Eigentum und Wohnen 2010

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2 Eigentum und Wohnen 2010 Mit den richten Schritten zu Ihrer Immobilienfinanzierung Fehler erkennen und vermeiden Referent: Thomas Ruf Freie Finanzierer München, Rufin GmbH Staatl. Geprüfter Betriebswirt, Fachwirt für Finanzberatung

3 Inhalte: 1. Gesamtkosten des Immobilienerwerbs 2. Eigenes monatliches Budget 3. Eigenkapitaleinsatz 4. Was kann / will ich mir leisten? 5. Bauphase - Kosten bis zum Einzug 6. Zinsbindung und Tilgung passen nicht zusammen - Restschuldrisiko 7. Auswahl des richtigen Finanzierungspartners 8. Ihre Fragen

4 Gesamtkosten-Immobilienerwerb Variante 1: Kauf vom Bauträger Kaufpreis + 1,5 % Notar / Grundbuchkosten + 3,5 % Grunderwerbssteuer Variante 2: Kauf über Makler oder von privat Kaufpreis + 1,5 % Notar und Grundbuchkosten + 3,5 % Grunderwerbssteuer + 3,57 % Maklercourtage Achtung: Sonderwünsche die bei Vertragsabschluss noch nicht berücksichtigt sind. Baunebenkosten im Detail prüfen hier können Lücken bestehen. Bei Neubauten werden schnell die Bauzeitzinsen vergessen. Wenn Sie eine Gesamtbudget von ermittelt haben, können bei einem Kauf über einen Makler ohne in die Immobilie investieren. Budget für Renovierung und Sanierung nicht vergessen bzw. unterschätzen!

5 Eigenes monatliches Budget Vorschlag 1: Aktuelle Warmmiete + aktuelle Sparrate Sicherheitsreserve Vorschlag 2: Aktuelles Haushaltsnettoeinkommen detaillierte Aufstellung der Lebenshaltungskosten der letzten 24 Monate Achtung: Bitte planen Sie nicht nur in der Vergangenheit Wie schaut Ihre Familienplanung aus? Was ist wenn 1 Gehalt wegfällt oder reduziert wird? Persönliche Gehaltsentwicklung und Sicherheit des Arbeitsplatzes? Welche Investitionen stehen in der Zukunft an Auto, Heizung etc. Welcher Mehraufwand entsteht mit dem Umzug höhere Fahrtkosten? Einsparpotentiale?

6 Eigenkapitaleinsatz Bitte setzen Sie nicht alles Eigenkapital zur Finanzierung Ihrer Immobilien ein auch wenn alle empfehlen : je mehr desto besser! Sie sollten Mindestens 3 6 netto Monatsgehälter als eiserne Reserve berücksichtigen!

7 Eigenkapitaleinsatz Verschaffen Sie sich unter folgenden Gesichtspunkten einen konkreten Überblick über Ihre Anlagen, die Sie als Eigenkapital einsetzen wollen : Wann ist das Geld verfügbar - fällig? Kündigungsfristen! Passt die Liquidität / Verfügbarkeit zum Zahlungsplan? Für was war das Geld ursprünglich vorgesehen? ( Rentenversicherungen etc. ) Wie ist der aktuelle Wert meines Investment guter Zeitpunkt für Auflösung? Welche Kosten Verluste entstehen durch Kündigung Auflösung? Gibt es Alternativen zur Kündigung z. Bsp. Zuteilung des BSV, Verpfändung Depot oder Abtretung einer Lebensversicherung?

8 Was kann ich mir leisten? Goldene Finanzierungsregel: Eigenkapital mindestens 30% der Gesamtkosten. Belastung aus Zins und Tilgung max. 30% des Haushaltsnettoeinkommen. Silberne Finanzierungsregel: Eigenkapital mindestens 25% der Gesamtkosten. Belastung aus Zins und Tilgung max. 40% des Haushaltsnettoeinkommen. Bronzene Finanzierungsregel: Eigenkapital mindestens 20 % der Gesamtkosten. Belastung aus Zins und Tilgung max. 50% des Haushaltsnettoeinkommen.

9 Was kann ich mir leisten? Die angegebenen Werte / Faustformeln können je nach persönlichen Gegebenheiten abweichen. Bei sehr guten Einkommensverhältnissen kann der Eigenkapitaleinsatz niedriger sein oder bei Eigenkapitalanteilen von 50% und mehr kann kurzfristig ( Elternzeit ) die Belastung über 50 % liegen. Achtung: Bei Ihrer Entscheidung geht es nicht darum 12 Monate den Gürtel etwas enger zu schnallen, sondern um eine Entscheidung für die nächsten Jahre!

10 KREDITRAHMEN IN ABHÄNGIGKEIT VON MONATSBELASTUNG SOWIE ZINS- UND TILGUNGSSATZ Monats- Kreditrahmen in Tausend Euro bei einem Belastungssatz belastung (Zins- und Tilgungssatz) in % von insgesamt in Euro 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10%

11 Betrag in Bauphase - Kosten bis zum Einzug Bauzeitzinsen 1.200,00 Bereitstellungszins 1.000,00 210,00 210,00 168,00 119,00 35,00 0,00 Bauzeitzinsen 800,00 294,00 600,00 400,00 200,00 0,00 0, , ,67 908,00 842,67 786,67 786,67 674,67 506,67 0,00 0,00 0,00 0,00 133,33 133,33 133,33 133,33 0, Monat Bauzeitzins gesamt: 7135,33 Bereitstellungszins gesamt: 1036,00 Annahme: Neubau EFH, Gesamtbaukosten zuzügl. Nebenkosten, Finanzierungsvolumen , Bezahlung nach MabV, Bauzeit 12 Monate, Baubeginn 1 Monat nach Vertragsabschluss, Bereitstellungszinsen ab 7. Monat, Sollzinssatz 4,00 % nom., Bereitstellungszinssatz 3,0 % nom. p.a. Achtung: Bei Bauverzögerungen kann der Aufwand entsprechend steigen!

12 Zinsbindung und Tilgung Restschuldrisiko TILGUNGSDAUER IN JAHREN BIS ZUR ENTSCHULDUNG Tilgungs satz Restschuld Restschuld Restschuld Normalzins 1% 10 J / 15 J 2% 10 J / 15 J 3% 10 J / 15 J 4,00% 40,3 88 % / 79 % 27,5 75 % / 59 % 21,1 63 % / 38 % 4,50% 37,8 26,2 20,4 5,00% 35,9 87 % / 77 % 25,1 74 % / 55 % 19,7 61 % / 33 % 5,50% 34,1 24,1 19 6,00% 32,5 86 % / 76 % 23,2 73 % / 51 % 18,4 59 % / 27 % 6,50% 31,1 22,3 17,8 7,00% 29,8 85 % / 73 % 21,5 71 % / 47 % 17,2 57 % / 20 % 7,50% 28,6 20,8 16,8 8,00% 27,6 84 % / 71 % 20,2 69 % / 42 % 16,3 54 % / 14 % Wer heute bei 3,50 % Sollzins 10 Jahre 1 % tilgt, hat noch 88 % Restschuld und nach 15 Jahren noch 80 % Restschuld! x 3,5 % + 1% = 1125,00 / Monat heute x 7,0 % + 1%* = 1760,00 / Monat nach 10 J x 7,0 % + 1%* = 1413,00 / Monat nach 15 J. * Tilgung müsste über 1% liegen um Gesamtlaufzeit nicht zu verlängern! Wichtig: Kleine Tilgung lange Zinsbindung! Kurze Zinsbindung hohe Tilgung!

13 Auswahl des richtigen Finanzierungspartners 100 % = Kaufpreis 100 % Geschäftsbanken Sparkassen Genossenschaftsbanken KFW wenig Anbieter teuer 80 % 72 % Bausparkassen Lebensversicherer Pfandbriefbanken Labo Mittel mehr Anbieter normal 60 % 54 % Fast alle Anbieter viele Anbieter günstig

14 Auswahl des richtigen Finanzierungspartners Für Endverbraucher ist es sehr schwierig zu erkennen, ob Ihre Finanzierungsanfrage zum angefragten Anbieter passt: Welcher Finanzierungsanbieter passt zum Vorhaben des Kunden? Akzeptiert der Finanzierungsanbieter Selbstständige? Bis zu welchen Beleihungsauslauf geht der Finanzierungsanbieter mit? Ist der Finanzierungsanbieter in meiner Region tätig? Will oder kann der Finanzierungsanbieter im Moment Finanzierungen anbieten? ( Refinanzierung ) Kann der Finanzierungsanbieter meine Wunschzinsbindung anbieten? Mit welchen Haushaltspauschalen arbeitet der Finanzierungsanbieter? Kann der Finanzierungsanbieter im Moment eine schnelle Zusage aussprechen? Unser Tipp: Überlassen Sie die Auswahl einem Profi, er kennt den Markt und führt Sie sicher zum richtigen Institut.

15 Ihre Fragen

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