Chief Investment Office WM 15. April 2014

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1 Chief Investment Office WM 15. April 2014 UBS Swiss Office Space Investment Index - 1. Halbjahr 2014 Gemäss Stand des UBS Swiss Office Space Investment Index vom 1. Halbjahr 2014 von -0,74 schätzen wir die Investitionsattraktivität in Büroflächen als leicht ein und raten weiterhin zu erhöhter Vorsicht bei einem Einstieg. Die Aussichten haben sich gegenüber dem 1. Halbjahr 2013 jedoch verbessert, da wir ein höheres Wirtschaftswachstum und damit eine höhere Büroflächennachfrage erwarten. Im historischen Vergleich sind alternative Immobilieninvestitionen zurzeit attraktiver. Wir erwarten zudem ein leicht es Mietwachstum auf dem Schweizer Büromarkt. Matthias Holzhey, economist, UBS AG matthias.holzhey@ubs.com Claudio Saputelli, economist, UBS AG claudio.saputelli@ubs.com UBS Swiss Office Space Investment Index Attraktivität von Direktinvestitionen in Büroflächen Der UBS Swiss Office Space Investment Index steht aktuell bei -0,74. Wir beurteilen die Investitionsattraktivität im 1. Halbjahr 2014 als leicht und raten zu erhöhter Vorsicht bei einem Einstieg. Der Index wurde gegenüber dem 1. Halbjahr 2013 deutlich nach oben revidiert. Ausschlaggebend war die Verbesserung der Wirtschaftsaussichten, welche die erwartete Nachfrage nach Büroflächen ansteigen lässt. Bewertungsperspektive Aus der Bewertungsperspektive stufen wir Investitionen in Büroflächen im Vergleich zu alternativen Anlageklassen (Anleihen, Aktien) als leicht und im Vergleich zu alternativen Immobilieninvestitionen als ein. Im Vorjahresvergleich hat sich die Attraktivität von Büroinvestitionen nochmals verschlechtert. Sowohl indirekte Immobilieninvestitionen als auch Anleihen oder Aktien haben relativ an Attraktivität gewonnen. Aus der stufen wir Büroflächen als leicht ein. Im Vorjahresvergleich hat sich die Perspektive aufgrund einer höheren erwarteten Büroflächennachfrage zwar etwas aufgehellt. Dennoch erwarten wir weiterhin leicht rückläufige Mieten aufgrund des sich abzeichnenden Überangebots. Der optimistischere Marktausblick beruht auf der Annahme, dass die Einwanderung aus dem EU-Raum anhält. Fällt diese jedoch tiefer als erwartet aus, so dürfte dies den Marktausblick deutlich beeinflussen. Angesichts dieses erhöhten Risikos und des zugleich hohen Bewertungsniveaus sind Wertkorrekturen bei Büroflächen bis Ende 2015 sehr wahrscheinlich. In einer regionalen Analyse beurteilen wir die Mietwachstumsaussichten für die vier grössten Schweizer Städte als (leicht). In Bern und Basel zeichnet sich dabei das grösste Risiko eines Überangebots ab. Genf fällt durch die anhaltende Verschlechterung der Belegungsraten auf. Relativ bleibt Zürich das attraktivste Pflaster für Bürodirektinvestitionen. Quelle: UBS Analyse der Investitionsattraktivität Bewertungsperspektive vs. alternative Anlageklassen (Anleihen, Aktien) vs. alternative Immobilieninvestitionen Erwartetes Mietwachstum Quelle: UBS Dieser Bericht wurde durch UBS AG erstellt. Bitte beachten Sie die wichtigen Disclaimer und Offenlegungen ab Seite 6. Die Kurs-Entwicklung der Vergangenheit ist keine Indikation für die Zukunft. Die angegebenen Marktpreise sind Schlusskurse der jeweiligen Hauptbörse. Dies gilt für alle Kursdiagramme und Tabellen in dieser Publikation.

2 Bewertungsperspektive Anlageklasse Im Vergleich zu alternativen Anlageklassen (Anleihen, Aktien) stufen wir die Attraktivität von Büroinvestitionen als insgesamt leicht ein. Die Investitionsattraktivität hat sich damit gegenüber dem Vorjahr etwas verschlechtert. Bewertung 1. Halbjahr 2014 Büroinvestitionen sind im historischen Vergleich attraktiv gegenüber Staatsanleihen, schneiden jedoch gegenüber Unternehmensanleihen leicht schlechter ab. Auf dem Aktienmarkt sind die Bürorenditen relativ zur Dividendenrendite und zum Gewinn pro Aktie klar im Hintertreffen. Im Vorjahresvergleich hat sich die Renditedifferenz nach dem abrupten Zinsanstieg im Juni 2013 deutlich verringert. Büroinvestitionen haben damit an Attraktivität eingebüsst. Die Aktienbewertungen an der Börse waren mehrheitlich stabil, womit die relative Attraktivität von Büroflächen praktisch unverändert blieb. Bewertungsperspektive Anlageklasse vs. alternative Anlageklassen (Anleihen, Aktien) Abb. 1: Bewertung Anlageklasse 1. Halbj Bewertung seit 2002 Die einzelnen Indikatoren sind in Abb. 2 in standardisierter Form dargestellt. Die wichtigsten Beobachtungen sind: Büroinvestitionen waren relativ zu Anleihen im Jahr 2008 deutlich am unattraktivsten. Die Mehrrendite von Büroflächen betrug damals gerade noch 60 Basispunkte, was deutlich unter dem Mittelwert seit 2002 von 160 Basispunkten lag. Relativ zum Aktienmarkt waren jedoch Büroinvestitionen von 2002 bis 2004 attraktiv. Damals lagen Büroanfangsrenditen an Top-Lagen bis zu 220 Basispunkten über der Dividendenrendite am Aktienmarkt. Quelle: UBS,, SNB Unter dem Strich waren Büroinvestitionen relativ zu alternativen Anlageklassen im Jahr 2003 und Anfang 2010 am attraktivsten. Am unattraktivsten waren Büroinvestitionen im Jahr 2008 aufgrund der damals noch hohen Zinsen auf Anleihen. Abb. 2: Bewertung Anlageklasse seit 2002 Ausblick Wir erwarten einen weiteren graduellen Anstieg der langfristigen Zinsen. Damit dürfte sich die Renditedifferenz von Anleihen zu Büroinvestitionen verkleinern und deren relative Attraktivität weiter abnehmen. Im Vergleich zu Aktieninvestitionen dürften Büroinvestitionen bis Ende Jahr etwas zulegen, da die Anfangsrenditen bei Büroflächen wieder etwas ansteigen dürften. Quelle: UBS,, SNB 2

3 Bewertungsperspektive Immobilieninvestitionen Im Vergleich zu alternativen Anlagen in Immobilien beurteilen wir die Investitionsattraktivität von Büroflächen als. Im Vorjahresvergleich haben Büroinvestitionen gegenüber alternativen Immobilieninvestitionen nochmals an Attraktivität eingebüsst. Bewertung 1. Halbjahr 2014 Investitionen in indirekte Immobilienanlagen sind attraktiver als Bürodirektinvestitionen. Immobilienaktien erscheinen aufgrund ihrer relativ hohen Dividendenrendite am attraktivsten, doch auch Immobilienfonds schneiden im historischen Vergleich deutlich besser ab als Bürodirektinvestitionen. Auch relativ zu Bürodirektinvestitionen an europäischen Toplagen und relativ zu Wohnimmobilien sind Investitionen in den Schweizer Büromarkt unattraktiv. Im Vergleich zum Vorjahr haben Direktinvestitionen in Büroflächen aufgrund der gefallenen Anfangsrenditen an Attraktivität verloren. Nach der schwachen Entwicklung 2013 bieten Immobilienfonds und Immobilienaktien weiterhin deutlich höhere Ausschüttungsrenditen als eine Direktinvestition. Auch hat die Renditedifferenz zum Wohnsegment ins e gedreht. für Direktinvestitionen war einzig die geringfügige Verringerung der Differenz zu Büroflächen in Europa. Bewertungsperspektive Immobilieninvestitionen vs. alternative Immobilieninvestitionen Abb. 3: Bewertung Immobilien 1. Halbjahr 2014 Bewertung seit 2002 Die einzelnen Indikatoren sind in Abbildung 4 in standardisierter Form dargestellt. Die wichtigsten Beobachtungen sind: Relativ zu indirekten Immobilienanlagen waren Bürodirektinvestitionen im Jahr 2002 deutlich attraktiver. Klar unattraktiv war der direkte Kauf von Büroflächen im Jahr 2008 Quelle: UBS,, JLL, WuP relativ zu Immobilienfonds. Direktinvestitionen in Büroflächen waren 2002 bis 2005 in Europa attraktiver als in der Schweiz. Anschliessend wendete sich das Blatt und Direktinvestitionen in der Schweiz wurden angesichts der tiefen Renditen in Europa bis zum Ausbruch der Finanzkrise deutlich attraktiver. Abb. 4: Bewertung Immobilien seit 2002 Investitionen in Wohnimmobilien waren 2002 und 2003 klar attraktiver als solche in Büroflächen. In den Folgejahren entwickelten sich die Renditen beider Segmente mehrheitlich im Gleichschritt, bis sich Wohnimmobilien von 2010 bis 2012 schneller verteuerten und an Attraktivität verloren. Zurzeit liegt die Attraktivität von Direktinvestitionen in Büroflächen gegenüber alternativen Immobilieninvestitionen auf dem tiefsten Stand seit Die Indikatoren waren zuletzt Ende 2009 für Bürodirektinvestitionen. Ausblick Wir erwarten einen leichten Anstieg der Büroanfangsrenditen bis Ende Jahr. Die Ausschüttungsrenditen von indirekten Anlagen dürften sich auf dem gegenwärtig hohen Niveau halten. Die relative Attraktivität von Bürodirektinvestitionen zu alternativen Immobilienanlagen dürfte damit ihren Tiefststand erreicht haben und sich in den kommenden Monaten graduell verbessern. Quelle: UBS,, JLL, WuP 3

4 Wir beurteilen die aktuell als leicht. Unter verstehen wir das erwartete Mietpreiswachstum; die Einschätzung beruht auf der erwarteten Veränderung der Leerstandsquote in Abhängigkeit der aktuellen Belegungsrate. Die Gesamtbeurteilung ist im Vergleich zum Vorjahr unverändert, aber wir erwarten eine deutliche geringere Zunahme der Leerstandsquote. Bewertung 1. Halbjahr 2014 Schweizweit sind aktuell 6,4 Prozent des Büroflächenbestands ausgeschrieben. Im Mittel der vergangenen zehn Jahre waren rund 7,3 Prozent der Flächen im Angebot. Die Belegungsrate ist damit leicht überdurchschnittlich und hat sich im letzten Jahr nochmals etwas verbessert. Trotz anhaltend hoher Bauvorhaben erwarten wir bis Ende 2015 nur eine geringe Zunahme der Leerflächenquote. Denn angesichts der verbesserten Wirtschaftsaussichten für die Schweiz dürfte die Flächennachfrage stärker zulegen als in der Vergangenheit. Obwohl sich der Ausblick innert Jahresfrist deutlich verbessert hat, verbleibt unter dem Strich ein knapp er Ausblick für ein mögliches Mietwachstum. Sollte jedoch die Umsetzung der Masseneinwanderungsinitiative zu einer Verschlechterung der Beziehungen mit der EU führen, dürften die Leerstände deutlich ansteigen und die Mieten stark korrigieren. Regionale Märkte Zürich: Wir beurteilen die Perspektiven für Mietwachstum im Wirtschaftsraum Zürich bis Ende 2015 als leicht. Das Flächenangebot dürfte um zwischen bis Quadratmeter zunehmen, während die Flächennachfrage gegen Quadratmeter abdecken kann. Die Leerstandsquote befindet sich weiterhin auf einem historisch tiefen Niveau. Basel: Wir beurteilen die Perspektive für Mietwachstum im Wirtschaftsraum Basel als leicht. In den nächsten Jahren dürfte das Angebot mit bis Quadratmetern deutlich stärker zulegen als die Nachfrage mit Quadratmetern. Die in den vergangenen Jahren stark gestiegene Belegungsrate dürfte die Auswirkungen auf die Mietentwicklung jedoch mildern. Bern: Im Wirtschaftsraum Bern zeichnet sich weiterhin ein Überangebot ab. Einer Zunahme des Flächenbestands von zwischen und Quadratmetern steht eine Nachfrage von Quadratmetern gegenüber. Die Perspektiven für Mietwachstum schätzen wir dennoch nur als leicht ein, da in Bern die Leerstandsquote in den vergangenen Jahren rückläufig war und sich auf relativ tiefem Niveau bewegt. Genf: Den Ausblick für Mietwachstum in Genf schätzen wir als ein. Eine bescheidene Angebotsausweitung von rund bis Quadratmetern trift auf eine Nachfrage von Quadratmetern. Doch die Leerstandsquote hat weiter stark zugenommen, was Genf deutlich von den anderen Städten unterscheidet. Erwartetes Mietwachstum Marktmatrix 1. Halbjahr 2014 Belegungsrate und erwartete Veränderung Quelle: UBS (Datengrundlage: siehe Anhang) Lesebeispiel: Basel weist einen hohen Belegungsgrad auf. Die Variable steht rund 1,6 Standardabweichungen über dem langfristigen Mittelwert. Gleichzeitig erwarten wir eine Zunahme der Leerstandsquote. Die erwartete Veränderung des Belegungsgrads liegt 0.85 Standardabweichungen tiefer als der langfristige (stabile) Mittelwert. Zusammenfassung Zürich ist trotz des absolut grössten Flächenwachstums das attraktivste Pflaster für Büromarktinvestitionen. In Bern und Basel lässt das geringe Beschäftigungswachstum der Vergangenheit bezweifeln, dass die Nachfrage den Bauboom kompensieren kann. In Genf droht nur noch eine moderate Verschlechterung der Angebotssituation, aber angesichts bereits tiefer Belegungsraten sind die Aussichten auf Mietwachstum weiterhin schlecht. 4

5 Anhang Methodik Bewertungsperspektive Die Erhebung der Bewertungsperspektive beruht auf einem Vergleich von Einkommensanfangsrenditen von Bürodirektinvestitionen mit Renditen von alternativen Anlageklassen und Immobilieninvestitionen. Als alternative Anlageklasse dienen die Renditen von zehnjährigen Eidgenossen, Unternehmensanleihen (gemischt) mit einer Laufzeit von acht Jahren sowie die Dividendenrendite und der Unternehmensgewinn pro Aktie auf Basis des Schweizer Aktienmarkts. Als alternative Immobilieninvestitionen dienen Einkommensrenditen von Direktinvestitionen in Mehrfamilienhäusern, Ausschüttungsrenditen von Immobilienfonds und -Aktien sowie Anfangsrenditen von Direktinvestitionen in Büroflächen an europäischen Top-Lagen (ausgewählte Grossstädte: London, Paris, Oslo, München und Brüssel). Alle Einzelindikatoren sind standardisiert auf der Basis ihres historischen Mittelwertes. Der aktuelle Wert ist jeweils als rollender Mittelwert der vorherigen vier Quartale berechnet. Der Referenzzeitraum ist 1. Quartal 2002 bis 4. Quartal Datenübersicht Annualisierte Renditen in Prozent 2014 (Ø,1J) (Ø,3J) (Ø,5J) (Ø,10J) Quellen CH-Anfangsrendite WuP CH-Einkommensrendite 4.7 IPD Top-EU-Anfangsrendite JLL EU&US-Einkommensrendite IPD Dividendenrendite Immo-Fonds 3.1 Dividendenrendite Immo-Aktien Dividendenrendite SPI Gewinnrendite SMI Y-Eidgenossen Y-Unternehmensanleihen SNB Methodik Zur Erhebung der berechnen wir die erwartete Veränderung der Leerstandsquoten. Die Mietwachstumsaussichten ergeben sich in Abhängigkeit der aktuellen Angebotssituation. Die erwartete Veränderung der Leerstandsquote basiert auf einer Hochrechnung von Angebot und Nachfrage für Büroflächen bis Ende Die Angebotsentwicklung basiert auf der Anzahl erteilter Baubewilligungen, die Nachfrage auf einer Hochrechnung des Beschäftigungswachstums. Die Umrechnungsfaktoren in Quadratmeter Bürofläche werden für jede Region auf Basis der Periode 2002 bis 2011 kalibriert. Die Identifikation der Angebotssituation stützt sich auf die Menge der ausgeschriebenen Büroflächen relativ zum Flächenbestand gemäss Wüest&Partner. Alle Einzelindikatoren sind standardisiert auf Basis ihres historischen Mittelwerts. Der Referenzzeitraum ist 1. Quartal 2002 bis 4. Quartal

6 Anhang Die Anlagebeurteilungen des Chief Investment Office WM von UBS werden durch Wealth Management und Retail & Corporate und Wealth Management Americas, Unternehmensbereiche von UBS AG (UBS, in der Schweiz durch die FINMA beaufsichtigt) oder einer Tochtergesellschaft produziert und veröffentlicht. In gewissen Ländern wird UBS AG als UBS SA bezeichnet. Dieses Material dient ausschliesslich zu Ihrer Information und stellt weder ein Angebot noch eine Aufforderung zur Offertenstellung zum Kauf oder Verkauf von Anlage- oder anderen spezifischen Produkten dar. Der Inhalt basiert auf zahlreichen Annahmen. Unterschiedliche Annahmen könnten zu materiell unterschiedlichen Ergebnissen führen. Einige Dienstleistungen und Produkte unterliegen gesetzlichen Beschränkungen und können deshalb nicht unbeschränkt weltweit angeboten und/oder von allen Investoren erworben werden. Alle in diesem Material enthaltenen Informationen und Meinungen stammen aus als zuverlässig und glaubwürdig eingestuften Quellen, trotzdem lehnen wir jede vertragliche oder stillschweigende Haftung für falsche oder unvollständige Informationen ab (ausgenommen sind Offenlegungen, die sich auf UBS und ihre verbundenen Unternehmen beziehen). Alle Informationen und Meinungen sowie angegebenen Preise sind nur zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Publikation aktuell und können sich jederzeit ohne Vorankündigung ändern. Hierin geäusserte Meinungen können von den Meinungen anderer Geschäftsbereiche von UBS abweichen oder diesen widersprechen, da sie auf der Anwendung unterschiedlicher Annahmen und/oder Kriterien basieren. UBS und deren Konzerngesellschaften (oder Mitarbeiter derselben) können jederzeit für die erwähnten Wertpapiere eine Kauf- bzw. Verkaufsposition einnehmen oder als Auftraggeber bzw. Mandatsträger auftreten oder dem Emittenten dieser Wertpapiere bzw. einer mit einem Emittenten wirtschaftlich oder finanziell eng verbundenen Gesellschaft Beraterdienste oder andere Dienstleistungen zukommen lassen. Bei Illiquidität des Wertpapiermarkts kann es vorkommen, dass sich gewisse Anlageprodukte nicht sofort realisieren lassen. Aus diesem Grund ist es manchmal schwierig, den Wert Ihrer Anlage und die Risiken, denen Sie ausgesetzt sind, zu quantifizieren. UBS setzt Informationsbarrieren ein, um den Informationsfluss aus einem oder mehreren Bereichen innerhalb von UBS in andere Bereiche, Einheiten, Divisionen oder verbundene Unternehmen von UBS zu steuern. Der Termin- und Optionenhandel ist mit Risiken behaftet. Die Wertentwicklung einer Anlage in der Vergangenheit stellt keine Gewähr für künftige Ergebnisse dar. Manche Anlagen können plötzlichen und erheblichen Wertverlusten unterworfen sein. Bei einer Liquidation Ihrer Anlagewerte kann es vorkommen, dass Sie weniger zurückerhalten als Sie investiert haben, oder dass man Sie zu einer Zusatzzahlung verpflichtet. Wechselkursschwankungen können sich auf den Preis, Wert oder den Ertrag einer Anlage auswirken. Wir können nicht auf die persönlichen Anlageziele, finanziellen Situationen und Bedürfnisse unserer einzelnen Kunden eingehen und empfehlen Ihnen deshalb, vor iederinvestition Ihren Finanz- und/oder Steuerberater bezüglich möglicher einschliesslich steuertechnischer Auswirkungen zu konsultieren. Dieses Material darf ohne vorherige Einwilligung von UBS oder deren Konzerngesellschaften nicht reproduziert werden. UBS untersagt ausdrücklich jegliche Verteilung und Weitergabe dieses Materials an Dritte. UBS ist nicht haftbar für Ansprüche oder Klagen von Dritten, die aus dem Gebrauch oder der Verteilung dieses Materials resultieren. 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Australien: 1) Kunden von UBS Wealth Management Australia Ltd: Diese Mitteilung wird durch UBS Wealth Management Australia Ltd. an Kunden von UBS Wealth Management Australia Ltd ABN (Inhaberin der australischen «Financial Services Licence» Nr ), Chifley Tower, 2 Chifley Square, Sydney, New South Wales, NSW 2000, verteilt: Diese Publikation enthält ausschliesslich allgemeine Informationen und/oder allgemeine Beratung und stellt keine persönliche Beratung zu Finanzprodukten dar. Somit wurde der Inhalt dieser Publikation ohne Berücksichtigung der Anlageziele, der finanziellen Situation und der finanziellen Bedürfnisse eines bestimmten Empfängers formuliert. Vor jedem Anlageentscheid sollte ein Empfänger persönliche Beratung zu Finanzprodukten von einem unabhängigen Berater einholen und relevante Angebotsunterlagen (einschliesslich der Produktinformationen) prüfen, wenn der Erwerb von Finanzprodukten in Betracht gezogen wird. 2) Kunden von UBS AG: Diese Mitteilung wird durch UBS AG ABN (937 Inhaberin der australischen «Financial Services Licence» Nr ) ausgestellt: Diese Publikation wird durch UBS AG ausgestellt und verteilt, auch wenn in vorliegendem Dokument eine gegenteilige Bestimmung enthalten ist. Die Publikation ist einzig zur Verwendung durch «Firmenkunden» gemäss der Definition in Section 761G («Wholesale Clients») des Corporations Act 2001 (Cth) («Corporations Act») bestimmt. Unter keinen Umständen darf die Publikation von UBS AG einem «Privatkunden» gemäss der Definition in Section 761G des Corporations Act zur Verfügung gestellt werden. Die Research-Services von UBS AG stehen einzig Firmenkunden zur Verfügung. Die Publikation enthält nur allgemeine Informationen und berücksichtigt weder die persönlichen Anlageziele noch die finanzielle oder steuerliche Situation oder besonderen Bedürfnisse einer bestimmten Person. Bahamas: Diese Publikation wird an Privatkunden von UBS (Bahamas) Ltd verteilt und darf nicht an Personen verteilt werden, die laut «Bahamas Exchange Control Regulations» als Bürger oder Einwohner der Bahamas gelten. Bahrain: UBS AG ist eine Schweizer Bank, die nicht in Bahrain von der Zentralbank von Bahrain zugelassen ist oder von ihr überwacht oder reguliert wird und die keine Bankgeschäfte oder Kapitalanlagegeschäfte in Bahrain unternimmt. Deshalb haben die Kunden keinen Schutz nach den örtlichen Rechtsvorschriften zum Bankrecht und zum Recht der Kapitalanlagedienstleistungen. Belgien: Diese Publikation stellt kein öffentliches Kaufangebot oder eine vergleichbare Anwerbung nach belgischem Recht dar, kann jedoch zu Informationszwecken Kunden der UBS Belgium, einer Niederlassung von UBS (Luxembourg) SA, zur Verfügung gestellt werden. UBS Belgium ist eine bei der belgischen Nationalbank eingetragene Bank und wird durch die «Financial Services and Markets Authority» (L Autorité des services et marchés financiers) beaufsichtigt, der diese Publikation nicht zur Genehmigung vorgelegt wurde. Brasilien: Erstellt durch UBS Brasil Administradora de Valores Mobiliários Ltda, eine Einheit, die durch die Comissão de Valores Mobiliários («CVM») beaufsichtigt wird. Deutschland: Herausgeberin im Sinne des deutschen Rechts ist UBS Deutschland AG, Bockenheimer Landstrasse 2-4, Frankfurt am Main. UBS Deutschland AG ist von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht lizenziert und wird durch diese beaufsichtigt. Dubai: Der Vertrieb von Research erfolgt durch UBS AG Dubai Branch innerhalb DIFC ausschliesslich an professionelle Kunden und darf nicht innerhalb der Vereinigten Arabischen Emiraten weitergegeben werden. Frankreich: Diese Publikation wird an Privatkunden und «Prospects» von UBS (France) SA, einer französischen «Aktiengesellschaft» mit einem Aktienkapital von EUR vertrieben. Ihr Domizil ist an der 69,.boulevard Haussmann, F Paris, R.C.S. Paris B UBS (France) SA ist als Finanzdienstleister entsprechend den Bestimmungen des französischen «Code Monétaire et Financier» ordnungsgemäss zugelassen und ist eine unter der Aufsicht der französischen Bank- und Finanzaufsichtsbehörden wie der «Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution» stehende Bank. Hongkong: Diese Publikation wird durch die Niederlassung von UBS AG in Hongkong, einem nach der «Hong Kong Banking Ordinance» lizenzierten und gemäss den Bestimmungen der «Securities and Futures Ordinance» registrierten Finanzinstitut, an Kunden der Niederlassung von UBS AG in Hongkong verteilt. Indien: Verteilt durch UBS Securities India Private Ltd. 2/F, 2 North Avenue, Maker Maxity, Bandra Kurla Complex, Bandra (East), Mumbai (India) Telefon: SEBI-Registrationsnummern: NSE (Kapitalmarktsegment): INB , NSE (F&O-Segment): INF , BSE (Kapitalmarktsegment): INB Indonesien: Dieses Research- oder Publikationsmaterial ist nicht zum Zwecke eines öffentlichen Zeichnungsangebots gemäss indonesischem Kapitalmarktrecht und dessen Umsetzungsbestimmungen ausgelegt und erstellt. Die hierin erwähnten Wertpapiere sind und werden nicht gemäss indonesischem Kapitalmarktrecht und dessen Bestimmungen eingetragen. Israel: UBS AG ist als ausländischer Händler eingetragen, der mit UBS Wealth Management Israel Ltd, einer 100%igen Tochtergesellschaft von UBS, zusammenarbeitet. UBS Wealth Management Israel Ltd ist zugelassener Portfolio Manager, der auch Investment Marketing betreibt und unter der Aufsicht der «Israel Securities Authority» steht. Diese Publikation kann keine auf Ihre persönlichen Bedürfnisse zugeschnittene Anlageberatung und/oder Marketingangaben zu Finanzanlagen durch entsprechend lizenzierte Anbieter ersetzen. Italien: Dieses Dokument wird an Kunden der UBS (Italia) S.p.A., via del vecchio politecnico 4 Mailand, eine ordnungsgemäss von der «Banca d Italia» als Finanzdienstleister zugelassene und unter der Aufsicht von «Consob» und der «Banca d Italia» stehende italienische Bank, verteilt.ubs Italia war weder an der Erstellung dieser Publikation noch an den hierin enthaltenen Anlagenuntersuchungen und Finanzanalysen beteiligt. Jersey: UBS AG, Niederlassung Jersey, wird reguliert und autorisiert durch die Jersey «Financial Services Commission» zur Durchführung von Bankgeschäften, Anlagefonds und Investmentgeschäften. Kanada: In Kanada wird diese Publikation von UBS Investment Management Canada Inc. an Kunden von UBS Wealth Management Canada verteilt. Luxemburg: Diese Publikation stellt kein öffentliches Angebot nach luxemburgischem Recht dar, kann jedoch Kunden der UBS (Luxembourg) S.A., einer lizenzierten Bank unter der Aufsicht der «Commission de Surveillance du Secteur Financier» (CSSF), der diese Publikation nicht zur Genehmigung vorgelegt wurde, zu Informationszwecken zur Verfügung gestellt werden. Mexiko: Dieses Dokument wurde verteilt von UBS Asesores México, S.A. de C.V., einem Unternehmen, das nicht der Aufsicht der Comisión Nacional Bancaria y de Valores unterliegt und weder der UBS Grupo Financiero S.A. de C.V. noch einer anderen mexikanischen Finanzgruppe angehört. Die Verbindlichkeiten dieses Unternehmens werden nicht von Dritten garantiert. UBS Asesores México, S.A. de C.V. sichert keine Rendite zu. Niederlande: Diese Publikation stellt kein öffentliches Kaufangebot oder eine vergleichbare Anwerbung nach niederländischem Recht dar, kann jedoch zu Informationszwecken Kunden der UBS Bank (Netherlands) B.V. zur Verfügung gestellt werden. UBS Bank (Netherlands) B.V. ist eine lizensierte Bank unter Aufsicht der niederländischen Nationalbank «De Nederlandsche Bank» (DNB) und der niederländischen Finanzmarktaufsicht «Autoriteit Financiële Markten» (AFM), der diese Publikation nicht zur Genehmigung vorgelegt wurde. Österreich: Diese Publikation stellt kein öffentliches Angebot oder eine vergleichbare Anwerbung gemäss österreichischem Recht dar und wird nur unter Umständen verwendet, die keinem öffentlichen Angebot von Wertpapieren in Österreich entsprechen. 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7 Anhang Bericht ergeben. Spanien: Diese Publikation wird durch die UBS Bank, S.A., eine bei der «Banco de España» registrierte Bank, an Kunden der UBS Bank, S.A. verteilt. Taiwan: Dieses Dokument wird an qualifizierte Kunden von UBS Securities Pte. Ltd., Niederlassung von Taipei, vertrieben. Dieses Dokument kann von Zeit zu Zeit von verbundenen Unternehmen von UBS Securities Pte. Ltd., Niederlassung von Taipei, editiert werden, die auch Beiträge leisten können. UK: Genehmigt von UBS AG, in der Schweiz beaufsichtigt und autorisiert von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht. In Grossbritannien ist UBS AG autorisiert durch die «Prudential Regulation Authority» und unterliegt der Regulierung durch die «Financial Conduct Authority» und der beschränkten Regulierung durch die «Prudential Regulation Authority». Einzelheiten zum Umfang unserer Regulierung durch die «Prudential Regulation Authority» sind auf Anfrage erhältlich. Mitglied der «London Stock Exchange». Diese Publikation wird an Privatkunden von UBS London in Grossbritannien verteilt. Produkte und Dienstleistungen, die ausserhalb Grossbritanniens angeboten werden, werden nicht von den britischen Regulierungen oder dem «Compensation Scheme» der «Financial Services Authority» erfasst. USA: Diese Publikation darf weder in den USA noch an «US persons» verteilt werden. UBS Securities LLC ist ein Tochterunternehmen von UBS AG und ein verbundenes Unternehmen von UBS Financial Services Inc., UBS Financial Services Inc. ist ein Tochterunternehmen von UBS AG. VAE: Diese Research-Publikation stellt in keiner Weise ein Angebot, einen Verkauf oder eine Lieferung von Aktien oder anderen Wertpapieren gemäss den Gesetzen der Vereinigten Arabischen Emirate (VAE) dar. Der Inhalt dieser Publikation wurde und wird nicht durch irgendeine Behörde der Vereinigten Arabischen Emirate einschliesslich der VAE-Zentralbank und der «Dubai Financial Services Authority», der «Emirates Securities and Commodities Authority», des «Dubai Financial Market», des «Abu Dhabi Securities Market» oder einer anderen Börse in den VAE genehmigt. Stand 03/2014. UBS Das Schlüsselsymbol und UBS gehören zu den eingetragenen bzw. nicht eingetragenen Markenzeichen von UBS. Alle Rechte vorbehalten. 7