Das revidierte RPG und Neuigkeiten aus dem ARE

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1 Das revidierte RPG und Neuigkeiten aus dem ARE Christopher Tillman Rechtsanwalt + Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht Legis Rechtsanwälte AG Forchstr. 2 / Kreuzplatz 8032 Zürich

2 Faktenlage Schweiz (Jahr 2010) ha überbaute Bauzonen. Davon 41% marginale oder keine öv-erschliessung ha unüberbaute Bauzonen. Davon 57% marginal oder keine öv-erschliessung. Insgesamt rund ha Bauzonen. Rund 1/5 nicht überbaut. => In manchen Gemeinden reichen die Bauzonen für mehr als 50 Jahre. => Alle Sekunde wird in der Schweiz beinahe 1 m 2 überbaut. RA Christopher Tillman, 2

3 Ausgangslage Bundesrat lehnt die Landschaftsinitiative (eingereicht: ) ab, die u.a. verlangt: Keine Vergrösserung der Gesamtfläche der Bauzonen während 20 Jahren (Moratorium). Bundesrat: Das Anliegen ist berechtigt, die Zersiedelung zu stoppen und die Landschaft zu schützen. Daher: Ausarbeitung eines indirekten Gegenvorschlags zur Landschaftsinitiative, d.h. eine Revision des Raumplanungsgesetzes (RPG). RA Christopher Tillman, 3

4 Referendumsabstimmung RPG-Revision (1. Etappe) SVIT hat Nein-Parole herausgegeben (zusammen mit HEV). Ja des Schweizer Volkes zum teilrevidierten RPG (1. Etappe): RA Christopher Tillman, 4

5 Änderungen der RPG-Revision 1. Etappe Keine Änderung der Kompetenzen Bund Kantone. Stossrichtung: Zersiedlung stoppen, dadurch Kulturland und Landschaft schonen. Stärkung kantonaler Richtplan im Siedlungsbereich. Bauzonendimensionierung auf 15 Jahre (inkl. Mobilisierung der inneren Reserven); Pflicht zur Rückzonung. In ihren Gesetzen schaffen die Kantone Grundlagen für Förderung der Verfügbarkeit von Bauland; Mehrwertausgleich von mind. 20%. RA Christopher Tillman, 5

6 Bauzonen gemäss alt Art. 15 RPG (1) Altes RPG bis : Bauzonen umfassen Land, das sich für die Überbauung eignet und a. weitgehend überbaut ist oder b. voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen wird. Revidiertes RPG seit : 1 Die Bauzonen sind so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen. 2 Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren. RA Christopher Tillman, 6

7 Bauzonen gemäss Art. 15 RPG (2) 3 Lage und Grösse der Bauzonen sind über die Gemeindegrenzen hinaus abzustimmen; dabei sind die Ziele und Grundsätze der Raumplanung zu befolgen. Insbesondere sind die Fruchtfolgeflächen zu erhalten sowie Natur und Landschaft zu schonen. 4 Land kann neu einer Bauzone zugewiesen werden, wenn: a. es sich für die Überbauung eignet; b. es auch im Fall einer konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen und überbaut wird; c. Kulturland damit nicht zerstückelt wird; d. seine Verfügbarkeit rechtlich sichergestellt ist; und e. damit die Vorgaben des Richtplans umgesetzt werden. RA Christopher Tillman, 7

8 Umsetzungsinstrumente Bundesrat und ARE Revidiertes RPG (1. Etappe); Anpassung der Raumplanungsverordnung des Bundesrates (RPV); Ergänzung Leitfaden Richtplanung des ARE; Technische Richtlinien Bauzonen des ARE; Vorgaben RPG/RPV für Mindestinhalte der kantonalen Richtplänen der 3. Generation. Revidierte RPV tritt zusammen mit revidiertem RPG in Kraft. Die beiden anderen Umsetzungsinstrumente stehen zu diesem Zeitpunkt ebenfalls zur Verfügung. Kantonale Richtpläne müssen revidiert werden (3. Generation). RA Christopher Tillman, 8

9 Mindestinhalte für kant. Richtpläne (Art. 8a RPG) Der kant. Richtplan legt im Bereich Siedlung insbesondere fest: a. wie gross die Siedlungsfläche insgesamt sein soll, wie sie im Kanton verteilt sein soll und wie ihre Erweiterung regional abgestimmt wird; b. wie Siedlung und Verkehr aufeinander abgestimmt und eine rationelle sowie flächensparende Erschliessung sichergestellt werden; c. wie eine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen bewirkt wird; d. wie sichergestellt wird, dass die Bauzonen den Anforderungen von Artikel 15 RPG [Bauzonendimensionierung] entsprechen; und e. wie die Siedlungserneuerung gestärkt wird. Art. 8 Abs. 2 RPG: Vorhaben mit gewichtigen Auswirkungen (z.b. Fachmärkte, Kiesabbau) bedürfen einer Grundlage im kant. Richtplan. RA Christopher Tillman, 9

10 Mindestinhalte für kantonale Richtpläne RA Christopher Tillman, 10

11 Technische Richtlinien Bauzonen Der Bundesrat sagt: Die Methodenvielfalt bei der Berechnung des Baulandbedarfs führte in der Vergangenheit dazu, dass die Bauzonendimensionierung von Kanton zu Kanton unterschiedlich ausfiel. Die Konkretisierung von Bauzonen soll künftig durch gemeinsame Verantwortung von Bund und Kantonen erfolgen. Dies bedingt, dass man sich auf technische Richtlinien beschränkt, die zwar keinen Gesetzescharakter haben, ihre Wirkung aber durch die in den Richtlinien zum Ausdruck kommende Fachkompetenz entfalten. => Der Bund: Grundsatzkompetenz. Kantone: Hauptkompetenz. RA Christopher Tillman, 11

12 Technische Richtlinien Bauzonen: Grundlagen Primär Quantitative (rechnerische) Vorgaben (technische Richtlinien Bauzonen) für Wohn-, Misch- und Zentrumszonen Mit diesen Zonentypen werden 70 Prozent aller Bauzonenflächen und 79 Prozent aller Einwohnerinnen und Einwohner und Beschäftigten erfasst. Primär Qualitative Vorgaben (vgl. Art. 1 und 3 RPG [Ziele und Planungsgrundsätze des RPG], wie bisher) für Arbeitszonen und Zonen für öffentliche Nutzungen (ZöN, öb) etc. RA Christopher Tillman, 12

13 Technische Richtlinien: Eckwerte der Bauzonengrössen für die Kantone Bei der Bemessung seines Bedarfs an Wohn-, Misch- und Zentrumszonen hat der Kanton davon auszugehen, dass in seinen Gemeinden der Bedarf an Bauzonenflächen, der in den Wohn-, Misch- und Zentrumszonen pro Einwohner und pro Beschäftigten besteht, nicht zunimmt (vgl. Art. 30a Abs. 1 Satz 1 RPV). Der Kanton darf sich für Wohn-, Misch- und Zentrumszonen keinen höheren Flächenbedarf anrechnen lassen als der Wert, der von mindestens der Hälfte der vergleichbaren Gemeinden der Schweiz erreicht wird (vgl. Art. 30a Abs. 1 Satz 2 RPV). RA Christopher Tillman, 13

14 Berechnung Bauzonengrössen der Kantone RA Christopher Tillman, 14

15 Fazit Liegt nach dieser Rechnung die in 15 Jahren zu erwartende Auslastung der gesamtkantonalen Wohn-, Misch- und Zentrumszonen unter 100 Prozent, so sind diese Zonen im entsprechenden Kanton überdimensioniert. Eine Musterberechnung des Bundes (vom ARE) hat folgendes Ergebnis gebracht unter der Annahme eines sog. hohen Szenario (maximal) des Bundesamtes für Statistik. (Bei der Annahme eines mittleren Szenarios (empfohlen) wären alle Zahlen etwas tiefer.) RA Christopher Tillman, 15

16 RA Christopher Tillman, 16

17 Bauzonendimensionierung in der kantonalen Richtplanung (1) Berechnung der kantonalen Bauzonensituation aufgrund der technischen Richtlinien Bauzonen. Alle Kantone müssen entwickeln: Massnahmen zur Verdichtung oder Entwicklung in bestehenden Bauzonen. Strategie und Massnahmen zur Umlagerung von Bauzonen im Kanton. Strategie und Kriterien für allfällige Erweiterungen von Bauzonen, inkl. allfällige Kompensationsmassnahmen. RA Christopher Tillman, 17

18 Bauzonendimensionierung in der kantonalen Richtplanung (2) Räumliche Vorgaben für neue Arbeitszonen und Zonen öffentlicher Nutzungen. Einzonungskriterien (in welchen Räumen? unter welchen Voraussetzungen? in welchem Umfang?). Kantone mit deutlich zu grossen Bauzonen: Vorgehen und räumliche Aussagen, wie die sog. kantonale Auslastung (richtige Balance von Bauzonen und Nichtbauzonen, 100%) möglichst rasch erreicht wird. Instrumentarium für den Fall von Rückzonungen. Vorgehen zur Abstimmung der Bauzonendimensionierung zwischen den benachbarten und den weiter weg liegenden Gemeinden innerhalb des Kantons (Bazar- Methode). Controlling. RA Christopher Tillman, 18

19 Vorgaben im Richtplan zu Bauzonen (Art. 5a RPV) 1 Ergänzend zu den Festlegungen nach Artikel 8a Absatz 1 RPG bestimmt der Kanton im Richtplan, wo welcher Entwicklung der Wohnbevölkerung und der Beschäftigten er zur Ermittlung seines Bauzonenbedarfes ausgeht. 2 Wachstumsannahmen über dem mittleren Szenario des Bundesamtes für Statistik (BFS) für die Bevölkerungsentwicklung sind für die Bestimmung der im Kanton insgesamt benötigten Bauzonenkapazitäten zu berücksichtigen, soweit sie das hohe Szenario des BFS nicht überschreiten. Überschreiten sie dieses Szenario, so sind sie nur zu berücksichtigen, soweit [Fortsetzung auf der nächsten Seite] RA Christopher Tillman, 19

20 Vorgaben im Richtplan zu Bauzonen (Art. 5a RPV) a. die reale Entwicklung sie bestätigt hat; oder b. sie die Beschäftigten betreffen und der Kanton im Richtplan nachweist. 3 Der Kanton erteilt im Richtplan die Aufträge, die nötig sind, um: a. die Grösse und Lage der Bauzonen periodisch zu überprüfen und die notwendigen Massnahmen zu treffen; b. Die bestehenden und neu geschaffenen Bauzonen bodensparend und effizient zu bebauen und zu verdichten; c. Die für Rückzonungen vorgesehenen Flächen planungsrechtlich zu sichern; RA Christopher Tillman, 20

21 Vorgaben im Richtplan zu Bauzonen (Art. 5a RPV) d. zeitgerecht, spätestens aber fünf Jahre nach Festlegung der planungsrechtlichen Massnahmen, zum Mittel der Ersatzvornahme zu greifen, sofern die zuständige Gemeinde bis dahin keinen Beschluss zur Umsetzung gefasst hat. 4 Kantone mit zu grossen Bauzonen zeigen zusätzlich, mit welchen Massnahmen und innerhalb welcher Frist sie die Anforderungen nach Artikel 15 RPG erfüllen werden. Sind die Bauzonen deutlich zu gross, so macht der Kanton die notwendigen Vorgaben, um die Bauzonen insgesamt zu verkleinern. RA Christopher Tillman, 21

22 Übergangsbestimmungen (Art. 38a RPG / Art. 52a RPV) Kantonaler Richtplan: Innert 5 Jahren anzupassen. Bis dann: Im betreffenden Kanton darf die Fläche der rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen insgesamt nicht vergrössert werden, d.h. Kompensationspflicht für Einzonungen. Ab 1. Mai 2019 Einzonungsstopp von Gesetzes wegen, falls der kant. Richtplan bis dann nicht angepasst und vom Bundesrat genehmigt ist. Ab 1. Mai 2019 Einzonungsstopp von Gesetzes wegen, falls die Kantone kein System für den Ausgleich von erheblichen Vor- und Nachteilen von Planungen hat (Mehrwertabgabe von mind. 20% gemäss Art. 5 RPG). RA Christopher Tillman, 22

23 Fallbeispiel Menzikon (Kanton Aargau) Überbaute und unüberbaute Bauzonen in Menziken mit Planungsgebiet (blauer Pfeil) (Quelle: Marti Partner Architekten und Planer AG, Zürich / Lenzburg) RA Christopher Tillman, 23

24 Fallbeispiel (1): Problemfall Oberkulm AG Sachverhalt / Problemstellung Ein Industriebetrieb in der Gemeinde Oberkulm AG mit wichtigen Arbeitsplätzen ist dringend auf einen Erweiterungsbau auf benachbartem Land in der Landwirtschaftszone (Eigentümer: Kanton Aargau, ursprünglich für Umfah-rungsstrasse erworben) angewiesen um den drohenden Konkurs oder den drohenden Wegzug abzuwenden. Die Gemeinde Oberkulm hat schon zu grosse Bauzonenflächen. Der aktuelle Richtplan des Kantons Aargau (2. Generation) erfüllt die Anforderungen von Art. 8a RPG nicht. Daher darf gemäss Art. 38a Abs. 2 RPG bis zur Genehmigung der Richtplananpassung durch den Bundesrat die Fläche der rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen im Kanton Aargau insgesamt nicht vergrössert werden. Fazit: Einzonung in Oberkulm ist ohne flächengleiche Kompensation d.h. ohne flächengleiche Auszonung an einem anderen Ort in der Gemeinde oder im Kanton Aargau nicht möglich. RA Christopher Tillman, 24

25 Fallbeispiel (2): Menzikon AG Orthofoto mit Planungsperimeter in rot und heutiger Bauzonengrenze in gelb (Quelle: AGIS; Marti Partner Architekten + Planer AG, Zürich und Lenzburg). RA Christopher Tillman, 25

26 Fallbeispiel (3): Menzikon AG Gebiet an der Kasernstrasse, Blick Richtung Nordwesten (Foto: Marti Partner Architekten und Planer AG, Zürich und Lenzburg) RA Christopher Tillman, 26

27 Fallbeispiel (4) Menzikon: Die Gemeinde Menzikon verfügt unter Berücksichtigung der Bevölkerungsprognose 2013 und definierter Mindestdichten im Jahr 2040 noch über rund 13 ha unüberbaute Wohn- und Mischzonen. Die Bauzonen sind daher deutlich überdimensioniert. Oberkulm: Eine Einzonung von Landwirtschaftszonenland löst gestützt auf Art. 5bis ff. RPG eine Abschöpfung des Mehrwerts von mind. 20% aus, welche vom Industriebetrieb zu zahlen ist. Deal (vereinfacht): In Oberkulm einzonen, in Menzikon auszonen (hier: Eigentümer Kanton). Industriebetrieb bekommt eingezontes Land in Oberkulm. Oberkulm zahlt Mehrwehrtabschöpfung vom Eigentümer an Menzikon. RA Christopher Tillman, 27

28 Neue Auszonungskriterien Kanton Aargau (1) Auszonungskriterien 1 8 (Quelle: BVU, Abteilung BVU Raumentwicklung 2013) RA Christopher Tillman, 28

29 Neue Auszonungskriterien Kanton Aargau (2) RA Christopher Tillman, 29

30 Land von Menzikon AG nach Oberkulm AG (5) RA Christopher Tillman, 30

31 Ausgleich von Planungsvorteilen (1) Planungsvorteile sind mit einem Satz von mindestens 20% auszugleichen (Art. 5 Abs. 1 bis RPG). Bei Einzonungen muss demnach die Grundeigentümerin mind. 20% des durch die Einzonung entstandenen Mehrwerts an das Gemeinwesen abzugeben. Dieser Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteil ist innert 5 Jahren nach Inkrafttreten der Änderungen auf kantonaler Ebene zu beziffern und fällig. Die Anpassungen der kantonalen Gesetzgebung (Ausgleich von Planungsvorteilen) liegt derzeit (wohl bis ) nicht vor. RA Christopher Tillman, 31

32 Ausgleich von Planungsvorteilen (2) Es gibt im Kanton Aargau noch keine Regulierung des System des Ausgleichs von Planungsvorteilen, welches brennende Fragen dazu regelt. Was tun? Lösung: Öffentlich-rechtlicher verwaltungsrechtlicher Vertrag zwischen beiden Gemeinwesen und der profitierenden Industriefirma, welche Bauzonenland erhält, welcher die Modalitäten des Ausgleichs von Planungsvorteilen regelt. Dabei Bestimmung der Wert des Bauzonenlandes und des Nichtbauzonenlandes. Ausgleich von mind. 20% der Wertdifferenz. RA Christopher Tillman, 32

33 Weitere Neuerungen beim RPG (1. Etappe) Neuerungen zu Solaranlagen Erlaubte Pferdehaltung in der Landwirtschaftszone Erlaubte Hobbytierhaltung in der Landwirtschaftszone für Halter aus dem Wohngebiet RA Christopher Tillman, 33

34 Neuerungen zu Solaranlagen (Art. 18a RPG) Verfahren: In Bau- und Landwirtschaftszonen brauchen Solaranlagen auf Dächern grundsätzlich keine Baubewilligung mehr (Art. 18a Abs. 1 RPG; Art.32a RPV). Nur noch eine Meldepflicht (Anmeldeverfahren). Grundsatz: Die Interessen an der Nutzung von Solarenergie auf bestehenden oder neuen Bauten gehen den ästhetischen Anliegen grundsätzlich vor (Art. 18 Abs. 4 RPG). Ausnahme: Auf Kultur- oder Natur- und Heimatschutzobjekten von nationaler, kantonaler, regionaler (und kommunaler) Bedeutung bleiben Solaranlagen nach wie vor bewilligungspflichtig (Art. 18 Abs. 3 RPG; Art. 32b RPV). In Kraft: Seit RA Christopher Tillman, 34

35 Pferdehaltung in LW-Zonen / Hobbytierhaltung Parlamentarische Initiative Nationalrat Christophe Darbellay (CVP- Präsident) vom : Nationalrat und Ständerat stimmen der Teilrevision des RPG zu (Ergänzung zur RPG-Revision 1. Etappe): Bauten und Anlagen für Pferdehaltung in Landwirtschaftszone (LW-Zone) zonenkonform, wenn überwiegend betriebseigene Futtergrundlage und Weiden bestehen (Art. 16a bis RPG und Art. 34b RPV). Sattelkammern und Umkleideräume für Reiter etc. in LW-Zone zonenkonform. Hobbymässige Tierhaltung (nicht nur Pferde) für nahe gelegene Wohnbauten in Bauzone ist in LW-Zone zonenkonform (Art. 24e RPG; Art. 42b RPV). In Kraft seit: RA Christopher Tillman, 35

36 RPG-Revision (2. Etappe): in Vernehmlassung RPG-Revision (1. Etappe): Ziel: Siedlungsentwicklung nach Innen. Der Bundesrat hat am die Vernehmlassung bis eröffnet für die RPG-Revision (2. Etappe). Zentrale Revisionsbereiche der RPG-Revision (2. Etappe): Schutz des Kulturlandes (Schutz der Fruchtfolgeflächen). Infrastrukturen von nationalem Interesse (Koordination Infrastrukturentwicklung in den Bereichen Verkehr und Energie). Freihaltung von Räumen für Infrastrukturen von nationalem Interesse mittels Sachpläne Haushälterische Nutzung des Untergrundes Grenzüberschreitende Zusammenarbeit Bund-Kantone-Gemeinden. Bauen ausserhalb Bauzonen: Formale Revision: wenig neues gegenüber heute RA Christopher Tillman, 36

37 Fragen?... und en guete! Christopher Tillman Rechtsanwalt + Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht Legis Rechtsanwälte AG Forchstrasse 2 / Kreuzplatz 8032 Zürich christopher.tillman@legis-law.ch RA Christopher Tillman, 37