Wörthsee Lkr. Starnberg

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1 Gemeinde Wörthsee Lkr. Starnberg Bebauungsplan Nr. 57 Wörthseeufer, Teilbereich westlich der Seeleite 2014 Planfertiger Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München Körperschaft des öffentlichen Rechts Geschäftsstelle Arnulfstraße 60, München Az.: /2-40 Bearb.: Praxenthaler j.praxenthaler@pv-muenchen.de Plandatum (Vorentwurf) (Entwurf) Die Gemeinde Wörthsee erlässt aufgrund 2, 9, 10 und 13a Baugesetzbuch BauGB, Art. 81 Bayerische Bauordnung BayBO und Art. 23 Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern GO diesen Bebauungsplan als Satzung.

2 A Festsetzungen 1 Geltungsbereich Grenze des räumlichen Geltungsbereichs 2 Maß der baulichen Nutzung 2.1 Abgrenzung von unterschiedlichem Maß der baulichen Nutzung 2.2 GR 100 Maximal zulässige Grundfläche in qm, z.b. 80 qm 2.3 Die maximal zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen um bis zu 100% überschritten werden. 2.4 GF 80 Maximal zulässige Geschossfläche in qm, z.b. 80 qm GF 1.VG 60 Maximal zulässige Geschossfläche im ersten Vollgeschoss in qm, z.b. 60 qm GF 2.VG 60 Maximal zulässige Geschossfläche im zweiten Vollgeschoss in qm, z.b. 60 qm Die festgesetzte Geschossfläche bezieht sich nur auf Vollgeschosse. Flächen in anderen Geschossen sind nicht mitzurechnen. 2.5 Es ist maximal ein Vollgeschoss zulässig. Ausgenommen hiervon sind die Fl.Nr. 1094, 164/6, 164/2 und 164/14; hier sind zwei Vollgeschosse zulässig, wobei die Festsetzungen zu den Gebäudehöhen einzuhalten sind. 2.6 Gebäudehöhen WHt 4,0 WHb 3,0 FHt 5,0 FHb 4,0 FH 571,5 ü.nn maximal zulässige Wandhöhe an der Talseite in Metern, z.b. 4,0 m maximal zulässige Wandhöhe an der Bergseite in Metern, z.b. 3,0 m maximal zulässige Firsthöhe an der Talseite in Metern, z.b. 5,0 m maximal zulässige Firsthöhe an der Bergseite in Metern, z.b. 4,0 m Firsthöhe über Normal-Null in Metern, z.b. 571,5 m Die Wandhöhe wird gemessen von der natürlichen Geländeoberfläche am tiefsten Punkt der Tal- oder Bergseite bzw. der durch Abgrabungen oder Aufschüttungen gemäß A.10 entstandenen Geländeoberkante am tiefsten Punkt der Tal- oder Bergseite bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Oberkante Dachhaut (traufseitig). Die Firsthöhe wird gemessen von der natürlichen Geländeoberkante am tiefsten Punkt der Tal- oder Bergseite bzw. der durch Abgrabungen oder Aufschüttungen entstandenen Geländeoberkante am tiefsten Punkt der Tal- oder Bergseite bis zum Schnittpunkt Oberkante Dachhaut / First. Die Gebäude dürfen mit Ausnahme von Kaminen an keiner Stelle höher sein als der First.

3 3 Bauweise 3.1 Es sind nur Einzelhäuser zulässig. 3.2 Baugrenze 4 Bedingtes Baurecht, Zahl der Wohnungen, Mobilfunkanlagen 4.1 Die Bebauung des bestehenden Grundstücks Fl.Nr. 164/5 in den neu festgesetzten Bauräumen ist erst nach Abbruch des vorhandenes Baubestands außerhalb der auf dem Grundstück festgesetzten Bauräume zulässig. 4.2 Je Wohngebäude (Wochenendhaus oder Wohnhaus) ist maximal eine Wohnung zulässig. 4.3 Mobilfunkanlagen werden im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans ausgeschlossen. 5 Bauliche Gestaltung 5.1 Für die Hauptgebäude sind nur Satteldächer zulässig. Ausgenommen hiervon sind die Fl.Nr und 164/14; hier sind neben Satteldächern auch Flachdächer zulässig. 5.2 Dachgauben sind in einer Breite von max. 1,5 m bei einer Dachneigung von mindestens 35 zulässig. Je Dachseite ist max. eine Gaube zulässig. Andere Dachaufbauten oder Dacheinschnitte sind nicht zulässig. 5.3 Quer- und Zwerchgiebel sind nicht zulässig. 5.4 Für Dacheindeckung und Außenwände sind nur nicht-reflektierende Materialien zulässig. Fenster bzw. Glasflächen sind hiervon nicht betroffen. 5.5 Solaranlagen auf dem Dach sind zulässig, soweit sie vollflächig auf der Dachhaut aufliegen. Auf dem Dach aufgeständerte Anlagen sind nicht zulässig. Gebäudeunabhängige Solaranlagen sind ebenfalls nicht zulässig. 6 Grünordnung 6.1 Private Grünfläche 6.2 Zu erhaltender Einzelbaum / zu erhaltender flächiger Gehölzbestand Die zu erhaltenden Gehölze sind zu pflegen und bei Ausfall bis spätestens Ende Oktober des Folgejahres nachzupflanzen. Für ausfallende Bäume sind Ersatzpflanzungen gemäß der Artenliste vorzunehmen. 6.3 Es ist mindestens ein Baum der Artenliste pro 250 qm Grundstücksfläche anzupflanzen. Die auf den Baugrundstücken vorhandenen Großbäume können auf diese Zahl angerechnet werden. Die Pflanzung der erforderlichen Bäume ist bis spätes-

4 tens Ende Oktober des Jahres vorzunehmen, das auf den Zeitpunkt der Nutzungsaufnahme folgt. 6.4 Für das Planungsgebiet gilt folgende Artenliste: Pflanzqualität Hochstamm, 3-4mal verpflanzte Baumschulware, Stammumfang in 1 m Höhe mind. 16 bis 18 cm: Rotbuche, Esche, Stieleiche, Traubeneiche, Bergahorn, Spitzahorn, Winterlinde und ihre Hybriden, Schwarzerle, Vogelkirsche, Traubenkirsche, Hainbuche, Sandbirke. 6.5 Festsetzungen gemäß 9 Abs. 1 Nr. 20 zum Schutz der beiden Buchen auf der Fl.Nr. 164/3: Auf der Fl.Nr. 164/3 sind Abgrabungen und Auffüllungen (außer Punktfundamente und Zu- und Ableitungen) innerhalb des Bauraums verboten. Auf der Fl.Nr. 164/3 muss das Hauptgebäude auf Punktfundamenten gegründet werden. Die Bodenplatte ist auf den Punktfundamenten mindestens 20 cm über dem bestehenden Gelände einzurichten ( schwebende Konstruktion ). Auf der Fl.Nr. 164/3 dürfen alle notwendigen Zu- und Ableitungen nur hangseitig erschlossen werden. Sie sind soweit notwendig in die Bodenplatte zu integrieren. Auf der Fl.Nr. 164/3 sind Verdichtungen des Wurzelbereichs der Buchen während der Bauzeit durch Befahren und Materiallagerungen unzulässig. Auf der Fl.Nr. 164/3 sind die Kronentraufen über dem Dach zu erhalten. Rückschnitte sind nur im Rahmen von Pflegemaßnahmen zulässig. 7 Verkehrsflächen 7.1 Straßenbegrenzungslinie 7.2 Öffentliche Verkehrsfläche. 7.3 F+R Öffentlicher Fuß- und Radweg 7.4 Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Anlieger zu belastende Fläche 8 Garagen und Stellplätze, Nebenanlagen 8.1 Je Baugrundstück ist ein Stellplatz nachzuweisen. 8.2 Es sind nur offene Stellplätze ohne Überdachung zulässig. Ausgenommen hiervon sind nur Stellplätze, die innerhalb der Bauräume liegen: hier sind auch Garagen zulässig. 8.3 Stellplätze und Zufahrten zu den Garagen sind wasserdurchlässig auszubilden. Hiervon ausgenommen sind Stellplatzbauwerke, die aufgrund ihrer Konstruktion nicht wasserdurchlässig ausgebildet werden können.

5 8.4 Zulässig ist ein Nebengebäude mit einer GR von max. 33 qm, einer WH von max. 3,2 m und einer FH von max. 4,0 m. 9 Einfriedungen Zulässig sind sockellose Zäune bis zu einer Höhe von max. 1,3 m und mindestens 10 cm Bodenfreiheit. Freistehende Mauern und geschnittene Hecken aus Nadelgehölzen (Thuja, Scheinzypresse etc.) sind im Geltungsbereich des Bebauungsplans nicht zulässig. Entlang der Seeleite sind darüber hinaus auch sonstige Hecken (Hecken aus Laubgehölzen, ungeschnittene Hecken) und heckenartige Abpflanzungen unzulässig. Zwischen den Grundstücken sind Einfriedungen bis zu einer Höhe von max. 1,5 m zulässig. 10 Aufschüttungen und Abgrabungen über 0,5 m Höhe sind nicht zulässig. B Nachrichtliche Übernahme L Grenze des Landschaftsschutzgebiets Westlicher Teil des Landkreises Starnberg C Hinweise 1 Bestehende Grundstücksgrenze 2 164/13 Flurstücknummer (z. B. 164/13) 3 Vorhandenes Haupt- und Nebengebäude 4 St Stellplatzbauwerk 5 Höhenlinien 6 Fallendes Gelände bzw. Böschungen 7 Treppen 8 Überdachter Bereich 9 Wasserfläche

6 10 Ein Teilbereich des Bebauungsplans liegt innerhalb des Landschaftsschutzgebiets Westlicher Teil des Landkreises Starnberg. Hier gelten die Bestimmungen der Landschaftsschutzverordnung. Unter anderem bedürfen bauliche Anlagen, Aufschüttungen und Abgrabungen, sowie Beseitigungen von Gehölzen einer naturschutzrechtlichen Gestattung. Bäume/Gehölzgruppen innerhalb des Landschaftsschutzgebiets 11 Die Bodenversiegelung ist auf das unbedingt notwendig Maß zu beschränken. 12 Sämtliche Bauvorhaben müssen vor Fertigstellung an die zentrale Wasserversorgungs- und Abwasserbeseitigungsanlage angeschlossen sein. Das Schmutzwasser ist im Trennsystem über Anlagen abzuleiten, die der DIN 1986ff entsprechen. Zwischenlösungen werden nicht zugelassen. 13 Die Grundstücke sind im Trennsystem zu entwässern. Der öffentlichen Entwässerungsanlage des Abwasserzweckverbands dürfen nur Schmutzwässer zugeführt werden. Dach- und Hofflächen sowie Zufahrten, Straßen und Parkplätze können nicht an die öffentliche Kanalisation angeschlossen werden. 14 Die ordnungsgemäße Niederschlagswasserbeseitigung ist Aufgabe der einzelnen Grundstückseigentümer. Das gesammelte Niederschlagswasser ist auf jedem Grundstück dezentral einer Versickerungsanlage zuzuführen. Soweit dies aus geologischen oder anderen Gründen nicht möglich oder nicht zumutbar ist, kann das Niederschlagswasser unter Beachtung der entsprechenden wasserrechtlichen Vorschriften dem Wörthsee zugeleitet werden, soweit die entsprechenden privatrechtlichen Voraussetzungen vorliegen. 15 Für Bauwasserhaltungen und Bauten im Grundwasser ist eine wasserrechtliche Erlaubnis erforderlich. Diese ist rechtzeitig vor Baubeginn beim Landratsamt zu beantragen. 16 Gegen auftretendes Grund- bzw. Hang- und Schichtwasser ist jedes Bauvorhaben bei Bedarf zu sichern. Es ist dafür Sorge zu tragen, dass es für die bestehende wie auch die künftige Bebauung bei Starkniederschlägen zu keinen belästigenden Nachteilen kommt. Auf Art. 37 WHG wird hingewiesen. 17 Werden bei Aushubarbeiten Verunreinigungen des Untergrundes festgestellt, so ist das Ausmaß umgehend von einem einschlägigen Büro durch horizontale und vertikale Abgrenzung zu bestimmen und dem Landratsamt mitzuteilen. 18 Die Unterhaltung des Wörthsees obliegt dem Freistaat Bayern. Unterhaltungsarbeiten der Gewässeranlieger an ihren Ufern sind dem Landratsamt Starnberg vorher rechtzeitig mitzuteilen und dürfen nur mit ausdrücklichem Einverständnis des zuständigen Wasserwirtschaftsamts erfolgen. Ein Gewässerausbau bedarf gemäß 68 WHG einer wasserrechtlichen Plangenehmigung bzw. Planfeststellung. 19 Im 60-Meter-Bereich des Wörthsees ist auch für Anlagen, die nicht baugenehmigungspflichtig sind, eine Genehmigung nach 36 WHG i.v.m. Art. 20 BayWG erforderlich. 20 Bauvorhaben am Wörthsee müssen bis 561,0 m ü.nn hochwassersicher erstellt werden.

7 21 Zu Tage tretende archäologische Bodenfunde sind dem Landesamt für Denkmalpflege unverzüglich zu melden. Für Bodeneingriffe, die über das Maß der bisherigen Nutzung hinausgehen, ist aufgrund der Nähe der spätkeltischen Siedlung eine denkmalrechtliche Erlaubnis erforderlich. Die Erlaubnis wird von der Unteren Denkmalschutzbehörde des Landratsamts Starnberg erteilt. 22 Für jeden Bauantrag ist ein Freiflächenplan mit folgenden Eintragungen vorzulegen: Zufahrt, Zaun, Bäume etc. 23 Jedem Bauantrag ist ein Nachweis der natürlichen bzw. der festgesetzten Geländeoberfläche beizufügen bzw. eine Darstellung der beabsichtigten Abgrabungen und Aufschüttungen mit bisherigem und künftigem Geländeverlauf und einem Bezug zu einem Höhenfixpunkt, z.b. Kanaldeckel. 24 Kabel für Strom- und Telekommunikation sind nur als Erdkabel zulässig. 25 Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die vollständig über der natürlichen bzw. der durch zulässige Abgrabungen oder Aufschüttungen entstandenen Geländeoberfläche liegen und über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,3 m haben. Als Vollgeschosse gelten weiter Kellergeschosse, deren Deckenunterkante im Mittel mindestens 1,2 m höher liegt als die natürliche bzw. die durch zulässige Abgrabungen oder Aufschüttungen entstandene Geländeoberfläche. 26 Gehölzrodungen z.b. zur Baufeldräumung dürfen nur außerhalb der Brutzeit von Vögeln vorgenommen werden, also in der Zeit vom 1. Oktober bis 1. März. 27 Sind von einem Vorhaben artenschutzrechtliche Verbotstatbestände berührt (Art. 44 BNatSchG), so bedarf es einer isolierten Befreiung durch die Regierung von Oberbayern. 28 Bei jedem Bauvorhaben ist die DIN zum Schutz von Bäumen während der Bauzeit (z.b. durch einen Baumschutzzaun) anzuwenden bzw. zu beachten. Kartengrundlage: Digitale Flurkarte der Bayer. Vermessungsverwaltung LDBV Bayern 2016 Maßentnahme: Gemeinde: Planzeichnung zur Maßentnahme nur bedingt geeignet; keine Gewähr für Maßhaltigkeit. Bei der Vermessung sind etwaige Differenzen auszugleichen. Wörthsee, den (Christel Muggenthal, Erste Bürgermeisterin)