Matthias Eicher. Immobilienstrategien im 21. Jahrhundert

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1 Matthias Eicher Immobilienstrategien im 21. Jahrhundert

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3 Matthias Eicher Immobilienstrategien im 21. Jahrhundert Rating-basiertes Controlling im Corporate Real Estate Management Tectum Verlag

4 Matthias Eicher Immobilienstrategien im 21. Jahrhundert. Rating-basiertes Controlling im Corporate Real Estate Management Zugl.: Basel, Univ. Diss ISBN: Umschlagabbildung: leonard : Tectum Verlag Marburg, 2007 Besuchen Sie uns im Internet Bibliografische Informationen der Deutschen Nationalbibliothek Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Angaben sind im Internet über abrufbar.

5 Meinen Eltern

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7 Geleitwort 3 Geleitwort Gegenwärtig vollzieht sich im deutschsprachigen Raum eine in dieser Form und in diesem Ausmaß bisher nie da gewesene strategische Neuausrichtung des betrieblichen Immobilienvermögens. Die Gründe dafür sind vielfältig, lassen sich aber im Kern auf einen sich durch alle Branchen ziehenden zunehmenden Wettbewerbsdruck als Folge voranschreitender Globalisierung und damit einhergehenden veränderten Rahmenbedingungen für erfolgreiches unternehmerisches Handeln zurückführen. Die Dynamik des kompetetiven Marktumfeldes forciert die Notwendigkeit, den passiven, auf die operative Flächenbereitstellung fokussierten Managementansatz für Unternehmensimmobilien, die große Teile des betrieblichen Vermögens binden, aufzugeben. Dabei steht die Notwendigkeit, einen immobilienwirtschaftlich hergeleiteten, risikoadäquaten Verzinsungsanspruch an das eingesetzte Kapital zu formulieren, nur exemplarisch für den strukturellen Mangel an geeigneten Konzepten, das Immobilienvermögen in die Gesamtunternehmensstrategie einzubinden und entsprechend zu steuern. Das Ziel der vorliegenden Schrift ist es, eine theoretisch fundierte und praktisch verwertbare ganzheitliche Konzeption zur operativen und strategischen Steuerung des betrieblichen Immobilienvermögens zu entwickeln. Gegenstand des ersten Hauptteils bilden die konzeptionellen Vorarbeiten für ein ganzheitliches Corporate Real Estate Management. Auf der Grundlage einer vom Verfasser durchgeführten empirischen Untersuchung werden zunächst die Ausgangssituation und die Schwachstellen traditioneller Immobilienmanagementansätze in Unternehmen dargelegt und wesentliche Charakteristika einer modernen Managementkonzeption für Unternehmensimmobilien skizziert. Daran anschließend setzt sich der Verfasser vertieft mit den Kernelementen eines Controlling Systems für das Corporate Real Estate Management auseinander, wobei er insbesondere die Besonderheiten der Rentabilitätsund Risikomessung für Unternehmensimmobilien diskutiert und daran anknüpfend die zentralen Struktur- und Leistungsanforderungen an ein adäquates Informationssystem formuliert. Abschließend wird das Immobilienrating als Instrument zur Risikomessung eingeführt und die Grundstruktur einer Multifaktormatrix zur integrierten Rendite-Risiko-Steuerung für das Corporate Real Estate Management erarbeitet.

8 4 Geleitwort Im zweiten Hauptteil widmet sich der Autor schwerpunktmäßig der Konzeption eines Ratingsystems für die spezifischen Anforderungen des Corporate Real Estate Managements. Zu diesem Zweck erfolgt eine intensive Auseinandersetzung mit den relevanten Beurteilungskriterien für Unternehmensimmobilien und eine Analyse ihrer Wirkungsweise. Daran anschließend wendet sich der Verfasser der konzeptionellen Ausgestaltung des Ratings zu. In diesem Zusammenhang werden konkrete Messstandards festgelegt, Überlegungen hinsichtlich der Gewichtung einzelner Ratingparameter angestellt und die architektonische Modellbasis mit einer Ratinghierarchie verknüpft. Der vollständige Ratingprozess wird schließlich in eine übersichtliche Gesamtschau in Form eines Ratingblattes überführt. Die abschließende Herleitung einer Break-Even-Rendite auf Ratingbasis markiert insofern ein zentrales Ergebnis der vorliegenden Schrift, als sie vom Verfasser als mögliche Synthese immobilienwirtschaftlicher und kapitalmarktorientierter Bestimmungsfaktoren herausgestellt wird. In Verbindung mit der Multifaktormatrix bildet dies zugleich den Ausgangspunkt für eine integrierte Rendite-Risiko-Steuerung im Corporate Real Estate Management. Im dritten Hauptteil wird das erarbeitete Instrumentarium in eine darauf aufsetzende Steuerungskonzeption für das betriebliche Immobilienvermögen überführt. Dazu werden zunächst zentrale Steuerungsinstrumente für das Corporate Real Estate Management vorgestellt. Speziell zu erwähnen ist das vom Verfasser entwickelte immobilienwirtschaftliche Kennzahlensystem, mit dessen Hilfe cashflowrelevante Zusammenhänge transparent gemacht werden und das, in Verbindung mit dem Benchmarking Modul, den Prozess der Planung, Durchführung und Kontrolle objektbezogener Steuerungsmaßnahmen unterstützt. Bei der sich anschließenden Ausarbeitung von internen Steuerungsstrategien orientiert sich der Autor sachlogisch an den Dimensionen der Multifaktormatrix, indem er Ansätze zur Steigerung des immobilienwirtschaftlichen Cashflows, der Verbesserung des Ratings bzw. Senkung des Risikos sowie Mischformen beider Strategien aufzeigt. Zur Veranschaulichung der Wirkungszusammenhänge alternativer Steuerungsstrategien und des Zusammenspiels der einzelnen Controlling Module werden die theoretischen Ausführungen um eine umfassende Fallstudie erweitert. Abschließend erfolgt eine Auseinandersetzung mit externen Marktstrategien für Unternehmensimmobilien. In diesem Kontext analysiert der Verfasser die zum Teil konfligierenden Zielsetzungen im Corporate Real Estate Management bei der

9 Geleitwort 5 Externalisierung von Immobilien, diskutiert alternative Desinvestitionsstrategien und endet mit einer Bewertung der institutionellen Rahmenbedingungen für Immobilienmonetarisierungen. Basel, im Mai 2007 Henner Schierenbeck

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11 Danksagung 7 Danksagung Die Entwicklung und Implementierung geeigneter Controllinginstrumente zur Steuerung des betrieblichen Immobilienvermögens wird in den kommenden Jahren quer durch alle Branchen eine zentrale Problemstellung sein. Ein traditionelles Corporate Real Estate Controlling, welches sich auf die Sicherung der operativen Flächenbereitstellung beschränkt, wird der Vermögens- und Kostenintensität betrieblicher Immobilien keinesfalls gerecht. Tatsächlich stellt das in den Unternehmensimmobilien gebundene Kapital eine bisher kaum beachtete strategische Ressource dar, die in die Gesamtunternehmensstrategie einbezogen und gezielt gesteuert werden sollte. Die Nutzenpotentiale eines ganzheitlichen Managementansatzes betrieblicher Immobilien liegen in einer Steigerung der Rentabilität, der Optimierung von Risikostrukturen, Verminderung von Folgerisiken wie zukünftigen Nutzungs- und Verkaufsrisiken, Freisetzung von gebundenem Kapital für das Kerngeschäft und nicht zuletzt in einer deutlichen Verbesserung der Arbeits- und Unternehmenskultur. Um diese Potentiale konsequent realisieren zu können, ist der Aufbau eines geeigneten internen Steuerungsinstrumentariums unerlässlich. Erfolgreich implementiert, stellt ein modernes und effizientes Management eigener Immobilien, in einem immer globaler und kompetetiver werdenden Marktumfeld, eine wichtige Möglichkeit zur Differenzierung von Unternehmen untereinander dar. Die Umsetzung der in dieser Schrift behandelten Konzepte ist daher als bedeutender strategischer Erfolgsfaktor anzusehen. Am erfolgreichen Gelingen dieser Dissertation sind eine Vielzahl von Personen beteiligt, denen ich an dieser Stelle meinen Dank schulde. An erster Stelle gilt dieser Herrn Prof. Dr. Dres. Henner Schierenbeck für die wissenschaftliche Betreuung meines Themas und die vielen Freiheiten, die er mir bei der eigenen Gestaltung des Forschungsgebietes ließ. Meine Zusammenarbeit mit Ihm hat mir in vielerlei Hinsicht neue Horizonte erschlossen und mich als Persönlichkeit nachhaltig geprägt. Herzlich gedankt sei an dieser Stelle auch Herrn Prof. Dr. Michael Lister, mit dem ich über mehrere Jahre sehr eng und kollegial zusammengearbeitet habe und der so freundlich war das Koreferat meiner Arbeit zu übernehmen. Er hat sich stets Zeit genommen, um mit mir fachliche Probleme zu diskutieren und mir dabei viele Anregungen zur Arbeit gegeben. Darüber hinaus waren mir seine Erfahrung und seine Ratschläge in mancher schwieriger Situation während

12 8 Danksagung meiner Assistenzzeit eine große Hilfe. Für die Übernahme und die angenehme Gestaltung des Vorsitzes bei der mündlichen Prüfung spreche ich Herrn Prof. Dr. Peter Kugler meinen Dank aus. Allen meinen Kollegen an der Abteilung für Bankmanagement und Controlling bin ich ebenfalls für Ihre Hilfsbereitschaft sehr dankbar. Besonders hervorheben möchte ich meinen Bürokollegen Herrn Dr. Marc Grüter, der mir sowohl in Fragen der Struktur als auch der formalen Gestaltung und insbesondere im Zusammenhang mit dem empirischen Teil meiner Arbeit stets kompetent zur Seite gestanden hat, Herrn Michael Kunz, der mit seinem Kritikbewusstsein und seinen Anregungsvorschlägen als Advocatus Diaboli wichtige Impulse für die strukturelle und inhaltliche Gestaltung des Themas lieferte, Herrn Michael Pohl, der mir vor allem im Zusammenhang mit der formalen Ableitung einer immobilienwirtschaftlichen Break Even Rendite ein wichtiger Diskussionspartner war, sowie Herrn Dr. Marc Schwarz, der trotz hoher beruflicher Belastung bereit war sich mit der Struktur und dem Inhalt der Arbeit kritisch auseinanderzusetzen. Wenn auch nicht unmittelbar fachlich embolviert gilt an dieser Stelle ebenfalls mein ganz besonderer Dank Frau Ingrid Furrer, die mich zunächst als gute Seele der Abteilung und bis heute als gute Freundin begleitet hat und durch alle Höhen und Tiefen hinweg dafür Sorge trug, dass ich meine Segel stets im Wind hatte. Nicht zuletzt möchte ich mich bei den Herrn Dres. Manuel Plattner und Mark Neukomm sowie Frau Petra Schultheiss für die freundschaftliche Zusammenarbeit und die gemeinsame schöne Zeit bedanken. Wichtige Anstöße und Ideen für meine Arbeit verdanke ich einer Vielzahl von Gesprächen mit Praktikern. Namentlich bedanken möchte ich mich insbesondere bei Herrn Stefan Göttsche (DID), Herrn Ralf Jäger (ABB Immobilien AG), Herrn Dr. Daniel Piazolo (Feri) und Herrn Walter Stücklin (ABB). Ein ganz spezieller Dank gilt Herrn Siegfried Schilling (HL-Service Management), der nicht nur wiederholt als kompetenter Diskussionspartner reüssierte, sondern mir darüber hinaus einen tiefen Einblick in die Unternehmenspraxis eines fortschrittlichen Immobiliendienstleisters ermöglicht hat. Die Erkenntnisse, die ich dadurch gewinnen konnte, bildeten eine wichtige Grundlage bei der Auseinandersetzung mit immobilienwirtschaftlichen Kennzahlen und Benchmarking.

13 Danksagung 9 Unendlichen Dank schulde ich Herrn Rainer Dittmann, der sich mit großem persönlichen Engagement und Hingabe der mühsamen Aufgabe des Lektorats gewidmet hat und dessen unerschütterlicher Optimismus mich stets beflügelt hat. Gleiches gilt für Frau Monica Ferreira, die mir mit ihrer unglaublichen Energie und Kreativität bei der formalen Gestaltung zur Seite stand und mit Ihrem Lächeln stets ein wenig der Sonne Portugals in meine dunkle Schreibstube brachte. Muitos agradecimentos Monica. Schließlich gilt mein Dank meinem persönlichen Umfeld, das mich auf so vielfältige Weise unterstützt und getragen hat. Namentlich danken möchte ich an dieser Stelle Frau Joana Caspar für Ihre Engels-Geduld mit den doch sehr schwankenden Launen eines Forschenden, Herrn Ralf Frevel für seinen Pragmatismus, der den Blick immer wieder auf das Wesentliche lenkte, Frau Dr. Sandrina Meldau, die, zur gleichen Zeit im Forscherexil, wie keine andere Verständnis für meine Lage hatte, sowie Frau Dr. Elisabeth Eicher-Dröge und Herrn Kai Dröge für ihren rund um die Uhr Telefonservice in fachlichen und persönlichen Angelegenheiten. Der wichtigste und umfassendste Dank gilt aber meinen Eltern, die mich bei allem was ich angestrebt habe stets bedingungslos unterstützt haben. Neben ihrem materiellen und persönlichen Engagement haben mir vor allem Ihre Liebe und Ihr unerschütterliches Vertrauen erst meinen aufrechten Weg ins Leben, meine akademische Ausbildung und schließlich den erfolgreichen Abschluss meiner Promotion ermöglicht. Ihnen sei daher diese Arbeit gewidmet. Für die Gewährung eines Druckkostenzuschusses bedanke ich mich recht herzlich beim Dissertationenfonds der Universität Basel, beim Max- Geldner Fonds, Basel, bei der Basler Studienstiftung sowie der PriceWaterhouseCoopers AG, Frankfurt a. M. Frankfurt, Juni 2007 Matthias Eicher

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15 Inhaltsübersicht 11 Inhaltsübersicht Inhaltsverzeichnis 13 Abbildungsverzeichnis 25 Tabellenverzeichnis 33 Abkürzungsverzeichnis 35 Einleitung 41 Erster Teil: Konzeption eines Controlling-Systems für das Corporate Real Estate Management 45 A. Ausgangslage und Entwicklungstendenzen im Corporate Real Estate Management 45 B. Theoretische Grundlagen eines Controlling-Systems für das Corporate Real Estate Management 81 C. Immobilienratings als Controlling-Instrument im Corporate Real Estate Management 100 Zweiter Teil: Rating-basierte Messung im Corporate Real Estate Management 121 A. Systematisierung der Ratingkriterien 121 B. Konzeptionelle Gestaltung des Ratings 160 C. Ableitung einer Break-Even-Rendite auf Ratingbasis 178 Dritter Teil: Rating-basierte Steuerung im Corporate Real Estate Management 195 A. Immobilienwirtschaftliches Steuerungsinstrumentarium 195

16 12 Inhaltsübersicht B. Strategien der internen Bestandssteuerung 228 C. Strategien der Externalisierung betrieblicher Immobilien 264 Fazit 293 Anhang 307 Literaturverzeichnis 329

17 Inhaltsverzeichnis 13 Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis 25 Tabellenverzeichnis 33 Abkürzungsverzeichnis 35 Einleitung 41 Erster Teil: Konzeption eines Controlling-Systems für das Corporate Real Estate Management 45 A. Ausgangslage und Entwicklungstendenzen im Corporate Real Estate Management 45 I. Immobilien als Gegenstand des Corporate Real Estate Controllings Begriffliche Grundlagen 45 a) Rechtlicher Immobilienbegriff 46 b) Physisch-ökonomischer Immobilienbegriff 47 c) Sozialer Immobilienbegriff Immobilienökonomie als theoretischer Bezugsrahmen des Corporate Real Estate Managements Basis und Treiber eines modernen Immobilienmanagements in Unterneh men 56 a) Der traditionell geringe Stellenwert von Immobilien für die Unternehmensführung 56 b) Einfluss sozioökonomischer Veränderungen 58 c) Einfluss der technologischen Dynamik 62

18 14 Inhaltsverzeichnis II. Corporate Real Estate Management Ergebnisse einer empirischen Studie in Deutschland und der Schweiz Konzeption und Umfang der Befragung Zentrale Untersuchungsergebnisse der Studie 67 a) Immobilien als Vermögensdimension im Unternehmen 67 b) Management der Unternehmensimmobilien 68 c) Immobilien-Bilanzierung 70 d) Strategische Ausrichtung und Steuerung der Unternehmensimmobilien Beurteilung der Untersuchungsergebnisse im erweiterten internationalen Kontext 73 III. Charakteristika eines modernen Corporate Real Estate Managements Entwicklungsstufen im Corporate Real Estate Management Neuausrichtung der immobilienstrategischen Grundhaltung des Top-Managements 79 B. Theoretische Grundlagen eines Controlling-Systems für das Corporate Real Estate Management 81 I. Funktionen und Prinzipien des Controllings Begriffsinhalt Strategisches und operatives Controlling Der Controlling-Zyklus 85

19 Inhaltsverzeichnis 15 II. Zielsetzungen des Controllings im Corporate Real Estate Management Operative Zielsetzungen Strategische Zielsetzungen Integrierte Betrachtung von operativer und strategischer Controllingebene 93 III. Struktur- und Leistungsanforderungen an das Informationssystem im Corporate Real Estate Management 95 C. Immobilienratings als Controlling-Instrument im Corporate Real Estate Management 100 I. Theoretische Grundlagen des Ratings Traditioneller Begriffsinhalt Besonderheiten des Ratings für Immobilienfinanzierungen 102 II. Rating als Messinstrument für das Corporate Real Estate Management Grundsätzliche Eignung des Ratings als Analyse- und Auswertungsmodul Verknüpfung quantitativer und qualitativer Perspektiven durch multifaktorielle Matrizen Analysetool zur integrierten Bewertung von Rendite und Risiko im Corporate Real Estate Management 111 III. Rating als Impulsgeber für Steuerungsmaßnahmen im Corporate Real Estate Management 114

20 16 Inhaltsverzeichnis 1. Steuerung auf Stand-Alone-Rating-Basis Basisstrategien einer integrierten Rendite-Rating-Steuerung Kritische Analyse integrierter Steuerungspotentiale 118 Zweiter Teil: Rating-basierte Messung im Corporate Real Estate Management 121 A. Systematisierung der Ratingkriterien 121 I. Ratingfaktor Markt Verbindung von nationalem und regionalem Marktrating Kriterien für das Marktrating 124 a) Sicherheit 126 b) Soziodemographische Entwicklung 127 c) Gesamtwirtschaftliche Entwicklung und internationale Attraktivität 130 d) Politische, juristische, steuer- und währungspolitische Rahmenbedingungen 133 e) Immobilienmarkt 133 II. Ratingfaktor Standort Segmentierung und Interpretation von Standortkriterien Kriterien für das Standortrating 139 a) Eignung des Mikrostandorts für die Objektart 140

21 Inhaltsverzeichnis 17 b) Standortimage 141 c) Qualität der Verkehrsanbindung 141 d) Qualität der Ver- und Entsorgungsmöglichkeiten 142 e) Standortsicherheit 143 III. Ratingfaktor Objekt Relevanz von Objekteigenschaften Kriterien für das technische Objektrating 147 a) Architektur 148 b) Ausstattung 149 c) Objektzustand 149 d) Grundstückssituation 150 e) Umwelteinflüsse aus dem Objekt 150 f) Gebäudekonzeption Kriterien für das Rating des Objekt-Cashflows 151 a) Nutzer-/Mietersituation 155 b) Vermietungsstand 156 c) Mietsteigerungspotential 158 d) Nutzungsflexibilität 158 B. Konzeptionelle Gestaltung des Ratings 160 I. Definition der Messstandards 160

22 18 Inhaltsverzeichnis 1. Ratingfaktor Markt Ratingfaktor Standort Ratingfaktor Objekt 164 II. Gewichtung der Ratingkriterien Kriteriengruppe Markt Kriteriengruppe Standort Kriteriengruppe Objekt 168 III. Verwendung der Ratingarchitektur in der Praxis des Corporate Real Estate Managements Definition der Ratinghierarchie Von der Kriteriumsnote zum Gesamtrating einer Unternehmensimmobilie Kritische Beurteilung der ratingbasierten Messung im Corporate Real Estate Management 176 C. Ableitung einer Break-Even-Rendite auf Ratingbasis 178 I. Konzepte zur Bestimmung von immobilienwirtschaftlichen Zielrenditen Kapitalmarktorientierung Immobilienmarktorientierung Integrierte Kapital-/ Immobilienmarktorientierung 183 II. Konzeption der Break-Even-Rendite im Corporate Real Estate Management 185

23 Inhaltsverzeichnis Kapitalmarktorientierte Bestimmung der Basisverzinsung Ableitung von Risikozuschlägen aus dem Immobilienrating 187 III. Einsatz der Break-Even-Rendite im Kontext der Controllingkonzeption Exemplarische Bestimmung der Break-Even-Rendite Zusammenführung von Rating und Break-Even-Rendite 191 Dritter Teil: Rating-basierte Steuerung im Corporate Real Estate Management 195 A. Immobilienwirtschaftliches Steuerungsinstrumentarium 195 I. Der Einsatz von Prognoseverfahren in der strategischen Planung Quantitative Prognoseverfahren Qualitative Prognoseverfahren Verwendung externer Prognosedaten 203 II. Konzeption eines Kennzahlensystems für das Corporate Real EstateManagement Elemente des immobilienwirtschaftlichen Cashflows 204 a) Mieten 205 b) Kostengrößen 206

24 20 Inhaltsverzeichnis c) Investitionen und Desinvestitionen Strukturelle Grundlagen eines Kennzahlensystems für das Corporate Real Estate Management 209 a) Basiseigenschaften des Kennzahlensystems 209 b) Primat relativer Kennzahlen 211 c) Dekomposition der Spitzenkennzahl Inhaltlicher Aufbau des Kennzahlensystems 214 a) Ebene 1: Grundelemente des Immobiliencashflows 215 b) Ebene 2: Gruppenergebnisse 216 c) Ebene 3: Gruppenteilergebnisse 219 d) Ebene 4: Ursachenanalyse 220 e) Ebene 5: Basiskennzahlen 222 III. Optimierung von Planung und Kontrolle durch integriertes Benchmarking Die Funktion des Benchmarkings im Corporate Real Estate Management Verknüpfung von Benchmarking und Kennzahlensystem Potentielle Benchmarking-Quellen für das Corporate Real Estate Management 226 B. Strategien der internen Bestandssteuerung 228 I. Ratingbezogene Steuerungspotentiale im Corporate Real Estate Management 229

25 Inhaltsverzeichnis Kriteriengruppe Markt Kriteriengruppe Standort Kriteriengruppe Objekt 235 II. Rentabilitätsbezogene Steuerungspotentiale im Corporate Real Estate Management Realisierung marktkonformer Mieten Optimierung der Flächenauslastung Minimierung der Bewirtschaftungskosten 248 III. Fallstudie: Integrierte Steuerung von Rentabilität und Rating Beschreibung der Ausgangssituation Evaluation von Steuerungspotentialen Kontrolle der Steuerungseffekte 260 C. Strategien der Externalisierung betrieblicher Immobilien 264 I. Grundlagen der Monetarisierung von Unternehmensimmobilien Indikationen für eine Monetarisierung 264 a) Der Risiko-Chancen-Kalkül 264 b) Selektion nicht-betriebsnotwendiger Objekte 265 c) Fokussierung auf das Kerngeschäft Zielsetzungen des Corporate Real Estate Managements bei der Monetarisierung 266 a) Finanzwirtschaftliche Zielsetzungen 267

26 22 Inhaltsverzeichnis b) Strategische Zielsetzungen Management von Zielkonflikten bei der Monetarisierung 268 II. Strategische Optionen im Desinvestitionsmanagement Strategien der Flächensicherung 271 a) Sale-and-lease-back Transaktionen 271 b) Sale-and-rent-back Transaktionen 275 c) Sonderformen Full-Exit-Strategien 277 a) Portfolioverkauf 277 b) Börsengang Kritische Analyse der Erfolgswirkungen alternativer Desinvestionsstrategien 281 a) Strategien der Flächensicherung 282 b) Full-Exit-Strategien 282 III. Institutionelle Rahmenfaktoren für Immobilienmonetarisierungen Analyse der Marktstrukturen für Immobilien-Investorenkapital Dynamik der internationalen Immobilienmarktentwicklung Real Estate Investment Trusts als Chance für das Corporate Real Estate Management 289

27 Inhaltsverzeichnis 23 Fazit 293 Anhang 307 Anhang 1: Fragebogen zur Studie Corporate Real Estate Management 307 Anhang 2: Kennzahlenmodell für das CREM 321 Literaturverzeichnis 329