GESCHÄFTSBERICHT. g e s t a l t e n L e b e n s. r ä u m e. i r. Bauverein. zu Lünen

Transkript

1 2004 GESCHÄFTSBERICHT W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen

2

3 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Bericht über das Geschäftsjahr 2004 Bauverein zu Lünen eg - gegründet Bauverein zu Lünen Bau- und Verwaltungs- GmbH - gegründet Bauverein zu Lünen Bewirtschaftungs- GmbH - gegründet Lünen Spormeckerplatz 1 a Telefon / Telefax / info@bauverein.de Internet 3

4 4

5 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Lünen grüne Stadt an der Lippe Brücke zwischen Ruhrgebiet und Münsterland 5

6 6

7 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Genossenschaftliche Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen Bauverein zu Lünen eg Gründung in Lünen Eintragung Genossenschaftsregister Nr Amtsgericht Dortmund Bauverein zu Lünen Bau- und Verwaltungs- GmbH Gründung Eintragung Handelsregister HRB Amtsgericht Dortmund Bauverein zu Lünen Bewirtschaftungs- GmbH Gründung Eintragung Handelsregister HRB Amtsgericht Dortmund Sitz der Unternehmen Spormeckerplatz 1a Lünen Telefon ( ) Telefax ( ) info@bauverein.de Internet 7

8 8

9 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Mitgliedschaften und Beteiligungen Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen e.v. Düsseldorf, Münster (Genossenschaftlicher Prüfungs- und Beratungsverband sowie Interessenverband) GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.v., Berlin WRW - Wohnungswirtschaftliche Treuhand Rheinland-Westfalen GmbH, Düsseldorf / Münster Volksbank Lünen - Waltrop eg Westdeutsche Genossenschafts-Zentralbank eg, Düsseldorf / Münster Kommunale Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft mbh, Lüdinghausen BSB Bewirtschaftungs- und Servicegesellschaft des wohnungswirtschaftlichen Bildungszentrums Bochum-Springorum mbh Besitz- und Betriebs-KG, Bochum Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e.v., Düsseldorf Forschungsgesellschaft für Genossenschaftswesen Münster e.v., Münster Gesellschaft zur Förderung der Forschung auf dem Gebiet des Siedlungs- und Wohnungswesens e.v., Münster DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.v., Köln Verein Wohnen in Genossenschaften e. V., Münster Ring der Wohnungsbaugenossenschaften, Berlin Veröffentlichung Die Veröffentlichung des Jahresabschlusses 2003 der Genossenschaft erfolgte im August

10 10

11 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen 1 Wahlbezirk 1 Stadtmitte, Süggel-West Erhard Lüttich Norbert Althoff Fritz Hageneuer Horst Watermann Paul Tuschik Wolfgang Preugschat Joachim Stutzriem Hans Vorholt Erhardt Knittel Peter Brunn Stefan Mali Judith Stember Siegfried Hocke 2 Wahlbezirk 2 Stadtmitte, Süggel-Ost Walter Kobusch Helmut Lüttich Heinz Puder Helga Hertling Hartmut Hausmann Petra Bendziecha Ulrich Fehring Anja Preller Sabine Titz Horst Kleine 3 Wahlbezirk 3 Lünen-Mitte, Osterfeld Günter Konhoff Manfred Reimann Norbert Hadac Mareike Czyborra Burkhard Damerow Siegfried Stober Jürgen Erichsen Burkhard Elsner Werner Flume Andreas Schweda Reiner Horstmann Britta Schwenke Georg Stroscher Mitglieder der Vertreterversammlung Wahlbezirk 4 Stadtmitte, Zentrum Michael Meyer Margarete Bendziecha Heribert Epping Hubert Tenberge Heidemarie Dörnemann Claudia Hülsmann Christian Schäfer Sabine Rodorff Ursula Wietfeld Dieter God Stephan Heupel Maren Czyborra Manfred Thems Wahlbezirk 5 Lünen-Süd, Horstmar Andreas Zaremba Christa Ammerpohl Uwe Born Walter Owieszek Heidi Burek Hans Lewandowski Roman Paga 6 Wahlbezirk 6 Gahmen, Dortmund-Derne Gerhard Glatzel Werner Kellner Friedhelm Löser Hans-Dieter Menkowski Klaus Raudszus Hans-Ulrich Strunk Ralf Kräkel Jürgen Hannig (gewählt: Mai 2000) 4 7 Wahlbezirk 7 Lünen-Nord, Wethmar Karl Dr. Schürmann Konrad Stähler Ingrid Winkler Theodor Rau Walter Schmitt Wilhelm Blomenkemper Friedrich Krummnack Peter Koch Theodor Koppel Christoph Paga Heinz Mauer Günter Haeser Kurt Ludwig 5 8 Wahlbezirk 8 Brambauer, Dortmund-Brechten Harry Mesteck Waldemar Keller Bernhard Feilert Otto Schweinberger Eberhard Ertelt Ulrich Beyer Wolf-Dieter Winter Lothar Heidasch Erich Witkowski Mike Sennholz Herbert Wittenbeck Reinhold Schimpf 9 Wahlbezirk 9 Werne-Stockum Herbert Zimmer Theo Linnemann Fritz Schalmann Thomas Zawisza 10 Wahlbezirk 10 Hamm Klaus-D. Thiem Werner Lingner Werner Lückenkemper 1 11

12 12

13 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Aufsichtsrat Georg Siebert Vorsitzender Winfried Kempa stellv. Vorsitzender Michael Bartsch Christian Dieckmann Horst Eggermann Günter Feldmann Max Gatzke Hubert Meier Ferdinand Schulz Dipl.-Ing. Dipl.-Verwaltungswirt Bankkaufmann Rechtsanwalt Technischer Angestellter Vulkaniseur-Meister Dipl.-Ing. Handelsvertreter Industriekaufmann Der Aufsichtsrat hat einen Prüfungsausschuss sowie einen Bau- und Wohnungsausschuss gebildet. Vorstand / Geschäftsführer Hubert Scharlau Dipl.-Betriebswirt - Vorsitzender - Friedhelm Deuter Bautechniker Ferdinand Beckmann Steuerberater hauptamtlich hauptamtlich nebenamtlich 1313

14 Vorwort von Lutz Freitag Unbekannt und unterschätzt Die Immobilienwirtschaft Die tatsächlichen Auswirkungen der wirtschaftlichen Aktivitäten unserer Branche auf die wichtigen nationalökonomischen Größen und Entwicklungen sind häufig nicht bekannt. Die Bedeutung unseres Wirtschaftszweiges wird vielfach unterschätzt - von Politik und Gesellschaft, aber auch von den Immobilienunternehmen selbst. Unzureichende Informationen und unzutreffende Fremd- und Selbstwahrnehmung sind keine geeignete Basis für richtige Entscheidungen und erfolgreiches Handeln. Um die Informationsdefizite und Fehleinschätzungen auszugleichen bzw. zu korrigieren, haben sich der GdW und seine Partnerverbände in der Bundesarbeitsgemeinschaft der Deutschen Immobilienwirtschaft (BAG) mit anderen Interessenten an der Finanzierung eines ifo-gutachtens beteiligt. Der volkswirtschaftliche Beitrag der Immobilienwirtschaft sollte richtig erfasst und dargestellt werden. Die umfassende Studie liegt in Kürze vor. Einige der bereits jetzt veröffentlichten Zahlen und Daten haben schon für Aufmerksamkeit, wenn nicht Aufsehen gesorgt: 85 % des Nettoanlagevermögens - also des volkswirtschaftlichen Kapitalstocks - von insgesamt 6,5 Bio. Euro sind Immobilien. Knapp die Hälfte des Kapitalstocks ist in den 39 Mio. Wohnungen angelegt. 12,7 % der volkswirtschaftlichen Bruttowertschöpfung erfolgt in der Grundstücksund Wohnungswirtschaft - mit steigender Tendenz. Zum Vergleich: Der Anteil der Landwirtschaft beträgt nur noch 1,1 %, der des gesamten verarbeitenden Gewerbes 22,3 %. Wohneigentum ist mit einem Anteil von 42 % am Vermögen der privaten Haushalte wesentlicher Bestandteil der Altersvorsorge. Die Zahl der Beschäftigten in der Immobilienwirtschaft ist in den letzten Jahren kontinuierlich auf jetzt knapp gestiegen. Die Ergebnisse der ifo-studie belegen: Die Immobilienwirtschaft ist eine bedeutende Branche der deutschen Volkswirtschaft. Eine adäquate Wahrnehmung der ökonomischen und gesellschaftspolitischen Bedeutung unseres Wirtschaftszweiges in der Politik wäre wünschenswert und erforderlich. Dann würden unsere Forderungen nach verlässlichen und langfristig kalkulierbaren steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen auf größere Akzeptanz stoßen. Bis heute fehlt aber in den amtlichen statistischen Erhebungen ein eigenständiges und umfassendes Erfassungsschema für die Immobilienwirtschaft. Während es relativ valide Daten über die Zahl der Apfelbäume auf badischen Streuobstwiesen gibt, mussten die Zahlen, Daten und Analysen des ifo- Gutachtens aus den verschiedenen 14

15 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Statistiken herausgefiltert und aggregiert werden. Unsere Forderung: Eine aussagekräftige Kategorie Immobilienwirtschaft muss für die amtliche Statistik definiert und die Datenerhebung entsprechend angelegt werden. Aktuelle politische Relevanz hat die Datenerhebung des ifo-instituts aber noch in anderer Hinsicht. Der Anteil der Wohnkosten an den Gesamtausgaben privater Haushalte mit durchschnittlich rd. 25 % entspricht dem hohen Wohnstandard in Deutschland. Der in Wohngebäuden angelegte Kapitalstock weist heute eine gute Qualität auf. Er wurde ständig modernisiert und in Stand gehalten. Die auf den Wohnungsmärkten agierenden Wohnungsunternehmen verfolgen ein nachhaltiges Geschäftsmodell: Sie streben eine wirtschaftliche, soziale und ökologische Nachhaltigkeit und damit eine langfristig optimale Rendite an - bei der Bewirtschaftung und beim Immobilienhandel. Und - je nach Rechtsform und Anteilseigner - kommt zur betriebswirtschaftlichen eine ansehnliche Stadtrendite hinzu oder wird in Erfüllung des genossenschaftlichen Förderzwecks ein Membership value angestrebt. Wenn diese Geschäftsmodelle durch die primäre Ausrichtung auf den Cash-flow und die kurzfristig maximale Rendite durch Vermögensverwertung im Rahmen spezieller Finanzierungsverfahren abgelöst werden, hat das für die Entwicklung der Wohnungsmärkte und die Qualität des Wohnens in Deutschland mittel- und langfristig fatale Konsequenzen. Wenn durch häufige Transaktionen die Substanzwerte abgeschöpft und die Veräußerungserlöse nicht wieder in den Bestand oder das Wohnumfeld investiert werden, wird der volkswirtschaftliche Kapitalstock entwertet. An die Stelle der nachhaltigen Entwicklung des Unternehmens und der Bestände tritt die Orientierung am Quartalsbericht. Quartiers- oder gar Stadtentwicklung, Strategien für funktionierende stabile Nachbarschaften und sozialräumliche Integration verschiedener Bewohnergruppen mutieren dann zu sozialromantischen Mustern ohne kurzfristigen Wert. Und die sozialökonomische Erosion erfasst irgendwann alle Bestände im Quartier. Über diese Risiken muss diskutiert werden. Das neue Kapital, das auf die deutschen Wohnungsmärkte drängt, muss für nachhaltige Strategien, Modernisierung, Quartiers- und Stadtentwicklung sowie soziales Quartiersmanagement gewonnen werden. Dann können Risiken zu Chancen werden. Die ökonomische und gesellschaftspolitische Bedeutung der Wohnungsund Immobilienwirtschaft legitimiert und verpflichtet uns, vor drohenden und wahrscheinlich irreversiblen Fehlentwicklungen zu warnen. Wir müssen einen Grundkonsens für ein sozial, ökonomisch und ökologisch nachhaltiges wohnungswirtschaftliches Handeln erreichen. Gerade in diesen Zeiten des sozialökonomischen Umbruchs. Lutz Freitag Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen 1515

16 Bericht des Aufsichtsrates über das Geschäftsjahr 2003 Die Lage der unternehmerischen Wohnungswirtschaft ist trotz der nachhaltigen Veränderungen am regionalen Wohnungsmarkt und der bestehenden Angebotsüberhänge gesichert und fundiert, erfordert jedoch sehr intensive anhaltende Bemühungen, um den vielfachen Aufgaben unserer genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen gerecht zu werden. Im Geschäftsjahr 2004 ist der Aufsichtsrat seiner gesetzlichen und satzungsmäßigen Pflicht der Förderung, Beratung und Kontrolle des Vorstandes und der Geschäftsführung nachgekommen. In gemeinsamen Beratungen von Aufsichtsrat und Vorstand sowie Geschäftsführung, in Aufsichtsratssitzungen, in Arbeitssitzungen des Prüfungsausschusses sowie des Bau- und Wohnungsausschusses, ließ sich der Aufsichtsrat über alle relevanten Angelegenheiten der genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen unterrichten. Die letzte ordentliche Vertreterversammlung der Genossenschaft Bauverein zu Lünen eg fand am statt. Die im Zusammenhang mit dem Jahresabschluss 2003 und dem Geschäftsbericht 2003 des Vorstandes erforderlichen Beschlüsse wurden ordnungsgemäß gefasst. Die Herren Winfried Kempa, Hubert Meier, und Georg Siebert wurden wieder gewählt. Die letzte ordentliche Gesellschafterversammlung der Bauverein zu Lünen Bau- und Verwaltungs-GmbH fand am statt. Die im Zusammenhang mit dem Jahresabschluss 2003 erforderlichen Beschlüsse wurden ordnungsgemäß gefasst. Die letzte ordentliche Gesellschafterversammlung der Bauverein zu Lünen Bewirtschaftungs-GmbH fand am statt. Die im Zusammenhang mit dem Jahresabschluss 2003 erforderlichen Beschlüsse wurden ordnungsgemäß gefasst. Der Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen e.v., Düsseldorf, stellte in seinen Prüfungsberichten vom fest, dass Vorstand bzw. Geschäftsführer und Aufsichtsrat den ihnen nach Gesetz und Satzung obliegenden Verpflichtungen nachgekommen sind. Alle Prüfungen wurden nach 53 GenG durchgeführt, d.h. neben den Jahresabschlüssen, wurde in allen Fällen u.a. auch die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung in die Prüfung einbezogen. 16

17 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Die Prüfung nach der Makler- und Bauträgerverordnung führte ebenfalls zu keinen Anmerkungen. Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse sind ausgeglichen. Die Liquiditätslage ist ohne Bedenken. Verstöße gegen gesetzliche und satzungsmäßige Vorschriften wurden nicht festgestellt. Die Bilanzen, die Gewinn- und Verlustrechnungen sowie die Anhänge und die Geschäftsberichte einschließlich Lageberichte 2004 des Vorstandes bzw. der Geschäftsführer wurden vom Aufsichtsrat geprüft. Es ergaben sich dazu keine Bemerkungen. Der Aufsichtsrat erklärt sich mit den Vorlagen einverstanden. Er schließt sich den Ergebnisverwendungsvorschlägen von Vorstand und Geschäftsführung an. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand bzw. den Geschäftsführern und ihren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die erfolgreiche Tätigkeit. Lünen, im April 2005 Der Vorsitzende des Aufsichtsrates Georg Siebert Die wirtschaftliche Lage der Unternehmen ist insgesamt zufriedenstellend. Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse sind geordnet. Die Risikovorsorge nach dem KonTraG und TransPuG wurde für 2004 beachtet. 1717

18 Geschäftsbericht 2004 Bericht der Unternehmensleitung Eine im Jahre 2002 von der Bundesregierung eingesetzte Expertenkommission zu Wohnungsgenossenschaften legte im April 2004 den Bericht mit dem Titel Wohnungsgenossenschaften-Potentiale und Perspektiven mit umfangreichen Analysen, Informationen und Handlungsempfehlungen zum genossenschaftlichen Wohnen vor. In diesem Bericht wird deutlich ausgeführt, dass das genossenschaftliche Wohnen als dritte Säule neben dem Wohnen zur Miete und dem Wohnen im Eigentum weiter zu stärken ist. Diese Vorschläge der Expertenkommission sind als konstruktiv und wegweisend für die rund Wohnungsgenossenschaften in Deutschland zu werten. Die Genossenschaften können somit die Wohnungsmärkte und die Stadtentwicklung maßgeblich bereichern. Die Zukunftssicherung des genossenschaftlichen Wohnens ist ein wichtiges wohnungspolitisches Anliegen der Bundesregierung geworden. Angesichts des gesellschaftlichen Strukturwandels mit seinen demographischen, sozialen und ökonomischen Herausforderungen kommt gerade dem genossenschaftlichen Engagement und der Selbstverantwortung mehr und mehr an Bedeutung zu. Genossenschaftliches Wohnen kann somit als vorbildlich bezeichnet werden. Genossenschaften gelten als Marktmodell der Zukunft. Gerade in der heutigen Zeit sind die genossenschaftlichen Prinzipien der Selbsthilfe, Selbstverantwortung und Selbstverwaltung wieder ausgesprochen modern. Wohnungsgenossenschaften gewährleisten für ihre Mitglieder lebenslange Wohnsicherheit zu Nutzungsentgelten, die bei hoher Qualität häufig deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Mitglieder sind Kunden (Nutzer) und Kapitalgeber (Eigentümer) zugleich; es gibt in sofern keine nutzerfremden Kapitalinteressen. Genossenschaftswohnungen werden nicht privatisiert sondern generationsübergreifend zur Verfügung gestellt. Die Wohnungsgenossenschaften sind also auf einem guten Weg. Das hat die Arbeit der letzten Jahre gezeigt. Sie hat unter Beweis gestellt über welche Leistungspotentiale sie verfügt. Viele innovative und zukunftsfähige Projekte sind auf den Weg gebracht worden. Allerdings gibt es auch noch Reserven, die aufbereitet werden müssen. Ein bereits im Juli 2004 erarbeitetes Strategiepapier zur Umsetzung der Empfehlungen der Expertenkommission hat folgende Schwerpunkte formuliert: - Marktgerechte Weiterentwicklung des Wohnungsangebots - Steigerung der Bekanntheit und Popularität 18

19 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen - Optimierung der Finanzierungsstrukturen - Erarbeitung von Gesamtkonzepten für ältere Menschen - Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit durch Kooperation Neben den Empfehlungen an die Wohnungsgenossenschaften bzw. deren Verbände hat die Expertenkommission eine deutlich höhere Anzahl von Empfehlungen an die Politik gerichtet. Unter anderem sind hier aufgeführt: - Genossenschaftliche Grundwerte bewahren - Steuerliche Rahmenbedingungen so gestalten, dass sie die Arbeit der Wohnungsgenossenschaften nicht konterkarieren - Schaffung ausreichender Rahmenbedingungen zur Sicherung der Wohnversorgung und zur sozialen Stabilisierung der Quartiere Von diesen Handlungsempfehlungen haben wir in unserer genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen bereits erhebliches umgesetzt, auch ohne Kenntnis der Handlungsempfehlungen der Expertenkommission. So haben wir bereits in der Vergangenheit Gesamtkonzepte für ältere Menschen umgesetzt. Dies nahm seinen Anfang in der Schaffung von barrierefreiem Wohnraum und führte bereits 1977 zur Gründung des Seniorenladens um älteren Menschen oder Menschen mit einem Handicap hilfreich zur Seite zu stehen. Des Weiteren haben wir durch die Einführung von Genussscheinkapital bzw. Inhaberschuldverschreibungen alternative Finanzierungsinstrumente entwickelt, die auch durch ein Ansparmodell zur Reduzierung der Wohnkostenbelastung im Alter genutzt werden können. Wir werden uns auch in der Zukunft bemühen innovative genossenschaftliche Ideen umzusetzen. So wird im Jahre 2005 mit der Errichtung der Residenz Osterfeld begonnen. Hier werden auf rund qm Grundstücksfläche folgende Baumaßnahmen realisiert - 60 Wohn- und Pflegeplätze in einem Haus mit Residenzcharakter sowie eingebetteter Gastronomie, die dem gesamten Quartier zur Verfügung steht. - Schaffung von weiteren bis zu 150 barrierefreien Wohnungen, in denen auch die leichtere Pflege von Bewohnern übernommen werden kann. 1919

20 Darüber hinaus, haben wir aus dem Neubau der Vergangenheit bzw. aus der Modernisierung der Häuser Feuerbachweg im Gesamtquartier bereits 238 barrierefreie Wohnungen geschaffen. Dieses Gesamtkonzept wird gemeinsam mit einem leistungsstarken Betreiber unseren Mitgliedern angeboten. Wir werden dafür Sorge tragen, dass neben dem Wohnen auch wohnnahe Dienstleistungen angeboten werden. Die Kooperation der unterschiedlichsten Angebote wird einem Quartiersmanager unseres Hauses unterstellt. Weiterhin haben wir uns auf den demographischen Wandel einzustellen. Zur Beurteilung der derzeitigen Situation haben wir im November 2004 das Gutachten zur Wohnungsmarktprognose im nördlichen Kreis Unna mit benachbarten Wohnungsunternehmen in Auftrag gegeben. Zusammengefasst kann die Aussage wie folgt lauten: Wir werden weniger, grauer und bunter. Mit weniger ist gemeint, dass die Bevölkerung in den nächsten Jahren eine abnehmende Tendenz aufweisen wird, wenngleich die Anzahl der Haushalte in den nächsten 10 Jahren voraussichtlich stabil bleiben wird. Wir werden grauer bedeutet, dass auch der Alterungsprozess der Menschen in Lünen fortschreitet, bei deutlich weniger jungen Menschen. Das heißt nicht, dass wir zuviel alte, sondern zuwenig junge Menschen in der Region haben. Bunter meint, dass sich die Wohnungsmärkte deutlich weiter ausdifferenzieren. In der Vergangenheit haben wir regelmäßig, wie andere Investoren auch, Familienwohnungen gebaut. Allerdings wohnen heute nur noch rund 50 % Familien, gleichgültig ob mit oder ohne Kindern in diesen Wohnungen. Das weitere Marktsegment verteilt sich auf Singles, nichteheliche Lebensgemeinschaften mit oder ohne Kinder, sowie Alleinerziehende. Auf diese Aufgliederung des Marktes haben wir mit der vorgenannten Residenz Osterfeld bereits in Teilbereichen reagiert. Durch die im Jahre 2003 eingeführte Portfolio-Analyse werden wir in Kürze durch Zahlenvergleiche mehrerer Jahre bessere Zukunftsprognosen für die Bestände treffen können. Diese Aussagen werden uns Hilfestellungen für künftige Investitionen geben, damit wir auf die differenzierten Märkte besser und zielgenauer reagieren können. Unseren Mitgliedern versprechen wir an dieser Stelle, eine an Ihren Interessen ausgerichtete Bestandspflege und Bestandserhaltung bei hohen Anforderungen an Qualität und kundengerechten Preisen. 20

21 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Aufbau und Struktur der genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen Traditionell berichten wir an dieser Stelle über die genossenschaftliche Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen und zwar, Bauverein zu Lünen eg Vermietungsgenossenschaft Bauverein zu Lünen Bau- und Verwaltungs-GmbH 100 %ige Tochter der Vermietungsgenossenschaft Bauverein zu Lünen Bewirtschaftungs-GmbH Enkelin der Vermietungsgenossenschaft durch eine 100 % ige Beteiligung der Bauverein zu Lünen Bau- und Verwaltungs-GmbH Die Bauverein zu Lünen Bau- und Verwaltungs-GmbH ist an der GbR Lippewohnpark Lünen gemeinsam mit den Stadtwerken Lünen und der WBG Lünen zu gleichen Anteilen beteiligt. Diese im Jahr 2002 gegründete GbR hat die Entwicklung, Erschließung und Veräußerung des Geländes des ehemaligen Heizwerkes an der Graf-Adolf-Straße zur Aufgabe. Des weiteren ist die Bauverein zu Lünen Bau- und Verwaltungs-GmbH gemeinsam mit der WBG Lünen zu gleichen Teilen an der GBR Lüner Heide beteiligt. Der Gesellschaftszweck besteht in der Entwicklung, der Erschließung und Vermarktung einer Fläche von ca m 2 Nettobauland in Lünen im Bereich der Wehrenbold- / Steinstraße. Die notwendigen Grundstückskäufe wurden Anfang 2004 abgewickelt. Mit der Erschließung und Vermarktung wird im Laufe des Jahres 2005 begonnen. Die Bauverein zu Lünen Bewirtschaftungs-GmbH ist gemeinsam mit der WBG zu gleichen Anteilen an der GbR Rathaus Lünen beteiligt. Diese GbR Rathaus Lünen hat zum im Wege des Erbbaurechtes das Rathaus der Stadt Lünen übernommen und dieses für die Dauer von 30 Jahren mit einem einmaligen Optionsrecht von weiteren 10 Jahren an die Stadt Lünen vermietet. Die durchzuführende Innensanierung ist Anfang 2005 abgeschlossen worden. Mietvertrag und Erbbaurechtsvertrag sind aneinander gekoppelt. Die Untergliederung der genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen ist nach Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes sowohl aus steuerlichen Gründen als auch aus Gründen der Zweckmäßigkeit entstanden. Durch diese von uns 2121

22 entwickelte Strukturierung ist eine Minimierung der steuerlichen Belastung einerseits, sowie die Schaffung von überschaubaren Tätigkeitsfeldern andererseits entstanden. Durch die bestehende Personalunion von Aufsichtsrat und Vorstand bzw. Geschäftsführung bleibt auch in der Tochter- / Enkelingesellschaft die Willensbildung der Mitglieder der Genossenschaft gewährleistet. Die Unternehmenspolitik ist nach wie vor am Genossenschaftsgesetz unter Beachtung des Fördergrundsatzes ausgerichtet. Alle Unternehmen erfüllen den Auftrag zu Gunsten unserer Mitglieder. Willensbildungen sind mit den gewählten Vertretern und dem Aufsichtsrat abgestimmt. Die vorstehende Leistungsbilanz der genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen zeigt, dass wir den genossenschaftlichen Auftrag der Förderung unserer Mitglieder ernst nehmen. Wir wollen auch in Zukunft in diesem Sinne für unsere Mitglieder aktiv sein. Die Mitgliedschaft in unserer Genossenschaft ist mit dem Eigentum an selbstgenutztem Wohnraum vergleichbar. Genossenschaftsrechtlich vermitteltes Eigentum ist kein Eigentum zweiter Klasse sondern vermittelt Sicherheit und Kontinuität. Die Entwicklung unserer genossenschaftlichen Unternehmensgruppe war deutlich positiver als die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in der Bundesrepublik. Das erfolgreiche Berichtsjahr 2003 spiegelt sich in den Jahresabschlüssen der Genossenschaft und ihrer Tochter-/Enkelin- Gesellschaft wieder. Die planmäßigen Ergebnisse haben sich auf gutem Niveau gefestigt. Detaillierte Angaben finden sich in den Lageberichten der Gesellschaften auf den folgenden Seiten wieder. 22

23 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Bestandsverwaltung Ende 2004 verwalteten wir Genossenschaftswohnungen Garagen 72 gewerbliche Einheiten 1 Kindergarten 1 Verwaltungsgebäude 1 Bauhof Von den Genossenschaftswohnungen besitzen 100 % ein Bad bzw. eine Dusche und 99,5 % sind mit einer Zentral- oder Etagenheizung ausgestattet Wohnungen sind öffentlich gefördert, darunter 110 Altenwohnungen. Bis Ende 2007 entfällt für weitere 968 Wohnungen die Bindung. STOCKUM 228 WE 35 WE 253 WE 237 WE HAMM 128 WE 10 WE 13 WE 183 WE 316 WE Städte-Verlag, Fellbach 8 WE 30 WE 64 WE 78 WE 44 WE 244 WE 156 WE 172 WE 490 WE 190 WE 300 WE 621 WE 25 WE 60 WE 46 WE 16 WE 72 WE 5 WE 440 WE 66 WE 39 WE 16 WE 2323

24 Nutzungsgebühren Die Rückzahlung von öffentlichen Mitteln und damit die spätere Auflösung von Bindungswirkungen, bleiben unter Berücksichtigung von wirtschaftlichen Rahmenbedingungen erklärtes Ziel. Unsere in 1992 begonnene Aktion, einen Teil der Genossenschaftstwohnungen auf Wunsch unserer Mitglieder alten- bzw. behindertengerecht umzubauen, wird fortgesetzt. Barrierefreies Wohnen in allen Wohnungen der Neubauten zu schaffen, ist erklärtes Ziel unserer genossenschaftlichen Unternehmensgruppe. Der überwiegende Teil des Grundbesitzes der genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen besteht aus zwei- und dreigeschossigen Wohnquartieren mit Hausgärten und großzügigen Grünanlagen. Den Kindern unserer Wohnanlagen stehen ca. 70 Spiel- und Bolzplätze in unterschiedlichen Größen zur Verfügung. Zusätzlich bezog sich unsere Verwaltung auf 148 Eigentumswohnungen und 11 Eigentumspraxen in 10 Eigentümergemeinschaften. Weiterhin hat die genossenschaftliche Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen die Hausverwaltung für 211 WE, 10 Gewerbe, 52 Einstellplätze und 98 Garagen privater Eigentümer übernommen. Obwohl uns die Konstanz der Nutzungsgebühren im Interesse unserer Mitglieder willkommen und sympathisch ist, waren einige Anpassungen unvermeidbar. Wesentlichste Punkte waren die Anpassung der Mieten an den Mietwertspiegel sowie Erhöhungen durch Anpassung an die Kostenmiete nach Wirtschaftlichkeitsberechnung. Von der gebotenen Möglichkeit, die Nutzungsgebühren auf tragbarem Niveau zu halten, werden wir auch künftig intensiven Gebrauch machen. Nutzungsgebühr je m 2 / monatlich ,03 4,05 4,19 4,20 4,

25 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Umlagen Hinsichtlich gezielter Beratungen auf diesem Sektor stehen wir unseren Mitgliedern mit Rat und Tat zur Seite. Die Vollvermietung des Bestandes war in den Vorjahren gegeben. Der Nachfrageüberhang ist jedoch abgebaut. Bei einem weiteren Abflachen der Wohnungsnachfrage am regionalen Markt ist in Teilbereichen ein Leerstand nicht mehr auszuschließen. Zwischenzeitlich sind bei Mitwettbewerbern im regionalen Teilmarkt bereits Leerstände zu konstatieren. Diese Situation dürfte für die genossenschaftliche Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen zu keiner nennenswerten wirtschaftlichen Belastung führen, da durch ein hohes Maß an Produktpflege die nachhaltige Vermietbarkeit für die überschaubare Zukunft gewährleistet ist. Hier wirken sich die hohen Ausgaben für Instandhaltung und Modernisierung positiv und stabilisierend aus. Die zweite Miete bedarf eines straffen Kostenmanagements. Kostensenkungspotenziale sind im Interesse der Mitglieder konsequent zu nutzen. Das ist ein erklärtes Ziel der genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen. Die im März 2005 durchgeführte Abrechnung der Betriebskosten für 2004 führte regelmäßig zu Erstattungen, da die von uns bei der Berechnung der Vorauszahlungen kalkulierten Beträge mehrheitlich unterschritten wurden. Die Abrechnungssalden sind zeitnah ausgeglichen worden. Entsprechende Vorauszahlungsanpassungen an gestiegene Kostenstrukturen wurden durchgeführt. Ein Teil der Mehrkosten ist auf zusätzliche Serviceleistungen, wie z.b. Treppenhausreinigung durch Dritte u.ä. zurückzuführen. Diese Mehrkosten führen natürlich und ausschließlich bei den Empfängern dieser Zusatzleistung zu zusätzlichen Betriebskosten. Die Vorauszahlungen auf Heizkosten mussten im Berichtsjahr aufgrund gestiegener Energiekosten angepasst werden. Die Abrechnungen führten dennoch regelmäßig zu Guthaben unserer Mitglieder, die unverzüglich zur Auszahlung gelangten. Trotz intensiver Modernisierungsmaßnahmen mit entsprechender 2525

26 Wärmedämmung konnte ein Anstieg der Heizkosten nicht verhindert werden. Dies ist insbesondere auf deutlich gestiegene Energiekosten zurück zu führen. Im Bereich von Neubauten wird ein hoher Wärmeschutz (Niedrigenergiestandard) realisiert. Dennoch liegt der bewusste Umgang mit Energie im eigenen Interesse unserer Mitglieder; dem sparsamen Einsatz der Heizenergie ist nach wie vor hoher Stellenwert beizumessen. Dies gilt auch im Hinblick auf unsere Umweltbilanz. Infolge der Entwicklung des Rohölpreises ist mit steigenden Heizenergiekosten zu rechnen. Die Energiekosten betragen rd. 50 % der Heizkosten, die restlichen 50 % des Kostenvolumens sind Kosten der Verbrauchserfassung und Abrechnung. Wir wünschen uns für die Mitglieder unserer genossenschaftlichen Unternehmensgruppe eine überschaubare und tragbare Entwicklung der Gebühren und Umlagen. Instandhaltungskosten je m 2 / Jahr Durchschnittliche Heizkosten je m 2 / monatlich , , , , , ,53 2 0,56 2 0,50 2 0,71 2 0,

27 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Wohnumfeld Wie bereits in der Vergangenheit häufig festgestellt, ergibt sich der Wohnwert einer Wohnung aus der Qualität des Wohnumfeldes mindestens im gleichen Maß wie aus der Beschaffenheit der Wohnung selbst. Durchschnittliche Betriebskosten je m 2 / monatlich ,40 2 1,50 2 1,55 2 1,60 2 1,53 2 Die Frei- und Grünflächen haben also einen entscheidenden Anteil am Wohnwert. Der Wunsch im Wohnquartier nach mehr Grün und Natur ist somit verständlich und begründet. Dieser Trend wurde innerhalb unserer genossenschaftlichen Unternehmensgruppe schon recht frühzeitig aufgegriffen und in die Tat umgesetzt. Großzügige Freiräume mit üppiger Begrünung wurden bereits im Planungsstadium berücksichtigt. Durch diese ökologisch wichtigen Entscheidungen sind parkähnliche Anlagen und Mietergärten entstanden, die es zu pflegen und zu erhalten gilt. Der Pflege, Gestaltung und Verschönerung des Wohnumfeldes werden wir auch in Zukunft hohe Aufmerksamkeit schenken, damit die Wohnquartiere unserer Genossenschaft lebens- und liebenswert bleiben. Vorstehende Maßnahmen stehen unter dem Motto: Wir gestalten Lebensräume Uns ist bewusst, das dies nicht zum Nulltarif zu haben ist. Es ist richtig, in die Qualität dieser Lebensräume zu investieren, da sie Grundlage dauerhaft zukunftsfähiger Wohnungsbestände sind. 2727

28 Leistungsbilanz Nachfolgend möchten wir Ihnen die Leistungsbilanz 2004 unserer genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen zur Kenntnis bringen. Nachdem dieser Bericht auf Investitionen, Bestandserhaltung und -pflege näher eingegangen ist, haben wir nachstehend die Jahresabschlüsse der Genossenschaft mit denen der Tochter und Enkelin zusammengefasst dargestellt. Die Konsolidierungsgrundsätze nach ßß 300 ff. HGB haben dabei Pate gestanden, sind aber nicht in allen Einzelheiten umgesetzt worden. Daher ist nur bedingt von einem konsolidierten Jahresabschluss 2004 der genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen auszugehen. Seit Verabschiedung des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) ist in der Wohnungswirtschaft das Risikomanagementsystem zu berücksichtigen. Das Transparenz und Publizitätsgesetz (TransPuG) ist bereits weitgehend durch das Genossenschaftsgesetz sowie Mustersatzungen und Mustergeschäftsanweisungen umgesetzt. Diesen Verpflichtung haben wir uns gestellt und ein Risikofrühwarnsystem als Element des Risikomanagements neben dem internen Kontrollsystem und dem Controlling entwickelt. Kennzahlen werden wir im Lagebericht und im Anhang zu den jeweiligen Unternehmen der genossenschaftlichen Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen darstellen. 28

29 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Genossenschaftliche Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen Bilanz (konsolidiert) 2929

30 Bilanz zum 31. Dezember 2004 (In Anlehnung an die Konsolidierungsgrundsätze des HGB) AKTIVA Geschäftsjahr Vorjahr A. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände , ,21 II. Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten , ,93 2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten , ,69 3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten , ,07 4. Bauten auf fremden Grundstücken , ,54 5. Grundstücke mit Rechten Dritter 8,16 8,16 6. Technische Anlagen und Maschinen 1, ,00 7. Betriebs- und Geschäftsausstattung , ,24 8. Anlagen im Bau , ,14 9. Bauvorbereitungskosten 2.500, , ,72 III. Finanzanlagen 1. Beteiligungen , ,72 2. Andere Finanzanlagen 2.850, ,00 3. Sonstige Ausleihungen , , ,62 Anlagevermögen insgesamt , ,04 B. Umlaufvermögen I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten , ,22 2. Bauvorbereitungskosten , ,96 3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten , ,53 4. Unfertige Leistungen , ,52 5. Andere Vorräte , , ,33 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung , ,03 2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken , ,00 3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit , ,21 4. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht , ,00 5. Sonstige Vermögensgegenstände , , ,92 III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben 1. Kassenbestand, Postbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten , ,94 2. Bausparguthaben , , ,04 C. Rechnungsabgrenzungsposten 1. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 1.361, , , , ,79 30

31 Bilanz zum 31. Dezember 2004 (In Anlehnung an die Konsolidierungsgrundsätze des HGB) PASSIVA Geschäftsjahr Vorjahr A. Eigenkapital I. Geschäftsguthaben 1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder , ,59 2. der verbleibenden Mitglieder , ,51 3. aus gekündigten Geschäftsanteilen 6.600, , ,98 Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile ,33 2 ( ,33) II. Ergebnisrücklagen 1. Gesetzliche Rücklage , ,03 davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt ,00 2 ( ,00) 2. Bauerneuerungsrücklage , ,74 davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr entnommen ,00 2 ( ,00) 3. Andere Ergebnisrücklagen , , ,21 davon aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt ,93 2 ( ,50) davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt ,00 2 (50.000,00) III. Bilanzgewinn 1. Verlustvortrag , ,72 2. Jahresüberschuss/ Jahresfehlbetrag , ,83 3. Entnahme aus Ergebnisrücklage 0,00 0,00 4. Einstellung in Ergebnisrücklagen , , ,00 Eigenkapital insgesamt , ,17 B. Rückstellungen 1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen , ,01 2. Steuerückstellungen , ,00 3. Sonstige Rückstellungen , , ,51 C. Genussrechtskapital 1. Genusscheine , ,67 D. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , ,06 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , ,47 3. Erhaltene Anzahlungen , ,31 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung , ,60 5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 0, ,80 6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,02 7. Verbindlichkeiten gegenüber Mitgliedern , ,57 8. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 0,00 0,00 9. Sonstige Verbindlichkeiten , ,60 davon aus Steuern , ,63 (67.726,66) davon im Rahmen der sozialen Sicherheit 0,00 2 (0,00) E. Rechnungsabgrenzungsposten 0,00 0, , ,

32 Bauverein zu Lünen eg Lagebericht 2004 I. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen Makrolage Nach Angaben des Statistischen Bundesamts verzeichnete Deutschland nach mehrjähriger Stagnation wieder ein leichtes Wirtschaftswachstum. Das Bruttoinlandsprodukt stieg 2004 real um 1,6 %. Dies ist im Wesentlichen auf die positive Entwicklung der Exportwirtschaft zurückzuführen. Trotz des gestiegenen Euro- Kurses hat sich die internationale Wettbewerbsfähigkeit deutscher Unternehmen deutlich verbessert. Jedoch stagnierte der private Konsum weiter (real - 0,3 %). Wesentliche Ursache war erneut die schwache Dynamik am Arbeitsmarkt. Die Bruttolöhne stiegen nur leicht und gaben keinen wesentlichen Impuls für den Konsum. Zudem fehlte es den Verbrauchern nach wie vor an Vertrauen in die Zukunft. Die Preissteigerungsrate lag bei 1,6 % (Vorjahr: 1,1 %), insbesondere durch die gestiegenen Energie und Gesundheitskosten. Mikrolage Der regionale Wohnungsteilmarkt hat sich zugunsten der Nachfrager entwickelt; aus Nachfrageüberhängen sind Angebotsüberhänge geworden. Eine kurzfristige Änderung ist nicht in Sicht. Diese Markteinschätzung ist zusätzlich im Zusammenhang mit dem noch nicht abgeschlossenen Strukturwandel zu beurteilen. Auch erhöhte Mobilität lässt die Kündigungsquoten der letzten Jahre ansteigen. Die Altersstruktur in den Beständen der Baujahre 1949 bis 1969 trägt zu vermehrten Wohnungswechseln bei und die Verweildauer in den Wohnungen nimmt kontinuierlich ab. So stieg die Fluktuationsquote von 7,1 % in 1995 über 12,7 % in 1999 auf 10,7 % in In dieser Zahl sind auch notwendige Anpassungen der Nutzungsverträge enthalten. Situationsbedingt war es auch für unsere Genossenschaft nicht möglich, ungewollte Leerstände von mehr als drei Monaten zu vermeiden. Durch umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen sind weitere Leerstände verursacht. Dieses spiegelt sich auch in den gestiegenen Erlösschmälerungen wieder. Die Leerstandsquote liegt jedoch unter 1,0 % und damit deutlich unterhalb des Branchendurchschnittes. Aufgrund der angespannten Situation im regionalen Teilmarkt der Wohnraumbe- 32

33 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2004 (In Anlehnung an die Konsolidierungsgrundsätze des HGB) G&VGewinn- und Verlustrechnung Geschäftsjahr Vorjahr Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung , ,68 b) aus Verkauf von Grundstücken , ,76 c) aus Betreuungstätigkeit , ,93 d) aus anderen Lieferungen und Leistungen , , ,64 2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen , ,74 3. Andere aktivierte Eigenleistungen 0,00 0,00 4. Sonstige betriebliche Erträge , ,01 5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung , ,74 b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke , ,85 c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen , , ,51 6. Rohergebnis , ,66 7. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter , ,41 b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung , , ,94 davon für Altersversorgung ,72 2 ( ,30) 8. Abschreibungen , ,96 9. Sonstige betriebliche Aufwendungen , , Erträge aus Beteiligungen 690, , Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens , , Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge , , , Abschreibungen auf Finanzanlagen 0, , Zinsen und ähnliche Aufwendungen , , , Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , , Steuern vom Einkommen und Ertrag , , Sonstige Steuern , , Jahresüberschuss , , Verlustvortrag , , Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen , , Entnahme aus Ergebnisrücklage 0,00 0, Bilanzgewinn , ,

34 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Entstehung / Verwendung der Unternehmensleistung der Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen 0,33 % 13,13 % 0,25 % 3,07 % Entstehung Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Grundstücken Umsatzerlöse aus der Betreuungstätigkeit Umsatzerlöse a.a. Lieferungen und Leistungen (inkl. Geschäftsbesorgung) Erträge aus Ausleihungen und Zinsen Sonstiges 2,22 % 81,00 % 4,96 % 13,59 % 39,26 % Verwendung Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung Fremdkosten für Verkaufsobjekte 9,93 % Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen Personalaufwand Abschreibungen Steuern und sonstige Aufwendungen 9,65 % Zinsaufwand 10,80 % 11,81 % 3434

35 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen wirtschaftung wird auf Neubauten in größerem Umfang vorerst verzichtet. Ausgenommen hiervon sind sich ergebende und erfolgsversprechende Marktnischen. Die Neubaukosten werden durch steigende Grundstückspreise geprägt. Für Neubaumaßnahmen konnten zinsgünstige Darlehen langfristig gesichert werden. Soweit möglich, wird von der Objektfinanzierung auf die Unternehmensfinanzierung umgestellt. Die weitere Ablösung von öffentlichen Förderdarlehen wird aufgrund der geltenden Förderbedingungen angestrebt. Öffentliche Mittel sind in ausreichender Menge abrufbar, werden jedoch aufgrund der unzumutbaren Rahmenbedingungen und der fehlenden Flexibilität für die Genossenschaft nicht mehr in Anspruch genommen. Unternehmenssituation Das Geschäftsjahr 2004 war geprägt durch die Fertigstellungen von 12 Wohnungen in Lünen, Dorfstraße 30/32 und 15 Wohnungen in Lünen, Wethmar Mark sowie den Abriss von zwei Wohnhäusern in Werne, Homannshof 2 und Lünen, Blücherstraße 40. Die durch den Abriss frei gewordenen Grundstücke wurden direkt wieder in die Bebauung genommen. Die Fertigstellung erfolgt im Geschäftsjahr Im Rahmen der Modernisierungs- und Instandhaltungstätigkeit haben wir einige sehr komplexe Maßnahmen aufgelegt. Sie dienen der Sicherung der nachhaltigen Vermietbarkeit unserer Bestände. Die gezielte Produktpflege behält einen hohen Stellenwert, damit die Zukunft gemeistert werden kann. Diese Produktpflege bezieht sich nicht nur auf die Wohnung, sondern auch auf das Haus und das gesamte Wohnumfeld, also auf das Wohnen im Premium-Segment. 3535

36 1. Umsatzerlöse Die Umsatzerlöse der Hausbewirtschaftung sind insbesondere durch Bestandserweiterungen und Modernisierungsmaßnahmen gestiegen. Daneben haben sich auch Anpassungen durch angestiegene Kostenstrukturen ausgewirkt. Bei den Erlösschmälerungen wirken sich insbesondere die gewollten Leerstände wegen Modernisierung als auch die gestiegene Fluktuation aus. Die Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen sind geprägt durch Heizkostenlieferungen für die Bauverein zu Lünen Bewirtschaftungs- GmbH. Umsatzerlöse Veränderungen T2 T2 T2 aus Hausbewirtschaftung , , ,50 - Sollmieten , , ,10 - Erlösschmälerungen Sollmieten 290,4 261,8 + 28,60 aus anderen Lieferungen und Leistungen 81,5 92,1-10,6 36

37 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen 2. Ertragslage Die Ertragslage unserer Genossenschaft war auch im Berichtsjahr zufrieden stellend. Das Ergebnis ist fast ausschließlich im Bereich der Hausbewirtschaftung entstanden. Allerdings sind in der Hausbewirtschaftung unter Berücksichtigung des Kalkulationsschemas für öffentlich geförderten Wohnungsbau nennenswerte ungedeckte Verwaltungs- und Instandhaltungskosten zu verzeichnen, da die gesetzlich normierten Kalkulationsansätze nicht zeitnah angepasst wurden. Die Nutzungsgebühren sind, u.a. im freifinanzierten Wohnungsbestand bedingt durch die Anpassungen an den geltenden Mietwertspiegel, leicht gestiegen. Belastungen waren auch in 2004 durch vermehrte Wohnungswechsel zu verzeichnen. Um bei einigen Objekten die Vermietbarkeit zu gewährleisten, werden dort vertretbare Ertragsverzichte ausgesprochen. Für das Jahr 2005 ist mit einer zufriedenstellenden Ertragslage zu rechnen. Die Fortschreibung der ordentlichen Ergebnissituation ist gesichert. Kostenstrukturen Veränderungen T2 T2 T2 Aufwendungen für die Hausbewirtschafftung , ,6-337,80 Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 2.606, ,3 Personalaufwendungen 178,5 178,1 + 0,4 Abschreibungen 2.211, ,9 Sonstige betriebliche Aufwendungen 604,8 459, ,3 Sonstige Steuern 530,5 489,2 + 41,

38 3. Vermögenslage Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse sind nach wie vor geordnet. Das Anlagevermögen ist zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet. Der tatsächliche Verkehrswert liegt deutlich über den ausgewiesenen Buchwerten. Die Erhöhung des Anlagevermögens ist auf Investitionen in den Neubau zurückzuführen. Das Eigenkapital der Genossenschaft konnte im Wesentlichen durch Gewinnthesaurierung gestärkt werden. Die Relation des Eigenkapitals zur Bilanzsumme beträgt 38,46 %. Auch die Dauerfinanzierungsmittel wurden u.a. investitionsbedingt aufgestockt und durch planmäßige und außerplanmäßige Tilgungen gemindert. Im Saldo beträgt der Zugang 6.635,0 T2. Den Investitionen ins Sachanlagevermögen von 3.267,4 T2 und den ausgewiesenen Instandhaltungs- und Modernisierungskosten von 5.083,1 T2 stehen Abschreibungen von 2.211,5 T2 gegenüber. Abschlusszahlen Veränderungen T2 T2 T2 Bilanzsumme , , ,4 Anlagevermögen , , ,8 Eigenkapital , , ,2 Genussrechtskapital 1.128,0 30, ,0 Jahresüberschuss 912, ,1-179,8 38

39 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen 4. Finanzlage Die Liquiditätslage ermöglichte jederzeit die Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen. Liquide Mittel für notwendige Investitionen waren verfügbar. Auch für das laufende Geschäftsjahr stehen disponible Mittel in ausreichender Höhe bereit. Eine umfangreiche Beleihungsreserve ist darüber hinaus vorhanden. Die hohen außerplanmäßigen Tilgungen sind auf vorzeitige Rückzahlungen von öffentlichen Mittel zuzuführen. Die planmäßigen Tilgungen ergeben sich unter der Berücksichtigung, das Unternehmensfinanzierungsmittel im Zinsfestschreibungenszeitraum (i.d.r. 10 Jahre) zurückgezahlt werden. Das geldrechnungsmäßige Ergebnis sichert unter Berücksichtigung der Beleihungsreserven die geplanten Investitionen. Cashflow T2 T2 Jahresüberschuss 912, ,1 Abschreibungen 2.211, ,6 = Cashflow 3.123, ,7 planmäßige Tilgungen 5.928, ,8 außerplanmäßige Tilgungen 2.543,5 262,5 3939

40 II. Mitarbeiter Bedingt durch die Geschäftsbesorgung, die die Tochter-GmbH für die Genossenschaft leistet, sind entsprechende Anlastungen für Dienstleistungen anstelle des üblicherweise ausgewiesenen Personalund Sachaufwandes festzustellen. Daneben sind bei der Genossenschaft 34 nebenberufliche Hausmeister und ein Sozialarbeiter tätig. Die gesamten Personalkosten von 178,5 T2 (Vorjahr: 178,1 T2) sind auf gleich bleibenden Niveau. III. Nachtragsbericht Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten. IV. Künftige Entwicklungen Das Gebiet in dem die Genossenschaft tätig ist, wird in Zukunft mit leicht rückläufigen Bevölkerungszahlen rechnen müssen. Bis zum Jahr 2015 wird die Bevölkerung im optimistischen Szenario insgesamt noch stagnieren, setzt sich dagegen der Trend der letzten Jahre fort, wird die Bevölkerungszahl sinken. Insgesamt muss sich das Unternehmen auf die Bevölkerungsveränderung, die weniger, grauer und bunter wird einstellen. D.h. mit abnehmenden Haushaltszahlen ist zu rechnen. Auch werden die Bewohner im durchschnitt deutlich älter und die Ausstattungen der Haushalter individueller. V. Risikomanagement / Risikobericht Das wirtschaftliche Umfeld unseres Unternehmens ist geprägt durch einen begrenzten regionalen Markt und großen Wettbewerb. Der Bauverein zu Lünen ist als Dienstleister in der Wohnungswirtschaft tätig und daher mit einer Vielzahl von Risiken konfrontiert.diese Risiken sind untrennbar mit unternehmerischem Handeln verbunden. Ziel unseres Handelns ist, dass wir die mit der Geschäftstätigkeit verbundenen überschaubaren Risiken eingehen, um die Chancen der Wertschöpfung zu nutzen. Dies wird insbesondere durch hohe Qualität des Produktes Wohnung erreicht. Auch unsere Mitglieder als Kunden und Anteilseigner sind ihrerseits an Wettbewerbsvorteilen unserer Unternehmens- 40

41 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen gruppe zur Nutzung von Marktchancen interessiert. Durch das so gewonnene Eigenkapital, das in den wesentlichen Teilen thesauriert wird, können wir auch in Zukunft preisgünstigen Wohnraum für unsere Mitglieder schaffen und erhalten. Der Bauverein versteht effizientes und vorausschauendes Risikomanagement als ein wichtiges und sicherndes Element in der Unternehmensentwicklung. Primäres Ziel ist die frühzeitige Erkennung und somit aktive Steuerung im Rahmen der Risikostrategie. Zur Erfassung und Steuerung von Risiken werden existierende Instrumente permanent weiterentwickelt. Der Vorstand dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der geschäftsbesorgenden Tochter-GmbH für den umsichtigen und bereitwilligen Einsatz sowie für die mit viel Engagement geleistete Arbeit. Diese Elemente haben sehr zum gemeinsamen Erfolg in der Genossenschaft beigetragen. Den Aufsichtsratsmitgliedern gilt unser Dank für die vertrauensvolle und konstruktive Zusammenarbeit zum Wohle unserer Mitglieder. Den Mitgliedern der Vertreterversammlung danken wir für ihre Anregungen und Beiträge. So wurde im Geschäftsjahr 2003 ein Portfoliomanagement implementiert und im laufenden Geschäftsjahr 2004 weiterentwickelt. Mit diesem Instrument können unter Berücksichtigung der sich verändernden Märkte Entscheidungen auf gesicherten Basisdaten getroffen werden. Daneben werden die wichtigsten finanzwirtschaftlichen und wohnungswirtschaftlichen Kennzahlen regelmäßig erstellt und analysiert. 4141

42 42

43 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Genossenschaftliche Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen Bilanz Bauverein zu Lünen eg 4343

44 Bilanz zum 31. Dezember 2004 Geschäftsjahr AKTIVA A. Anlagevermögen Vorjahr I. Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten , ,04 2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten , ,88 3. Grundstücke ohne Bauten 7,14 7,14 4. Grundstücke mit Rechten Dritter 6,65 6,65 5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 12,24 12,24 6. Anlagen im Bau , ,14 7. Bauvorbereitungskosten 0, , ,72 II. Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen , ,88 2. Beteiligungen 5.624, ,21 3. Andere Finanzanlagen 2.850, , ,00 Anlagevermögen insgesamt , ,90 B. Umlaufvermögen I. Vorräte 1. Unfertige Leistungen , ,27 2. Andere Vorräte , , ,85 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung , ,69 2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 663,00 663,00 3. Forderungen gegen verbundene Unternehmen , ,70 4. Sonstige Vermögensgegenstände , , ,75 III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben 1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten , ,29 2. Bausparguthaben , , , , ,49 44

45 Bilanz zum 31. Dezember 2004 Geschäftsjahr PASSIVA A. Eigenkapital Vorjahr I. Geschäftsguthaben 1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder , ,59 2. der verbleibenden Mitglieder , ,51 3. aus gekündigten Geschäftsanteilen 6.600, , ,98 Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile: ,26 2 ( ,12) II. Ergebnisrücklagen 1. Gesetzliche Rücklage , ,03 davon aus dem Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: ,00 2 ( ,00) 2. Bauerneuerungsrücklage , ,74 davon aus dem Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: ,00 2 ( ,00) 3. Andere Ergebnisrücklagen , , ,83 davon aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt: ,93 2 ( ,45) davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: ,00 2 (50.000,00) III. Bilanzgewinn 1. Jahresüberschuss , ,09 2. Einstellung in Ergebnisrücklagen , , ,00 Eigenkapital insgesamt , ,77 B. Rückstellungen 1. Steuerrückstellungen , ,00 2. Sonstige Rückstellungen , , ,48 C. Genussrechtskapital 1. Genussscheine , ,67 D. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , ,93 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , ,74 3. Erhaltene Anzahlungen , ,15 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung , ,15 5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,12 6. Verbindlichkeiten gegenüber Mitgliedern , ,57 7. Sonstige Verbindlichkeiten ,15 569,91 davon aus Steuern: , ,42 (569,91) , ,

46 Anhang für das Geschäftsjahr Allgemeine Angaben 2. Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2004 wurde nach den handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgegebenen Formblatt; die Vergleichszahlen des Vorjahres sind aufgeführt. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das branchenübliche Gesamtkostenverfahren gewählt. Sachanlagen Das Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet. In die Herstellungskosten der Gebäude sind keine anteilig zurechenbaren Kosten für eigene Leistungen der Genossenschaft sowie anteilig zuzuordnende Fremdzinsen einbezogen worden. Die Modernisierungskosten sind im Berichtsjahr, wie auch in den Vorjahren, grundsätzlich als Aufwand behandelt worden. Bei Objekten, bei denen die Modernisierung eine wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus zu Folge hat, wurden die aufgewandten Kosten aktiviert und über die nun 10 Jahre verlängerte Nutzungsdauer abgeschrieben. Die planmäßigen Abschreibungen wurden bei den Wohngebäuden grundsätzlich auf der Basis einer angenommenen Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren ermittelt. Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer der Garagenobjekte wurde mit 20 Jahren festgestellt. 46

47 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2004 G&VGewinn- und Verlustrechnung Geschäftsjahr Vorjahr Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung , ,07 b) aus anderen Lieferungen und Leistungen , , ,97 2. Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen , ,63 3. Sonstige betriebliche Erträge , ,30 4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung , ,20 b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen , , ,00 5. Rohergebnis , ,77 6. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter , ,04 b) Sozialabgaben , , ,53 7. Abschreibungen auf Sachanlagen , ,21 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,19 9. Erträge aus Beteiligungen 690,24 690, Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 145,00 145,06 davon aus verbundenen Unternehmen: 0,00 2 (0,00) 11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge , , ,27 davon aus verbundenen Unternehmen:58.587,50 2 (45.500,00) 12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen , , Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , , Steuern vom Einkommen und Ertrag , , Sonstige Steuern , , Jahresüberschuss , , Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen , , Bilanzgewinn , ,09 Mitgliederbewegung im Jahre 2004 Mitglieder Anteile Bestand am Anfang des Geschäftsjahres Zugang an Mitgliedern Abgang an Mitgliedern Bestand am Schluss des Geschäftsjahres Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Laufe des Geschäftsjahres um vermehrt. Der Gesamtbetrag der Haftsumme beläuft sich auf ,00 2 also ,00 2 mehr als am Ende des Vorjahres. 4747

48 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Genossenschaftsbilanz im Überblick Bilanzsumme Eigenkapital + 2,12 % + 1,27 % Umsatz Haftsumme + 1,14 % + 3,63 % Anlagevermögen Mitglieder + 1,88 % + 1,20 % 4848

49 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Finanzanlagen Die Finanzanlagen wurden zu den Anschaffungskosten bewertet. Abwertungen waren nicht erforderlich. Rückstellungen Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung bemessen. Umlaufvermögen Unter den unfertigen Leistungen sind neben den noch nicht abgerechneten Heizkosten auch die übrigen noch nicht abgerechneten Betriebskosten erfasst und entsprechend dem Niederstwertprinzip bewertet. Heiz- und Reparaturmaterialien wurden zu Anschaffungskosten (Anwendung Fifo-Verfahren) bewertet. Verbindlichkeiten / Genussrechte Die Verbindlichkeiten und Genussrechte sind mit ihrem Rückzahlungsbetrag passiviert worden. Bei den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurden erkennbare Einzelrisiken durch Bewertungsabschläge berücksichtigt. Dem allgemeinen Kreditrisiko wurde durch eine Pauschalwertberichtigung ausreichend Rechnung getragen. 4949

50 3. Angaben zur Bilanz Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im nachfolgenden Anlagespiegel dargestellt: Anschaffungs- Zugänge Abgänge kosten A. Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten , , ,23 Grundstücke mit Geschäftsund anderen Bauten ,14 0,00 0,00 Grundstücke ohne Bauten 7,14 0,00 0,00 Grundstücke mit Rechten Dritter 6,65 0,00 0,00 Betriebs- und Geschäftsausstattung 12,24 0,00 0,00 Anlagen im Bau , ,60 0,00 Bauvorbereitungskosten 2.849,72 0,00 0,00 B. Finanzanlagen , , ,23 Anteile an verbundenen Unternehmen , ,00 0,00 Beteiligungen 5.624,21 0,00 0,00 Andere Finanzanlagen 2.850,00 0,00 0, , ,00 0, , , ,23 50 Unter den unfertigen Leistungen sind 6.426,2 T2 noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.

51 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Umbuchungen Abschreibungen Buchwert am Buchwert am Abschreibungen (kumulierte) des Geschäftsjahres , , , , , ,56 0, , , ,88 0,00 0,00 0,00 7,14 7,14 0,00 0,00 0,00 6,65 6,65 0,00 0,00 0,00 12,24 12,24 0, ,28 0, , ,14 0, , ,72 0,00 0, ,72 0, , , , , , ,81 0,00 0, , ,88 0,00 0,00 0, , ,21 0,00 0,00 0, , ,00 0,00 0,00 0, , ,09 0, , , , , , ,

52 In den Positionen Sonstige Vermögensgegenstände und verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfanges enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. In den sonstigen Rückstellungen sind Beträge für Prüfungskosten von 25 T2 enthalten. Unter den Genussrechten werden Darlehen von Kapitalgebern ausgewiesen. Die Laufzeiten betragen 2, 3, 5 oder 10 Jahre. Gesetzliche Rücklage 4.932,6 0,0 92,0 0, ,6 Bestand Einstellungen Einstellung Entnahme Bestand am Ende aus Bilanz- aus Jahres- für das am Ende des gewinn des überschuss Geschäfts- des Vorjahres Vorjahres des Geschäfts- jahr Geschäftsjahres jahres T2 T2 T2 T2 T2 Bauerneuerungsrücklage ,9 0,0 350,0 0, ,9 Andere Ergebnisrücklagen ,8 57,3 130,0 0, ,1 52

53 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Die Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr stellen sich wie folgt dar: davon 2004 davon 2003 mit einer Restlaufzeit mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr von mehr als einem Jahr 2 2 Forderungen aus Vermietung 387,89 0,00 sonstige Vermögensgegenstände , ,

54 Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten ergibt sich aus folgendem Verbindlichkeitenspiegel: Die Fristigkeiten der Genussscheine / Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherung gewährten Pfandrechte o.ä. stellen sich wie folgt dar ( 285 Ziff. 1 a,b HGB) (Vorjahreszahlen in Klammern) Genussscheine / Verbindlichkeiten insgesamt Restlaufzeit unter 1 Jahr 1-5 Jahre C 1. Genussscheine , , ,37 (30.026,67) (26,67) (30.000,00) D 1. Verbindlichkeiten gegenüber , , ,51 Kreditinstituten ( ,93) ( ,04) ( ,41) D 2. Verbindlichkeiten gegenüber , , ,60 anderen Kreditgebern ( ,74) ( ,09) ( ,89) D 3. Erhaltene Anzahlungen , ,70 ( ,15) ( ,15) D 4. Verbindlichkeiten aus , ,05 Vermietung (29.126,15) (29.126,15) D 5. Verbindlichkeiten aus , ,65 Lieferungen und Leistungen ( ,12) ( ,12) D 6. Verbindlichkeiten gegenüber , , ,59 Mitgliedern ( ,57) (31.726,61) ( ,96) D 7. Sonstige Verbindlichkeiten , ,15 (569,91) (569,91) Gesamtbetrag , , ,07 ( ,24) ( ,74) ( ,26) 54

55 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen davon Art der über 5 Jahre gesichert Sicherung ,18 (0,00) , ,08 GS, Hyp ( ,48) ( ,68) , ,24 GS, Hyp ( ,76) ( ,57) , ,32 ( ,24) ( ,25) 5 55

56 4. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung 5. Sonstige Angaben In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind keine wesentlichen Posten nach 277 HGB enthalten. In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind als Auswirkung aus der Betriebsprüfung ,54 2 enthalten. Bei den Steuern vom Einkommen und Ertrag handelt es sich im Wesentlichen um Steuernachforderungen für frühere Jahre. Die sonstigen Steuern enthalten überwiegend Grundsteuern. Aus der Bilanz nicht ersichtliche Haftungsverhältnisse (siehe Tabelle unten) Darüber hinaus wurde eine Patronatserklärung gegenüber der Aareal Bank AG zugunsten der Bauverein zu Lünen Bauund Verwaltungs-GmbH und Bauverein zu Lünen Bewirtschaftungs-GmbH abgegeben. davon gegenüber verbundenen Unternehmen Geschäftsjahr Vorjahr Geschäftsjahr Vorjahr T2 T2 T2 T2 grundpfandrechtliche Verpflichtungen ,00 0,00 Rahmenkreditvertrag mit der Volksbank Lünen eg Schuldrechtliche Mitverpflichtung für die GbR Lüner Heide Schuldrechtliche Mitverpflichtung für die GbR Rathaus Lünen übernommene Bürgschaft gegenüber der Stadt Bergkamen 500 0, ,00 56

57 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Nicht bilanzierte finanzielle Verpflichtungen Zukünftige Bauinstandhaltungen und Modernisierungen können unternehmensüblich mit Eigenmitteln aus den Jahresergebnissen finanziert werden. Zur endgültigen Abwicklung am Bilanzstichtag noch laufender Neubaumaßnahmen werden Herstellungskosten von ca ,0 T2 erwartet. Finanzierungsmittel aus verbindlich zugesagten Kapitalmarktmitteln stehen in Höhe von 1.305,0 T2 aus. Beteiligungsverhältnisse Die Genossenschaft ist zu 100 % an der Bauverein zu Lünen Bau- und Verwaltungs-GmbH mit Sitz in Lünen beteiligt. Die Kapitalausstattung beträgt 6.881,6 T2. Das Eigenkapital der Gesellschaft beträgt 7.312,2T2, das Geschäftsjahr 2004 wurde mit einem Bilanzgewinn von 45,5 T2 abgeschlossen. Weitere Beteiligungen bestehen an der KSG- Lüdinghausen mit 511,29 2 und an der WRW GmbH Düsseldorf mit 5.112,92 2 (Nominal: 3.834,69 2). Betriebsorganisation Mit der Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit sind sämtliche Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Genossenschaft mit bestehenden Verträgen und Pensionsverpflichtungen durch die Tochter-GmbH übernommen worden. Diese wird im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages für die Mutter tätig. Für Leistungen sind der Genossenschaft im Berichtsjahr T2 in Rechnung gestellt worden. Dieser Aufwand ist vertretbar und angemessen. Mitarbeiter Im Geschäftsjahr wurden 1 Sozialarbeiter und 35 Hausmeister beschäftigt. Mitgliederbewegung, Geschäftsguthaben Im Geschäftsjahr sind unserer Genossenschaft 505 Mitglieder mit 702 Anteilen beigetreten, davon übernahmen 65 Mitglieder weitere 197 Anteile. Den Zugängen standen durch Kündigungen, Tod, Übertragung und Ausschluss 436 Abgänge mit 451 Anteilen gegenüber. Der saldierte Zugang beträgt somit 69 Mitglieder. 5757

58 Zum verzeichnet die Genossenschaft: Mitglieder mit Anteilen. Entwicklung der Mitglieder Die Geschäftsguthaben betragen am insgesamt ,20 2. Sie teilen sich wie folgt auf: - Geschäftsguthaben ausgeschiedener Mitglieder , Geschäftsguthaben aus gekündigten Geschäftsanteilen 6.600, Geschäftsguthaben verbleibender Mitglieder ,34 2 Die Guthaben der verbleibenden Mitglieder erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahr um , Entwicklung der Anteile Der Gesamtbetrag der Haftsummen zum beläuft sich auf ,00 2, also ,00 2 mehr als am Ende des Vorjahres. Die rückständigen Mindesteinzahlungen auf die Geschäftsanteile betragen ,26 2 oder rund 3,06 % der Haftsumme, gegenüber 3,78 % in

59 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinns Der Vertreterversammlung wird vorgeschlagen, den Bilanzgewinn in Höhe von ,38 2 wie folgt zu verwenden: - Zahlung einer Höchstdividende nach Satzung , Einstellung in andere Ergebnisrücklagen ,22 2 Prüfungsverband Die gesetzliche Prüfung erfolgte durch den Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen e.v., Goltsteinstraße 29, Düsseldorf. 5959

60 Aufsichtsrat Vorstand / Geschäftsführer Georg Siebert Vorsitzender Winfried Kempa stellv. Vorsitzender Michael Bartsch Christian Dieckmann Dipl.-Ing. Dipl.- Verwaltungswirt Bankkaufmann Rechtsanwalt Hubert Scharlau Dipl.-Betriebswirt - Vorsitzender - Friedhelm Deuter Bautechniker Ferdinand Beckmann Steuerberater hauptamtlich hauptamtlich nebenamtlich Horst Eggermann Technischer Angestellter Günter Feldmann Vulkaniseur- Meister Max Gatzke Dipl.-Ing. Lünen im April 2005 Hubert Meier Handelsvertreter Ferdinand Schulz Industriekaufmann Der Vorstand Der Aufsichtsrat hat einen Prüfungsausschuss sowie einen Bau- und Wohnungsausschuss gebildet. Scharlau Deuter Beckmann 60

61 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Bauverein zu Lünen Bau- und Verwaltungs GmbH Lagebericht 2004 I. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen Makrolage Nach Angaben des Statistischen Bundesamts verzeichnete Deutschland nach mehrjähriger Stagnation wieder ein leichtes Wirtschaftswachstum. Das Bruttoinlandsprodukt stieg 2004 real um 1,6 %. Dies ist im Wesentlichen auf die positive Entwicklung der Exportwirtschaft zurückzuführen. Trotz des gestiegenen Euro- Kurses hat sich die internationale Wettbewerbsfähigkeit deutscher Unternehmen deutlich verbessert. Jedoch stagnierte der private Konsum weiter (real - 0,3 %). Wesentliche Ursache war erneut die schwache Dynamik am Arbeitsmarkt. Die Bruttolöhne stiegen nur leicht und gaben keinen wesentlichen Impuls für den Konsum. Zudem fehlte es den Verbrauchern nach wie vor an Vertrauen in die Zukunft. Die Preissteigerungsrate lag bei 1,6 % (Vorjahr: 1,1 %), insbesondere durch die gestiegenen Energie und Gesundheitskosten. Mikrolage Die wirtschaftliche Lage mit dem noch nicht abgeschlossenen Strukturwandel der Region wirkt sich auch auf das unternehmerische Handeln der Gesellschaft aus. Das Parkhaus Am Tobiaspark hat eine gute Auslastung. Aufgrund des Parkraummangels innerhalb des Stadtgebietes ist mit einer ansteigenden Inanspruchnahme zu rechnen. Die Zahl der Dauerparker überschreitet bereits die der Kurzzeitparker. Von einer Erhöhung der Parkgebühren wird derzeit abgesehen.die Auslastung des Parkhauses Mersch, das im Jahre 1999 als Zukunftsinvestition für das Entwicklungsgebiet Mersch errichtet wurde, ist nicht zufrieden stellend. Im Rahmen der strukturellen Veränderung des Gebietes wird das Parkhaus mit einbezogen. Die entstehenden Personalkosten sind angemessen. Eine gewollte Zunahme der Eigentumsquote ist in unserer Region zu verzeichnen. Die Nachfrage nach Eigentum ist in den letzten Monaten differenziert zu betrachten. Durch die Aktivitäten einer Vielzahl von Bauträgern ist es zu einem Angebotsüberhang in diesem Marktsegment gekommen, das derzeit nur sehr langsam abschmilzt. Ausreichend bebaubare Grundstücke stehen der Gesellschaft zur Verfügung. Nennenswerte Gewinne sind lediglich aus dem Bereich der Grundstücksentwicklung, Erschließung und dem anschließenden Verkauf zu verzeichnen. Mit ordentlichen Gewinnmargen ist auch die Werklieferung von Mehrfamilienhäusern zu Festpreisen versehen. 6161

62 Eine weitere Ausdehnung dieses Marktsegmentes wird angestrebt. Die Nachfrage im Bauträgergeschäft wird dauerhaft nur unwesentlich gestärkt werden können. Gleiches gilt für die niedrigen Gewinnmargen in diesem Segment. Das Bauträgergeschäft wird bewusst gegen Null gesteuert; die freiwerdenden Potenziale werden in gewinnbringende Geschäftsfelder geleitet. Im laufenden Geschäftsjahr wird mit der Stagnation der langfristigen Fremdzinsen gerechnet. Durch zu erzielende Deckungsbeiträge wird insbesondere das Geschäft der Grundstücksentwicklung fortgesetzt. Insgesamt liegen alle Risikofaktoren unterhalb kritischer Werte, bedürfen aber einer kontinuierlichen Beobachtung. Die hohen Qualitätskriterien unseres Unternehmens werden von Dritten immer öfter in Anspruch genommen. Bisher sind nur wenige Anbieter von umfassenden Baubetreuungsleistungen im regionalen Teilmarkt zu verzeichnen. Die Baubetreuung trägt zu positiven Deckungsbeiträgen bei. Laufende Baubetreuungsmaßnahmen werden vereinbarungsgemäß abgerechnet. Die Verwaltungsbetreuung ist ein wachsendes Betätigungsfeld der Gesellschaft. Auch hier werden die hohen Qualitätskriterien und das Know-how unseres Hauses immer öfter von Dritten genutzt. Weitere Anbieter in diesem Marktsegment sind vorhanden. Durch das Unternehmen errichtete Eigentümergemeinschaften werden generell in die Verwaltungsbetreuung für die ersten 5 Jahre übernommen. Im Rahmen der verwaltungsmäßigen Betreuung werden nennenswerte Deckungsbeiträge erzielt. Unternehmenssituation Das Geschäftsjahr 2004 zeigte für unsere Gesellschaft einen guten Verlauf. Der im Geschäftsjahr 2004 entstandene Bilanzgewinn von 45,6 T2 wird entsprechend dem Ergebnisverwendungsvorschlag der Gesellschafterversammlung zum Beschluss vorgelegt. 62

63 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen 1. Umsatzerlöse Die Umsatzerlöse sind neben den Mieteinnahmen aus der Bewirtschaftung der Parkhäuser nennenswert durch Einnahmen der Geschäftsbesorgung und durch den Verkauf von bebauten und unbebauten Grundstücken bestimmt. Umsatzerlöse Veränderungen T2 T2 T2 aus Hausbewirtschaftung 446,2 461,2-15,0 aus Verkauf von Grundstücken 745, ,2-681,2 aus Betreuungstätigkeit 82,5 108,2-25,7 aus anderen Lieferungen und Leistungen 4.315, ,6 + 93,5 6363

64 2. Ertragslage Die Ertragslage unserer Gesellschaft war im Berichtsjahr zufrieden stellend. Das positive Ergebnis ist sowohl aus der Geschäftsbesorgung, als auch durch die Entwicklung und den Verkauf unbebauter Grundstücke des Umlaufvermögens entstanden. Im Außerordentlichen Bereich waren Sonderabschreibungen von 150 T2 auf das Parkhaus Mersch und 126 T2 Steuern für frühere Jahre zu kompensieren. Dies wurde insbesondere durch Erträge aus dem Verkauf von Anlagevermögen (193 T2) und der Auswirkung aus Betriebsprüfung (301 T2) erreicht. Für das Jahr 2005 ist mit einer zufrieden stellenden Ertragslage zu rechnen. Die Fortschreibung der ordentlichen Ergebnissituation ist gesichert. Kostenstrukturen Veränderungen T2 T2 T2 Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 244,5 163,9 + 80,6 Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 778,9 550, ,2 Personalaufwendungen 2.943, ,1-74,2 Abschreibungen 655,0 634,3 + 20,7 Sonstige betriebliche Aufwendungen 732,2 779,6-47,4 Zinsen und ähnliche Aufwendungen 312,5 326,9-14,4 64

65 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen 3. Vermögenslage Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse sind nach wie vor geordnet. Das Anlagevermögen ist zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet. Ein geringverzinsliches Darlehen der Genossenschaft wurde zur Gegenfinanzierung zur Verfügung gestellt. Die Zunahme des Anlagevermögens ist auf die Umwidmung des Objektes Lange Str. 94a/b vom Umlaufvermögen zurückzuführen. Das Eigenkapital der Genossenschaft konnte durch Gewinnthesaurierung gestärkt werden. Mit Beschluss vom wurde ein gewährtes Gesellschafterdarlehen von T2 in eine Kapitalrücklage umgewandelt. Die Relation des Eigenkapitals zur Bilanzsumme beträgt 25,83 %. Abschlusszahlen Veränderungen T2 T2 T2 Bilanzsumme , , ,7 Anlagevermögen , , ,2 Eigenkapital 7.312, , ,4 Jahresüberschuss 38,3 71,3-33,0 6565

66 4. Finanzlage Die Liquiditätslage ermöglichte jederzeit die Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen. Liquide Mittel für notwendige Investitionen waren verfügbar. Auch für das laufende Geschäftsjahr stehen disponible Mittel in ausreichender Höhe bereit. Das geldrechnungsmäßige Ergebnis sichert unter Berücksichtigung des durch die Genossenschaft gewährten Rahmenkredits die geplanten Investitionen. Cashflow T2 T2 Jahresüberschuss Abschreibungen Veränderungen der langfristigen Rückstellungen = Cashflow planmäßige Tilgungen außerplanmäßige Tilgungen 3 0,0 66

67 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen II. Mitarbeiter IV. Künftige Entwicklungen Im Geschäftsjahr wurden durchschnittlich 44 Vollzeitarbeitnehmer/innen und 7 Teilzeit-arbeitnehmer/innen beschäftigt. Ergänzend wurden 6 Auszubildende beschäftigt. Die Aus- und Weiterbildung wird durch Seminare und Mitarbeiterschulungen forciert. III. Nachtragsbericht Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten. Das Gebiet in dem die Gesellschaft tätig ist, wird in Zukunft mit leicht rückläufigen Bevölkerungszahlen rechnen müssen. Bis zum Jahr 2015 wird die Bevölkerung im optimistischen Szenario insgesamt noch stagnieren, setzt sich dagegen der Trend der letzten Jahre fort, wird die Bevölkerungszahl sinken. Insgesamt muss sich das Unternehmen auf die Bevölkerungsveränderung, die weniger, grauer und bunter wird einstellen. D.h. mit abnehmenden Haushaltszahlen ist zu rechnen. Auch werden die Bewohner im durchschnitt deutlich älter und die Ausstattungen der Haushalter individueller. Dies wird insbesondere Auswirkungen auf das Bauträgergeschäft haben. Der Umfang der Geschäftsbesorgung richtet sich nach den Tätigkeiten der Mutter- und Tochtergesellschaft und den Beteiligungen an den GbR s. 6767

68 V. Risikomanagement / Risikobericht Das wirtschaftliche Umfeld unseres Unternehmens ist geprägt durch einen begrenzten regionalen Markt und großen Wettbewerb. Der Bauverein zu Lünen ist als Dienstleister in der Wohnungswirtschaft tätig und daher mit einer Vielzahl von Risiken konfrontiert. Diese Risiken sind untrennbar mit unternehmerischem Handeln verbunden. Ziel unseres Handelns ist, dass wir die mit der Geschäftstätigkeit verbundenen überschaubaren Risiken eingehen, um die Chancen der Wertschöpfung zu nutzen. Dies wird insbesondere durch hohe Qualität des Produktes Wohnung erreicht. Auch unsere Mieter als Kunden sind ihrerseits an Wettbewerbsvorteilen unserer Unternehmensgruppe zur Nutzung von Marktchancen interessiert.durch das so gewonnene Eigenkapital, das in den wesentlichen Teilen thesauriert wird, können wir auch in Zukunft Gewerbeobjekte für unsere Kunden schaffen und erhalten. Der Bauverein versteht effizientes und vorausschauendes Risikomanagement als ein wichtiges und sicherndes Element in der Unternehmensentwicklung. Primäres Ziel ist die frühzeitige Erkennung und somit aktive Steuerung im Rahmen der Risikostrategie. Zur Erfassung und Steuerung von Risiken werden existierende Instrumente permanent weiterentwickelt. So wurde im Geschäftsjahr 2003 ein Portfoliomanagement implementiert und im laufenden Geschäftsjahr 2004 weiterentwickelt. Mit diesem Instrument können unter Berücksichtigung der sich verändernden Märkte Entscheidungen auf gesicherten Basisdaten getroffen werden. Daneben werden die wichtigsten finanzwirtschaftlichen und wohnungswirtschaftlichen Kennzahlen regelmäßig erstellt und analysiert. Gerade in einem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld bedarf es guter Leistungen um erfolgreich zu sein. Für diese Leistungen stehen unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die mit all ihren Qualitäten und großem Engagement den Unternehmenserfolg erzielen. Danke! Dem Betriebsrat danken wir für die stets vertrauensvolle und konstruktive Zusammenarbeit. Den Aufsichtsratsmitgliedern gilt unser Dank für die vertrauensvolle und konstruktive Zusammenarbeit zum Wohle unserer Gesellschaft. 68

69 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Genossenschaftliche Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen Bilanz Bauverein zu Lünen Bau- und Verwaltungs- GmbH 6969

70 Bilanz zum 31. Dezember 2004 Geschäftsjahr AKTIVA A. Anlagevermögen Vorjahr I. Immaterielle Vermögensgegenstände , ,21 II. Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten , ,34 2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten , ,48 3. Grundstücke ohne Bauten , ,00 4. Technische Anlagen und Maschinen 1, ,00 5. Betriebs- und Geschäftsausstattung , , ,00 III. Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen , ,32 2. Beteiligungen , ,51 3. Sonstige Ausleihungen , , ,62 Anlagevermögen insgesamt , ,48 B. Umlaufvermögen I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten , ,22 2. Bauvorbereitungskosten , ,96 3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten , ,53 4. Unfertige Leistungen , , ,17 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 973,50 197,91 2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken , ,00 3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit , ,21 davon länger als 1 Jahr: ,01 2 ( ,01) 4. Forderungen gegen verbundene Unternehmen , ,98 5. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht , ,00 6. sonstige Vermögensgegenstände , ,79 davon länger als 1 Jahr: 0, ,03 (2.390,00) III. Flüssige Mittel 1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten , ,21 C. Rechnungsabgrenzungsposten 1. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 1.361, , , ,51 70

71 Bilanz zum 31. Dezember 2004 Geschäftsjahr PASSIVA A. Eigenkapital Vorjahr Gezeichnetes Kapital , ,19 2. Kapitalrücklage , ,94 davon im Geschäftsjahr eingstellt: ,00 2 (0,00) 3. Andere Gewinnrücklagen , ,00 davon aus Bilanzgewinn des Vorjahres eingestellt: ,00 2 ( ,00) 4. Bilanzgewinn 1. Gewinnvortrag 7.212, ,31 2. Jahresüberschuss , , ,83 Eigenkapital insgesamt , ,27 B. Rückstellungen 1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen , ,01 2. Sonstige Rückstellungen , , ,03 C. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , ,15 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , ,42 3. Erhaltene Anzahlungen , ,05 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 1.163,94 0,00 5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 0, ,80 6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,77 7. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen , ,14 8. Sonstige Verbindlichkeiten , , ,87 davon aus Steuern ,40 2 (66.865,93) davon im Rahmen der sozialen Sicherheit 0,00 2 (0,00) , ,

72 Anhang für das Geschäftsjahr Allgemeine Angaben 2. Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2004 wurde nach handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellt. Für das Geschäftsjahr wurde eine gesonderte Steuerbilanz aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgegebenen Formblatt; die Vergleichszahlen des Vorjahres sind aufgeführt. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das branchenübliche Gesamtkostenverfahren gewählt. Sachanlagen Das Anlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet. Die Gebäude wurden i.d.r. linear gemäß den steuerrechtlichen Bestimmungen abgeschrieben. Ausgenommen hiervon ist das Gebäude in Lünen, Langestraße 94 a/b, welches degressiv nach 7 Abs. 5 EStG abgeschrieben wird. Daraus ergibt sich für das laufende Geschäftsjahr eine Mehrabschreibung von ca. 107 T2. Bei dem Parkhaus in Lünen, Mersch, wurde eine außerplanmäßige Abschreibung von 150 T2 durchgeführt. Umlaufvermögen Unter den unfertigen Leistungen sind neben den noch nicht abgerechneten Heizkosten auch die noch nicht abgerechneten Kosten für Werkleistungen erfasst und entsprechend dem Niederstwertprinzip bewertet. Bei den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurden erkennbare Einzelrisiken durch Bewertungsabschläge berücksichtigt. Beim Umlaufvermögen führten bis zu Bilanzaufstellung eingetretene negative Wertschwankungen zu angemessenen Abwertungen. 72

73 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2004 G&VGewinn- und Verlustrechnung Geschäftsjahr Vorjahr Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung , ,35 b) aus Verkauf von Grundstücken , ,76 c) aus Betreuungstätigkeit , ,93 d) aus anderen Lieferungen und Leistungen , , ,67 2. Erhöhung / Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen , ,20 3. Sonstige betriebliche Erträge , ,28 4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung , ,19 b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke , ,85 c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen , , ,28 5. Rohergebnis , ,87 6. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter , ,49 b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung , , ,41 davon für Altersversorgung ,72 2 ( ,55) 7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermägens und Sachanlagen , ,44 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,00 9. Erträge aus Beteiligungen 0, , Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens , , Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge , , , Abschreibungen auf Finanzanlagen 0, , Zinsen und ähnliche Aufwendungen , , ,16 davon an verbundenen Unternehmen: ,56 2 (28.000,00) 14. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , , Steuern vom Einkommen und Ertrag , , Sonstige Steuern , , Jahresüberschuss , , Gewinnvortrag 7.212, , Bilanzgewinn , ,

74 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen 7474

75 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Rechnungsabgrenzungsposten Vom Aktivierungswahlrecht der Geldbeschaffungskosten wurde - wie im Vorjahr - kein Gebrauch gemacht. Sämtliche Beträge des Geschäftsjahres konnten sofort als Aufwand erfasst werden. Rückstellungen Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung bemessen. Der Teilwert der Pensionsverpflichtungen wurde nach versicherungsmathematischen Methoden auf der Basis eines Zinsfußes von 6 % errechnet und der neuen biometrischen Rechnungsgrundlage (Sterbetafel von Dr. Heubeck 1998) ermittelt. Die Rückstellungen umfassen sowohl die laufenden als auch die Anwartschaften auf Pensionen. Verbindlichkeiten Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Rückzahlungsbetrag passiviert worden. 7575

76 3. Angaben zur Bilanz Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im nachfolgenden Anlagespiegel dargestellt: Anschaffungs- Zugänge Abgänge kosten A. Immaterielle Vermögensgegenstände , ,49 0,00 B. Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten , , ,15 Grundstücke mit Geschäftsund anderen Bauten , , ,10 Grundstücke ohne Bauten 6.140,00 419,98 0,00 Technische Anlagen und Maschinen ,45 0,00 0,00 Betriebs- und Geschäftsausstattung , , , , , ,49 C. Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen ,32 0,00 0,00 Beteiligungen ,51 0,00 0,00 Sonstige Ausleihungen , , , , , , , , ,69 76 *1 Umwidmung vom Anlagevermögen ins Umlaufvermögen *2 Umwidmung vom Umlaufvermögen ins Anlagevermögen

77 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Umbuchungen Abschreibungen Buchwert am Buchwert am Abschreibungen (kumulierte) des Geschäftsjahres ,85 * , , , , ,11 * , , , , ,28 0, , , , , ,28 0, , ,00 0,00 0, ,45 1, , ,00 0, , , , , , , , , , ,75 0,00 0, , ,32 0,00 0,00 0, , ,51 0,00 0,00 0, , ,62 0,00 0,00 0,00 0, , ,45 0, , , , , , ,

78 Unter den unfertigen Leistungen sind 34,3 T2 noch nicht abgerechnete Betriebskosten sowie 197,8 T2 Kosten für noch nicht abgerechnete Erschließungsleistungen enthalten. In den Positionen Sonstige Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfanges enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Das gezeichnete Kapital beträgt ,19 2. Bestand Einstellungen Entnahme Bestand am Ende während während am Ende des des des des Vor- Geschäfts- Geschäfts- Geschäftsjahres jahres jahres jahres T2 T2 T2 T2 Kapitalrücklage 5.230, ,0 0, ,5 Bestand Einstellungen Einstellung aus Entnahme Bestand am Ende aus Jahresüber- für am Ende des Bilanzgewinn schuss des das des Vor- des Geschäfts- Geschäfts- Geschäftsjahres Vorjahres jahres jahr jahres T2 T2 T2 T2 T2 Andere Gewinnrücklagen 315,0 70,0 0,0 0,0 385,0 78

79 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Die Pensionsrückstellungen wurden aufgrund eines versicherungsmathematischen Gutachtens nach dem Teilwertverfahren unter Zugrundelegung eines Rechnungsfußes von 6 % gebildet. In den sonstigen Rückstellungen sind Beträge für noch anfallende Baukosten für Verkaufte Grundstücke von 146,7 T2 enthalten. Die Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr stellen sich wie folgt dar: davon 2004 davon 2003 mit einer Restlaufzeit mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr von mehr als einem Jahr 2 2 Forderungen aus Betreuungstätigkeit , ,

80 Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten ergibt sich aus folgendem Verbindlichkeitenspiegel: Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherung gewährten Pfandrechte o.ä. stellen sich wie folgt dar ( 285 Ziff. 1 a,b HGB) (Vorjahreszahlen in Klammern) Verbindlichkeiten insgesamt Restlaufzeit unter 1 Jahr 1-5 Jahre Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , , ,05 ( ,15) ( ,23) ( ,36) 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , , ,16 ( ,42) (96.037,04) (81.148,16) 3. Erhaltene Anzahlungen , ,11 (83.575,05) (83.575,05) 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 1.163, ,94 (0,00) (0,00) 5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 0,00 0,00 (1.639,80) (1.639,80) 6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,69 ( ,77) ( ,77) 7. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen , ,88 ( ,14) ( ,14) 8. Sonstige Verbindlichkeiten , ,17 ( ,87) ( ,87) Gesamtbetrag , , ,21 ( ,20) ( ,90) ( ,52) 80

81 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen 2. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung davon Art der über 5 Jahre gesichert Sicherung , ,60 GS, Hyp ( ,56) ( ,76) , ,53 GS, Hyp ( ,22) ( ,57) In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind 193,5 T2 aus dem Verkauf von Objekten des Anlagevermögens und 301,7 T2 als Auswirkung aus der Betriebsprüfung enthalten. In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind keine wesentlichen Posten nach 277 HGB enthalten. Bei den Steuern vom Einkommen und Ertrag handelt es sich im Wesentlichen um Steuernachforderungen für frühere Jahre. Die sonstigen Steuern enthalten überwiegend Grundsteuern , ,13 ( ,78) ( ,33) 8181

82 5. Sonstige Angaben Aus der Bilanz nicht ersichtliche Haftungsverhältnisse (siehe Tabelle unten) Nicht bilanzierte finanzielle Verpflichtungen Zukünftige Bauinstandhaltungen und Modernisierungen können unternehmensüblich mit Eigenmitteln aus den Jahresergebnissen finanziert werden. Leasingverträge bestanden zum nicht. Geschäftsjahr Vorjahr davon gegenüber verbundenen Unternehmen T2 T2 T2 T2 Rahmenkreditvertrag mit der Volksbank Lünen eg Schuldrechtliche Mitverpflichtung für die GbR Lüner Heide übernommene Bürgschaft gegenüber der Stadt Bergkamen

83 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Beteiligungsverhältnisse Name Sitz Anteil EK Ergebnis Geshäfts- % T2 T2 jahr Bauverein zu Lünen Lünen ,8 14, Bewirtschaftungs-GmbH GbR Lüner Heide Lünen 50,00-236, GbR Lippewohnpark Lünen 33,33 69,80-4, BSB * Bochum ,3 134, * BSB Bewirtschaftungs- und Servicegesellschaft des wohnungswirtschaftlichen Bildungszentrums in Bochum-Springorum mbh Besitz- und Betriebs KG 8383

84 Betriebsorganisation Die nebenstehende Übersicht zeigt die Organisation und durchschnittliche Stellenbesetzung jeweils am : Außerdem beschäftigte die Gesellschaft im abgelaufenen Wirtschaftsjahr 7 Auszubildende (Vorjahr: 5). Verwaltung Kaufmännischer Bereich Vollzeitbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte 7 7 Technischer Bereich Vollzeitbeschäftigte 3 3 Regiebetrieb Hausmeister / Parkhaus / Aufsichtspersonen 5 6 Personalaufwendungen Zuführung Pensionsrückstellung ,11 T3 2495,23 T3 2575,0 T3 3018,1 T3 2713,9 T ,93 T3 297,18 T3 212,9 T3 213,0 T3 232,9 T

85 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Gesellschafterverhältnisse Alleinige Gesellschafterin der Unternehmung ist die Muttergenossenschaft Bauverein zu Lünen eg. Gegenüber der Gesellschafterin bestehen nicht gesondert in der Bilanz ausgewiesene Verbindlichkeiten von 5.631,2 T2 (Vorjahr: 5.499,4 T2). Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinns Der Gesellschafterversammlung wird vorgeschlagen, den Bilanzgewinn von ,01 2 wie folgt zu verwenden: - Einstellungen in andere Gewinnrücklagen , Gewinnvortrag auf neue Rechnung 5.593,01 2 Prüfungsverband Die gesetzliche Prüfung erfolgt durch den Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen e.v., Goltsteinstraße 29, Düsseldorf. 8585

86 Aufsichtsrat Vorstand / Geschäftsführer Georg Siebert Dipl.-Ing. Vorsitzender Winfried Kempa Dipl.-Verwaltungswirt stellv. Vorsitzender Michael Bartsch Bankkaufmann Christian Dieckmann Rechtsanwalt Hubert Scharlau Dipl.-Betriebswirt - Vorsitzender - Friedhelm Deuter Bautechniker Ferdinand Beckmann Steuerberater hauptamtlich hauptamtlich nebenamtlich Horst Eggermann Günter Feldmann Max Gatzke Hubert Meier Ferdinand Schulz Technischer Angestellter Vulkaniseur- Meister Dipl.-Ing. Handelsvertreter Industriekaufmann Lünen im April 2005 Der Vorstand Der Aufsichtsrat hat einen Prüfungsausschuss sowie einen Bau- und Wohnungsausschuss gebildet. Scharlau Deuter Beckmann 86

87 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Bauverein zu Lünen Bewirtschaftungs-GmbH Lagebericht 2004 I. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen Makrolage Nach Angaben des Statistischen Bundesamts verzeichnete Deutschland nach mehrjähriger Stagnation wieder ein leichtes Wirtschaftswachstum. Das Bruttoinlandsprodukt stieg 2004 real um 1,6 %. Dies ist im Wesentlichen auf die positive Entwicklung der Exportwirtschaft zurückzuführen. Trotz des gestiegenen Euro-Kurses hat sich die internationale Wettbewerbsfähigkeit deutscher Unternehmen deutlich verbessert. Jedoch stagnierte der private Konsum weiter (real - 0,3 %). Wesentliche Ursache war erneut die schwache Dynamik am Arbeitsmarkt. Die Bruttolöhne stiegen nur leicht und gaben keinen wesentlichen Impuls für den Konsum. Zudem fehlte es den Verbrauchern nach wie vor an Vertrauen in die Zukunft. Die Preissteigerungsrate lag bei 1,6 % (Vorjahr: 1,1 %), insbesondere durch die gestiegenen Energie und Gesundheitskosten. Mikrolage Die wirtschaftliche Lage mit dem noch nicht abgeschlossenen Strukturwandel der Region wirkt sich auch auf die Gewerberaumbewirtschaftung aus. Seit über 5 Jahren ist ein Nachfragerückgang festzustellen. Marktbedingte Leerstände sind teilweise zu verzeichnen. Diesen Problemen stellen wir einen guten Branchenmix erfolgreich entgegen. Allerdings war auch im laufenden Geschäftsjahr in Einzelfällen eine Korrektur des Mietpreises nach unten unumgänglich. Ein Anstieg der Rückstände, sowie der damit verbundenen Abschreibungen, Mahnbescheide und Räumungsklagen waren nicht zu vermeiden. Die Ertragslage ist hierdurch nicht gefährdet. Bei einem Gewerbewechsel ist häufig mit Instandhaltungsund Umbaukosten zu rechnen. Diese Entwicklung ist ebenfalls bei den Mitwettbewerbern festzustellen. Aufgrund der angespannten Lage in der Gewerberaumbewirtschaftung wird auf weitere Neubauten vorerst verzichtet. Auf einen zukunftsfähigen Branchenmix wird geachtet. Als positiv sind die Spezialbauten, wie Verwaltungsgebäude u.ä., zu werten. Hier werden künftig die besten Chancen gesehen, da die Erträge im Vorfeld durch langfristige Verträge und guter Kundenbonität gesichert werden. Die Niedrigzinsphase wurde konsequent genutzt. Liquide Mittel stehen aufgrund abgeschlossener Darlehensverträge mit der Bauverein zu Lünen eg sowie auf der Basis von Rahmenvereinbarungen in angemessener Höhe zur Verfügung. 8787

88 Unternehmenssituation Das Geschäftsjahr 2004 zeigte für unsere Gesellschaft einen planmäßigen Verlauf. Der im Geschäftsjahr 2004 entstandene Jahresüberschuss von 14,9 T2 wird unter Hinzurechnung des Verlustvortrages auf die neue Rechnung vorgetragen. Im Berichtsjahr wurde eine umfangreiche Modernisierung an den Gebäuden, Auf dem Ringe, in Lünen durchgeführt. Die angefallenen Kosten hierfür wurden aktiviert. Ein von der Stadt Lünen als Mieter gewährter Zuschuss wurde direkt als Ertrag vereinnahmt. 1. Umsatzerlöse Die Umsatzerlöse der Hausbewirtschaftung sind insbesondere aufgrund von Mietnachlässen gegenüber dem Vorjahr gesunken. Daneben haben sich vorübergehende Leerstände ausgewirkt. 2. Ertragslage Die Ertragslage unserer Gesellschaft war im Berichtsjahr zufrieden stellend. Das Ergebnis ist fast ausschließlich im Bereich der Hausbewirtschaftung entstanden. Die Ertragslage der Gesellschaft wird, wie bereits in den Vorjahren, durch vergleichsweise hohe Abschreibungen (473,3 T2), Zinsaufwendungen (700,1 T2) und Abschreibungen auf Mietforderungen (18,3 T2) belastet. Für das Jahr 2005 ist mit einer zufrieden stellenden Ertragslage zu rechnen. Die Fortschreibung der ordentlichen Ergebnissituation ist gesichert. Umsatzerlöse Veränderungen T2 T2 T2 Hausbewirtschaftung 1.935, ,9-67,6 - Sollmieten 1.666, ,5-17,4 - Erlösschmälerungen 96,7 57,6 + 39,1 88

89 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen 3. Vermögenslage Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse sind nach wie vor geordnet. Das Anlagevermögen ist zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet. Der tatsächliche Verkehrswert liegt deutlich über den ausgewiesenen Buchwerten. Kostenstrukturen Veränderungen T2 T2 T2 Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 666,2 619,9 + 46,3 Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 126,4 123,7 + 2,7 Abschreibungen 473,3 555,2-117,9 Sonstige betriebliche Aufwendungen 77,1 237,6-160,5 Zinsen und ähnliche Aufwendungen 700,1 761,1-61,0 Abschlusszahlen Veränderungen T2 T2 T2 Bilanzsumme , , ,2 Anlagevermögen , ,9-168,2 Eigenkapital 4.961, ,9 + 14,9 Jahresüberschuss / -fehlbetrag + 14,9-323, ,9 8989

90 Die Abnahme des Anlagevermögens ist auf die laufenden Abschreibungen zurückzuführen. Das Eigenkapital der Genossenschaft konnte durch Gewinnthesaurierung gestärkt werden. Die Relation des Eigenkapitals zur Bilanzsumme beträgt 21,66 %. Auch die Dauerfinanzierungsmittel wurden durch planmäßige Tilgungen im Saldo um 289,1 T2 gesenkt. Ein geringverzinsliches Darlehen der Genossenschaft wurde zur Gegenfinanzierung zur Verfügung gestellt. 4. Finanzlage Die Liquiditätslage ermöglichte jederzeit die Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen. Liquide Mittel für notwendige Investitionen waren verfügbar. Auch für das laufende Geschäftsjahr stehen disponible Mittel in ausreichender Höhe bereit. Das geldrechnungsmäßige Ergebnis sichert unter Berücksichtigung des durch die Genossenschaft gewährten Rahmenkredits die geplanten Investitionen. Cashflow T2 T2 Jahresüberschuss 14,9-323,0 Abschreibungen 473,3 555,2 = Cashflow 488,2 232,2 planmäßige Tilgungen 289,1 286,8 außerplanmäßige Tilgungen 0.0 0,0 90

91 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen II. Mitarbeiter IV. Künftige Entwicklungen Bedingt durch die Geschäftsbesorgung, die die Tochter-GmbH für die Genossenschaft leistet, sind entsprechende Anlastungen für Dienstleistungen anstelle des üblicherweise ausgewiesenen Personal- und Sachaufwandes festzustellen. III. Nachtragsbericht Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem Schluss des Geschäftsjahres nicht eingetreten. Das Gebiet in dem die Gesellschaft tätig ist, wird in Zukunft mit leicht rückläufigen Bevölkerungszahlen rechnen müssen. Bis zum Jahr 2015 wird die Bevölkerung im optimistischen Szenario insgesamt noch stagnieren, setzt sich dagegen der Trend der letzten Jahre fort, wird die Bevölkerungszahl sinken. Insgesamt muss sich das Unternehmen auf die Bevölkerungsveränderung, die weniger, grauer und bunter wird einstellen. D.h. mit abnehmenden Haushaltszahlen ist zu rechnen. Auch werden die Bewohner im durchschnitt deutlich älter und die Ausstattungen der Haushalter individueller. Dies wird auch Auswirkungen auf den Branchenmix in den gewerblichen Räumen haben. 9191

92 V. Risikomanagement / Risikobericht Das wirtschaftliche Umfeld unseres Unternehmens ist geprägt durch einen begrenzten regionalen Markt und großen Wettbewerb. Der Bauverein zu Lünen ist als Dienstleister in der Wohnungswirtschaft tätig und daher mit einer Vielzahl von Risiken konfrontiert. Diese Risiken sind untrennbar mit unternehmerischem Handeln verbunden. Ziel unseres Handelns ist, dass wir die mit der Geschäftstätigkeit verbundenen überschaubaren Risiken eingehen, um die Chancen der Wertschöpfung zu nutzen. Dies wird insbesondere durch hohe Qualität des Produktes Wohnung erreicht. Auch unsere Mieter als Kunden sind ihrerseits an Wettbewerbsvorteilen unserer Unternehmensgruppe zur Nutzung von Marktchancen interessiert.durch das so gewonnene Eigenkapital, das in den wesentlichen Teilen thesauriert wird, können wir auch in Zukunft Gewerbeobjekte für unsere Kunden schaffen und erhalten. Der Bauverein versteht effizientes und vorausschauendes Risikomanagement als ein wichtiges und sicherndes Element in der Unternehmensentwicklung. Primäres Ziel ist die frühzeitige Erkennung und somit aktive Steuerung im Rahmen der Risikostrategie. Zur Erfassung und Steuerung von Risiken werden existierende Instrumente permanent weiterentwickelt. So wurde im Geschäftsjahr 2003 ein Portfoliomanagement implementiert und im laufenden Geschäftsjahr 2004 weiterentwickelt. Mit diesem Instrument können unter Berücksichtigung der sich verändernden Märkte Entscheidungen auf gesicherten Basisdaten getroffen werden. Daneben werden die wichtigsten finanzwirtschaftlichen und wohnungswirtschaftlichen Kennzahlen regelmäßig erstellt und analysiert. Die Geschäftsführung dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der geschäftsbesorgenden Mutter- GmbH für den umsichtigen und bereitwilligen Einsatz sowie für die mit viel Engagement geleistete Arbeit. Den Aufsichtsratsmitgliedern gilt unser Dank für die vertrauensvolle und konstruktive Zusammenarbeit zum Wohle unserer Gesellschaft. 92

93 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Genossenschaftliche Unternehmensgruppe Bauverein zu Lünen Bilanz Bauverein zu Lünen Bewirtschaftungs-GmbH 9393

94 Bilanz zum 31. Dezember 2004 Geschäftsjahr AKTIVA A. Anlagevermögen Vorjahr I. Sachanlagen 1. Grundstücke mit Wohnbauten , ,55 2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten , ,33 3. Grundstücke ohne Bauten , ,93 4. Grundstücke mit Rechten Dritter 1,51 1,51 5. Bauten auf fremden Grundstücken , ,54 6. Bauvorbereitungskosten 2.500, ,45 0,00 Anlagevermögen insgesamt , ,86 B. Umlaufvermögen I. Vorräte 1. Unfertige Leistungen , ,08 2. Andere Vorräte 3.443, , ,48 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung , ,43 2. Forderungen gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht ,00 0,00 3. Sonstige Vermögensgegenstände , , ,38 III. Flüssige Mittel 1. Guthaben bei Kreditinstituten , , , ,67 94

95 Bilanz zum 31. Dezember 2004 Geschäftsjahr PASSIVA A. Eigenkapital Vorjahr I. Gezeichnetes Kapital , ,19 II. Kapitalrücklage , ,13 III. Gewinnrücklagen 1. Andere Gewinnrücklagen , ,13 IV. Bilanzverlust 1. Verlustvortrag , ,03 2. Jahresfehlbetrag (-) / -Überschuss (+) , , ,09 Eigenkapital insgesamt , ,33 B. Rückstellungen 1. Steuerrückstellungen 1.611,00 0,00 2. Sonstige Rückstellungen , , ,00 C. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , ,98 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , ,31 3. Erhaltene Anzahlungen , ,11 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung , ,45 5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,13 6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen , ,54 7. Sonstige Verbindlichkeiten 8.877, ,53 290,82 davon aus Steuern: 8.877,56 2 (290,82) , ,

96 Anhang für das Geschäftsjahr Allgemeine Angaben 2. Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2004 wurde nach handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellt. Für das Geschäftsjahr wurde eine gesonderte Steuerbilanz aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgegebenen Formblatt; die Vergleichszahlen des Vorjahres sind aufgeführt. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das branchenübliche Gesamtkostenverfahren gewählt. Sachanlagen Das Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet. In die Herstellungskosten der Gebäude sind keine anteilig zurechenbaren Kosten für eigene Leistungen der Gesellschaft sowie anteilig zuzuordnende Fremdzinsen einbezogen worden. Bei Objekten, bei denen die Modernisierung eine wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus zu Folge hat, wurden die aufgewandten Kosten aktiviert. Die planmäßigen Abschreibungen wurden bei den Gebäuden und Garagenobjekten auf der Basis zulässiger Abschreibungen nach Handelsrecht ermittelt und mit 2 % bzw. 4 % vorgenommen. Umlaufvermögen Unter den unfertigen Leistungen sind neben den noch nicht abgerechneten Heizkosten auch die übrigen noch nicht abgerechneten Betriebskosten erfasst und entsprechend dem Niederstwertprinzip bewertet. Heizölvorräte wurden zu Anschaffungskosten (Anwendung Fifo- Verfahren) bewertet. 96

97 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2004 G&VGewinn- und Verlustrechnung Geschäftsjahr Vorjahr Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung , ,26 2. Verminderung / Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen , ,09 3. Sonstige betriebliche Erträge , ,43 4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung , ,35 b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen , , ,23 5. Rohergebnis , ,02 6. Personalaufwand Löhne und Gehälter , ,88 7. Abschreibungen auf Sachanlagen , ,31 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,55 9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge , , Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,97 davon an verbundenen Unternehmen: ,94 2 (17.500,00) 11. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , , Steuern vom Einkommen und Ertrag , , Sonstige Steuern , , Jahresfehlbetrag (-)/ -überschuss (+) , , Verlustvortrag , , Bilanzverlust , ,

98 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen 9898

99 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen 3. Angaben zur Bilanz Bei den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurden erkennbare Einzelrisiken durch Bewertungsabschläge berücksichtigt. Dem allgemeinen Kreditrisiko wurde durch eine Pauschalwertberichtigung ausreichend Rechnung getragen. Beim Umlaufvermögen führten bis zu Bilanzaufstellung eingetretene negative Wertschwankungen zu angemessenen Abwertungen. Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im nachfolgenden Anlagespiegel dargestellt: Rechnungsabgrenzungsposten Vom Aktivierungswahlrecht der Geldbeschaffungskosten wurde - wie im Vorjahr - kein Gebrauch gemacht. Sämtliche Beträge des Geschäftsjahres konnten sofort als Aufwand erfasst werden. Rückstellungen Passivierungspflichtige Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung bemessen. Verbindlichkeiten Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Rückzahlungsbetrag passiviert worden. 9 99

100 Anschaffungs- Zugänge Abgänge kosten A. Sachanlagen Grundstücke mit Wohnbauten , ,65 0,00 Grundstücke und grundstückgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten , ,90 0,00 Grundstücke ohne Bauten ,93 0,00 0,00 Grundstücke mit Rechten Dritter 1,51 0,00 0,00 Bauten auf fremden Grundstücken ,22 0,00 0,00 Bauvorbereitungskosten 0, ,00 0, , ,55 0,00 100

101 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Umbuchungen Abschreibungen Buchwert am Buchwert am Abschreibungen (kumulierte) des Geschäftsjahres , , , , ,06 0, , , , ,02 0,00 0, , ,93 0,00 0,00 0,00 1,51 1,51 0,00 0, , , , ,88 0,00 0, ,00 0,00 0,00 0,00 0, , , , ,

102 Unter den unfertigen Leistungen sind 417,4 T2 noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten. In den Positionen Sonstige Vermögensgegenstände ist ein Betrag von 124,5 T2 enthalten. Hierbei handelt es sich um einen Modernisierungskostenzuschuss der Stadt Lünen für das Objekt in Lünen, Auf dem Ringe. Der Betrag war zum Zeitpunkt der Aufstellung der Bilanz ausgeglichen. In den sonstigen Rückstellungen sind Beträge für zum Bilanzstichtag nicht abgerechnete Instandhaltungsleistungen von 75 T2 enthalten. Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestanden nicht. Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten ergibt sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel auf Seite 104 / 105. Das gezeichnete Kapital beträgt ,19 2. Rücklagenspiegel Bestand Einstellungen Einstellung aus Entnahme Bestand am Ende aus Jahresüber- für am Ende des Bilanzgewinn schuss des das des Vor- des Geschäfts- Geschäfts- Geschäftsjahres Vorjahres jahres jahr jahres T2 T2 T2 T2 T2 Kapitalrücklage 5.470,8 0,0 0,0 0, ,8 Andere Gewinnrücklagen 10,7 0,0 0,0 0,0 10,7 102

103 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen 4. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung 5. Sonstige Angaben In den sonstigen betrieblichen Erträgen ist ein Zuschuss der Stadt Lünen von 124,5 T2 enthalten. In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind als Auswirkung aus der Betriebsprüfung 29,9 T2 enthalten. Aus der Bilanz nicht ersichtliche Haftungsverhältnisse (siehe Tabelle unten) Bei den Steuern vom Einkommen und Ertrag handelt es sich im Wesentlichen um Steuernachforderungen für frühere Jahre. Die sonstigen Steuern enthalten Grundsteuern. Geschäftsjahr Vorjahr davon gegenüber verbundenen Unternehmen Rahmenkreditvertrag mit der Volksbank Lünen eg Schuldrechtliche Mitverpflichtung für die GbR Rathaus Lünen T2 T2 T2 T2 übernommene Bürgschaft gegenüber der Stadt Bergkamen

104 Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherung gewährten Pfandrechte o.ä. stellen sich wie folgt dar ( 285 Ziff. 1 a,b HGB) (Vorjahreszahlen in Klammern) Verbindlichkeiten insgesamt Restlaufzeit unter 1 Jahr 1-5 Jahre Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , , ,46 ( ,98) ( ,33) ( ,88) 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , , ,68 ( ,31) ( ,60) ( ,00) 3. Erhaltene Anzahlungen , ,32 ( ,11) ( ,11) 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung , ,93 (17.976,45) (17.976,45) 5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,95 (36.581,13) (36.581,13) 6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen , ,85 ( ,54) ( ,54) 7. Sonstige Verbindlichkeiten 8.877, ,56 (290,82) (290,82) Gesamtbetrag , , ,14 ( ,34) ( ,98) ( ,88) 104

105 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen davon Art der über 5 Jahre gesichert Sicherung , ,87 GS, Hyp ( ,77) ( ,98) , ,71 GS, Hyp ( ,71) ( ,31) , ,58 ( ,48) ( ,29)

106 Nicht bilanzierte finanzielle Verpflichtungen Zukünftige Bauinstandhaltungen und Modernisierungen können unternehmensüblich mit Eigenmitteln aus den Jahresergebnissen finanziert werden. Leasingverträge bestanden zum nicht. Beteiligungsverhältnisse Name GbR Rathaus Sitz Lünen Anteil % 50 EK T2 0,0 Ergebnis T ,3 Geschäftsjahr 2004 Das Ergebnis ist bestimmt durch steuerlich geänderte Bewertungskriterien. Betriebsorganisation Die Mutter- GmbH wird im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages für die Tochter tätig. Für Leistungen sind von der Mutter- GmbH im Berichtsjahr 163,5 T2 in Rechnung gestellt worden Dieser Aufwand ist vertretbar und angemessen. Gesellschafterverhältnisse Alleinige Gesellschafterin der Bewirtschaftungs-GmbH ist die Mutter-GmbH Bauverein zu Lünen Bau- und Verwaltungs- GmbH. Gegenüber der Gesellschafterin bestehen nicht gesondert in der Bilanz ausgewiesene Verbindlichkeiten von ,55 2 (Vorjahr: ,98 2). Vorschlag zur Verwendung des Bilanzverlustes Der Gesellschafterversammlung wird vorgeschlagen, den Bilanzverlust von ,26 2 auf neue Rechnung vorzutragen. Prüfungsverband Die gesetzliche Prüfung erfolgte durch den Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen e.v., Goltsteinstraße 29, Düsseldorf. 106

107 W i r g e s t a l t e n L e b e n s r ä u m e Bauverein zu Lünen Aufsichtsrat Vorstand / Geschäftsführer Georg Siebert Vorsitzender Dipl.-Ing. Hubert Scharlau hauptamtlich Dipl.-Betriebswirt - Vorsitzender - Winfried Kempa stellv. Vorsitzender Dipl.- Verwaltungswirt Friedhelm Deuter Bautechniker hauptamtlich Michael Bartsch Christian Dieckmann Bankkaufmann Rechtsanwalt Ferdinand Beckmann Steuerberater nebenamtlich Horst Eggermann Technischer Angestellter Günter Feldmann Vulkaniseur- Meister Lünen im April 2005 Max Gatzke Dipl.-Ing. Hubert Meier Handelsvertreter Der Vorstand Ferdinand Schulz Industriekaufmann Der Aufsichtsrat hat einen Prüfungsausschuss sowie einen Bau- und Wohnungsausschuss gebildet. Scharlau Deuter Beckmann

108 108