Quartieranalyse und Konzept zur Erhöhung der Ausnützungsziffer

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1 Kanton Schwyz Gemeinde Sattel Quartieranalyse und Konzept zur Erhöhung der Ausnützungsziffer Planungsbericht Zürich, suisseplan Ingenieure AG raum + landschaft Thurgauerstrasse Zürich Telefon +41 (0) raum@suisseplan.ch

2 Impressum Verfasser: Auftraggeber: Auftragnehmer: Datei: Lena Hausding Gemeinde Sattel Dorfstrasse 22a 6417 Sattel suisseplan Ingenieure AG raum + landschaft Thurgauerstrasse Zürich N:\15 SZ\16 Sattel\23 Konzept AZ Anpassung\05 Berichte\ _Ber_AZ.docx Änderungsverzeichnis Datum Projektstand Entwurf Ergänzung aufgrund Protokollen

3 Inhaltsverzeichnis 1 Einleitung 2 2 Grundlagen Bebaubarkeit Ausnützungsziffer Grenz- und Gebäudeabstand Gebäudehöhe Gebäudelänge und Mehrlängenzuschlag Geschosszahl und anrechenbare Geschossflächen Beispiel zweigeschossiges Gebäude Beispiel dreigeschossiges Gebäude Anwendung der Beispiele in den Analysen 9 3 Quartieranalysen und Zielformulierung Übersichtsplan Unterteilung der Quartiere Vorgehen bei der Analyse Quartier Eumatt Raumplanerische Analyse Theoretisches Dichtepotential und tatsächliche Dichte Mögliche Ausnützung bei bestehender Parzellenstruktur Fazit Quartier Eumatt Ziele für die Quartierdichte Eumatt Quartier Dörfli Raumplanerische Analyse Theoretisches Dichtepotential und tatsächliche Dichte Mögliche Ausnützung bei bestehender Parzellenstruktur Fazit Quartier Dörfli Ziele für die Quartierdichte Quartier Rösslimatt Raumplanerische Analyse Theoretisches Dichtepotential und tatsächliche Dichte Mögliche Ausnützung bei bestehender Parzellenstruktur Fazit Quartier Rösslimatt Ziele für die Quartierdichte Quartier Aegeristrasse 25

4 3.7.1 Raumplanerische Analyse Theoretisches Dichtepotential und tatsächliche Dichte Durchschnittlich mögliche Ausnützung bei bestehender Parzellenstruktur Fazit Quartier Aegeristrasse Ziele für die Quartierdichte Quartier Leematt Raumplanerische Analyse Theoretisches Dichtepotential und tatsächliche Dichte Durchschnittlich mögliche Ausnützung bei bestehender Parzellenstruktur Fazit Quartier Leematt Ziele für die Quartierdichte Quartier Riedmatt Raumplanerische Analyse Theoretisches Dichtepotential und tatsächliche Dichte Durchschnittlich mögliche Ausnützung bei bestehender Parzellenstruktur Fazit Quartier Riedmatt Ziele für die Quartierdichte Quartier Feldmoos Raumplanerische Analyse Theoretisches Dichtepotential und tatsächliche Dichte Durchschnittlich mögliche Ausnützung bei bestehender Parzellenstruktur Fazit Quartier Feldmoos Ziele für die Quartierdichte 40 4 Gesamtfazit Ausnützung Sattel Dorf 40 5 Ergebnis aus den Kommissionssitzungen Mostelberg, Egg und Ecce Homo Talgebiet - Wohnzone W Wohnzone W Wohngewerbezone WG Landhauszone WL Kernzone Zentrum KZ Sonderzone Touristik und Erholung TE-BA Gestaltungsplanbonus 43 6 Weiteres Vorgehen 43

5 Abbildungsverzeichnis Abb. 1 Skizze Ausnützungsziffer gemäss Baureglement 3 Abb. 2 Skizze Grenzabstand gemäss Baureglement 3 Abb. 3 Skizze Gebäudelänge und Mehrlängenzuschlag gemäss BauR 4 Abb. 4 Skizze Geschosszahl und Terraingestaltung 5 Abb. 5 Schemaschnitt Gebäude mit 2 Vollgeschossen 6 Abb. 6 Parzelle 528 m² mit EFH / DEFH 6 Abb. 7 Parzelle 750 m² mit REFH / MFH 7 Abb. 8 Schemaschnitt Gebäude mit 3 Vollgeschossen 7 Abb. 9 Parzelle 670 m 2 mit Einfamilienhaus 8 Abb. 10 Schema Parzellenfläche von 960 m 2 in der K3 9 Abb. 11 Übersichtsplan Quartiere 10 Tabellenverzeichnis Tab. 1 Ist-Situation Eumatt 13 Tab. 2 Raumplanerische Analyse Eumatt 14 Tab. 3 Theoretisches Dichtepotential überbaute Bauzone und tatsächliche Dichte Eumatt 15 Tab. 4 Ist-Situation Dörfli 19 Tab. 5 Raumplanerische Analyse Dörfli 20 Tab. 6 Theoretisches Dichtepotential überbaute Bauzone und tatsächliche Dichte Dörfli 20 Tab. 7 Ist-Situation Rösslimatt 22 Tab. 8 Raumplanerische Analyse Rösslimatt 23 Tab. 9 Theoretisches Dichtepotential überbaute Bauzone und tatsächliche Dichte Rösslimatt 23 Tab. 10 Ist-Situation Aegeristrasse 25 Tab. 11 Raumplanerische Analyse Aegeristrasse 26 Tab. 12 Theoretisches Dichtepotential überbaute Bauzone und tatsächliche Dichte Aegeristrasse 26 Tab. 13 Ist Situation Leematt 29 Tab. 14 Raumplanerische Analyse Leematt 30 Tab. 15 Theoretisches Dichtepotential überbaute Bauzone und tatsächliche Dichte Leematt 30 Tab. 16 Ist-Situation Riedmatt 34

6 Tab. 17 Raumplanerische Analyse Riedmatt 35 Tab. 18 Theoretisches Dichtepotential überbaute Bauzone und tatsächliche Dichte Riedmatt 35 Tab. 19 Ist-Situation Feldmoos 37 Tab. 20 Raumplanerische Analyse Feldmoos 38 Tab. 21 Theoretisches Dichtepotential überbaute Bauzone und tatsächliche Dichte Feldmoos 38 Anhangverzeichnis Dichteberechnungen überbaute Bauzone Quartieranalyse Sattel Dorf - Bautypologie, 1: 5 000, dat Quartieranalyse Sattel Dorf Grundlage Gebäude, 1: 5 000, dat Quartieranalyse Sattel Dorf öffentliche Einrichtungen und Verkehr, 1: 5 000, dat

7 Abkürzungsverzeichnis agf AZ BauR BfS DEFH DG E + B E+B/ha EFH EG FH GH GL KA KZ OG REFH W2 W3 WG3 WL anrechenbare Geschossfläche Ausnützungsziffer Baureglement Bundesamt für Statistik Doppeleinfamilienhaus Dachgeschoss Einwohner und Beschäftigte Einwohner und Beschäftigte pro Hektare Einfamilienhaus Erdgeschoss Firsthöhe Gebäudehöhe Gebäudelänge Kernzone Dorf Kernzone Zentrum Obergeschoss Reiheneinfamilienhaus Wohnzone zweigeschossig Wohnzone dreigeschossig Wohn-Gewerbezone dreigeschossig Landhauszone 1

8 1 Einleitung Die Gemeinde Sattel möchte aufgrund aktueller Bedürfnisse der Grundeigentümer und Bauherren und unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten der jeweiligen Bauzonen im Gemeindegebiet die Ausnützungsziffern erhöhen. Im Baureglement sind für die einzelnen Bauzonen verschiedene Dichten mittels Ausnützungsziffern definiert. Die Ausnützungsziffer beeinflusst, in Abhängigkeit zur anrechenbaren Parzellenfläche, die möglichen nutzbaren Geschossflächen sowie die Gesamtdichte eines Quartiers. Die suisseplan Ingenieure AG raum + landschaft wurde mit der Prüfung der Ausnützung der verschiedenen Quartiere und Bauzonen beauftragt. Auf der Grundlage der Quartieranalysen, welche die Bautypologie, Einwohnerzahl, Topographie, Verkehrsanbindung, Nähe zu öffentlichen Einrichtungen sowie städtebauliche Einfügung berücksichtigen, wird die Verträglichkeit einer Erhöhung der Ausnützungsziffer geprüft und ein Vorschlag für die künftige Ausnützungsziffer gegeben. 2

9 2 Grundlagen Bebaubarkeit 2.1 Ausnützungsziffer Gemäss Art. 19 BauR ist die Ausnützungsziffer Verhältniszahl der Summe aller anrechenbaren Geschossflächen zur anrechenbaren Landfläche. Als anrechenbare Geschossfläche gilt die Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen ohne Fassadenwände. Im Absatz 3 des Artikels 19 BauR ist definiert, welche Flächen im Gebäude nicht angerechnet werden müssen, wie z. B. Lifte, Flächen in Räumen mit Dachschräge, Wintergärten usw. Die nebenstehende Skizze, welche sich ebenfalls im Anhang des Baureglementes befindet, zeigt schematisch die Flächen. Abb. 1 Skizze Ausnützungsziffer gemäss Baureglement 2.2 Grenz- und Gebäudeabstand Neben der Ausnützungsziffer wird die Bebaubarkeit einer Parzelle durch die erforderlichen Grenzabstände gemäss Art. 27 Abs. 3 BauR definiert. Hierbei gelten ein Mindestabstand und prozentualer Abstand in Abhängigkeit zur Gebäudehöhe. Abb. 2 Skizze Grenzabstand gemäss Baureglement 3

10 2.3 Gebäudehöhe Gemäss 60 Abs. 2 PBG gilt als Gebäudehöhe das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei Flachdachbauten bis Oberkante des Dachabschlusses. Die Gebäudehöhe ist dementsprechend an jeder Fassade separat zu ermitteln. Der Grenzabstand steht im Bezug zur Gebäudehöhe und ist bei höheren Fassaden zu vergrössern, vgl. Art. 27 BauR. 2.4 Gebäudelänge und Mehrlängenzuschlag Die Bebaubaubarkeit eines Grundstückes wird zudem durch die Gebäudelänge und einen Mehrlängenzuschlag ab einer Gebäudelänge von 20 m, welcher einer Vergrösserung des Grenzabstandes gleich kommt, definiert. Bei versetzten Fassaden kann der so genannte Flächenausgleich angewendet werden, wonach der Abstand zur Grenze ausgeglichen werden kann, vgl. Art. 22 und 23 BauR. Abb. 3 Skizze Gebäudelänge und Mehrlängenzuschlag gemäss BauR 4

11 2.5 Geschosszahl und anrechenbare Geschossflächen Die Geschosszahl ist in Abhängigkeit zur rechtsgültigen Bauzone nach Art. 27 Abs. 3 BauR vorgegeben. Anrechenbare Geschossflächen bzw. Wohnräume können nicht nur in Vollgeschossen realisiert werden, sondern dürfen auch im Dach- oder Untergeschoss erstellt werden. Dabei gelten die Beschränkungen nach Art. 20 BauR, wonach das Dachgeschoss zu 75 % ausgebaut bzw. mit anrechenbaren Geschossflächen belegt werden darf sowie das Untergeschoss mit 60 % der anrechenbaren Geschossflächen belegt werden darf. Abb. 4 Skizze Geschosszahl und Terraingestaltung 5

12 2.6 Beispiel zweigeschossiges Gebäude Innerhalb der zweigeschossigen Zonen können Bauten mit zwei Vollgeschossen und einem Dachgeschoss realisiert werden. Die Gebäudehöhe beträgt theoretisch rund 6.70 m und ist im Baureglement auf maximal 7 m bzw. 8 m beschränkt. Abb. 5 Schemaschnitt Gebäude mit 2 Vollgeschossen Der Grenzabstand steht in Abhängigkeit zur Gebäudehöhe. In den zweigeschossigen Wohnzonen ist ein so genannter kleiner Grenzabstand von 60 % der Gebäudehöhe, im Minimum aber 4 m, und ein grosser Grenzabstand von 100 % der Gebäudehöhe, mindestens aber 8 m einzuhalten. Auf kleineren Parzellen in der zweigeschossigen Wohnzone (W2), wie sie in der Gemeinde Sattel üblich sind, können aufgrund der Grenzabstände lediglich Einfamilienhäuser oder Doppeleinfamilienhäuser realisiert werden.auf einer kleinen Parzelle mit 528 m 2 kann ein Gebäude mit einer Länge von 14 m und einer Breite/Tiefe von 12 m erstellt werden. Abb. 6 Parzelle 528 m² mit EFH / DEFH 6

13 Stehen grössere Parzellen zur Verfügung, können auch grössere, zweigeschossige Bauten wie Reiheneinfamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser erstellt werden, vgl. Abb. 7. Das Beispiel in der Abb. 7 zeigt ein solches Gebäude mit einer Grundfläche von 12 m * 20 m sowie einer Geschossfläche von 240 m 2. Abb. 7 Parzelle 750 m² mit REFH / MFH 2.7 Beispiel dreigeschossiges Gebäude Innerhalb der dreigeschossigen Zonen können Bauten mit drei Vollgeschossen und einem Dachgeschoss realisiert werden. Die Gebäudehöhe beträgt rund 9.50 m, gemäss BauR ist diese auf maximal 10 m beschränkt. Abb. 8 Schemaschnitt Gebäude mit 3 Vollgeschossen Der Grenzabstand steht in Abhängigkeit zur Gebäudehöhe. Gleich wie in den zweigeschossigen Zonen ist auch in den dreigeschossigen Wohnzonen ein kleiner Grenzabstand von 60 % 7

14 der Gebäudehöhe, im Minimum aber 4 m, und ein grosser Grenzabstand von 100 % der Gebäudehöhe, mindestens aber 8 m einzuhalten. Aufgrund der Gebäudehöhe ist oftmals mehr als der minimale Grenzabstand einzuhalten. In dem oben genannten Beispiel errechnen sich ein kleiner Grenzabstand von 6 m und ein grosser Grenzabstand von 10 m. Auf einer kleineren Parzelle von rund 670 m 2 ist ein Gebäude 12 * 12 m mit einer Gebäudegrundfläche von 144 m 2 realisierbar, vgl. Abb. 8. Abb. 9 Parzelle 670 m 2 mit Einfamilienhaus Auf einer etwas grösseren Parzelle ( mittlerer Grösse) mit 960 m 2 kann ein Gebäude mit einer Länge von 20 m und einer Breite/Tiefe von 14 m erstellt werden. Bei 20 m Gebäudelänge ist noch kein Mehrlängenzuschlag einzuhalten und die Grenzabstände bleiben wie im oben genannten Beispiel. 8

15 Abb. 10 Schema Parzellenfläche von 960 m 2 in der K3 Steht eine grosse Parzelle zur Verfügung, auf welcher die maximale Gebäudelänge (reine Wohnzonen) von 30 m möglich ist, dann kommt zwar der Mehrlängenzuschlag zum Tragen, aber es ist ein wesentlich grösseres Gebäude möglich, nämlich von 14 m * 30 m. Die Gebäudegrundfläche beträgt auf dieser Parzelle und mit diesem Beispiel 280 m 2, vgl. Abb Anwendung der Beispiele in den Analysen In den folgenden Quartieranalysen wird auf Grundlage der Gebäudegrundfläche der genannten Beispiele und in Abhängigkeit der Bauzone die mögliche anrechenbare Geschossfläche eines Gebäudes mit der maximal möglichen anrechenbaren Geschossfläche aufgrund der anrechenbaren Parzellenfläche und der Ausnützung berechnet. Die Ausnützung variiert je nach Bauzone. 9

16 3 Quartieranalysen und Zielformulierung 3.1 Übersichtsplan Abb. 11 Übersichtsplan Quartiere 10

17 3.2 Unterteilung der Quartiere Die Quartiere wurden nach folgenden Kriterien bestimmt, vgl. Abb. 11: - Lage (Zentrum, Hang, Ebene etc.) - Baustruktur (Einzelbauten, Mehrfamilienhäuser, Bauten mit gemischter Nutzung) - Erschliessung (öffentlicher und privater Verkehr) Folgende Quartiere wurden analysiert: - Eumatt - Dörfli - Rösslimatt - Aegeristrasse - Leematt - Riedmatt - Feldmoos 3.3 Vorgehen bei der Analyse Für jedes Quartier wurden Bauzone, Ausnützungsziffer, theoretisches und tatsächliches Einwohnerpotential bzw. theoretisches und tatsächliches Dichtepotential analysiert. Wie in der Beispieltabelle gezeigt, wurden die Flächen je Bauzone dargestellt sowie die Berechnung der Einwohnerzahl infolge der rechtsgültigen Ausnützung unter Einwohner bzw. Beschäftigte aufgezeigt. Eumatt Zone Nettobau- Ausnützungs- Ausbaugrad Bruttoge- Bruttoge- Einwohner Beschäftigte Einwohner Beschäftigte fläche ziffer geschoss- geschossfläche gemäss Bfs gemäss Bfs fläche Anteil pro E pro B Einwohner Beschäftigte NBF AZ AG BGF/E BGF/B E B E A EBfs BBfs ha % % m² m² Faktor Faktor KZ * W * WG * Total E+B (nach AZ) 416 E+B BfS 201 *Annahme In den Spalten 11 und 12 - bezeichnet mit Einwohner gemäss BfS bzw. Beschäftigte gemäss BfS - sind die tatsächlichen Einwohner- und Beschäftigtenzahlen gemäss Daten des Bundesamtes für Statistik (BfS) aufgezeigt. In der untersten Zeile sind die Summen der theoretisch möglich sowie tatsächlich vorhanden Einwohner und Beschäftigten aufgeführt. Die Tabellen zu den Quartieren sind im jeweiligen Kapitel und zusätzlich im Anhang dargestellt. Für die Berechnung der theoretische Einwohner- und Beschäftigtenzahl mit der rechtsgültigen Ausnützungsziffer werden jeweils folgende Annahmen zu Grunde gelegt: - Ausnützungsziffer nach BauR (Spalte 3) - Ausbaugrad (Verhältnis der gebauten zur rechtlich zulässigen Ausnützung) wird mit 1,0 angenommen, weil die Überprüfung einer allfälligen Erhöhung der Ausnützungsziffer dient (Spalte 4). 11

18 - Die Bruttogeschossflächen pro Einwohner oder Beschäftigten können variieren (Spalten 5 und 6). - Der Anteil Einwohner und Beschäftigte bzw. deren Verhältnis variiert je nach Bauzone (Spalte 7 und 8). Folgend werden die mögliche anrechenbare Geschossfläche bei rechtsgültiger Ausnützung einer Beispielparzelle und die erforderlichen anrechenbaren Geschossflächen beim Beispielgebäude auf dieser Parzelle berechnet (jeweils entsprechend der Bauzone). Bei diesen Berechnungen wird gemäss BauR angenommen, dass die Vollgeschosse zu 100 % und die Dachgeschosse zu 75 % ausgebaut sind. Wegen der erforderlichen Wandflächen, Abstellflächen etc. werden 15 % der Geschossflächen als nicht anrechenbar abgezogen. Im Ergebnis können die erforderliche anrechenbare Geschossfläche und die vorhandene anrechenbare Geschossfläche verglichen werden und somit ist ein Rückschluss möglich, ob die Ausnützungsziffer ausreichend hoch ist. Dies erfolgt unter Berücksichtigung der weiteren raumplanerischen Parameter und der Einfügung ins Gesamtquartier- sowie Ortsbild. Abschliessend wird ein Fazit gezogen und eine Empfehlung bezüglich der Erhöhung der Ausnützungsziffer abgegeben. 12

19 3.4 Quartier Eumatt Tab. 1 Ist-Situation Eumatt Eumatt (neues Zentrum) Neues Zentrumsgebiet Südwestlich des ursprünglichen Zentrums Nahe Talstation Sattel Hochstuckli Bauzonen (berücksichtigt) KZ / W2 / WG3 Rechtsgültige Ausnützungsziffern 0,8 / 0,4 / 0,7 Theoretisches Einwohner- und Beschäftigtenpotential nach ZP Tatsächliche Einwohner und Beschäftigte nach BfS Daten Quartierdichte 416 E+B 201 E+B 61 E+B/ha Innerhalb der Wohn-Gewerbezone (WG3) gelten die Masse nach Art. 27 Abs. 3 BauR nur, wenn der gewerblich genutzte Teil ¼ der anrechenbaren Geschossfläche beträgt. Wird kein gewerblicher Anteil vorgesehen, gelten die Masse der Wohnzone W3, demnach eine Ausnützung von 0.55 (anstatt 0.7) und eine Gebäudelänge von 30 m (anstatt 40 m). 13

20 3.4.1 Raumplanerische Analyse Tab. 2 Raumplanerische Analyse Eumatt Bautypologie Städtebauliche Eigenschaften des Gebietes Grünanteil Mehrfamilienhäuser und Wohngebäude mit Nebennutzungen, vereinzelt Einfamilienhäuser Teils dichte Zentrumsüberbauung und Mehrfamilienhäuser, Zentrumsplatz, dichte Terrassenbauten in der W2, weit gehend offene Baustruktur, feingliedrig parzelliert Im Zentrum urban, MFH mit geringem Grünanteil, EFH mit hohem Grünanteil in Privatgärten, kein Strassenbegleitgrün Erreichbarkeit Öffentlicher Verkehr Individualverkehr Innerhalb der Güteklasse D 0 bis max. 200 m Bushaltestelle, Entfernung zum Bahnhof max. 500 m gut erschlossen gute MIV-Erschliessung, Versorgungsinfrastruktur Öffentliche Einrichtungen Nahversorgung Fazit raumplanerische Beurteilung: Schule und Verwaltung direkt angrenzend in 100 m bis 400 m Distanz, direkt angrenzend bis max. 200 m Potential: Zentrumsgebiet mit guter Versorgungsinfrastruktur und guter öv-anbindung Bus und Bahn, verdichtete Bauweise in der Ebene möglich Defizit: Lärmbelastung bei Wohnbauten direkt an der Schlagstrasse 14

21 3.4.2 Theoretisches Dichtepotential und tatsächliche Dichte In der folgenden Tabelle sind die Flächen je Bauzone dargestellt sowie die Berechnung der Einwohnerzahl und Beschäftigten infolge der rechtsgültigen Ausnützung und die tatsächliche Anzahl Einwohner und Beschäftigte gemäss Daten des Bundesamtes für Statistik (BfS). Tab. 3 Theoretisches Dichtepotential überbaute Bauzone und tatsächliche Dichte Eumatt Eumatt Zone Nettobau- Ausnützungs- Ausbaugrad Bruttoge- Bruttoge- Einwohner Beschäftigte Einwohner Beschäftigte fläche ziffer geschoss- geschossfläche gemäss Bfs gemäss Bfs fläche Anteil pro E pro B Einwohner Beschäftigte Der Vergleich der Einwohner + Beschäftigten der überbauten Bauzone gemäss rechtsgültiger Ausnützung und jener gemäss den Daten des Bundesamtes für Statistik zeigt: Die Bauzone ist in der Einwohnerdichte unternutzt. Insbesondere in der Wohn-Gewerbezone, aber auch in der Kernzone des Gebietes Eumatt ist auf den Parzellen die Ausnützung nicht ausgeschöpft oder pro Einwohner wird eine höhere Fläche an anrechenbarer Geschossfläche verbraucht als üblich. Im Durchschnitt zeigt das Quartier Eumatt eine Dichte von rund 61 E+B pro Hektare. Dies ist für ein Zentrumsgebiet eine eher niedrige Dichte. NBF AZ AG BGF/E BGF/B E B E A EBfs BBfs ha % % m² m² Faktor Faktor KZ * W * WG * Total E+B (nach AZ) 416 E+B BfS 201 *Annahme Die Wohnzone W2 ist entsprechend der geplanten Nutzung ausgeschöpft. Dementsprechend ist die Dichte mit 65 E+B/ha für eine W2 ausreichend hoch. In der Kernzone beträgt die Dichte von Einwohner und Beschäftigte gemäss BfS-Daten 74 E+B/ha und in der Wohn-Gewerbezone 43 E+B/ha, obwohl sie nahezu die gleiche Ausnützung haben. Entweder wurden in der Wohn-Gewerbezone sehr grosse Bruttogeschossflächen pro Einwohner/Beschäftigte realisiert (grosse Wohnungen) oder es sind viele Gewerbeflächen mit wenig Beschäftigten vorhanden. 15

22 3.4.3 Mögliche Ausnützung bei bestehender Parzellenstruktur - Parzellengrösse: m 2 Beispielrechnung Parzelle rund 0.1 ha gross in KZ / WG3 In der folgenden Tabelle sind die maximal möglichen anrechenbaren Geschossflächen in Abhängigkeit zur Bauzone und deren Ausnützung dargestellt. Parzellenfläche 960 m 2 AZ Kernzone Zentrum (KZ) 0,8 mögliche anrechenbare Geschossfläche in KZ 770 m 2 AZ Wohn-Gewerbezone 3 (WG3) 0,7 mögliche anrechenbare Geschossfläche in WG3 670 m 2 In der folgenden Tabelle sind die möglichen anrechenbaren Geschossflächen je nach Gebäudegrösse berechnet. Gebäudegrund- 3 Vollgeschosse + DG Abzug 15 % nicht an- Anrechenbare Ge- fläche (KZ, WG3) Faktor 3,75 rechenbarer Flächen schossfläche (agf) auf allen Geschossen 280 m m 2 Abzug 150 m m 2 (14m *20m) 240 m Abzug 135 m m 2 (12m *20 m) Ergebnis: In der Kernzone könnte mit einem Gebäude von 280 m 2 Gebäudegrundfläche auf einer grösseren Parzelle von 0.1 ha eine anrechenbare Geschossfläche von 900 m 2 realisiert werden, jedoch wäre dafür eine leicht höhere Ausnützung auf 0,9 erforderlich. Wird ein etwas kleineres Gebäude von 240 m 2 (12m* 20 m) realisiert, wäre die Ausnützung von 0,8 ausreichend. Innerhalb der WG3 mit einer Ausnützung von 0,7 sind auf der gleichen Parzelle 670 m 2 anrechenbare Geschossfläche zulässig. Für das Gebäude werden jedoch mindestens 760 m 2 anrechenbare Geschossfläche benötigt. Sollte das Beispielgebäude in der WG3 realisiert werden, ist die Ausnützung zu gering, um die möglichen Geschossflächen zu realisieren. Da in der WG3 mehr Spielflächen und attraktiv gestaltete Freiflächen erstellt werden sollten, kann die Ausnützung moderat auf z. B. 0,8 erhöht werden. Bei kleineren Parzellen innerhalb der WG3 oder KZ ist die Ausnützungsziffer ausreichend hoch, da aufgrund der erforderlichen Grenzabstände (Gebäudehöhe von rund 10 m) eine begrenzte bebaute Fläche verbleibt. 16

23 Beispielrechnung Parzelle rund 0.15 ha gross in KZ / WG3 Wird die maximale Gebäudelänge von 30 m in der WG3 angestrebt, kann auf einer grösseren Parzelle ein Gebäude mit einer Gebäudegrundfläche von 420 m 2 erstellt werden. Folgende Berechnungstabelle zeigt die anrechenbaren Parzellen- und Geschossflächen. Parzellenfläche m 2 AZ Kernzone Zentrum (KZ) 0,8 mögliche anrechenbare Geschossfläche in KZ m 2 AZ Wohn-Gewerbezone 3 (WG3) 0,7 mögliche anrechenbare Geschossfläche in WG m 2 Gebäudegrund- 3 Vollgeschosse + DG Abzug 15 % nicht an- Anrechenbare Ge- fläche (WG3) Faktor 3,75 rechenbarer Flächen schossfläche (agf) auf allen Geschossen 420 m m 2 Abzug 235 m m 2 (14m *30m) Um auf der Parzelle mit 1'650 m 2 das Gebäude mit m 2 agf zu erstellen, ist eine Ausnützungsziffer von 0,8 ausreichend, die Ausnützung von 0,7 jedoch unzureichend. Ergebnis Bei einem ideal eingepassten Baukörper in die Parzelle und der Einhaltung aller erforderlichen Grenzabstände wäre die vorgegebene Ausnützungsziffer von 0,8 für eine 3-geschossige Überbauung leicht zu tief und müsste auf 0,9 erhöht werden. Wird eine Reserve für Freiflächen behalten, ist die Ausnützungsziffer ausreichend. Beispielrechnung kleinere Parzelle rund 0,7 ha in KZ / WG3 Parzellenfläche 670 m 2 AZ Kernzone 0,8 mögliche anrechenbare Geschossfläche KZ 540 m 2 AZ Wohn-Gewerbezone 3 0,7 mögliche anrechenbare Geschossfläche WG3 470 m 2 AZ Wohnzone W2 0,4 mögliche anrechenbare Geschossfläche W2 270 m 2 17

24 Gebäudegrund- 3 Vollgeschosse + DG Abzug 15 % nicht an- Anrechenbare Ge- fläche Faktor 3,75 rechenbarer Flächen schossfläche (agf) auf allen Geschossen 144 m m 2 Abzug 80 m m 2 (12m *12m) Die Beispielrechnung für eine kleinere Parzelle zeigt, dass aufgrund der erforderlichen Grenzabstände einer 3-geschossigen Überbauung die nach BauR gegebene Ausnützung der Kernzone und der Wohn-Gewerbezone ausreichend ist. Zweigeschossige Wohnzone W2 Ein kleiner Teil des Quartiers Eumatt liegt innerhalb der W2-Zone am Hang. Aufgrund der Hanglage und der Lage oberhalb des bestehenden Dorfzentrums prägt es dieses stark. Mit der bestehenden Überbauung aufgrund eines Gestaltungsplans sind bereits Terrassenbauten erstellt und eine dichte Überbauung realisiert. Eine dichtere oder höhere Hangüberbauung wäre für das Ortsbild des Zentrums nicht wünschenswert Fazit Quartier Eumatt - Innerhalb der Kernzonen ist eine dichte Bauweise verträglich und eine hohe Einwohnerdichte belebt das Zentrum. - Bei kleinerer Parzellierung von rund m 2 ist innerhalb der 3-geschossigen Zonen im Zentrum eine Ausnützung von 0,7 ausreichend. - Bei grösseren Parzellenflächen ab m 2 Grundstücksfläche ist die Ausnützung von 0,7 zu niedrig, da grössere Gebäude mehr anrechenbare Geschossflächen generieren. Diese Gebäude benötigen eine Ausnützung von bis zu 1,0. - Innerhalb der Kernzone und Wohn-Gewerbezone, welche ebenfalls zum Zentrum zu zählen sind, sind die Personendichten, welche mit der Ausnützung möglich sind, zwar noch nicht erschöpft, aber eine Verdichtung wäre verträglich Ziele für die Quartierdichte Eumatt Zentrumszonen sind in der Regel dichte Zonen, welche dadurch und durch die gemischten Nutzungen belebt werden. Beim neuen Zentrum von Sattel handelt es sich um ein junges Gebilde, in welchem mehrheitlich grössere Mehrzweckbauten und Mehrfamilienhäuser erstellt wurden. Die bestehende Ausnützung ist für grössere Bauten momentan zu gering. Aus städtebaulicher Sicht ist im neuen Zentrum Sattel sowohl in der Kernzone als auch in der Wohn-Gewerbezone 3 in der Ebene eine verdichtete Bauweise für die weitere Belebung des Gebietes und aufgrund der guten Anbindung an den öffentlichen Verkehr sowie die vorhanden Infrastruktureinrichtungen sinnvoll. Die Erhöhung der Ausnützungsziffer auf bis zu maximal 0,9 ist verträglich, um die bauliche Dichte einer Kernzone zu erreichen. 18

25 Erhöhung der Ausnützungsziffer in der Kernzone und Wohn-Gewerbezone 3 auf 0,9 (mit Gewerbeanteil) und ohne Gestaltungsplan; oder Umzonung der Wohn-Gewerbezone in die Kernzone sowie Erhöhung der Ausnützungsziffer in der Kernzone auf 0,9 (mit Gewerbeanteil); Erhöhung der Ausnützungsziffer in der Wohngewerbezone 3 auf 0,8 (mit Gewerbeanteil), falls keine Umzonung erwünscht ist; keine Erhöhung der Ausnützungsziffer in der Wohnzone W2 aufgrund der Hanglage und der ortsbaulichen Situation. 3.5 Quartier Dörfli Tab. 4 Ist-Situation Dörfli Dörfli Gewachsenes Dorfzentrum an Hanglage Attraktives Ortsbild mit Kirche nahe der Schule Bauzonen (berücksichtigt) KA (ÖBA nicht berücksichtigt, weil keine AZ) Rechtsgültige Ausnützungsziffern Theoretisch mögliches Einwohner- und Beschäftigtenpotential nach ZP mit Ausnützung von 0,6 Tatsächliche Einwohner und Beschäftigte nach BfS Daten Keine Beschränkung (Annahme AZ: 0,6) 256 E+B 144 E+B Dichte Quartierdichte 69 E+B/ha 19

26 3.5.1 Raumplanerische Analyse Tab. 5 Raumplanerische Analyse Dörfli Bautypologie Städtebauliche Eigenschaften des Gebietes Grünanteil Einzelbauten, EFH und Zweifamilienhäuser, Sonderbaute Kirche Kleine Parzellenstruktur mit dicht aneinander stehender Einzelüberbauung, teilweise fast geschlossene Blockrandbebauung, teilweise auch grosszügige Parzellen aufgrund Hanglage Geringer Grünanteil Erreichbarkeit Öffentlicher Verkehr Individualverkehr Grosse Teilflächen ausserhalb öv-güteklasse D Sehr enge Strassenverhältnisse Versorgungsinfrastruktur Öffentliche Einrichtungen Ca. 100 m m bis Schule / 300 m 500 m bis Verwaltung Nahversorgung Gestaltungspläne Fazit raumplanerische Beurteilung: Ca. 300 m 500 m Ja, an der Dorfstrasse Potential: Nähe zu Schulanlagen, gewachsene Baustruktur mit attraktiven Ortsbild Defizit: öv-güteklasse unterhalb D Theoretisches Dichtepotential und tatsächliche Dichte Tab. 6 Theoretisches Dichtepotential überbaute Bauzone und tatsächliche Dichte Dörfli Dörfli Zone Nettobau- Ausnützungs- Ausbaugrad Bruttoge- Bruttoge- Einwohner Beschäftigte Einwohner Beschäftigte fläche ziffer geschoss- geschossfläche gemäss Bfs gemäss Bfs fläche Anteil pro E pro B Einwohner Beschäftigte NBF AZ AG BGF/E BGF/B E B E B EBfs BBfs ha % % m² m² Faktor Faktor KA * 1.00 * Total E+B (nach AZ) 256 E+B BfS 144 *Annahme Der Vergleich der Einwohner + Beschäftigten der überbauten Bauzone gemäss rechtsgültiger Ausnützung und jener gemäss den Daten des Bundesamtes für Statistik zeigt: 20

27 Die Bauzone ist bezüglich ihrer Einwohner- und Beschäftigtendichte recht gut genutzt. Grund dafür ist entweder, dass eine geringe Ausnützungsziffer realisiert wurde (nicht voll ausgenutzte Grundstücke) oder dass die Gebäude mit wenigen Personen bewohnt sind, also eine höhere BGF/E vorhanden ist. Die Einwohnerdichte beträgt 69 E+B / ha. In klassischen Kernzonen liegt diese über 100 E+B/ha Mögliche Ausnützung bei bestehender Parzellenstruktur Für die Kernzone KA gilt ein Mindestgrenzabstand von 2.5 m bzw. mindestens 50 % der Gebäudehöhe (kleiner und grosser GA). Kernzone: - Durchschnittliche Parzellengrösse 400 m 2 (z. B. 20 m * 20 m) - Ausnützungsziffer ist nicht begrenzt - Mindestgrenzabstand 2.5 m (klein und gross) bzw. 50 % GH - Vollgeschosse nicht begrenzt Fazit Quartier Dörfli Das Quartier ist weniger dicht überbaut als in einer Kernzone üblich, aber befindet sich an einer Hanglage, an welcher viele Flächen kaum überbaubar sind, ohne das Ortsbild zu stören. Die Ausnützungsziffer ist bisher im BauR nicht beschränkt Ziele für die Quartierdichte In der Kernzone A ist die Ausnützungsziffer nicht begrenzt, weswegen im Rahmen dieser Prüfung kein Handlungsbedarf besteht. Aufgrund der kleinteiligen Parzellierung sind die Parzellen momentan mit einer Ausnützung von rund 0,4 0,6 belegt Keine Änderung der Ausnützungsziffer 21

28 3.6 Quartier Rösslimatt Tab. 7 Ist-Situation Rösslimatt Rösslimatt Wohngebiet nördlich des ursprünglichen Dorfzentrums Teils starke Hanglage Bauzonen W2 Rechtsgültige Ausnützungsziffern 0,4 Gestaltungsplan Theoretisches Einwohner- und Beschäftigtenpotential nach ZP Tatsächliche Einwohner und Beschäftigte nach BfS Daten Quartierdichte Ja, an der Lustnaustrasse (Pflicht) 161 E+B 130 E+B 56 E+B/ha Die rechtsgültige überbaute Bauzone innerhalb der W2 ist bezüglich der Einwohnerdichte gut genutzt. Die tatsächliche Anzahl Einwohner + Beschäftigte nach BfS entspricht beinahe der theoretischen Anzahl gemäss Berechnungen Zonenplan. Die Quartierdichte beträgt zurzeit 56 E+B/ ha. 22

29 3.6.1 Raumplanerische Analyse Tab. 8 Raumplanerische Analyse Rösslimatt Bautypologie Städtebauliche Eigenschaften des Gebietes Grünanteil Offene Baustruktur mit mehrheitlich EFH, teils grössere Mehrfamilienhäuser am Hang Stark in Erscheinung tretende Terrassenbauten am Hang, offene, aber dicht aneinander stehende Einfamilienhäuser, exponierte, weit einsichtige Lage am Hang Bei Terrassenbauten sehr gering, bei den Einfamilienhäusern moderat Erreichbarkeit Öffentlicher Verkehr Ausserhalb des Radius öv-güteklasse D Individualverkehr enge Strassenverhältnisse Versorgungsinfrastruktur Öffentliche Einrichtungen Ca. 500 m entfernt Nahversorgung Ca. 700 m entfernt Fazit raumplanerische Beurteilung: Aufgrund der stark exponierten Hanglage und der engen Erschliessungsverhältnisse sollten keine grösseren Bauten oder Terrassenbauten zugelassen werden Theoretisches Dichtepotential und tatsächliche Dichte Tab. 9 Theoretisches Dichtepotential überbaute Bauzone und tatsächliche Dichte Rösslimatt Rösslimatt Zone Nettobau- Ausnützungs- Ausbaugrad Bruttoge- Bruttoge- Einwohner Beschäftigte Einwohner Beschäftigte fläche ziffer geschoss- geschossfläche gemäss Bfs gemäss Bfs fläche Anteil pro E pro B Einwohner Beschäftigte NBF AZ AG BGF/E BGF/B E B E A EBfs BBfs ha % % m² m² Faktor Faktor W * Total E+B (nach AZ) 161 E+B BfS 130 *Annahme Der Vergleich der Einwohner + Beschäftigten der überbauten Bauzone gemäss rechtsgültiger Ausnützung und jener gemäss den Daten des Bundesamtes für Statistik zeigt, dass die Wohnzone für eine W2 dicht überbaut ist. Die mögliche Ausnützung wurde genutzt. 23

30 3.6.3 Mögliche Ausnützung bei bestehender Parzellenstruktur Wohnzone W2: - Kleinere Parzellen mit 400 m 2 - Grössere Parzellen mit m 2 Beispielrechnung für kleinere und gössere Parzelle: Parzellenfläche (20 m * 22 m) 440 m m 2 Wohnzone W2 0,4 0,4 mögliche anrechenbare Geschossfläche W2 176 m m 2 Gebäudegrund- 2 Vollgeschosse + DG Abzug 15 % nicht an- Anrechenbare Ge- fläche (W2) (GA 4 m / 8m) Faktor 2,75 rechenbarer Flächen schossfläche (agf) auf allen Geschossen 120 m m 2 50 m m 2 (12m *10 m) Gebäudegrund- 2 Vollgeschosse + DG Abzug 15 % nicht an- W2 -Anrechenbare fläche (W2) (GA 4 m / 8m) Faktor 2,75 (W2) rechenbarer Flächen Geschossfläche (agf) auf allen Geschossen 360 m m m m 2 (20 m *18m) Auf kleineren Parzellen reicht die Ausnützung von 0.4 für eine dichte Überbauung bis an die Grenzabstände nicht aus. Für grössere Parzellen ist die Ausnützung der W2 ausreichend, um Mehrfamilienhäuser oder Terrassenhäuser zu erstellen Fazit Quartier Rösslimatt Die Berechnungen zeigen, dass die Ausnützung für kleinere zweigeschossige Bauten etwas zu gering ist und für grössere Bauten mit einer maximalen Gebäudelänge von 20 m oder Terrassenbauten ausreichend ist Ziele für die Quartierdichte Keine Ausnützungsziffererhöhung aufgrund der exponierten Lage und der Hanglage Beibehaltung der Ausnützung von 0,4 auch aufgrund der mangelnden Erreichbarkeit mit öv und MIV 24

31 3.7 Quartier Aegeristrasse Tab. 10 Ist-Situation Aegeristrasse Aegeristrasse Zwischen Bahnhof und neuem Zentrum gelegen Überwiegend flach innerhalb der WG3 und teils leichte Hanglage in der W3 Bauzonen (berücksichtigt) W2 / W3 / WG3 Rechtsgültige Ausnützungsziffern 0,4 / 0,55 / 0,7 Gestaltungspläne Theoretisches Einwohner- und Beschäftigtenpotential nach ZP Tatsächliche Einwohner und Beschäftigte nach BfS Daten Quartierdichte keine 700 E+B 355 E+B 60 E+B/ha 25

32 3.7.1 Raumplanerische Analyse Tab. 11 Raumplanerische Analyse Aegeristrasse Bautypologie Städtebauliche Eigenschaften des Gebietes Grünanteil Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Gebäude mit Nebennutzungen Sehr heterogenes Gebiet mit kleineren zweigeschossigen Bauten und grösseren dreigeschossigen Bauten Hoher Grünanteil Erreichbarkeit Öffentlicher Verkehr Individualverkehr Sehr gut, nahe Bahnhof oder Bushaltestelle und innerhalb öv-güteklase D Gut erschlossen Versorgungsinfrastruktur Öffentliche Einrichtungen Nahversorgung Fazit raumplanerische Beurteilung: m entfernt Gut, nahe Zentrum m Potential: gute Anbindung und Nahversorgung Defizit: Risiken: dichte Überbauung mit wenig qualitativ hochwertigen Grünflächen bei Erhöhung der AZ Theoretisches Dichtepotential und tatsächliche Dichte Tab. 12 Theoretisches Dichtepotential überbaute Bauzone und tatsächliche Dichte Aegeristrasse Aegeristrasse Zone Nettobau- Ausnützungs- Ausbaugrad Bruttoge- Bruttoge- Einwohner Beschäftigte Einwohner Beschäftigte fläche ziffer geschoss- geschossfläche gemäss Bfs gemäss Bfs fläche Anteil pro E pro B Einwohner Beschäftigte NBF AZ AG BGF/E BGF/B E B E A EBfs BBfs ha % % m² m² Faktor Faktor W2 0,45 0,40 1,00 * 60,00 30,00 0,95 0, W3 1,99 0,55 1,00 * 55,00 30,00 0,95 0, WG3 3,44 0,70 1,00 * 50,00 60,00 0,80 0, Total 5, E+B (nach AZ) 700 E+B BfS 355 *Annahme Der Vergleich der Einwohner + Beschäftigten der überbauten Bauzone gemäss rechtsgültiger Ausnützung und jener gemäss den Daten des Bundesamtes für Statistik zeigt: Innerhalb der W2 und W3 sind die möglichen Einwohner und Beschäftigten vorhanden. In der Wohn-Gewerbezone bestehen grössere Reserven. 26

33 Die WG3 ist zurzeit noch unternutzt. Einerseits aufgrund der geringeren Geschossigkeit, aber auch aufgrund der geringeren Parzellengrösse, mit welcher innerhalb der WG3 die Ausnützung von 0,7 nicht ausgeschöpft werden kann Durchschnittlich mögliche Ausnützung bei bestehender Parzellenstruktur Für alle Zonen gilt ein Mindestgrenzabstand von 4 m (kleiner GA) und 8 m (grosser GA). Wohn-Gewerbezone und Wohnzone W3: - Durchschnittliche Parzellengrösse 600 m 2 / teils bis m 2 - AZ 0,55 / 0,7 - Waldabstände und Gewässerabstände sind zu berücksichtigen Beispielrechnung für kleinere und gössere Parzelle: Parzellenfläche 600 m m 2 AZ WG3 0,7 0,7 mögliche anrechenbare Geschossfläche WG3 420 m m 2 AZ W3 0,55 0,55 mögliche anrechenbare Geschossfläche W3 330 m m 2 Gebäude-grund- 3 Vollgeschosse + DG Abzug 15 % nicht an- Anrechenbare Ge- fläche (WG3, W3) Faktor 3,75 rechenbarer Flächen schossfläche (agf) auf allen Geschossen 144 m m 2 Abzug 65 m m 2 (12m *12m) 240 m m 2 Abzug 140 m m 2 (20m *12m) Wie bereits bei der Analyse des Gebietes Eumatt festgestellt, ist bei einer dreigeschossigen Überbauung auf kleineren Parzellen ( m 2 ) für ein Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus eine AZ mit 0,6 bis 0,7 ausreichend. Die Ausnützung von 0,55 ist leicht zu tief. Werden Parzellen zusammengelegt oder grössere Parzellen erstellt, ist die Ausnützung für ein dreigeschossiges Mehrfamilienhaus knapp und sollte auf 0,8 erhöht werden. Vorweg ist abzuwägen, inwiefern sich grössere Parzellenstrukturen mit grösseren Bauten in dieses Quartier einfügen. 27

34 Einfügung neue Baustruktur in WG3 / W3 Sowohl innerhalb der WG3 wie auch der W3 würden sich Mehrfamilienhäuser in das Ortsbild einpassen. Innerhalb der W3 ist auf eine gute Aussenraumgestaltung der Freiflächen zu achten. Aufgrund der Einschränkungen der Überbaubarkeit durch Gewässer und für ausreichende Spielflächen ist die Erhöhung in der W3 auf maximal AZ 0,7 und in der WG3 auf maximal 0,8 verträglich Fazit Quartier Aegeristrasse - Die Parzellen sind optimal mit dem MIV und öv erschlossen, in der Ebene gelegen und haben ein gewisses Umstrukturierungspotential. Deswegen ist die Erhöhung der Dichte und der Ausnützungsziffer aus raumplanerischer Sicht verträglich. - Die Gebäude bilden einen strassenbegleitenden Raum und ermöglichen gemischte Nutzungen für Gewerbe. Eine Verdichtung ist aus städtebaulicher Sicht verträglich, da der Strassenraum besser gefasst wird. - Auf grösseren Parzellen und für die Erstellung von Mehrfamilienhäusern ist die Ausnützung von 0,55 bzw. 0,7 etwas zu gering. - Bei kleinerer Parzellierung von rund 500 bis 700 m 2 ist innerhalb der 3-geschossigen Zonen eine Ausnützung von 0,7 ausreichend. Innerhalb der Wohn-Gewerbezone und Wohnzone W3 sollte die Ausnützung im Sinne einer verdichteten Bauweise erhöht werden Ziele für die Quartierdichte Erhöhung der Ausnützung innerhalb der Wohn-Gewerbezone WG3 auf 0,8 Erhöhung der Ausnützung innerhalb der Wohnzone W3 auf 0,6 28

35 3.8 Quartier Leematt Tab. 13 Ist Situation Leematt Leematt Südwestlich des Bahnhof Sattel Bis an den Sagenbach ebenes Gebiet Gewässerraum des Sagenbachs Bauzonen (berücksichtigt) WL / W2 / W3 / WG3 Rechtsgültige Ausnützungsziffern 0,4 / 0,55 / 0,7 Gestaltungspläne Theoretisches Einwohner- und Beschäftigtenpotential nach ZP Tatsächliche Einwohner und Beschäftigte nach BfS Daten Quartierdichte Ja 59 E+B 30 E+B 54 E+B/ha 29

36 3.8.1 Raumplanerische Analyse Tab. 14 Raumplanerische Analyse Leematt Bautypologie Städtebauliche Eigenschaften des Gebietes Grünanteil Einfamilienhäuser Offene Überbauung Hoher Grünanteil auf Privatparzellen Erreichbarkeit Öffentlicher Verkehr Direkt am Bahnhof Individualverkehr Gut erschlossen Versorgungsinfrastruktur Öffentliche Einrichtungen ca m Nahversorgung ca. 500 m Fazit raumplanerische Beurteilung: Potential: Nahe am Bahnhof und Zentrum mit Einkaufsmöglichkeit gelegen Defizit: allfälliger Bahnlärm in Teilflächen Theoretisches Dichtepotential und tatsächliche Dichte Tab. 15 Theoretisches Dichtepotential überbaute Bauzone und tatsächliche Dichte Leematt Der Vergleich der Einwohner + Beschäftigten der überbauten Bauzone gemäss rechtsgültiger Ausnützung und jener gemäss den Daten des Bundesamtes für Statistik zeigt: Die tatsächliche Einwohnerzahl in der Wohnzone W2 entspricht ungefähr den Kapazitäten, welche gemäss Berechnung aufgrund der Ausnützung angenommen wurde. Die möglichen Ausnützungsflächen der Wohn-Gewerbezone sind nicht ausgeschöpft, da kleinere Bauten bzw. Einfamilienhäuser oder Gebäude mit Nebennutzungen erstellt wurden. Leematt Zone Nettobau- Ausnützungs- Ausbaugrad Bruttoge- Bruttoge- Einwohner Beschäftigte fläche ziffer geschoss- geschossfläche fläche Anteil pro E pro B Einwohner Beschäftigte NBF AZ AG BGF/E BGF/B E B E A EBfs BBfs ha % % m² m² Faktor Faktor Einwohner gemäss Bfs W2 0,28 0,40 1,00 * 60,00 30,00 0,95 0, WG3 0,28 0,70 1,00 * 50,00 60,00 0,80 0, Beschäftigte gemäss Bfs Total 0, E+B (nach AZ) 59 E+B BfS 30 *Annahme 30

37 3.8.3 Durchschnittlich mögliche Ausnützung bei bestehender Parzellenstruktur Wohn-Gewerbezone WG3 und Wohnzone W3: - Durchschnittliche Parzellengrösse in der W2 400 m 2 bei einer AZ von 0,4 - Durchschnittliche Parzellengrösse in der WG3 500 m 2 bei einer AZ von 0,7 - Parzellen in der W3 noch nicht überbaut, geschätzt mit m 2, AZ 0,7 - Gewässerabstände sind zu berücksichtigen Beispielrechnung für kleinere und gössere Parzelle Parzellenfläche 450 m m 2 AZ W2 0,4 mögliche anrechenbare Geschossfläche W2 180 m 2 AZ WL 0,3 mögliche anrechenbare Geschossfläche WL 140 m 2 AZ WG3 0,7 0,7 mögliche anrechenbare Geschossfläche WG3 320 m m 2 AZ W3 0,55 0,55 mögliche anrechenbare Geschossfläche W3 250 m m 2 Gebäudegrund- 2 Vollgeschosse + DG Abzug 15 % nicht an- Anrechenbare Ge- fläche (W2) Faktor 2,75 rechenbarer Flächen schossfläche (agf) auf allen Geschossen 120 m m 2 Abzug 50 m m 2 (12m *10m) Auf einer Parzelle für ein Einfamilienhaus mit 450 m 2 ist mit der AZ von 0,4 eine anrechenbare Geschossfläche von 180 m 2 realisierbar. Mit einem Einfamilienhaus von 120 m 2 Gebäudegrundfläche, welches auf einer Parzelle von 20 m * 22 m mit den geltenden Grenzabständen erstellt werden könnte, sind rund 280 m 2 anrechenbare Geschossflächen möglich. Um dieses Gebäude auf der Parzelle zu erstellen, benötigt man eine AZ von 0,6. 31

38 Gebäudegrund- 1 Vollgeschosse + DG Abzug 15 % nicht an- Anrechenbare Ge- fläche (WL) Faktor 1,75 rechenbarer Flächen schossfläche (agf) auf allen Geschossen 120 m m 2 Abzug 30 m m 2 (12m *10m) Innerhalb der WL kann mit einem Voll- und einem Dachgeschoss eine anrechenbare Geschossfläche von 180 m 2 erstellt werden. Mit der bestehenden AZ von 0,3 dürften nur 140 m 2 realisiert werden, also 40 m 2 weniger. Die Bauzone wurde ursprünglich mit einer so niedrigen AZ belegt, weil Landhäuser mit grosszügigen Parzellen vorgesehen waren. Im Hinblick auf die angestrebte Verdichtung, welche Bund und Kanton u. a. gemäss kantonalen Richtplan anstreben, ist eine Erhöhung der AZ auf 0,4 in der WL sinnvoll. Gebäudegrund- 3 Vollgeschosse + DG Abzug 15 % nicht an- Anrechenbare Ge- fläche (W3, WG3) Faktor 3,75 rechenbarer Flächen schossfläche (agf) auf allen Geschossen 420 m m 2 Abzug 240 m m 2 (14m *30m) 240 m m 2 Abzug 140 m m 2 (20m *12m) Das theoretische Mehrfamilienhaus von 30 m Länge und 14 m Tiefe kann in der W3 auf einer Parzelle mit m 2 nicht realisiert werden, weil die mögliche anrechenbare Geschossfläche bei der AZ 0,55 niedriger, nämlich bei 830 m 2 liegt. Das Gebiet Leematt liegt am Siedlungsrand und sollte, wenn es mit Mehrfamilienhäusern überbaut wird, eher mit kleineren Mehrfamilienhäusern von 20 m Gebäudelänge überbaut werden und möglichst viel gestaltete Freiflächen zwischen den Gebäuden aufzeigen. Für die W3 ist eine Ausnützungsziffererhöhung nicht erforderlich, da die zu erstellenden Bauten aufgrund der Lage am Siedlungsrand und der Bautypologie der überbauten Parzellen nicht überdimensioniert werden sollten Fazit Quartier Leematt Auf einem sehr kleinen Gebiet am Siedlungsrand bestehen vier verschiedene Ausnützungsziffern und es sind sowohl gewerbliche als auch reine Wohnnutzungen zulässig. Die Parzellenstruktur ist eher kleinteilig bis mittelgross. Im Sinne eines ruhigen und geordneten Siedlungsbildes ist eine offene und kleinteilige zweibis dreigeschossige Baustruktur anzustreben. Dafür genügen Ausnützungsziffern von 0,4 bis 0,6. Die Landhauszone hingegen hat eine so geringe Ausnützung, dass diese nicht mehr der 32

39 haushälterischen Bodennutzung entspricht. Auch wenn Teilflächen der Parzelle aufgrund des Gewässerraums nicht überbaut werden können, ist die Ausnützung von 0,3 zu gering. Demzufolge ist die Ausnützung der WL zu erhöhen, die Ausnützung der Wohn-Gewerbezone zu senken bzw. in die W3 umzuzonen Ziele für die Quartierdichte In der dreigeschossigen Bauzone WG3 die Ausnützungsziffer senken ODER Umzonung der Wohn-Gewerbezone in die Wohnzone W3, da die höhere Ausnützung der WG3 am Siedlungsrand nicht verträglich wäre und die gewerbliche Nutzung nicht mehr nachgefragt wird; die Ausnützung der Wohnzone W3 auf 0,65 erhöhen; die Ausnützungsziffer der Landhauszone auf 0,4 erhöhen, damit eine haushälterische Überbauung möglich ist. 33

40 3.9 Quartier Riedmatt Tab. 16 Ist-Situation Riedmatt Riedmatt Einfamilienhausquartier mit leichter Hanglage Nordwestlich des Dorfzentrums Bauzonen W2 Rechtsgültige Ausnützungsziffern 0,4 Theoretisches Einwohner- und Beschäftigtenpotential nach ZP Tatsächliche Einwohner und Beschäftigte nach BfS Daten Quartierdichte 70 E+B 52 E+B 52 E+B/ha 34

41 3.9.1 Raumplanerische Analyse Tab. 17 Raumplanerische Analyse Riedmatt Bautypologie Städtebauliche Eigenschaften des Gebietes Grünanteil Einfamilienhaus Offene, lockere Überbauung Hoher Grünanteil in Privatgärten teilweise Strassenbegleitgrün Erreichbarkeit Öffentlicher Verkehr ausserhalb des Radius der Güteklasse D (nicht optimal erschlossen mit öv) Individualverkehr gute MIV-Erschliessung, gute Parkplatzsituation Versorgungsinfrastruktur Öffentliche Einrichtungen Rund 1 km Nahversorgung Rund 800 m Fazit raumplanerische Beurteilung: Potential: ruhige Wohnlage, teils am Bach Defizit: ausserhalb öv-güteklasse Theoretisches Dichtepotential und tatsächliche Dichte Tab. 18 Theoretisches Dichtepotential überbaute Bauzone und tatsächliche Dichte Riedmatt Riedmatt Zone Nettobau- Ausnützungs- Ausbaugrad Bruttoge- Bruttoge- Einwohner Beschäftigte Einwohner Beschäftigte fläche ziffer geschoss- geschossfläche gemäss Bfs gemäss Bfs fläche Anteil pro E pro B Einwohner Beschäftigte NBF AZ AG BGF/E BGF/B E B E A EBfs BBfs ha % % m² m² Faktor Faktor W2 1,00 0,40 1,00 * 60,00 30,00 0,95 0, Total 1, E+B (nach AZ) 70 E+B BfS 52 *Annahme Der Vergleich der Einwohner + Beschäftigten der überbauten Bauzone gemäss rechtsgültiger Ausnützung und jener gemäss den Daten des Bundesamtes für Statistik zeigt: Die Bauzone ist in der Einwohnerdichte leicht unternutzt. Grund dafür könnte sein, dass mit dem noch fehlenden Generationenwechsel in Einfamilienhäusern eine höhere Geschossfläche pro Person beansprucht wird oder die Parzellen so gross sind, dass die mögliche Ausnützung noch nicht konsumiert wurde. 35

42 3.9.3 Durchschnittlich mögliche Ausnützung bei bestehender Parzellenstruktur Für die Wohnzone W2 gilt ein Mindestgrenzabstand von 4 m (kleiner GA) und 8 m (grosser GA). - Durchschnittliche Parzellengrösse in der W2 750 m 2 bei einer AZ von 0,4 - Gewässerabstände sind zu berücksichtigen - Mindestgrenzabstand aufgrund Gebäudehöhe W2 klein 4 m und gross 8 m Beispielrechnung Parzellenfläche 750 m 2 AZ W2 0.4 mögliche anrechenbare Geschossfläche W2 300 m 2 Gebäudegrund- 2 Vollgeschosse + DG Abzug 15 % nicht an- Anrechenbare Ge- fläche (W2) Faktor 2,75 rechenbarer Flächen schossfläche (agf) auf allen Geschossen 120 m m 2 Abzug 50 m m 2 (12m *10m) Mit den vorhandenen Parzellengrössen können Einfamilienhäuser oder Doppeleinfamilienhäuser realisiert werden, ohne die Ausnützung zu erhöhen Fazit Quartier Riedmatt - Das Quartier befindet sich am Siedlungsrand und ausserhalb des Radius öv Erschliessung Güteklasse D. Eine verdichtete Bauweise ist an dieser Lage nicht anzustreben. - Mit der bestehenden Parzellengrösse und der offenen Einfamilienhausüberbauung ist die Ausnützung von 0,4 ausreichend Ziele für die Quartierdichte Keine Ausnützungsziffererhöhung, beibehalten bei 0,4 36

43 3.10 Quartier Feldmoos Tab. 19 Ist-Situation Feldmoos Feldmoos Wohngebiet südlich des Zentrums Vom Zentrum durch die Schlagstrasse getrennt An Hanglage mit Weitblick und Blick auf das Zentrum, das Dörfli, Leematt Bauzonen W2 Rechtsgültige Ausnützungsziffern 0,4 Gestaltungsplan Theoretisches Einwohner- und Beschäftigtenpotential nach ZP Tatsächliche Einwohner und Beschäftigte nach BfS Daten Quartierdichte Ja, oberes Feldmoos und Mostelbergstrasse 95 E+B 59 E+B 60 E+B/ha 37

44 Raumplanerische Analyse Tab. 20 Raumplanerische Analyse Feldmoos Bautypologie Städtebauliche Eigenschaften des Gebietes Grünanteil Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser Offene Baustruktur, zielgerichtete Erschliessung, Wohnnutzungen Teils hoch Erreichbarkeit Öffentlicher Verkehr Grösserer Teil innerhalb des öv-radius Güteklasse D Individualverkehr gut erschlossen Versorgungsinfrastruktur Öffentliche Einrichtungen Ca. 700 m, getrennt durch Schlagstrasse Nahversorgung Ca. 500 m, getrennt durch Schlagstrasse Fazit raumplanerische Beurteilung: Potential: Weitsicht, Nähe zum Hochstuckli Defizit: Schulweg- / Fussgängersicherheit Theoretisches Dichtepotential und tatsächliche Dichte Tab. 21 Theoretisches Dichtepotential überbaute Bauzone und tatsächliche Dichte Feldmoos Feldmoos Zone Nettobau- Ausnützungs- Ausbaugrad Bruttoge- Bruttoge- Einwohner Beschäftigte fläche ziffer geschoss- geschossfläche fläche Anteil pro E pro B Einwohner Beschäftigte NBF AZ AG BGF/E BGF/B E B E A EBfs BBfs ha % % m² m² Faktor Faktor Einwohner gemäss Bfs Beschäftigte gemäss Bfs W * Total E+B (nach AZ) 243 E+B BfS 208 *Annahme Der Vergleich der Einwohner + Beschäftigten der überbauten Bauzone gemäss rechtsgültiger Ausnützung und jener gemäss den Daten des Bundesamtes für Statistik zeigt: In den Daten des statistischen Bundesamtes sind noch nicht alle Einwohner der neu überbauten Grundstücke berücksichtigt Die möglichen Dichten der W2 sind erreicht Die theoretische Dichte wird im nördlichen Bereich Feldmoos in der überbauten Bauzone erreicht. Mit einer Dichte von 70 E + B/ha hat dieser Teilbereich für eine Wohnzone W2 eine verhältnismässig hohe Einwohnerdichte. 38

45 Durchschnittlich mögliche Ausnützung bei bestehender Parzellenstruktur - Durchschnittliche Parzellengrösse in der W2 750 m 2 bei einer AZ von 0,4 - Mindestgrenzabstand aufgrund Gebäudehöhe W2 klein 4 m und gross 8 m Der nördliche Teilbereich des Feldmoos hat eine etwas geringere Hangneigung, weswegen die Überbauung mit Mehrfamilien- oder Terrassenbauten möglich ist. Diese Bauten sind nur realisierbar, wenn die Ausnützung höher als 0,4 ist. Einige Überbauungen wurden auf Grundlage eines Gestaltungsplans realisiert. Beispielrechnung gössere Parzellen Parzellenfläche 1800 m 2 AZ W2 0,4 mögliche anrechenbare Geschossfläche W2 720 m 2 Auf den Parzellen mit einer Grösse von rund m 2 können Gebäude mit anrechenbaren Geschossflächen von 720 m 2 realisiert werden. Mit den geringen Grenzabständen der W2 und der Grösse der Parzelle ist bereits jetzt eine dichte Überbauung möglich. Beispielrechnung für kleinere Parzellen Parzellenfläche 500 m m 2 AZ W2 0,4 0,4 mögliche anrechenbare Geschossfläche W2 200 m m 2 Bei kleineren Parzellen und denselben Grenzabständen ist eine geringe effektiv anrechenbare Geschossfläche pro Parzelle möglich. Gebäudegrund- 2 Vollgeschosse + DG Abzug 15 % nicht an- Anrechenbare Ge- fläche (W2) Faktor 2,75 rechenbarer Flächen schossfläche (agf) auf allen Geschossen 120 m m 2 Abzug 50 m m 2 (12m *10m) Die möglichen anrechenbaren Geschossflächen eines zweigeschossigen Einfamilienhauses können nicht vollständig realisiert werden. Bei Einfamilienhäusern sind in der Regel grössere Grenzabstände von den Grundeigentümern erwünscht. 39

46 Fazit Quartier Feldmoos - Das Quartier Feldmoos ist im südlichen Bereich dicht entsprechend einer W2- Zone überbaut aufgrund von Gestaltungsplänen vermutlich leicht dichter - Im südlichen Bereich des Feldmoos sind Terrassenbauten erstellt, für welche die Einwohnerzahlen noch nicht bekannt sind. Da diese auch aufgrund eines Gestaltungsplans erstellt wurden, ist die Einwohnerdichte vermutlich hoch. - Feldmoos ist teils an steiler Hanglage und sehr exponiert gelegen Ziele für die Quartierdichte Eine Erhöhung der Ausnützungsziffer ist aufgrund der Hanglage nicht zu empfehlen. Bei grösseren Parzellen kann bereits heute eine dichtere Überbauung realisiert werden und es besteht zudem die Möglichkeit einer Überbauung mit Gestaltungsplan, welche nachweislich eine dichte Überbauung ermöglicht. 4 Gesamtfazit Ausnützung Sattel Dorf Die Ergebnisse der Analyse zeigen, dass mit den rechtsgültigen Ausnützungsziffern in den dreigeschossigen Zonen und der Kernzone Zentrum verdichtete Überbauungen nicht möglich sind und eine Erhöhung der Ausnützungsziffer unter Berücksichtigung der Lage der Quartiere bzw. Bauzonen in moderatem Masse erforderlich ist. Die Ausnützungsziffer innerhalb der zweigeschossigen Wohnzone für die klassische Ein- bis Zweifamilienhausüberbauung mit grosszügigem Gartenanteil ist ausreichend, soll bis auf den Grenzabstand gebaut werden, ist es eher knapp. Bei grösseren Parzellen bzw. Gebäuden ist die Ausnützung ausreichend. Grössere Parzellen werden in der Wohnzone W2 jedoch nicht angestrebt, da dies die Überbauung mit niedrigen Mehrfamilienhäusern ermöglichen würde. Das Quartierbild würde sehr heterogen werden und die Erschliessung könnte ebenfalls problematisch werden. Die Mehrheit der W2-Zonen liegen zudem am Siedungsrand und bilden den Übergang in die offene Landschaft. Hier ist keine dichte Überbauung anzustreben. Im Quartier Eumatt wird die Erhöhung der Ausnützungsziffer in der Kernzone auf 0,9 empfohlen, damit eine verdichtete Bauweise möglich ist. Mit einem Gestaltungsplan wäre dann eine Ausnützung von 0.95 möglich. Da das Zentrum auch die Wohn-Gewerbezone WG3 umfasst und eine verdichtete Bauweise verträglich wäre, sollte hier ebenfalls die Ausnützungsziffer auf 0.9 erhöht oder besser die WG3 in die Kernzone umgezont werden. Die weiteren Wohn-Gewerbezonen liegen an der Aegeristrasse und sind somit ideal erschlossen. Hier wird eine Erhöhung auf 0,8 (mit Gewerbeanteil) empfohlen, womit die Erstellung von dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern auch auf grösseren Parzellen ermöglicht wird. Infolge eines Gestaltungsplans könnte eine Ausnützung von 0.85 beansprucht werden. Innerhalb der dreigeschossigen Wohnzone im Quartier Aegeristrasse ist eine geringe Erhöhung der Ausnützung auf 0,6 verträglich, sodass weiterhin kleinere Mehrfamilienhäuser erstellt werden können. 40

47 Im Gegensatz zur Aegeristrasse sollte in der dreigeschossige Wohn-Gewerbezone im Quartier Leematt die Ausnützungsziffer verringert werden oder die Wohn-Gewerbezone in eine reine Wohnzone W3 umgezont werden. Hier ist eine Erhöhung auf 0,6 möglich. So könnten die bestehende und neue W3 Zone mit kleineren Mehrfamilienhäusern überbaut werden. In diesem Quartier sind in der W3 ausreichend grosse und besonders gut gestaltete Freiflächen zu realisieren. In der Landhauszone (WL) soll die Dichte entsprechend der Wohnzone W2 auf 0,4 erhöht werden, um eine haushälterische Bodennutzung zu ermöglichen. Die zweigeschossigen Wohnzonen in den Gebieten Riedmatt, Rösslimatt, Leematt und Feldmoos befinden sich entweder am Siedlungsrand oder an starken Hanglagen, die weit einsichtig sind, weswegen die Erhöhung der Ausnützungsziffer nicht angestrebt werden sollte. Die Ausnützung von 0,4 in der W2 wird beibehalten. Zusammengefasst werden folgende Anpassungen vorgeschlagen: Wohnzone W2 keine Ausnützungserhöhung Wohnzone W3 Erhöhung von 0,55 auf 0,6 Wohn-Gewerbezone WG3 Erhöhung von 0,7 auf 0,8 Kernzone Zentrum Erhöhung von 0,8 auf 0,9 Kernzone A im Dörfli keine Ausnützungsziffererhöhung 41

48 5 Ergebnis aus den Kommissionssitzungen 5.1 Mostelberg, Egg und Ecce Homo Der Ausschluss der Quartiere Mostelberg, Egg und Ecce Homo von der Analyse und der Ausnützungsziffererhöhung wird gutgeheissen. Folglich werden keine Änderung in diesen Quartieren vorgenommen. 5.2 Talgebiet - Wohnzone W2 Eine geringe Erhöhung der Ausnützung um 0.03 innerhalb aller W2-Zonen mit Ausnahme der unter 5.1 ausgeschlossenen Gebiete soll die bessere Nutzung der Bauvolumen ermöglichen. Erhöhung von AZ 0.4 auf Wohnzone W3 In der Wohnzone W3 soll die Ausnützung von 0.55 auf neu 0.65 erhöht werden, damit alle Geschosse, inklusive nutzbarer Dachgeschosse vollständig mit anrechenbaren Geschossflächen belegt werden können und eine Verdichtung in den Gebieten stattfindet. Die Verdichtung betrifft die W3-Gebiete Aegeristrasse und Leematt. 5.4 Wohngewerbezone WG3 Die Erhöhung der Ausnützungsziffer innerhalb der Wohngewerbezonen WG3 von 0.7 auf 0.8 soll in allen Gebieten möglich sein. Auch im Gebiet Leematt wird dies aufgrund der Nähe zum Bahnhof als verträglich erachtet. Nach wie vor sollen Wohn-Gewerbebauten und reine Wohnbauten mit unterschiedlichen Ausnützungen versehen werden. 5.5 Landhauszone WL Die Ausnützung von 0.3 wird als nicht mehr zeitgemäss und unternutzt analysiert. Das ursprüngliche Konzept der Landhauszone soll aber nicht zerstört werden, weswegen eine Erhöhung auf 0.35 beschlossen wurde. 5.6 Kernzone Zentrum KZ Innerhalb des Zentrums bzw. der Kernzone Zentrum KZ wird eine Erhöhung um 0.1 auf 0.9 beschlossen, um das neue Zentrum weiterhin dicht überbauen zu können. 42

49 5.7 Sonderzone Touristik und Erholung TE-BA In der Sonderzone für Touristik und Erholung (Bauten und Anlagen) soll auf die Ausnützungsziffer verzichtet werden. Es soll aber die Zonenumschreibung bezüglich der Rahmenbedingungen (Einordnung, Volumen, Nutzung, evtl. Planungsverfahren etc.) so ergänzt und präzisiert werden, dass die Einflussnahme der Gemeinde nach wie vor und zu einem frühen Zeitpunkt gewährleistet ist. 5.8 Gestaltungsplanbonus Der Gestaltungsplanbonus soll nicht prozentual von der Ausnützungsziffer berechnet werden, sondern für alle Bauzonen gleich mit einer Erhöhung der Ausnützung von 0.05 festgelegt sein. 6 Weiteres Vorgehen Für die vorgeschlagenen Anpassungen ist die Revision des Baureglementes erforderlich und, falls den Umzonungen zugestimmt wird, die Erstellung eines Teilzonenplans. Beide Planungsinstrumente bedürfen des gleichen Planungsverfahrens. suisseplan Ingenieure AG raum + landschaft Lena Hausding 43

50

51 Dichteberechnungen überbaute Bauzone Dörfli Zone Nettobau- Ausnützungs- Ausbaugrad Bruttoge- Bruttoge- Einwohner Beschäftigte fläche ziffer geschoss- geschossfläche fläche Anteil pro E pro B Einwohner Beschäftigte NBF AZ AG BGF/E BGF/B E B E B EBfs BBfs ha % % m² m² Faktor Faktor Einwohner gemäss Bfs KA * 1.00 * Total E+B (nach AZ) 256 E+B BfS 144 *Annahme Beschäftigte gemäss Bfs Eumatt Zone Nettobau- Ausnützungs- Ausbaugrad Bruttoge- Bruttoge- Einwohner Beschäftigte fläche ziffer geschoss- geschossfläche fläche Anteil pro E pro B Einwohner Beschäftigte NBF AZ AG BGF/E BGF/B E B E A EBfs BBfs ha % % m² m² Faktor Faktor Einwohner gemäss Bfs Beschäftigte gemäss Bfs KZ * W * WG * Total E+B (nach AZ) 416 E+B BfS 201 *Annahme Feldmoos Zone Nettobau- Ausnützungs- Ausbaugrad Bruttoge- Bruttoge- Einwohner Beschäftigte fläche ziffer geschoss- geschossfläche fläche Anteil pro E pro B Einwohner Beschäftigte NBF AZ AG BGF/E BGF/B E B E A EBfs BBfs ha % % m² m² Faktor Faktor Einwohner gemäss Bfs Beschäftigte gemäss Bfs W * Total E+B (nach AZ) 243 E+B BfS 208 *Annahme

52 Leematt Zone Nettobau- Ausnützungs- Ausbaugrad Bruttoge- Bruttoge- Einwohner Beschäftigte fläche ziffer geschoss- geschossfläche fläche Anteil pro E pro B Einwohner Beschäftigte Einwohner gemäss Bfs Beschäftigte gemäss Bfs NBF AZ AG BGF/E BGF/B E B E A EBfs BBfs ha % % m² m² Faktor Faktor W * WG * Total E+B (nach AZ) 59 E+B BfS 30 *Annahme Aegeristrasse Zone Nettobau- Ausnützungs- Ausbaugrad Bruttoge- Bruttoge- Einwohner Beschäftigte fläche ziffer geschoss- geschossfläche fläche Anteil pro E pro B Einwohner Beschäftigte Einwohner gemäss Bfs Beschäftigte gemäss Bfs NBF AZ AG BGF/E BGF/B E B E A EBfs BBfs ha % % m² m² Faktor Faktor W * W * WG * Total E+B (nach AZ) 700 E+B BfS 355

53 Riedmatt Zone Nettobau- Ausnützungs- Ausbaugrad Bruttoge- Bruttoge- Einwohner Beschäftigte fläche ziffer geschoss- geschossfläche fläche pro E pro B Einwohner Beschäftigte NBF AZ AG BGF/E BGF/B E B E A EBfs BBfs ha % % m² m² Faktor Faktor W * Total E+B (nach AZ) 70 E+B BfS 52 *Annahme Rösslimatt Zone Nettobau- Ausnützungs- Ausbaugrad Bruttoge- Bruttoge- Einwohner Beschäftigte fläche ziffer geschoss- geschossfläche fläche pro E pro B Einwohner Beschäftigte NBF AZ AG BGF/E BGF/B E B E A EBfs BBfs ha % % m² m² Faktor Faktor W * Total E+B (nach AZ) 161 E+B BfS 130 Anteil Anteil Einwohner gemäss Bfs Einwohner gemäss Bfs Beschäftigte gemäss Bfs Beschäftigte gemäss Bfs Planungsbericht

54 Quartieranalyse Sattel Dorf - Bautypologie, 1: 5 000, dat

55 8derenweid gweidli 1152 N:\15 SZ\16 Sattel\23 Konzept AZ Anpassung\08 Pläne\gws\Quartieranalyse.gws Ort 1187 Auftr.-Nr.: Sachbearb.: Gezeichnet: Res Quartieranalyse Sattel Dorf Bautypologie LH PB Plandatum: Thurgauerstrasse Zürich T Brunneren Plangrösse: 42 x raum@suisseplan.ch Xanders Änderen 336 Riedmatt Zizenmatt Esch Hageggli suisseplan Ingenieure AG raum + landschaft Vrenenried Bauernhof (349) Res Chräpsenfeld Zingel Res Moos Res Brüel Zingel :5' Schlösslimatt Eggeli Eumatt CI 519 Res Waldherren Rägenloch Dörfli Eumatt Res Oberdörfli Unter Zanggeren Chüngstmatt Zeigers Rösslimatt Schwändeli 280 Julis Halten Chatzenrüggen Waldruh Häsenen Chidwald Herrenegg CI 360 CII CII Res Leematt Leematt Res Eumatt CII (570) Sand 211 Ober Zanggeren Zeigers Boden Mülimatt Summerschwändi Legende Zeigers Weid Bautypologie 219 gg Schweigeren Brüggli Eumatt 309 Möösli Res Res Feldmoos Graussli Acher 65 Vilztür 55 Felbacheren OchsenweidliSonderbaute Gebäude ohne Wohnung Firstrichtung Hinterweid weitere Planinhalte EFH / DEFH / REFH MFH Wohngebäude mit Nebennutzung 53 Gebäude ausserhalb Perimeter (gemäss AV-Daten, Januar 2017) Gebäude projektiert (gemäss AV-Daten, Januar 2017) Janseren Ober Erli Res Quartierabgrenzung Bauzonen Zanggerenried (1093) Feldmoos Chronenriet 64 Wald Gewässer 980

56 Quartieranalyse Sattel Dorf Grundlage Gebäude, 1: 5 000, dat

57 erenweid 8 Sachbearb.: LH Plandatum: Thurgauerstrasse Zürich 332 Brunneren 333 T Gezeichnet: PB Plangrösse: 42 x 30 raum@suisseplan.ch weidli N:\15 SZ\16 Sattel\23 Konzept AZ Anpassung\08 Pläne\gws\Quartieranalyse.gws g Ort gg Auftr.-Nr.: Herrenegg Schweigeren Xanders Änderen Riedmatt Quartieranalyse Sattel Dorf Grundlage Gebäude Zizenmatt Esch Brüggli Ober Erli Hageggli suisseplan Ingenieure AG raum + landschaft Vrenenried (1093) Leematt Bauernhof 288 (349) Eumatt Möösli Feldmoos 467 Chräpsenfeld Zingel 1307 Leematt Mülimatt Moos :5' Brüel Chronenriet Zingel Eumatt Graussli Feldmoos Schlösslimatt 1259 Eggeli 1254 Eumatt (570) Acher Waldherren Rösslimatt Oberdörfli Rägenloch Dörfli 556 Chüngstmatt Vilztür Sand Eumatt Unter Zanggeren 55 Felbacheren Summerschwändi Zeigers Ober Zanggeren Ochsenweidli Legende Schwändeli Julis Halten Hinterweid Zeigers Weid 219 Chatzenrüggen Gebäude bestehend (gemäss AV-Daten, Januar 2017) Zeigers Boden 51 Zanggerenried Häsenen Waldruh Gebäude bestehend (gemäss Begehung suisseplan, September 2016) Gebäude projektiert (gemäss AV-Daten, Januar 2017) Quartierabgrenzung Bauzonen Wald Gewässer Chidwald Janseren

58 Quartieranalyse Sattel Dorf öffentliche Einrichtungen und Verkehr, 1: 5 000, dat

59 Quartieranalyse Sattel Dorf öffentliche Einrichtungen / öffentlicher Verkehr Auftr.-Nr.: Sachbearb.: Gezeichnet: LH FM Plandatum: Plangrösse: 42 x 30 suisseplan Ingenieure AG raum + landschaft Thurgauerstrasse Zürich T raum@suisseplan.ch N:\15 SZ\16 Sattel\23 Konzept AZ Anpassung\08 Pläne\gws\Quartieranalyse.gws 1:5'000