REITs-Rechnungslegung

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1 REITs-Rechnungslegung Bilanzierung, Bewertung, Prüfung Von Prof. Dr. Manfred Kühnberger Maria Brenig Holger Maaßen E R I C H S C H M I D T V E R L A G

2 Bibliografische Information der Deutschen Bibliothek Die Deutsche Bibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über dnb.ddb.de abrufbar. Weitere Informationen zu diesem Titel finden Sie im Internet unter ESV. info/ ISBN Alle Rechte vorbehalten Erich Schmidt Verlag GmbH & Co., Berlin Dieses Papier erfüllt die Frankfurter Forderungen der Deutschen Bibliothek und der Gesellschaft für das Buch bezüglich der Alterungsbeständigkeit und entspricht sowohl den strengen Bestimmungen der US Norm Ansi/Niso Z als auch der ISO-Norm Druck und Bindung: Hubert & Co., Göttingen

3 Vorwort REITs Real Estate Investment Trust haben in vielen Ländern eine sehr erfolgreiche Entwicklung gezeigt. Nach langen, sehr kontroversen Diskussionen wurde 2007 auch ein German REIT eingeführt. Die steuerbefreite AG stellt eine indirekte Anlagemöglichkeit in Immobilien für institutionelle und Privatanleger dar. Der steuerliche Sonderstatus (Exit Tax und Steuertransparenz) hat seinen Preis: Die REIT-AG unterliegt einer ganzen Reihe von Restriktionen, die eine gezielte Förderung des Immobilienmarktes ermöglichen soll. Um diese Restriktionen geht es in diesem Buch. Im Vordergrund stehen rechtliche und betriebswirtschaftliche Fragen der sogenannten Geschäftsstrukturnormen, die auf IFRS- und HGB-Abschlüssen basieren. Derzeit gibt es in Deutschland nur zwei angemeldete Vor-REITs. Die sehr zögerliche Akzeptanz hat mehrere Gründe. Vor allen Dingen war es zweckmäßig, die Verabschiedung des UnternehmenssteuerreformG 2008 abzuwarten und die Kapitalmarktlage ist für einen Börsengang derzeit nicht sehr günstig. Es ist aber davon auszugehen, dass es demnächst deutlich mehr Bewegung geben wird, schon weil das Privileg der Exit Tax 2009 endet. Der German REIT ist unter vielen Aspekten spannend, verknüpft er doch steuerliche, gesellschaftsrechtliche und Rechnungslegungsfragen (HGB und IFRS) und stellt spezifische Anforderungen an die Unternehmensfinanzierung. Insbesondere auch die Anbindung steuerlicher Folgen an einen IFRS-Abschluss wirft besondere Fragen auf. Das Buch richtet sich an Entscheidungsträger, die einen REIT auflegen oder sich an einem solchen beteiligen möchten, sowie deren Berater (Anwälte, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer) und Banken. Für die akademische Ausbildung und Forschung stellt der REIT einen neuartigen und komplexen Anwendungsfall dar, insbesondere für Wirtschaftswissenschaftler und Juristen. Manfred Kühnberger Maria Brenig Holger Maaßen Berlin, im Mai

4 Inhaltsübersicht 1. Einleitung Notwendigkeit des German-REIT und regulatorisches Umfeld Vorgaben zur Vermögensstruktur Vorgaben zur Ertragsstruktur Eingeschränktes Handelsverbot Ausschüttungszwang Eigenkapitalvorgaben Bilanzierung und Bewertung von Anlageimmobilien Gesamtwürdigung Literatur Anlagen Stichwortverzeichnis

5 Verzeichnis der Übersichten Übersicht 1: Der rechtliche Rahmen der REIT-AG Übersicht 2: Gesellschaftsrechtliche Besonderheiten der REIT-AG Übersicht 3: Die Geschäftsstrukturnormen des REIT Übersicht 4: Die Rechnungslegungspflichten der REIT-AG Übersicht 5: Aktivseite einer Bilanz eines Immobilienunternehmens Übersicht 6: Das qualifizierte Vermögen des REIT Übersicht 7: Die Eigenkapitaländerungen im IFRS-Abschluss Übersicht 8: Die Mindestgliederung der GuV nach IAS Verzeichnis der Anlagen Anlage 1: IASB-Projekte Anlage 2: Consolidated income statement Anlage 3: Liste der Kennzahlen Anlage 4: REITG