Verpflichtungskredit für Kauf und Ausbau des Gemeindehauses mit Wohnungen und Zentrumsplatz Kronenmatt

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1 Traktandum 5 Verpflichtungskredit für Kauf und Ausbau des Gemeindehauses mit Wohnungen und Zentrumsplatz Kronenmatt A. Antrag des Gemeinderates: Der Gemeinderat beantragt den Stimmbürgerinnen und Stimmbürgern folgendes zu beschliessen: 1. Für den Kauf und den Ausbau des Gemeindehauses Kronenmatt (inkl. Land, drei Wohnungen, Zentrumsplatz, Parkplätze) wird ein Verpflichtungskredit von Fr. 4'950'000.- (2.75 Mio Fr. Verwaltung, 2,2 Mio Fr. Wohnungen) bewilligt. 2. Der Gemeinderat wird mit dem Vollzug beauftragt. B. Bericht: Das Wichtigste in Kürze Am 1. Juni 2008 haben die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger dem Gemeinderat mit einem Planungskredit von Fr. 90'000.- den Auftrag erteilt, in der Kronenmatt ein Gemeindehaus zu planen. Nun liegt - mit einem "Umweg" über die Idee eines Gemeindehauses im ehemaligen Gasthaus Krone - die Planung vor. Es ist vorgesehen, dass die EG Kronenmatt als Generalunternehmerin nach Vorgaben der Gemeinde in der Überbauung Kronenmatt ein Verwaltungsgebäude mit Wohnungen erstellt (inkl. Zentrumsplatz und Parkplätze) und der Gemeinde zusammen mit dem erforderlichen Land verkauft. Die Gemeinde ihrerseits richtet das Haus als Verwaltung ein. Die Kosten für das ganze Vorhaben belaufen sich auf 4,95 Millionen Franken. 2,75 Mio Franken davon kosten Gemeindeverwaltung, Archiv, Zentrumsplatz und Parkplätze, 2.2 Mio Franken die im Haus integrierten drei Wohnungen. Der Gemeinderat ersucht die Gemeindeversammlung, dem Kauf von Haus und Land und dem Ausbau zum Gemeinde- und Wohnhaus zuzustimmen und dafür einen Verpflichtungskredit von 4.95 Millionen Franken zu genehmigen. Die Volksabstimmung über dieses Sachgeschäft findet am 22. Januar 2012 statt. 1. Ausgangslage In der Kronenmatt, die im Siedlungszentrum von Sattel liegt und verkehrstechnisch (öffentlicher Verkehr, Privatverkehr, Fussgänger) ausgezeichnet erschlossen ist, soll ein neues, lebendiges und attraktives Ortszentrum entstehen. Die Einfache Gesellschaft Kronenmatt (EG Kronenmatt) realisiert hier eine Wohnüberbauung und baut zurzeit ein Wohnhaus mit einem VOLG-Laden, der im Frühsommer 2012 eröffnet wird. Die EG Kronenmatt hat auch das ehemalige Restaurant "Krone" käuflich erworben und beabsichtigt, hier wieder ein Restaurant ("Dorfkaffee") einzurichten. Mit dem Bau eines Gemeindehauses im gut erschlossenen Zentrum, in unmittelbarer Nähe von Einkaufsmöglichkeit, Banken, Post, Restaurant, Bushaltestellen soll dieses Zentrum markant gestärkt werden. Dem Ziel eines attraktiven und belebten Zentrums in der Kronenmatt dient auch die von den Stimmbürgerinnen und Stimmbürgern mit der Zonenplanrevision beschlossenen Errichtung einer Kernzone "Zentrum" mit der Möglichkeit, verdichtet zu bauen. 2. Projekt 2.1 Raumprogramm Die EG Kronenmatt erstellt das Haus 4 (gemäss Gestaltungsplan Kronenmatt) als Verwaltungs- und Wohnhaus. Für die Gemeindeverwaltung sind zwei Geschosse vorgesehen. Im Erdgeschoss, vom Zentrumsplatz her ebenerdig erreichbar, ist die Gemeindeverwaltung so untergebracht, dass alle Amtsstellen bequem und zentral erreicht werden können. Im 1. OG befinden sich die Räumlichkeiten für den Ratsund Kommissionsbetrieb, sowie Arbeitsplätze für Behördemitglieder. Im UG wird das Gemeindearchiv untergebracht, die erforderlichen technischen Räume und die Keller für die Wohnungen, welche im zweiten Obergeschoss und im Dachgeschoss gebaut werden. Voraussichtlich entstehen eine 2 ½-Zimmer-Wohnung und eine 3 ½-Zimmer Wohnung im 2. OG und eine

2 4 ½-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss. Die genaue Grösse und Anzahl der Wohnungen werden im Rahmen der Detailplanung endgültig festgelegt werden. Die Wohnungen dienen auch als langfristige Raumreserve für die Gemeindeverwaltung. 2.2 Energie, Bauweise Das ganze Haus wird energetisch so konstruiert, dass Minergie-Standard (zertifiziert) erreicht wird. Die Gebäudehülle wird sogar im Minergie-P-Standard ausgeführt. 2.3 Aussenraum Das Zentrum soll auch einen qualitätsvollen, dem Gemeindehaus vorgelagerten Aussenraum erhalten ("Zentrumsplatz"), der gute Voraussetzungen schafft, damit sich die Bewohnerinnen und Bewohner von Sattel begegnen können. Dieser Aussenraum könnte bei Bedarf (z.b. Sattler Märcht, Fasnacht, Empfänge, etc.) über die neue Durchfahrt und bis zur Gartenwirtschaft der "Krone" erweitert werden. Die Aussenraumgestaltung hängt auch davon ab, was auf dem Areal des ehemaligen Gasthauses Krone geplant und realisiert wird. Ziel ist eine koordinierte und optimierte Aussenraumnutzung, die Schaffung von attraktiven und qualitätsvollen Freiräumen, die gute Begegnungen unterstützen und von genügend Parkierungsmöglichkeiten. 2.4 Abwicklung Die EG Kronenmatt tritt gegenüber der Gemeinde als Generalunternehmung auf. Die EG Kronenmatt erstellt das Gebäude (inkl. Zentrumsplatz, usw.) bis zu klar umschriebenen Schnittstellen in einem definierten Standard. Die Gemeinde übernimmt das Haus inkl. 1'000 m2 Land und ergänzt die beiden Verwaltungsgeschosse mit den speziellen Verwaltungseinrichtungen wie Trennwände, Kabelkanäle, EDV-Vernetzung, Telefonanlage, Sicherheitsanlagen, Notstromversorgung, Möblierung, Beleuchtung, etc.). Zugunsten der EG Kronenmatt werden auf dem zu übernehmenden Landanteil verschiedene Rechte eingeräumt. Durchleitung Werkleitungen, Fuss- und Fahrwegrechte, Veranstaltungsrecht, Unterbaurecht für die Tiefgarage, Parkrecht für Ladenlokal. Dieses Vorgehen erfordert eine sehr enge, engagierte, kooperative und gute Zusammenarbeit auf allen Ebenen. 3. Kosten Die EG Kronenmatt unterbreitet der Gemeinde für den Bau des Hauses mit drei Wohnungen, der Gemeindeverwaltung (mit Archiv) inkl. Land, Aussenraumgestaltung, etc. ein Angebot mit einem fixen Preis von 4,6 Mio Franken. 3.1 Angebot EG Kronenmatt (GU) 1. Haus inkl. 1'000 m2 Land 1) EG und 1. OG Verwaltung 1 x 2 ½ / 1 x 3 ½ / 1 x 4 ½ Zimmer-Wohnung UG: Archiv und Nebenräume inkl. zweites Treppenhaus intern inkl. doppelseitig nutzbarem Lift schlüsselfertig (exkl. Möblierung und El.-Anlage Verwaltung) 1'000m2 Land à Fr Fr. 600' '160 m3 Gebäude à Fr Fr. 3'078'400.- Rundung Fr. 11'600.- Total Gebäudekosten Fr. 3'690' Vorbereitungsarbeiten prov. Einrichtungen, Baustelleneinrichtungen, Abschrankungen, Siciherungen vorhandener Anlagen, Energiekosten, Anpassungen an best. Erschliessungsleitungen Fr. 50' Umgebungskosten Umgebungsmauern, Gärtnerarbeiten, Erstellen von ca. 18 Aussenparkplätzen, Erschliessung Werkleitungen Fr. 200' Zentrumsplatz Gestaltung und Ausstattung Zentrumsplatz, Beleuchtungskonzept Fr. 100' Baunebenkosten ca. 7 % von BKP 1-4 Fr. 285' Tiefgaragenplätze Fr. 175' Erschliessungskostenanteil Linksabbiegespur, Zufahrt über Kronenmatt Fr. 50' Unvorhergesehenes Fr. 50'000.- Total (= Angebot EG Kronenmatt)Fr.4'600' Zusatzkosten Gemeinde: - Möblierung/Ausstattung Verw. Fr. 150' Elektro/Netzwerke/Telefon Fr. 150' Diverses Fr. 50'000.- Total Fr. 350'000.- Gesamtkosten (= Kredit) Fr. 4'950'000.-

3 3.3 Kostenaufteilung: Wohnungen Verwaltung, Aussenraum, PP 2'200' '750' '552' '000 31' ' '428' '000 29' ' '314' '000 26' ' '209'000 97'000 24' '000 1) Beim Grundstück wird der EG Kronenmatt ein Unterbaurecht für die Tiefgarage eingeräumt. Dieses ist in der Preisgestaltung bereits berücksichtigt. Mit dem Angebot von 4,6 Mio Franken für das Haus (Verwaltung und drei Wohnungen), Land, Erschliessung, Tiefgaragenplätze, Zentrumsplatz, Parkplätze bezahlt die Gemeinde der EG Kronenmatt einen marktkonformen Preis. Das haben die eigenen Berechnungen des Gemeinderates auf der Basis von Kennzahlen ergeben. Dank dem Entgegenkommen der EG Kronenmatt konnte das Projekt so optimiert werden, dass ein qualitätsvoller Aussenraum unmittelbar vor dem Gemeindehaus realisiert werden kann und dass die weitere Umgebung so gestaltet werden kann, dass hier ein attraktives, belebtes Ortszentrum entstehen kann. Vor allem auch, wenn in der Krone wieder ein Gastwirtschaftsbetrieb eröffnet werden könnte, wie die EG Kronenmatt beabsichtigt. Die Zahlungen an die EG Kronenmatt als Generalunternehmerin sind wie folgt vorgesehen: 1. Mai 2012 Fr. 500'000.- bei Vorlage der Baubewilligung Fr. 500'000.- Rohbau Decke 2. OG Fr. 1'000'000.- Unterlagsböden Fr. 1'000'000.- Schlüsselübergabe Restzahlung 4. Finanzierung Die Kosten für die Verwaltung (2,75 Mio Franken) werden dem Verwaltungsvermögen belastet und werden nach momentan gültigem Finanzhaushaltsgesetz mit 8 % des Restbuchwertes abgeschrieben. Aufgrund der günstigen Zinslage geht der Gemeinderat davon aus, dass für das Projekt Kredite mit einer langen Laufzeit von ca. 2 % aufgenommen werden können. Abschreibungs- und Verzinsungstabelle Verwaltung (Kapital 2,75 Mio Franken). Der Kanton plant zurzeit eine Änderung des Finanzhaushaltsgesetzes. Möglicherweise werden sich die Abschreibungssätze ab 1. Jan verringern. Sofern sich die im Moment diskutierte neue Regelung eines linearen Abschreibungssatzes von 4 % durchsetzen würde, würde sich die Abschreibungstabelle wie folgt präsentieren: Jahr Buchwert Abschreibung Verzin- Total ab sung % linear '000 48'000 6'000 54' '350'000 94'000 23' ' '658' '000 27' ' '462'000 98'000 49' ' '364'000 98'000 47' ' '266'000 98'000 45' ' '168'000 98'000 43' '000 Die Kosten für die Wohnungen (2,2 Mio Franken) werden dem Finanzvermögen der Gemeinde belastet. Dieser Betrag muss nicht abgeschrieben, sondern höchstenfalls im Wert berichtigt werden. Verzinsung und Nebenkosten der Wohnungen können aus den Mieterträgen gedeckt werden. Kosten für Verzinsung und Nebenkosten 2'200'000.- Kapital, 2,0 % Fr. 44'000.- Nebenkosten (0,7 %) Fr. 15'500.- Totalkosten Wohnungen pro Jahr Fr. 59'500.- Mietzinserträge inkl. Nebenkosten 1 x 2 ½-Zimmer Wohnung Fr. 15' x 3 ½-Zimmer Wohnung Fr. 19' x 4 ½-Zimmer Wohnung Fr. 25' x Tiefgaragenplatz Fr. 7'800.- Totalertrag Wohnungen pro Jahr Fr. 67'800.- Zur Finanzierung wird die Gemeinde Kredite aufnehmen müssen. Dabei kann die Gemeinde von sehr günstigen langfristigen Krediten profitieren (zurzeit weniger als 2 % Zins!). Jahr Buchwert Abschreibung Verzinsung Total 8 % vom Restbuchwert '000 48'000 6'000 54' '350' '000 23' ' '562' '000 25' ' '357' '000 47' ' '167' '000 43' ' '994' '000 40' ' '834' '000 37' ' '687' '000 34' ' Swisscomliegenschaft, Gde-Haus Dorf 5.1 Gemeindehaus Dorf Was mit dem Gemeindehaus Dorf passieren wird, wenn die Verwaltung ca in die Kronenmatt zügelt, ist noch nicht entschieden, sondern wird zu gegebener Zeit im Dialog mit der Bevölkerung festgelegt werden müssen. Gute Ideen sind natürlich willkommen.

4 5.2 Swisscom-Liegenschaft Ursprünglich war geplant, die Swisscom- Liegenschaft gegen die Liegenschaft Gemeindehaus abzutauschen, deshalb wurde in der ursprünglichen Finanzplanung der Landkauf nicht berücksichtigt. Nun trägt sich die Gemeinde mit dem Gedanken, das Land als Reserve zur möglichen Erstellung von altersgerechten Wohnungen bereit zu halten. Allerdings ist diese Idee noch nicht spruchreif und wird im Rahmen der Umsetzung des Altersleitbildes, das zurzeit erarbeitet wird, genauer geprüft werden. Es ist auch denkbar, dass die Liegenschaft zu einem späteren Zeitpunkt verkauft wird. Über die Nutzung bzw. den Verkauf der Liegenschaft Swisscom werden dereinst die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger entscheiden. guter Lage stellt ein wichtiger Beitrag zur Realisierung eines lebendigen Ortszentrums dar. Die öffentliche Hand hat hier die Chance, in Zusammenarbeit mit den privaten Investoren einen markanten Entwicklungsschwerpunkt zu setzen und die beeindruckende private Initiative (Ladenbau, geplantes Rest. Krone) massgeblich zu unterstützen. Die Gemeinde plant die Aufnahme der Überfahrt Kronenmatt ins öffentliche Eigentum, um den verfügbaren Freiraum in der öffentlichen Hand zu halten. (Siehe Traktandum 7). 6. Gesamtbetrachtung und Ausblick Die Gemeinde Sattel hat sich in den vergangenen Jahren markant entwickelt und dieser Schub dürfte auch in Zukunft noch anhalten. Es bietet sich jetzt eine einzigartig gute Gelegenheit für die Gemeinde, diese Entwicklung mit der Schaffung eines ideal gelegenen, kompakten Zentrums zu unterstützen. Verwaltung, Rat und Kommissionen erhalten mit dem geplanten neuen Gemeindehaus eine zeitgemässe und langfristig ausreichende Infrastruktur. Das Gemeindehaus mit einem attraktiven Aussenraum im Siedlungszentrum an verkehrstechnischer Die Kronenmatt liegt mitten in dem durch die Bauzonen belegten Gebiet und ist von überall her zu Fuss und mit Fahrzeugen gut erreichbar. Sie eignet sich hervorragend zur Schaffung eines belebten Zentrums mit Laden, Gemeindeverwaltung, Restaurant, Zentrumsplatz, Bushaltestelle, Parkmöglichkeiten, etc. C. Bericht und Antrag der Rechnungsprüfungskommission Die Rechnungsprüfungskommission hat die Vorlage für den Verpflichtungskredit für den Kauf und den Ausbau des Gemeindehauses Kronenmatt von insgesamt CHF 4'950' auf formelle, rechtliche und materielle Richtigkeit geprüft. Die Rechnungsprüfungskommission beantragt, diesem Verpflichtungskredit zuzustimmen. Sattel, 17. November 2011 Die Rechnungsprüfungskommission: Patricia Lustenberger-Fach, Präsidentin Marie-Theres Ganz-Mächler Karin Schuler Hans Bruhin Die Pläne auf den nachfolgenden Seiten zeigen den aktuellen Stand der Planung (Vorprojekt). Die Detailplanung erfolgt nach Genehmigung des Verpflichtungskredites. Im Rahmen dieser Detailplanung können noch Änderungen und Anpassungen in das Projekt einfliessen.

5 Situation:

6 Grundrisse:

7 Fassaden: Animation: