MACHBARKEITSSTUDIE WAHLACKER ZOLLIKOFEN AR3. ar3 architekten ag langmauerweg 6, 3011 Bern
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- Frank Baum
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1 MACHBARKEITSSTUDIE AR3 ar3 architekten ag langmauerweg 6, 3011 Bern Datum
2 MACHBARKEITSSTUDIE ORTHOFOTO Situation Geschichte Wahlackerstrasse Schulhausstrasse ZOLLIKOFEN Die Parzelle Nr. 346 ist seit der Aufgabe des Gärtnereibetriebes im Jahr 2012 eine Brache im Siedlungsgebiet der Gemeinde Zollikofen. Das Grundstück ist sehr gut gelegen, nahe der Schulen und des Zentrums, an bestens erschlossener Lage, unmittelbar an den Buchrainwald angrenzend, als wichtiger Naherholungsraum. Also ein idealer Standort um die Siedlungsentwicklung Zollikofens einen Schritt vorwärts zu bringen und sie mit Lebensqualität zu versehen. Ausschnitt Situation Bernstrasse < Bern
3 MACHBARKEITSSTUDIE SITUATION 1:1000 Parzelle Wahlacker West Waldabstand Baufeld 05 Baufeld 06 Baufeld 07 Baufeld 04 Baufeld 03 Baufeld 02 Baufeld Wahlackerstrasse Gemäss der rechtskräftigen Überbauungsordnung ( Nr30. Wahlacker West ) ist eine Überbauung mit sieben Punktbauten die sich um eine zentrale, verkehrsfreie Erschliessungsachse gruppieren vorgesehen. In sechs der sieben Baukörper ist eine Wohnnutzung, im östlichsten Baukörper an der Wahlackerstrasse eine Mischnutzung vorgesehen. Das Areal ist bereits erschlossen. Die Zufahrt erfolgt direkt ab der Wahlackerstrasse, wobei die bestehende Arealzufahrt zur besseren Gestaltung der Vorzone der Überbauung nach Süden verschoben wird. Der rechtskräftige Überbauungsplan legt mit Baubereichen die Lage und Grösse der Hauptbauten fest. Ausserdem definiert er die Lage der Erschliessung und der Wege sowie die wichtigsten Elemente der Aussenraumgestaltung und -nutzung. Spielfläche Die vorliegende Machbarkeitsstudie der ar3 architekten ag zeigt das maximale Potential mit Wohnnutzung unter Einhaltung der rechtskräftigen Überbuungsordnung auf. Projektiert sind 45 Wohnungen in einem Wohnungsmix von 2.5 Zimmer bis 5.5 Zimmer und einer Einstellhalle mit 57 Parkplätzen. Zusätzlich ist im Baufeld 1 an der Ostfassade ein Gewerberaum vorgesehen.
4 MACHBARKEITSSTUDIE GRUNDRISS UNTERGESCHOSS 1:300 BAUFELD 05 ok fb EG ok fb UG BAUFELD 06 ok fb EG ok fb UG BAUFELD 07 ok fb EG ok fb UG Untergeschoss / Einstellhalle Es wurde eine Einstellhalle projektiert, die alle Gebäude unterirdisch verbindet. Der nebenstehende Vorschlag zeigt 57 Innenparkplätze, sowie die nötigen flächen. Gemäss Aussage des Bauinspektorates besteht für eine geplante Wohnüberbauung in dieser Grössenordnung eine Schutzraumpflicht. BAUFELD 04 ok fb EG ok fb UG BAUFELD 03 ok fb EG ok fb UG BAUFELD 02 ok fb EG ok fb UG BAUFELD 01 ok fb EG ±0.00 / ok fb UG Schutzraum ±
5 HAUS 01 MACHBARKEITSSTUDIE GRUNDRISSE BAUFELD 01 1:250 Erdgeschoss 1. Obergeschoss 2. Obergeschoss Wohnungsspiegel Haus 1 WHG m2 2.5 Zi WHG m2 3.5 Zi WHG m2 2.5 ZI 2.5_53.6NWF 01_2.5_53.6NWF 03_2.5_53.6NWF 03_2.5_53.6NWF 03_2.5_53.6NWF 03_2.5_53.6NWF WHG m2 3.5 ZI WHG m2 3.5 ZI WHG m2 2.5 ZI 46_GEW DL_98.7NWF 46_GEW DL_98.7NWF 46_GEW DL_98.7NWF 05_3.5_81.6NWF 05_3.5_81.6NWF 05_3.5_81.6NWF 05_3.5_81.6NWF WHG m2 3.5 ZI WHG m2 3.5 ZI 02_3.5_79.7NWF 02_3.5_79.7NWF 04_3.5_79.7NWF 04_3.5_79.7NWF 04_3.5_79.7NWF 04_3.5_79.7NWF Gewerbefläche 98.70m2 Total 8 Wohnungen CHOSSERDGESCHOSS OBERGESCHOSS OBERGESCHOSS 01 OBERGESCHOSS OBERGESCHOSS OBERGESCHOSS 02 OBERGESCHOSS 02 02
6 HAUS 02 MACHBARKEITSSTUDIE GRUNDRISSE BAUFELD 02 1:250 Erdgeschoss 1. Obergeschoss 2. Obergeschoss Wohnungsspiegel Haus 2 WHG m2 3.5 Zi WHG m2 4.5 Zi WHG m2 3.5 ZI WHG m2 4.5 ZI 13_5.5_126.0NWF 13_5.5_126.0NWF WHG m2 5.5 ZI Total 5 Wohnungen 09_3.5_78.9NWF 09_3.5_78.9NWF 09_3.5_78.9NWF 11_3.5_78.9NWF 11_3.5_78.9NWF.5_98.7 NWF 10_4.5_98.7 NWF 10_4.5_98.7 NWF 12_4.5_98.7 NWF 12_4.5_98.7 NWF HOSS OBERGESCHOSS OBERGESCHOSS ATTIKA ATTIKA
7 MACHBARKEITSSTUDIE GRUNDRISSE BAUFELD 03 1:250 Erdgeschoss 1. Obergeschoss 2. Obergeschoss Wohnungsspiegel Haus 3 WHG m2 4.5 Zi WHG m2 4.5 Zi WHG m2 4.5 Zi WHG m2 4.5 Zi WHG m2 3.5 Zi 18_3.5_73.7 NWF 18_3.5_73.7 NWF WHG m2 2.5 ZI 01.7 NWF 14_4.5_101.7 NWF 15_4.5_101.7 NWF 14_4.5_101.7 NWF 15_4.5_101.7 NWF 14_4.5_101.7 NWF 17_4.5_101.7 NWF 16_4.5_101.7 NWF 17_4.5_101.7 NWF 16_4.5_101.7 NWF 19_2.5_55.7 NWF 19_2.5_55.7 NWF Total 6 Wohnungen HOSS OBERGESCHOSS OBERGESCHOSS ATTIKA ATTIKA
8 MACHBARKEITSSTUDIE GRUNDRISSE BAUFELD 04 1:250 Erdgeschoss 1. Obergeschoss 2. Obergeschoss Wohnungsspiegel Haus 4 WHG m2 3.5 Zi WHG m2 3.5 Zi 22_2.5_55.3 NWF 22_2.5_55.3 NWF 22_2.5_55.3 NWF 25_2.5_55.3 NWF 25_2.5_55.3 NWF 27_2.5_55.3 NWF 27_2.5_55.3 NWF WHG m2 2.5 Zi WHG m2 3.5 Zi WHG m2 3.5 Zi WHG m2 2.5 ZI WHG m2 3.5 Zi WHG m2 2.5 ZI 26_3.5_82.4 NWF 26_3.5_82.4 NWF 3.8 NWF 21_3.5_83.8 NWF 21_3.5_83.8 NWF 24_3.5_83.8 NWF 24_3.5_83.8 NWF Total 8 Wohnungen 20_3.5_86.3 NWF 20_3.5_86.3 NWF 20_3.5_86.3 NWF 23_3.5_86.3 NWF 23_3.5_86.3 NWF HOSS OBERGESCHOSS OBERGESCHOSS ATTIKA ATTIKA
9 MACHBARKEITSSTUDIE GRUNDRISSE BAUFELD :250 Erdgeschoss 1. Obergeschoss 2. Obergeschoss Wohnungsspiegel Haus WHG 28, 34, m2 4.5 Zi WHG 29, 35, m2 4.5 Zi 29_4.5_103.0 NWF 29_4.5_103.0 NWF 29_4.5_103.0 NWF 30_4.5_103.0 NWF 30_4.5_103.0 NWF 32_2.5_53.4 NWF 32_2.5_53.4 NWF WHG 30, 36, m2 4.5 Zi WHG 31, 37, m2 4.5 Zi WHG 32, 38, m2 2.5 Zi WHG 33, 39, m2 3.5 Zi 28_4.5_102.6 NWF 28_4.5_102.6 NWF 28_4.5_102.6 NWF 31_4.5_102.6 NWF 31_4.5_102.6 NWF 33_3.5_77.3 NWF 33_3.5_77.3 NWF Total 6 Wohnungen pro Haus SS OBERGESCHOSS OBERGESCHOSS ATTIKA ATTIKA
10 MACHBARKEITSSTUDIE FASSADEN ABWICKLUNG 1:200 ERDGESCHOSS parzellengrenze parzellengrenze
11 MACHBARKEITSSTUDIE BERECHNUNGEN WOHNUNGSSPIEGEL & RENDITEBERECHNUNG Mietertrag Netto (Empfehlung) Nr. Zimmer Geschoss Nettogeschossfläche 2 Miete pro Jahr / m Miete pro Monat Miete pro Monat Miete pro Jahr (rechnerisch) (Empfehlung) Haus 01 Wohnen Erdgeschoss m² CHF CHF 1' CHF 1' CHF 14' Erdgeschoss m² CHF CHF 1' CHF 1' CHF 21' Obergeschoss m² CHF CHF 1' CHF 1' CHF 14' Obergeschoss m² CHF CHF 1' CHF 1' CHF 21' Obergeschoss m² CHF CHF 1' CHF 1' CHF 21' Obergeschoss m² CHF CHF 1' CHF 1' CHF 15' Obergeschoss m² CHF CHF 1' CHF 1' CHF 21' Obergeschoss m² CHF CHF 1' CHF 1' CHF 22' Haus 02 Wohnen Erdgeschoss m² CHF CHF 1' CHF 1' CHF 21' Erdgeschoss m² CHF CHF 2' CHF 2' CHF 26' Obergeschoss m² CHF CHF 1' CHF 1' CHF 21' Obergeschoss m² CHF CHF 2' CHF 2' CHF 26' Attikageschoss m² CHF CHF 2' CHF 2' CHF 34' Haus 03 Wohnen Erdgeschoss m² CHF CHF 2' CHF 2' CHF 27' Erdgeschoss m² CHF CHF 2' CHF 2' CHF 27' Obergeschoss m² CHF CHF 2' CHF 2' CHF 27' Obergeschoss m² CHF CHF 2' CHF 2' CHF 27' Attikageschoss m² CHF CHF 1' CHF 1' CHF 20' Attikageschoss m² CHF CHF 1' CHF 1' CHF 15' Haus 04 Wohnen Erdgeschoss m² CHF CHF 1' CHF 1' CHF 22' Erdgeschoss m² CHF CHF 1' CHF 1' CHF 22' Erdgeschoss m² CHF CHF 1' CHF 1' CHF 14' Obergeschoss m² CHF CHF 1' CHF 1' CHF 22' Obergeschoss m² CHF CHF 1' CHF 1' CHF 22' Obergeschoss m² CHF CHF 1' CHF 1' CHF 14' Attikageschoss m² CHF CHF 1' CHF 1' CHF 22' Attikageschoss m² CHF CHF 1' CHF 1' CHF 15' Haus 05 Wohnen Erdgeschoss m² CHF CHF 2' CHF 2' CHF 27' Erdgeschoss m² CHF CHF 2' CHF 2' CHF 27' Obergeschoss m² CHF CHF 2' CHF 2' CHF 27' Obergeschoss m² CHF CHF 2' CHF 2' CHF 27' Attikageschoss m² CHF CHF 1' CHF 1' CHF 15' Attikageschoss m² CHF CHF 1' CHF 1' CHF 21' Haus 06 Wohnen Erdgeschoss m² CHF CHF 2' CHF 2' CHF 27' Erdgeschoss m² CHF CHF 2' CHF 2' CHF 27' Obergeschoss m² CHF CHF 2' CHF 2' CHF 27' Obergeschoss m² CHF CHF 2' CHF 2' CHF 27' Attikageschoss m² CHF CHF 1' CHF 1' CHF 15' Attikageschoss m² CHF CHF 1' CHF 1' CHF 21'600.00
12 MACHBARKEITSSTUDIE BERECHNUNGEN WOHNUNGSSPIEGEL & RENDITEBERECHNUNG Haus 07 Wohnen Erdgeschoss m² CHF CHF 2' CHF 2' CHF 27' Erdgeschoss m² CHF CHF 2' CHF 2' CHF 27' Obergeschoss m² CHF CHF 2' CHF 2' CHF 27' Obergeschoss m² CHF CHF 2' CHF 2' CHF 27' Attikageschoss m² CHF CHF 1' CHF 1' CHF 15' Attikageschoss m² CHF CHF 1' CHF 1' CHF 21' Haus 01 Gewerbe 46 Erdgeschoss m² CHF CHF 1' CHF 2' CHF 24' Total 3' m² CHF 88' CHF 1'056' exkl. Nebenkosten exkl. Nebenkosten Parkplätze Ort Anzahl Parkplätze Miete pro Monat und Parkplatz Miete pro Monat Miete pro Jahr Total Einstellhalle 57 CHF CHF 7' CHF 95' Aussen öffentlich / Besucher 14 CHF 0.00 CHF 0.00 CHF 0.00 Total Parkplätze 71 CHF 7' CHF 95' Total Mietertrag Netto (Empfehlung) exkl.nebenkoste n CHF 95' CHF 1'151' Anlagekosten BKP 0-6 ±25% BKP 0 Landkosten CHF / m 2 Parzelle Nr. 346 Fläche gem. Immoscout 7' m² inkl. MwSt. CHF 8'685' BKP 1 Vorbereitungsarbeiten / Abbruch inkl. MwSt. CHF 200' BKP 2 Gebäude Neubau exkl. Honorare CHF / m 3 Einstellhalle gem. SIA 416 6' m³ inkl. Mwst. CHF 2'592' räume gem. SIA 416 3' m³ inkl. Mwst. CHF 1'518' Wohnräume gem. SIA ' m³ inkl. Mwst. CHF 10'433' BKP 4 Umgebung inkl. Strassenanschluss inkl. Mwst. CHF 500' BKP 5 Baunebenkosten (BKP 1-4) Annahme 4% inkl. Mwst. CHF 609' BKP 290 Honorar Architekt gem. SIA in BKP 2 enthalten Total Anlagekosten BKP 0-6 ±25% inkl. MwSt. CHF 24'539' Zusammenstellung Total Mietertrag Netto CHF 1'151' Total Anlagekosten ± 25% exkl. Nebenkosten Investor inkl. MwSt. CHF 24'539' Bruttorendite inkl. MwSt. 4.7%
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