, RO, SP, SZ, TC, TE 0, ,1 100, , Düsseldorf, Bennigsenplatz 1 i.z.b. B / 1974/ B, BM, FA, FW, G, I, K, L, LA, R, RO, SP, SZ 0, ,7 100, , ,085, Berlin, Dircksenstraße 48 G B FW, G, I, L, TE 4, ,7 12, , , Berlin, Rosenthaler Straße 42 G B (64,9%) Ha/G (30,5%) B, BM, FW, G, I, L, SZ, TC, TE 3, ,3 4, , , München, Bayerstraße 25 G B (48,2%) Ha/G (44,3%) / B, BM, FA, I, L, SZ, TC 6, ,2 21, , , Stuttgart, Räpplenstraße 17 und 19 G B / B, BM, FA, FW, G, I, K, L, RO, SZ 4, ,0 0, , , Hamburg, Haferweg G B / B, FA, G, I, L, PA, R, SZ, TC 6, ,4 24, , ,00-10

12 Lage des Grundstücks Hamburg, An der Stadthausbrücke Berlin, Kaiserin- Augusta-Allee Düsseldorf, Meineckestraße 50 Art des Grundstücks 1) Art der Nutzung 2) Erwerbsdatum G B / Bau-/ Umbaujahr Grundstücksgröße Nutzfläche Gewerbe Nutzfläche Wohnen Ausstattungs merkmale 3) B, BM, FW, G, I, L, LA, PA, R, RO, SZ G B B, BM, FW, G, I, L, R, RO, SZ, TE i.z.b. B B, BM, G, I, K, L, LA, SP, SZ, TE Restlaufzeit der Mietverträge in Jahren Restnutzungsdauer in Jahren Finanzierungs -quote (%) Leerstandsquote (%) Gutachtermiete Verkehrswert Kaufpreis/ Anschaffungsnebenkosten 2, ,0 88, , ,00-0, ,0 0, , ,00-0, ,4 100, , , Hamburg, Adolphsbrücke 1/Alter Wall G B / FW, I, L, TE 2, ,7 0, , , Hambug, Kieler Straße G B (27,3%) Ha/G 50,75) B, G, I, L, SZ 3, ,6 4, , , Hamburg, Leverkusenstraße Hamburg, Max-Brauer- Allee Hamburg, Uhlenhorster Weg 44 G B / 1996 G B / 1978 M W / B, I, L 2, ,5 11, , , FW, I 2, ,0 32, , , I 0, ,6 1, , ,00-11

13 Lage des Grundstücks Frankfurt, Ludwig- Landmann- Straße 405 Art des Grundstücks 1) Art der Nutzung 2) Erwerbsdatum Bau-/ Umbaujahr Grundstücksgröße Nutzfläche Gewerbe Nutzfläche Wohnen Ausstattungs merkmale 3) G B B, BM, G, I, L, LA, PA, R Restlaufzeit der Mietverträge in Jahren Restnutzungsdauer in Jahren Finanzierungs -quote (%) Leerstandsquote (%) Gutachtermiete Verkehrswert Kaufpreis/ Anschaffungsnebenkosten 1, ,1 92, , , München, Prinzregentenplatz 7, 9, 11 G B / B, BM, FA, G, I, L, LA, RO, SK, SP, SZ 1, ,0 6, , , Hallbergmoos, Zeppelinstraße 1-3 G B B, FA, G, I, L, SP, SZ 2, ,3 69, , , Köln, Innere Kanalstraße 15 G B (50,5%) H (43,6%) B, BM, FA, G, I, L, LA, RO, SP, SZ, TE 7, ,8 4, , ,00-1) 2) 3) G = Geschäftsgrundstück, M = Mietwohngrundstück, i.z.b = im Zustand der Bebauung B = Büro, H = Hotel, Ha = Handel/Gastronomie, W = Wohnen B = Be- u. Entlüftungsanlage, BM = Brandmeldeanlage, FA = Fassadenbefahranlage, FW = Fernwärme, G = Garage/Tiefgarage, I = Isolierverglasung, K = Klimaanlage, L = Lift, LA = Lastenaufzug, PA = Parkdeck, R = Rampe, RO= Rolltor, SK = Spitzenkühlung, SP = Sprinkleranlage, SZ = Sonnenschutz, TC = Topcooling, TE = Teilklimatisierung 12

14 Verzeichnis Verkäufe von Immobilien zur Vermögensaufstellung vom 30. April 2009 Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung Lage des Grundstücks Übergang von Nutzen und Lasten Hamburg, Sillemstraße Hamburg, Eimsbüttler Marktplatz Hamburg, Papenhuder Straße Hamburg, Wendenstraße Dezember Februar Februar April 2009 Hamburg, im Mai 2009 Warburg Henderson Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien mbh Die Geschäftsführung Dr. Henning Klöppelt Eitel Coridaß Michael Howard 13

15 Gremien Kapitalanlagegesellschaft Warburg - Henderson Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien mbh Fuhlentwiete Hamburg Telefon (040) Telefax (040) info@warburg-henderson.com Amtsgericht Hamburg HRB Geschäftsführung Dr. Henning Klöppelt, Kaufmann Sprecher Eitel Coridaß, Kaufmann Michael Howard, Kaufmann Aufsichtsrat Timothy Horrocks Vorsitzender Erik Marienfeldt Stellv. Vorsitzender Henderson Administration Ltd. Hamburgische Immobilien Handlung GmbH Uwe Wilhelm Kruschinski Sachverständigenausschuss Detlef Brauweiler FRICS Ulrich Renner Dipl.-Kfm. Michael Schlarb Dipl.-Ing., MRICS Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Offenbach am Main Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Wuppertal- Remscheid-Solingen Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Oberhausen und Essen Prof. Jürgen Simon Dipl.-Ing., Architekt Martin von Rönne Dipl.-Ing. Hartmut Nuxoll Dipl.-Ing., Architekt Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Hannover- Hildesheim Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken und die Ermittlung von Mietwerten, Hamburg Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Düsseldorf 14