Die Eigentümerversammlung Phase 3. Die Umsetzung von Beschlüssen

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1 Die Eigentümerversammlung Phase 3 Die Umsetzung von Beschlüssen Die Eigentümerversammlung ist vorbei, die Beschlüsse sind gefasst. Nicht immer ist dies das Ende vom Lied. Denn Auseinandersetzungen nach der Eigentümerversammlung sind gar nicht so selten, sei es, weil Miteigentümer mit einem Beschluss nicht einverstanden sind oder weil der Verwalter den Beschluss nicht, verspätet oder nicht ordnungsgemäß umsetzt. Welche Handlungsmöglichkeiten in diesen Fällen bestehen und worauf Sie achten müssen, erfahren Sie in diesem Informationsblatt von wohnen im eigentum. Was kann ein Eigentümer unternehmen, wenn er einen Beschluss nicht akzeptieren will? Die Möglichkeiten des einzelnen Eigentümers, auf Entscheidungen der Gemeinschaft Einfluss zu nehmen, enden nicht mit dem Schluss der Eigentümerversammlung. Ein einmal gefasster und verkündeter Beschluss ist zwar grundsätzlich gültig, 23 Abs. 4 Satz 2 WEG (Wohnungseigentumsgesetz). Sind ein oder mehrere Eigentümer aber mit einem Beschluss nicht einverstanden, so können sie bei dem (Amts-)Gericht, in dessen Bezirk die Eigentumswohnung liegt, die so genannte Anfechtungsklage gegen den betreffenden Beschluss erheben, 46, 43 WEG. Die Frist für die Klageerhebung beträgt einen Monat (nicht vier Wochen!!!) seit der Beschlussfassung, 46 Abs. 1 Satz 2 WEG. Die Klage muss binnen eines weiteren Monats, also spätestens zwei Monate nach der Beschlussfassung (nicht erst ab der Zustellung des Protokolls!!!), begründet werden, 46 Abs. 1 Satz 2 WEG. Mitglieder von wohnen im eigentum finden ein Muster für eine solche Anfechtungsklage mit Anmerkungen - unter in der Rubrik Service > Musterbriefe. Der Erhebung einer Anfechtungsklage will allerdings wohl überlegt sein. Denn zum einen ist ihre Durchfechtung wie jedes gerichtliche Verfahren mit einigem Aufwand an Kosten, Zeit und Nerven verbunden. Zum anderen hat sie nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn der angegriffene Beschluss entweder formelle Mängel hat oder wenn er gegen geltendes Recht verstößt. wohnen im eigentum e.v. 1

2 Beispiele für formelle Mängel sind: Die Versammlung war nicht (mehr) beschlussfähig. Die Ladungsfrist wurde nicht eingehalten (siehe Infoblatt Die Eigentümerversammlung 1 einladen, aber richtig ). Das Gebot der Nichtöffentlichkeit der Versammlung wurde nicht beachtet: Es waren also ein oder mehrere Personen in der Versammlung anwesend, die nicht zum Kreis der Teilnahmeberechtigten gehörten, und mindestens ein Eigentümer war mit ihrer Anwesenheit nicht einverstanden. Die Tagesordnung war der Einladung nicht beigefügt bzw. wurde nicht bekannt gegeben. Es fand ein Eingriff in das Recht auf Abgabe der Stimme statt, d. h. ein oder mehrere Wohnungseigentümer wurden an der Stimmabgabe gehindert. Beispiele für inhaltliche Mängel sind: Der Beschluss verstößt gegen das Wohnungseigentumsgesetz oder gegen die Teilungserklärung oder er widerspricht anderen Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die rechtssichere Beurteilung, ob ein Beschluss angreifbar ist oder nicht, kann im Einzelfall schwierig sein. Daher sollte im Zweifel anwaltlicher Rat eingeholt werden, auch wenn vor dem Amtsgericht anders als vor dem Landgericht kein Zwang besteht, sich von einem Rechtsanwalt vertreten zu lassen. Wenn ein Beschluss nicht gerichtlich angefochten wird gilt er dann für immer? Ein Beschluss ist gültig, solange er nicht aufgrund einer Anfechtungsklage durch ein Gericht für ungültig erklärt wird, 23 Abs. 4 Satz 2 WEG. Eine Ausnahme bilden nichtige Beschlüsse. Sie sind zu keinem Zeitpunkt gültig. Nichtig ist ein Beschluss dann, wenn er unter einem schwerwiegenden Mangel leidet. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Eigentümergemeinschaft über einen Gegenstand beschließt, für den sie keine Beschlusskompetenz besitzt. So können Eigentümer durch einen Beschluss der Versammlung beispielsweise nicht wirksam dazu verpflichtet werden, die Wände ihrer Wohnungen grundsätzlich in einer bestimmten Farbe zu streichen: Das wäre ein unzulässiger Eingriff in das Sondereigentum. wohnen im eigentum e.v. 2

3 Ein solcher Beschluss wäre aufgrund der fehlenden Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft nichtig. Für nichtige Beschlüsse gilt die einmonatige Anfechtungsfrist nicht. Im Falle einer Klage würden sie vom Gericht jederzeit für nichtig erklärt werden. Selbst gültige Beschlüsse, die wegen Ablaufs der Anfechtungsfrist nicht mehr gerichtlich angreifbar sind, können grundsätzlich wieder beseitigt werden: Die Eigentümerversammlung kann sie nämlich durch einen neuerlichen Beschluss abändern oder ganz aufheben. Es steht jedem Eigentümer somit frei, sich im Rahmen der rechtlichen Vorgaben um eine erneute Aufnahme bestimmter Themen auf die Tagesordnung zu bemühen, um so einen Beschluss herbeizuführen, der den ursprünglich gefassten außer Kraft setzt und/oder durch einen neuen Beschluss ersetzt. Wurde durch einen Beschluss ein Vertrauenstatbestand geschaffen, ist dieser allerdings zu beachten. Beispiel: Einem Eigentümer wurde per Beschluss gestattet, eine rechtlich zulässige Baumaßnahme durchzuführen. Blieb der Beschluss unangefochten, darf der betreffende Eigentümer auf die Bestandskraft des Beschlusses vertrauen. Ein neuer Beschluss, der ihn zu einem Rückbau verpflichten würde, wäre anfechtbar. Nägel mit Köpfen wie schnell können Beschlüsse umgesetzt werden? Gültige Beschlüsse können grundsätzlich sofort umgesetzt werden. Damit ein Eigentümer nicht plötzlich vor vollendeten Tatsachen steht (Beispiel: Die beschlossene, aber objektiv überteuert angebotene Fassadensanierung ist schon durchgeführt, bevor über die Anfechtungsklage entschieden wird), kann er eine gerichtliche so genannte einstweilige Verfügung beantragen. Bei der einstweiligen Verfügung handelt es sich um ein Eilverfahren, durch das ein Sach- und Rechtszustand vorläufig eingefroren wird. Der Eigentümer, der den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung stellt, muss dem Gericht einen Verfügungsgrund und ein berechtigtes Interesse nachweisen. Er muss also einen plausiblen Grund für die einstweilige Verfügung angeben. Außerdem muss er zusätzlich die Tatsache glaubhaft machen, dass ein nicht wieder gut zu machender Schaden entsteht, wenn das Ende des Anfechtungsklageverfahrens abgewartet werden muss und der angegriffene Beschluss zwischenzeitlich umgesetzt wird. Mitglieder können kostenlos ein Muster für das einstweilige Verfügungsverfahren von der Website von wohnen im eigentum herunterladen (Rubrik Service > Musterbriefe). Da das einstweilige Verfügungsverfahren einige formelle und inhaltliche Besonderheiten aufweist, ist es empfehlenswert, im Einzelfall anwaltlichen Rat einzuholen. In der Regel wird jedoch umgekehrt das Interesse der Eigentümergemeinschaft im Vordergrund stehen, dass die gefassten Beschlüsse zügig umgesetzt werden. wohnen im eigentum e.v. 3

4 Die Durchführung der Beschlüsse ist die Aufgabe des Verwalters, 27 Abs. 1 Ziff. 1 WEG. Sieht ein Beschluss selbst keinen Zeitrahmen vor, gilt grundsätzlich, dass gefasste Beschlüsse ohne Verzögerungen umzusetzen sind. Je nachdem, wie komplex der Beschlussinhalt ist, wird dem Verwalter allerdings eine gewisse Zeitspanne einzuräumen sein. Es kann auch gerechtfertigt sein, mit der Umsetzung eines Beschlusses zuzuwarten. Das gilt etwa dann, wenn sich schon in der Eigentümerversammlung angedeutet hat, dass es zu einer Anfechtung dieses Beschlusses kommen wird. Wird ein Beschluss nämlich für ungültig erklärt, nachdem eine Maßnahme durchgeführt wurde, kann es für die Eigentümergemeinschaft teuer werden. Denn im schlimmsten Fall müssen die Folgen der eiligen Umsetzung wieder beseitigt werden. Tipp: Beschlüsse der Eigentümerversammlung sollten möglichst präzise formuliert werden. Sie können beispielsweise klarstellen, bis wann ein Beschluss umgesetzt werden muss, einen finanziellen Rahmen sowie die Finanzierung vorgeben, festlegen wie viele Angebote, ggf. von welchem Anbieter, einzuholen sind und inwieweit der Verwaltungsbeirat zu beteiligen ist. Je genauer die Vorgaben für den Verwalter sind, desto größer sind die Chancen, dass der Beschluss entsprechend den Vorstellungen der Eigentümer realisiert wird. Was tun, wenn der Verwalter nichts tut? Mitunter geschieht jedoch nichts, obwohl ein Beschluss ordnungsgemäß gefasst und nicht angefochten wurde. Dann stellt sich die Frage, was die Eigentümergemeinschaft bzw. der einzelne Eigentümer unternehmen kann, um ein Tätigwerden des Verwalters zu erreichen, notfalls zu erzwingen. Hat ein Eigentümer den berechtigten Eindruck, dass sich nichts bewegt, hat er im Wesentlichen folgende Möglichkeiten: Existiert ein Verwaltungsbeirat, macht es grundsätzlich Sinn, sich zunächst an den Beirat zu wenden. Gemäß 29 Abs. 2 WEG unterstützt der Verwaltungsrat den Verwalter bei seinen Aufgaben. Dazu gehört es, zwischen den Eigentümern, der Gemeinschaft und dem Verwalter zu vermitteln. In den Fällen, in denen die Kommunikation zwischen Verwalter und Verwaltungsbeirat aber schlecht oder im Gegenteil allzu gut funktioniert, kann sich diese Alternative allerdings als ungeeignet erweisen. Besteht Anlass zur Annahme, dass von Seiten des Beirats keine Unterstützung zu erwarten ist oder gibt es keinen Verwaltungsbeirat, kann sich jeder Eigentümer unmittelbar an den Verwalter wenden und ihn zur Umsetzung des jeweiligen wohnen im eigentum e.v. 4

5 Beschlusses auffordern. Denn gemäß 21 Abs. 4 WEG hat jeder Eigentümer ein Anrecht auf ordnungsgemäße Verwaltung. Dazu zählt die Umsetzung von ordentlich gefassten, gültigen Beschlüssen. Eine entsprechende Aufforderung sollte immer schriftlich formuliert und dem Verwalter postalisch und/oder per Fax bzw. übermittelt werden. Da der Grundsatz: Gemeinsam sind wir stark auch im Wohnungseigentumsrecht gilt, sollte immer zumindest der Versuch unternommen werden, andere Eigentümer mit ins Boot zu holen. Idealerweise sollte die Gemeinschaft als Einheit agieren, wenn es darum geht, den Verwalter zur pflichtgemäßen Durchführung von Beschlüssen zu bewegen. Mitunter reicht eine einfache Aufforderung, ob mündlich oder schriftlich, ausgesprochen von der Gemeinschaft, dem Beirat oder einem Wohnungseigentümer, nicht aus und wird vom Verwalter schlichtweg ignoriert. In diesem Fall kann eine Abmahnung sinnvoll sein. Ist es zulässig, den Verwalter abzumahnen? Der Verwalter ist nicht nur ein Organ der Eigentümergemeinschaft und in dieser Eigenschaft ihr Handlungsbevollmächtigter; er ist zugleich deren Dienstleister. Als Dienstverpflichteter kann er abgemahnt werden Plant eine Eigentümergemeinschaft eine vorzeitige Abberufung ihres Verwalters, ist eine vorherige Abmahnung sogar unbedingt zu empfehlen (vgl. 314 Abs. 2 BGB). Denn in einem Rechtsstreit infolge der (vorzeitigen) Abberufung geben die Gerichte einem klagenden Verwalter, der vor seiner Abberufung und der Kündigung seines Verwaltervertrages niemals abgemahnt wurde, in der Regel Recht. Hat die Gemeinschaft dann bereits einen neuen Verwalter bestellt, muss sie dem alten Verwalter unter Umständen zumindest einen Teil der vereinbarten Verwaltervergütung bis zum Ende regulären Vertragslaufzeit bezahlen. Wer kann die Abmahnung formulieren? Theoretisch kann jeder Eigentümer eine Abmahnung gegenüber dem Verwalter aussprechen, wenn dessen Verhalten oder Unterlassen objektiv einen Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung darstellt. Empfehlenswert und rechtssicherer ist allerdings die Erteilung einer Abmahnung auf der Grundlage eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft. Im Streitfall kann es sonst zu Auseinandersetzungen über die Frage kommen, ob der einzelne Eigentümer überhaupt abmahnungsbefugt war. Auch der Beirat kann mit einer entsprechenden Ermächtigung der Eigentümergemeinschaft eine Abmahnung aussprechen. wohnen im eigentum e.v. 5

6 Die Abmahnung ist zwar weder form- noch fristgebunden Sie muss aber die folgenden Bausteine enthalten: konkrete Schilderung des angemahnten Sachverhalts (hier: die Nichtumsetzung eines Beschlusses), Darstellung dieses Sachverhalts als Verstoß gegen die Pflichten aus dem Gesetz/dem Verwaltervertrag sowie die Missbilligung dieser Pflichtverletzung durch die Eigentümergemeinschaft, ausdrückliche Aufforderung zu künftig vertragsgemäßem Verhalten, Wichtig: Androhung von Konsequenzen (vorzeitige Abberufung und Vertragskündigung). Eine Abmahnung sollte stets schriftlich formuliert werden. Eine nur mündlich ausgesprochene Abmahnung kann Beweisschwierigkeiten nach sich ziehen. Auf der Webseite von wohnen im eigentum können Mitglieder in der Rubrik Service > Musterbriefe ein Musterschreiben abrufen. Es ist möglich, bereits im Verwaltervertrag festzuschreiben, dass eine Abmahnung auch in der Eigentümerversammlung wirksam ausgesprochen werden kann. Der Verwalter muss dann die mündlich erteilte Abmahnung als ihm zugestellt gegen sich gelten lassen. Tipp: Achten Sie unbedingt darauf, dass die in der Eigentümerversammlung mündlich erteilte Abmahnung sowie ihr Wortlaut (s. o. Bausteine!) in das Versammlungsprotokoll aufgenommen wird. und wenn der Verwalter auch die Abmahnung ignoriert? Dann kann neben der Anrufung des Gerichts die vorzeitige Abberufung des Verwalters und die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrages die letzte Konsequenz sein. Denn die Nichtumsetzung etwa eines Instandhaltungsbeschlusses stellt einen Verstoß gegen 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG dar. Nach Auffassung des Amtsgerichts Köln kann dies die vorzeitige Abberufung eines Verwalters rechtfertigen (Amtsgericht Köln vom ; AZ.: 202 II 95/00). Wird der Verwalter vorzeitig abberufen, darf es die Eigentümergemeinschaft auf keinen Fall verabsäumen, auch den Verwaltervertrag zu kündigen. Denn solange der Vertrag Bestand wohnen im eigentum e.v. 6

7 hat, kann der Verwalter daraus Rechte, insbesondere auf Zahlung seiner Vergütung, herleiten. Zu beachten ist weiter, dass eine Kündigung stets zugehen muss. Scheidet die Eigentümergemeinschaft im Unfrieden von ihrem Verwalter, sollte daher unbedingt sichergestellt werden, dass dem Verwalter die Kündigung persönlich übergeben wird (z. B. durch einen Boten, der nicht Eigentümer ist und der den Inhalt der Kündigung zuvor zur Kenntnis genommen hat). Die Übermittelung durch einen Boten hat gegenüber anderen Arten der Zustellung, insbesondere der Zusendung per Einschreiben/Rückschein, den wesentlichen Vorteil, dass der Bote den Zeitpunkt der Zustellung als Zeuge vor Gericht bestätigen kann. Ein Einschreiben dagegen geht immer erst dann zu, wenn der Adressat es wirklich erhält. Nimmt der Verwalter den eingeschriebenen Brief mit der Kündigung nicht entgegen oder holt er ihn nicht von der Post ab, kann darüber die Kündigungsfrist verstreichen. Die Folge: Der Verwaltervertrag läuft weiter, bis die Kündigung erneut ausgesprochen und nachweislich übergeben wird. Dieses Informationsblatt wurde im Rahmen des vom Bundesministerium für Ernährung, Landwirtschaft und Verbraucherschutz geförderten Projektes zur Vernetzung von Verwaltungsbeiräten erstellt. Stand: Oktober 2011 wohnen im eigentum e.v. 7