Wohnungseigentumsrecht: Zulassung des Rechtsanwalts als Begleitperson in der Eigentümerversammlung

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1 Immoletter JULI 2008 Sehr geehrte Damen und Herren, in der Ausgabe Juli 2008 des Immoletters der Veith Immobilienanwälte informieren wir Sie über folgende Themen und Urteile: Mietrecht: Wahrung der Schriftform durch Unterzeichnung durch den Ehemann Wohnungseigentumsrecht: Zulassung des Rechtsanwalts als Begleitperson in der Eigentümerversammlung Reiner U. Veith Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Beate Happold Fachanwältin für Verwaltungsrecht Ralf Bleyer Privates Bau- und Architektenrecht Frauenstraße Ulm Telefon 0731/ Telefax 0731/ veith-kanzlei.de Bau-/Sachverständigenrecht: Irreführende Bezeichnung als Bausachverständiger Öffentliches Baurecht: Öffentliche Auslegung eines Bebauungsplanentwurfs Mietrecht BGH Urteil vom (Aktenzeichen: XII ZR 69/06). Sachverhalt/Problemdarstellung: Der Ehemann einer Vermieterin dessen Ehefrau alleinig im Rubrum des Gewerbemietvertrages als Vermieterin bezeichnet war unterschreibt einen langfristigen Mietvertrag (Mietzeit 20 Jahre) im Unterschriftenfeld der Vermieterin. Die Unterschrift erfolgt ohne Vertretungszusatz und nur mit dem Nachnamen, der identisch mit dem der Ehefrau/Vermieterin ist. Die Mieter rügen später eine Verletzung der Schriftform des 550 BGB und kündigen unter Verweis auf die ordentliche Kündigungsfrist. Fallentscheidend war somit unter anderem die Frage der Einhaltung der Schriftform, welche gemäß 550 Satz 1 BGB bei Zeitmietverträgen, die für einen längeren Zeitraum als ein Jahr geschlossen werden, erforderlich ist. Nur bei Einhaltung der Schriftform wäre der Vertrag auf 20 Jahre abgeschlossen gewesen und hätte nicht ordentlich gekündigt werden können.

2 Die Entscheidung: Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom , dass die Kündigung unter Verweise auf die ordentlichen Fristen unwirksam ist. Die Schriftform ist gewahrt, sodass der Mietvertrag auf eine Mietzeit von 20 Jahren wirksam abgeschlossen wurde. Der Bundesgerichtshof stellte folgende vermieterfreundlichen Erwägungen an: Das Schriftformerfordernis ist nicht deshalb verletzt, weil der Ehemann der Vermieterin ohne Vertretungszusatz unterzeichnet hat. Ein Vertretungszusatz ist laut Bundesgerichtshof dann nicht erforderlich, wenn die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person (hier der Ehemann) auf eine andere Weise hinreichend erkennbar ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere natürliche Person den Vertrag unterschreibt. Denn dann kann dessen Unterschrift auf dem Mietvertrag mit dem Mieter oder wie hier Vermieter gekennzeichneten Unterschriftenzeile nur bedeuten, dass er mit seiner Unterschrift die Vertragspartei vertreten will. Das Vertretungsverhältnis wird in solchen Fällen deswegen auch ohne ausdrücklichen Vertretungszusatz hinreichend deutlich, womit die Schriftformgewahrt ist. Zu unterscheiden hiervon ist die Vertretungsmacht des Unterzeichnenden. Der Umfang der Vertretungsmacht ist keine Frage der Schriftform, sondern des Wirksamkeit des Vertrages, welche nicht in den Schutzzweck des 550 BGB fällt. Das Schriftformerfordernis will einen potentiellen Erwerber der Immobilie lediglich auf den Inhalt eines auf ihn übergehenden Vertrages informieren und nicht darüber, ob überhaupt ein Vertrag besteht, so der Bundesgerichtshof. Wohnungseigentumsrecht OLG Köln, Beschluss vom (Aktenzeichen: 16 Wx 106/07), veröffentlicht am Sachverhalt/Problemdarstellung: In einer Einladung zur Eigentümerversammlung ist ein Tagesordnungspunkt enthalten, der einen Bericht über krass inakzeptables Verhalten eines einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber den Bewohnern des Hauses enthält. Laut Tagesordnungspunkt 8 soll die Eigentümergemeinschaft eine Reaktion erörtern und beschließen. In der Einladung werden Maßnahmen wie eine gemeinschaftliche Abmahnung bis hin zur Einleitung eines Verfahrens auf Entzug des Wohnungseigentums angedeutet. Dem Eigentümer wird die Anwesenheit seines Rechtsanwalts in der Versammlung verwehrt. Es wird mehrheitlich beschlossen, dass der betreffende Eigentümer im Hinblick auf das gerügte Verhalten abgemahnt wird. Der abgemahnte Eigentümer strengt eine Beschlussanfechtung an.

3 Die Entscheidung: Das Oberlandesgericht Köln erklärt den Abmahnbeschluss für ungültig. Der gegen den Antragsteller zustande gekommene Abmahnungsbeschluss ist formell nicht fehlerfrei zustande gekommen. Im vorliegenden Fall überwiegt das Interesse des eine Begleitung begehrenden Wohnungseigentümers das Interesse der übrigen Wohnungseigentümer an der Nichtöffentlichkeit der Versammlung. Sofern sich aus der Einladung zu einer Wohnungseigentümerversammlung ergibt, dass es um die Entziehung eines Wohnungseigentümers geht, dann hat dieser ein Anspruch auf Zulassung eines Rechtsanwalts als Begleitperson. Praxishinweis: Ein Anspruch auf Zulassung eines Beraters hätte auch dann bestanden, wenn die Teilungserklärung dies zugelassen hätte. Ohne Anspruch aus der Teilungserklärung direkt muss jeweils eine auf den Einzelfall bezogene Interessenabwägung zu jedem Tagesordnungspunkt durchgeführt werden. Es können hierbei auch in der Person des jeweiligen Wohnungseigentümers liegende Gründe wie hohes Alter oder Gebrechlichkeit Berücksichtigung finden, sowie nur schwer zu bewertende Umstände einzelner Tagesordnungspunkte (soweit eine Information, Vorbereitung und Beratung vor der Wohnungseigentümerversammlung nicht ausreicht). In verfahrenstechnischer Hinsicht ist zu beachten, dass ein Geschäftsordnungsbeschluss zum Ausschluss eines Begleiters nicht separat angefochten werden kann. Es ist der Beschluss selbst anzufechten mit der Begründung, der Geschäftsordnungsbeschluss sei fehlerhaft und verletze Verfahrensrechte des Eigentümers. Bau- /Sachverständigenrecht OLG Stuttgart Urteil vom (Aktenzeichen 2 U 13/07) Problemdarstellung/Sachverhalt: Ein Bauunternehmer, der von einer Handwerkskammer im Jahre 2003 als Sachverständiger für das Maurer- und Betonbauerhandwerk öffentlich bestellt und vereidigt wurde, wird von einem Verband, zu dessen satzungsrechtlichen Aufgaben die Forderung des lauteren Wettbewerbs gehört, wettbewerbsrechtlich auf Unterlassung in Anspruch genommen. Der Bauunternehmer warb auf Bierdeckeln für seine Tätigkeit als Bausachverständiger mit folgendem Aufdruck: Öffentlich bestellter und vereidigter Bausachverständiger (Maurer, Beton- und Stahlbeton) Gebäude- Energie- Berater HWK Erstellen von Gerichts-, Privat- und Versicherungsgutachten Erkennen, analysieren und bewerten von Bauschäden Beratung zu Mängeln, Schäden, Sanierungsmaßnahmen und Kosten Baubegleitende Qualitätsüberwachung

4 Der Verband zur Förderung des lauteren Wettwebers vertrat die Ansicht, dass diese Werbung gegen 3 UWG in Verbindung mit 5 Abs. 2 Nr. 3 UWG verstoße. Die Verwendung des Begriffes Bausachverständiger sei irreführend, da er insgesamt 23 unterschiedliche Sachgebiete mit Untergruppen umfasse. Ein solchen Sachverständigen könne es nicht geben. Der Verbraucher wird dadurch in die Irre geführt. Die Entscheidung: Nachdem das Landgericht Tübingen die Klage abwies war die Berufung des klägerischen Verbandes erfolgreich. Der Bauunternehmer wurde zur Unterlassung verurteilt. Das Oberlandesgericht Stuttgart ist der Ansicht, dass bei einem nicht unerheblichen Teil der angesprochenen Verbraucher eine Fehlvorstellung durch die beanstandete Werbung hervorgerufen werde. Einem durchschnittlich informierten und verständlichen Verbraucher wird nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit klar, dass die Bestellung des Beklagten nur für die Bereiche Maurer- und Betonbauerhandwerk erfolgt ist. Der Verbraucher wird zu Unrecht annehmen, beim Beklagten handele es sich um einen in allen Fragen des Bauwesens Sachkundigen. Hierfür spricht die Formulierung öffentlich bestellter und vereidigter Bausachverständiger. Der Begriff des Bausachverständigen wecke den Eindruck, derjenige, der sich so bezeichnet, könne zu allen Fragen des Bauwesens Auskunft erteilen. Der Klammerzusatz Maurer-/Beton- und Stahlbeton stellt dies nicht hinreichend klar. Zwar weist der Begriff Maurer daraufhin, dass es sich bei dem Werbenden um ein Handwerker handelt. Die daneben stehende Begriffe Beton- und Stahlbeton bezeichnen jedoch kein Handwerk sondern Werkstoffe. Hierdurch entsteht der Eindruck, dass der Werbende sowohl über fundierte Kenntnisse betreffend über Werkstoffe verfügt und ein erfahrener Handwerker ist. Praxishinweis: Wer mit dem Prädikat Sachverständiger wirbt, muss besondere Vorsicht walten lassen. Sofern ein Sachverständiger sein Bestellungsgebiet nicht im Wortlaut der Bestellung angibt, sondern inhaltlich weitere Begriffe verwendet, begibt er sich auf dünnes wettbewerbsrechtliches Eis. Auch Verbraucher bzw. Auftraggeber von Sachverständigen, sollten sich immer näher mit den Angaben und den Selbstanpreisungen der Sachverständigen auseinandersetzen. Jedenfalls der genaue Gegenstand der öffentlichen Bestellung und Vereidigung sollte nachgefragt werden. Öffentliches Baurecht VGH Mannheim, Urteil vom (Aktenzeichen: 3 S 129/06). Der Verwaltungsgerichtshof Mannheim hat in einer Entscheidung vom (Aktenzeichen: 3 S 129/06) festgestellt, dass eine Gemeinde eine öffentliche Auslegung eines Bebauungsplanentwurfs nach 3 Abs. 2 BauGB auch derart gestalten darf, dass für die

5 Einsichtnahme in die ausgelegten Unterlagen um eine telefonische Terminvereinbarung gebeten wird. Des Weiteren ist es zulässig, dass der Bürger auf dem Weg zum Auslegungsraum am Vorzimmer des Amtsleiters anklopfen muss und von dort ohne zusätzliches Nachfragen weitergeleitet wird. Die öffentliche Auslegung eines Bebauungsplanentwurfs soll in allen Verfahrensabschnitten (Bekanntmachung und Einsichtnahme) den Bürger anstoßen, also zur umfassenden Beteiligung ohne faktische oder psychologische Hemmschwellen anregen. Die Gemeinde darf aber auch Vorkehrungen treffen, um einen geordneten und effektiven Verfahrensablauf zu gewährleisten. Leserservice: Sie benötigen detailliertere Informationen? Wir freuen uns, wenn Sie mit uns Kontakt aufnehmen! Veith Immobilienanwälte, Frauenstraße 2, Ulm Tel.: Reiner U. Veith Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Beate Happold Fachanwältin für Verwaltungsrecht Ralf Bleyer Privates Bau- und Architektenrecht

6 Impressum: Herausgeber: Veith Immobilienanwälte, Frauenstraße 2, Ulm Tel.: Weiterverbreitung der Inhalte nur unter Angabe der Quelle. Alle Rechte vorbehalten. Verantwortlich: RA Reiner U. Veith, RA Ralf Bleyer Hinweise: Der Inhalt dieses Newsletters stellt eine Auswahl an allgemeinen Informationen aus aktueller Rechtsprechung und Gesetzgebung dar. Er erhebt keinerlei Anspruch auf Vollständigkeit und kann die persönliche Beratung in keinem Fall ersetzen. Dieser Newsletter stellt keine Auskunft, Beratung oder sonstige Dienstleistung unserer Berufsträger dar. Für Inhalt, Richtigkeit und Vollständigkeit kann daher keinerlei Haftung übernommen werden. Den kostenlosen Immoletter können Sie jederzeit auf unserer Internetseite abbestellen.