Gemeinde Muri. Gestaltungsplan Paradiesweg. Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV. 23. November 2016, Mitwirkung / öffentliche Auflage arcoplan.

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1 Gemeinde Muri Gestaltungsplan Paradiesweg Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV November 2016, Mitwirkung / öffentliche Auflage arcoplan.ch

2 Auftraggeber Markus Ursprung Oberdorf Benzenschwil Auftragnehmer Gestaltungsplan arcoplan Lüscher Pfister Keller Zantop Costamagna Limmatauweg Ennetbaden Verfasser Paul Keller, Siedlungsplaner HTL/NDS GIS, Raumplaner FSU Reg. A Sabina Dürrenberger, dipl. geogr. MNF

3 Inhaltsverzeichnis 1 Planungsgegenstand und Ziele Anlass zum Gestaltungsplan Ziel und Zweck des Gestaltungsplanes Zweck des Planungsberichtes 1 2 Grundlagen, Rahmenbedingungen Planungsrechtliche Ausgangslage Bauzonenplan / Bau- und Nutzungsordnung BNO Aktuelle Nutzungsplanung In Revision befindliche Nutzungsplanung Eigentumsverhältnisse Inhalte Gestaltungsplan Talstrasse Planungsorganisation und Ablauf des Verfahrens 5 3 Zentrale Sachthemen Grobanalyse Gestaltungsplanareal und Umgebung Richtprojekt Bebauung und Umgebung Erschliessung und Parkierung Energie Gegenüberstellung Richtprojekt / Regelbauweise Festlegungen im Gestaltungsplan und Sondernutzungsvorschriften Grundsätzliches Inhalte im Einzelnen 12 4 Ergebnisse der Planung Kantonale Vorprüfung Mitwirkung ( 3 BauG) Einwendungsverfahren ( 24 BauG) Beschlussfassung / Genehmigung 17 ANHANG A1 Richtprojekt Unter einem Dach ; Atelier Manzana, 8004 Zürich, Schlussdokumentation Vorprojekt, A2 Richtprojekt Umgebungsgestaltung, arcoplan, 5408 Ennetbaden, A3 Ergebnisse der provisorischen kantonalen Vorprüfung (tabellarische Übersicht)

4 Seite 1 1 Planungsgegenstand und Ziele 1.1 Anlass zum Gestaltungsplan Die Parzellen Nr. 3566, 3567 und 3568 am Paradiesweg sind Teil einer im Bauzonenplan der Gemeinde Muri mit einer Sondernutzungsplanungspflicht belegten Fläche. Gemäss 4 BNO dürfen solche Flächen nur erschlossen und überbaut werden, wenn ein rechtskräftiger Sondernutzungsplan vorliegt. Für den westlich des Paradiesweges gelegenen Teil des sondernutzungsplanungspflichtigen Gebiets besteht bereits ein rechtskräftiger Gestaltungsplan Talstrasse, welcher am 27. Juni 2012 genehmigt wurde. Der Grundeigentümer der Parzelle Nr beabsichtigt, sein Grundstück mit einem Mehrgenerationenhaus zu überbauen. Dieses Bauvorhaben bildet den Anlass für die Erarbeitung dieses Gestaltungsplans. Für diese Planungsabsicht wurde durch das Architektur-Atelier Manzana ein Vorprojekt erarbeitet, welches als Grundlage für diesen Gestaltungsplan dient. Der Grundeigentümerschaft der Parzelle Nr verfügt über einen Miteigentumsanteil an der Wegparzelle Nr. 3568, wodurch eine Weiterführung des privaten Paradiesweges von Norden möglich ist, um die beiden noch unüberbauten Flächen erschliessen zu können. Mit dem Gestaltungsplan wird diese Erschliessung planungsrechtlich gesichert. 1.2 Ziel und Zweck des Gestaltungsplanes Das Gestaltungsplanareal befindet sich in der Wohnzone W2 gemäss rechtkräftigem Bauzonenplan und grenzt unmittelbar an die Kernzone entlang der Zürcherstrasse. Mit dem Gestaltungsplan soll gewährleistet werden, dass an der leicht erhöhten Lage eine optimale Setzung und architektonische Gestaltung der zukünftigen Bebauung erreicht wird, die mit möglichen Bauten auf der Nachbarparzelle Nr abgestimmt ist und die dem Zusammentreffen der unterschiedlichen Bebauungsstrukturen in der unmittelbaren Nachbarschaft angemessen Rechnung trägt. Der Gestaltungsplan dient zudem einer koordinierten Erschliessung und Aussenraumgestaltung der gesamthaft rund 0.25 ha grossen Fläche. Er gewährleistet schliesslich eine allfälligere spätere Anbindung der an der Zürcherstrasse gelegenen Parzelle Nr. 511 gemäss den bestehenden privatrechtlichen Grundlagen. Eine etappenweise Bebauung des Areals muss möglich sein. 1.3 Zweck des Planungsberichtes Der vorliegende Planungsbericht fasst die bau- und planungsrechtlichen Grundlagen sowie die wichtigsten Umweltbelange zusammen. Er enthält konzeptionelle Überlegungen zum Erschliessungsregime, zur Überbauungskonzeption und zur Umgebungsgestaltung. Im weiteren Prozess dient er als Arbeitsunterlage für das öffentlich-rechtliche Verfahren, bestehend aus der kantonalen Vorprüfung, dem Mitwirkungs- und Einwendungsverfahren, dem Beschluss und der Genehmigung ( 3 / 23 bis 28 BauG). Im Hinblick auf spätere Bauvorhaben ist er ein wichtiges Dokument über die Hintergründe der Planung und kann im Baubewilligungsverfahren bei Auslegungsfragen beigezogen werden.

5 Seite 2 2 Grundlagen, Rahmenbedingungen 2.1 Planungsrechtliche Ausgangslage Der Gestaltungsplan Paradiesweg basiert im Wesentlichen auf den folgenden bau- und planungsrechtlichen Grundlagen: Übergeordnetes Recht Gesetz über Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen (Baugesetz, BauG) vom 19. Januar 1993, inkl. Änderungen vom 10. März 2009 (in Kraft seit 1. Januar 2010) Bauverordnung (BauV) vom 25. Mai 2011 (in Kraft seit 1. September 2011) Kommunale Nutzungsplanung Bauzonenplan der Gemeinde Muri vom 29. Juni 2000 inklusive der bis November 2014 genehmigten Teiländerungen Bau- und Nutzungsordnung vom 29. Juni 2000 inklusive der bis Oktober 2012 genehmigten Teiländerungen Weitere Planungsgrundlagen Gestaltungsplan Talstrasse vom Gesamtrevision der Nutzungsplanung Zurzeit wird die Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland überarbeitet. Das Mitwirkungsverfahren fand vom 14. September 2015 bis 13. Oktober 2015 statt. Die Gesamtrevision wird voraussichtlich im Juni 2017 der Gemeindeversammlung zur Beschlussfassung vorgelegt. Der Gestaltungsplan Paradiesweg stützt sich auf die noch rechtskräftige Nutzungsplanung vom 29. Juni 2000 ab. Die verbindlichen Inhalte werden jedoch so festgelegt, dass sie mit dem voraussichtlichen neuen Recht anwendbar bleiben. 2.2 Bauzonenplan / Bau- und Nutzungsordnung BNO Aktuelle Nutzungsplanung Gemäss Bauzonenplan von Muri besteht innerhalb des Gestaltungsplanperimeters eine Sondernutzungsplanpflicht. Für die sondernutzungsplanpflichtige Fläche westlich angrenzend besteht der rechtskräftige Gestaltungsplan Talstrasse, der sich bis an die Zürcherstrasse erstreckt. Innerhalb des Perimeters des Gestaltungsplans Paradiesweg liegen sämtliche Parzellen in der Wohnzone W2. Gemäss 5 Abs. 1 BNO gelten für die Wohnzone W2 folgende Grundmasse: Bauzonen Ausnützung Gebäudehöhe Firsthöhe Grenzabstand klein gross Empfindlichkeitsstufe Wohnzone W m 12 m 4 m 8 m II Gemäss 5 Abs. 5 BNO kann der Gemeinderat für Bauten am Zonenrand die Grenz- und Gebäudeabstände unter Rücksichtnahme auf die Bauten der angrenzenden Zone angemessen erhöhen, sofern Schattenwurf und Lichtentzug dies erfordern. Nutzung: Die Wohnzone W2 ist gemäss 8 BNO für den Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie kleinen Mehrfamilienhäusern bestimmt. Reihenhausbauten sind zulässig. Nicht störendes Gewerbe ist zugelassen. Ausnützungsziffer Gemäss 37 Abs. 1 BNO werden Dach- und Attikageschosse bei der Berechnung der Ausnützungsziffer nicht miteinbezogen.

6 Seite 3 Gemäss 37 Abs. 3 BNO wird für unbeheizte Wintergärten (Dach- und Wandkonstruktion mehrheitlich aus Glas) sowie verglaste Balkone und Sitzplätze ein Ausnützungszuschlag gewährt (max. 10% der Bruttogeschossfläche BGF, 20 m² BGF pro Wohneinheit). Gemäss 37 Abs. 3 BNO wird bei behindertengerechter Bauweise ein Ausnützungszuschlag von 5% gewährt, ausgenommen bei angeordneter behindertengerechter Bauweise. Fernwärmezone: Die Fernwärmebereiche sind gemäss 23 BNO mit Wärmeleitungen ab den Heizzentralen zu erschliessen oder es sind umweltfreundliche Heizsysteme (mit einem Anteil an regenerierbarer Energie von mind. 30 %) einzubauen und die Anforderungen mit einem fachlichen Nachweis zu belegen In Revision befindliche Nutzungsplanung Die betreffenden Parzellen verbleiben in der Wohnzone W2 und werden neu mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt. Gemäss neuem 9 Abs. 1 BNO gelten für die Wohnzone W2 folgende Grundmasse: Bauzonen Ausnützung Vollgeschosse Gesamthöhe Grenzabstand klein gross Empfindlichkeitsstufe Wohnzone W m 4 m 6 m II Nutzung: Die Wohnzonen, W2, dienen dem Wohnen. Nicht störendes Gewerbe und Dienstleistungen sind zugelassen. Sie haben sich dem Wohncharakter der Umgebung anzupassen. Läden bis 100 m2 Nettoladenfläche pro Gebäude sind zugelassen, sofern daraus keine erheblich grösseren Auswirkungen als bei Wohnnutzungen entstehen (neuer 12 Abs. 1 BNO). Ausnützungsziffer Gemäss neuem 36 Abs. 1 BNO werden Dach-, Attika- und Untergeschosse bei der Berechnung der Ausnützungsziffer nicht miteinbezogen. Gemäss neuem 36 Abs. 3 BNO wird für unbeheizte, vollständig verglaste Balkone, Sitzplätze und Wintergärten, deren Bauteile ausserhalb der thermischen Gebäudehülle liegen und die keine heizungstechnischen Installationen aufweisen, ein Nutzungsbonus gewährt. Er beträgt max. 10% der anrechenbaren Geschossfläche und ist auf höchstens 20 m 2 pro Wohneinheit zu begrenzen. 2.3 Eigentumsverhältnisse Eigentümer Parzelle Fläche Ursprung Markus und Barbara m 2 xxx m 2 Ursprung Markus und Barbara (2/7 Miteigentum) xxx (3/7 Miteigentum von Eigentümer Parzelle Nr. 3567) xxx (1/7 Miteigentum von Eigentümer Parzelle Nr. 511 ) xxx (1/7 Miteigentum von Eigentümer Parzelle Nr. 2964) Total m m Inhalte Gestaltungsplan Talstrasse Für den westlichen Bereich des sondernutzungsplanungspflichtigen Gebietes, unmittelbar westlich angrenzend, besteht der am genehmigte Gestaltungsplan Talstrasse. Dem Ge-

7 Seite 4 staltungsplan Talstrasse liegt das Richtprojekt Feingeist von a4d Architekten AG, Zürich zugrunde. Sieben Gebäude sind auf zwei Höhenniveaus so gesetzt, dass sie dem Geländeverlauf an der südwestlichen Stirnseite des Hügels folgen und die Geländeform erkennbar bleibt. Die Bauvolumen bilden im Zentrum der Überbauung einen grosszügigen, terrassenartigen Freiraum. Dem Paradiesweg zugewandt sind Häuserkanten, Stichwege und kleinere Vorplätze. Die Erschliessung der Überbauung erfolgt von Südost ab der Talstrasse. Gemäss Gestaltungsplan ist eine öffentliche Wegverbindung und Notzufahrt geplant, welche von der Talstrasse südlich entlang der Überbauung Talstrasse zum Paradiesweg führt. Im Bereich des Gestaltungsplanareals Paradiesweg soll die Verbindung parallel zur Wegparzelle Nr verlaufen und direkt nördlich davon in den bestehenden Abschnitt des Paradieswegs führen. Visualisierung Überbauung Feingeist, Richtprojekt des Gestaltungsplans Talstrasse (a4d Architekten AG, Zürich) Gestaltungsplanareal Paradiesweg Gestaltungsplan Talstrasse vom / Situationsplan

8 Seite Planungsorganisation und Ablauf des Verfahrens Der Gestaltungsplan Paradiesweg wurde von privater Seite initiiert. Auftraggeber ist die Grundeigentümerschaft der Parzelle 3566, welche ein Mehrgenerationenwohnhaus plant. Gemäss 21 Abs. 3 BauG können Private den Entwurf zu einem Gestaltungsplan selber erstellen. Zuständig für die Durchführung des öffentlich-rechtlichen Gestaltungsplanverfahrens ist gestützt auf 25 Abs. 3 BauG der Gemeinderat Muri. Die Grundlagen und Entwürfe des Gestaltungsplans Paradiesweg wurden von folgendem Planerteam erstellt: Richtprojekt / Schlussdokumentation Vorprojekt: Architektur-Atelier Manzana, 8004 Zürich Bau- und planungsrechtliche Erarbeitung Gestaltungsplan: arcoplan, Ennetbaden Das voraussichtliche Terminprogramm für das Gestaltungsplanverfahren sieht wie folgt aus: Auftragserteilung Juni 2015 Erarbeitung Richtprojekt Bebauung, Erschliessung, Aussenraum Kontaktaufnahme mit Grundeigentümerschaft der Parzelle Nr Entwurf Gestaltungsplan: Situationsplan, Sondernutzungsvorschriften, Planungsbericht Einreichung Entwürfe an die Abteilung Bau und Planung / Verabschiedung durch Gemeinderat für kant. Vorprüfung Juli bis September 2015 September bis Oktober 2015 September bis November 2015 November / Dezember 2015 Provisorische kantonale Vorprüfung Januar bis April 2016 Bereinigung provisorische Vorprüfung / Mitwirkungsbericht Juni / Juli 2016 Fachliche Stellungnahme gemäss 8 BauV 27. September 2016 Abschliessende kantonale Vorprüfung Abschliessender Vorprüfungsbericht September bis Oktober November 2016 Mitwirkungsverfahren gemäss 3 BauG 1) Dezember 2016 Öffentliche Auflage gemäss 24 BauG (30 Tage) 1) Dezember 2016 Einwendungsverhandlungen Januar 2017 bis Februar 2017 Beschluss Gemeinderat März 2017 Genehmigung Departement BVU Nach Programm BVU 1) Gemäss 3 BauG kann das Mitwirkungsverfahren in begründeten Fällen zusammen mit dem Einwendungsverfahren durchgeführt werden. Gründe für das Zusammenlegen sind die mit 0.25 ha sehr kleine Fläche, ein nur kleiner betroffener Kreis und die nur wenigen Schnittstellen innerhalb des Perimeters (v.a. durch die Erschliessung).

9 Seite 6 3 Zentrale Sachthemen 3.1 Grobanalyse Gestaltungsplanareal und Umgebung Das Gestaltungsplanareal liegt im kontinuierlich mit Einfamilienhäusern gewachsenen Ortsteil Egg, an leicht erhöhter Lage im Schild zwischen der nordwärts verlaufenden Talstrasse (K357 Richtung Althäusern im Reusstal) und der ostwärts führenden Zürcherstrasse (K261 Richtung Affoltern am Albis ZH). Das Quartier erstreckt sich mit rund vier Bautiefen über einen flachen Hügel und wird durch die beiden Kantonsstrassen sowie dem Verenagässli mit angrenzendem Kulturland auf der Ostseite gefasst. Im nördlichen Bereich des Gestaltungsplanareals ist das Gelände relativ eben und fällt anschliessend leicht nach Süden zur Zürcherstrasse hin ab. Die auf dem Nachbarareal geplante Überbauung Talstrasse erstreckt sich über die West- und Südwestlagen des Hügels und kommt im oberen Bereich ebenfalls auf ebenem Terrain zu liegen. Der private Paradiesweg erschliesst die zwei geplanten Bauten auf den Parzellen Nr und 3567 von Norden über den Hangrücken. Die Grundstücke am östlichen Hangfuss werden über das Verenagässli erschlossen, die Grundstücke am westlichen Hangfuss inklusive Überbauung Feingeist ab der Talstrasse. Verenagässli Paradiesweg Talstrasse Zürcherstrasse Übersicht Umgebung Gestaltungsplanareal Paradiesweg : Orthophoto 2015, Quelle AGIS-Daten Nach Norden und nach Westen grenzt das Gestaltungsplanareal an ein Einfamilienhausquartier. Südlich angrenzend erstreckt sich die dörfliche Bebauung der Kernzone. Die Parzelle Nr. 511 unmittelbar südlich des Areals weist ein grösseres Überbauungspotential auf. Eine Überbauung kann auf Grund der vorhandenen Wegrechte allenfalls von Norden über den Paradiesweg erschlossen werden. Basierend auf dem Gestaltungsplan Talstrasse ist eine dichte Bebau-

10 Seite 7 ung mit frei platzierten, grösseren Baukörpern um einen grossen innenliegenden Freiraum geplant. Zum Paradiesweg werden die 4-geschossigen Ostfassaden (inklusive Attika) ersichtlich. Analyse der baulichen Grobstruktur sowie der Freiräume, Quelle: Atelier Manzana Fazit für den Gestaltungsplan Mit dem Gestaltungsplan soll angemessen auf die sehr unterschiedlichen bestehenden und geplanten baulichen Volumen auf den angrenzenden Grundstücken reagiert werden. Die Grünflächen des angrenzenden Einfamilienhausquartieres sollen mit der künftigen Bebauung und Aussenraumgestaltung innerhalb des Gestaltungsplanareals trotz höherer baulicher Dichte weitergeführt werden. 3.2 Richtprojekt Bebauung und Umgebung Basierend auf der Analyse von Areal und Umgebung hat das Architektur Atelier Manzana zusammen mit der Bauherrschaft das Richtprojekt Unter einem Dach ausgearbeitet. Das Projekt sieht zwei Mehrfamilienhäuser vor, wovon das südlichere auf der Parzelle Nr als spezielles Mehrgenerationenhaus und das nördlichere auf der Parzelle Nr als herkömmliches Mehrfamilienhaus konzipiert ist. Das Mehrgenerationenhaus zeichnet sich durch eine grosse Flexibilität in der Wohnnutzung sowie einem hohen Anteil an gemeinschaftlich nutzbaren Innenund Aussenräumen aus. Die Wohnungen im Erdgeschoss auf der Parzelle 3567 verfügen je über einen privaten Aussenraum. Im Mehrfamilienhaus sind z.b. pro Geschoss je eine kleinere 3½-Zimmer-Wohnung und eine grössere 5½-Zimmer-Wohnung angedacht. Zwischen den beiden parallel zueinander stehenden Häusern wird ein grosser Aussenraum aufgespannt, der als gemeinsam nutzbare Fläche mit Spielflächen und Sitzgelegenheiten ausgebildet ist. Mit Pflanzgärten, Wiesenflächen, Hecken und Einzelbäumen kann ein vielfältiges und attraktives wohnliches Umfeld geschaffen werden. Die zwei geplanten Gebäude innerhalb des Gestaltungsplanareals gehen mit ihrer Setzung und Gestalt auf die Nachbarschaft ein. Das Satteldach mit der Giebelfassade zum Paradiesweg entspricht der traditionellen Ausrichtung der Häuser. Analog zur Bebauung in der Umgebung

11 Seite 8 stehen die Gebäude frei auf ihren Parzellen und werden von Garten und Wiesen umflossen. Auf der Parzelle Nr liegt das Haus am obersten Punkt und profitiert von der Aussicht nach Süden und Osten. Das Haus auf der Parzelle Nr profitiert in der Positionierung von der Baulücke zwischen den Gebäuden auf der Nachbarparzelle im Westen. Das Richtprojekt Umgebung weist folgende Eigenschaften auf: Formal nimmt die Gestaltung Bezug auf die polygonalen Grundrisse der Nachbarüberbauung im Westen. Öffnungsverhalten gegen die Strasse gelingt in der vorgeschlagenen Form gut. Mehr als die Hälfte der anstossenden Länge ist grün. Baumstrukturen: drei hochstämmige Bäume gliedern den Strassenraum und mildern die sehr hoch erscheinenden Fassaden der Nachbarschaft im Westen Richtprojekt Unter einem Dach : Umgebungsplan mit EG / Situation UG, Ansicht Süd sowie Schnitt Nord-Süd bzw. Blick von Osten, Vorprojekt Fassadenansicht West und Süd

12 Seite Erschliessung und Parkierung Die Parzellen Nr und 3567 sind für den motorisierten Verkehr ab der Zürcherstrasse K357 über eine Schlaufe nordwärts über die Talstrasse K261 und den Paradiesweg erschlossen. Der Paradiesweg ist ein Privatweg, wofür z.g. der Parzellen Nr und 3567 im Grundbuch eingetragen Fuss- und Fahrwegrechte bestehen. Die Wegparzelle 3568 innerhalb des Gestaltungsplanareals dient der Weiterführung des Weges bis zur angrenzenden Parzelle 511, die in Zukunft ebenfalls über den Paradiesweg erschlossen werden kann (falls keine direkte Zufahrt auf die K357 möglich ist). Gemäss Gestaltungsplan Talstrasse ist die öffentliche Fusswegverbindung von der Talstrasse zum Paradiesweg auch als Notzufahrt zu gestalten. Die Zufahrt der Feuerwehr kann somit über diese Verbindung sowie über den Paradiesweg erfolgen, ein Wendeplatz ist nicht notwendig. Für die Entsorgungen sowie für Last- und Lieferwagen wird eine Wendemöglichkeit im Bereich der Parzellen Nr oder 3567 geschaffen. Die Parkierung erfolgt für Anwohner ausschliesslich in der Tiefgarage. Die Zufahrt erfolgt ab dem Paradiesweg. Oberirdisch angelegt sind einzig Besucherparkplätze. Paradiesweg Öffentliche Wegverbindung und Notzufahrt Verkehrliche Anbindung des Gestaltungsplanareals Paradiesweg

13 Seite 10 Für den Fuss- und Radverkehr ist das Areal von Norden über den Paradiesweg erschlossen. Von Süden erfolgt die Erschliessung ab der Zürcherstrasse und von Westen ab der Talstrasse jeweils über die öffentliche Wegverbindung und Notzufahrt gemäss dem Gestaltungsplan Talgasse vom 27. Mai 2012 mit zugehörigem Umgebungskonzept sowie dem Bauprojekt für die Überbauung Feingeist vom 14. Juli Gestaltungsplan Talstrasse, Umgebungskonzept Baueingabeplan Umgebung Wohnüberbauung Feingeist 25. März Juli Energie Das asymmetrische Giebeldach schafft optimale Bedingungen für rund 300 m 2 Photovoltaik nach Süden, weitere Flächen sind an den Fassaden möglich. Mit Warmwasser- und Wärmespeicher sowie der Nutzung von Regenwasser für Toiletten und Garten ergibt sich eine nachhaltige Gebäudekonzeption. Die Vorgaben gemäss 23 BNO Fernwärmezone können im Baubewilligungsverfahren geregelt werden.

14 Seite Gegenüberstellung Richtprojekt / Regelbauweise Kriterien BNO / Bauzonenplan / BauG / BauV Zonenkonformität Wohnzone W2 Strassenabstand Grenzabstand klein / gross sowie Gebäudeabstände Gebäudehöhe / Firsthöhe Wohnen / nicht störendes Gewerbe: Ein- und Zweifamilienhäuser, kleine Mehrfamilienhäuser, Reihenhausbauten bei Gemeindestrassen und Privatstrassen im Gemeingebrauch 4 m ( 111 BauG) 4 m / 8 m 5 Abs. 1 / 5 BNO 41 BNO 7.0 m / 12.0 m 5 BNO Ausnützung AZ AZ 0.4 ohne Dachgeschosse Dachform / Dachneigung Architektur / Aussenraumgestaltung Nicht vorgegeben 16 ABauV Allgemeine Einpassungsbestimmungen 42 BauG Veloabstellplätze VSS-Norm SN Leichter Zweiradverkehr; Abstellanlagen, Bedarfsermittlung Anzahl Parkfelder VSS-Norm SN Parkieren; Angebot an Parkfelder für PW Richtprojekt Wohnen Hochbauten mit mind. 8 m Abstand Einstellhalle mit mind. 8 m Abstand Baufeld A: 5.5m statt 8.0 m zur Parzelle 511 Restliche Grenz- und Gebäudeabstände werden mit Baufeld A und B eingehalten Baufeld A: Gebäudehöhe: 9.4 m Firsthöhe: 13.0 m Baufeld B: Gebäudehöhe: 9.6 m Firsthöhe: 12.7 m Gesamthöhe BF A / B 13.5 m / 3 VG ohne darüber liegendes nutzbares DG AZ 0.72 ohne Anrechnung Wegparzelle 3568: 768 m 2 GF Baufeld A / 830 m 2 GF Baufeld B: Inkl. Wandstärke > 35 cm Asymmetrisches Schrägdach Ortsbauliche eingepasste Konzeption und einheitliche gute Architektur. Erhöhte Qualitäten. In Tiefgarage und Abstellplätze bei den Hauseingängen nach VSS-Norm Regelungsbedarf Gestaltungsplan keine Abweichung keine Abweichung keine Abweichung Abweichung (5.5 m statt 8 m) aufgrund schmaler Parzellenform von nur 23m; Orientierung nach Westen, Süden und Osten möglich. Abweichung, indem zusätzliches 3. Vollgeschoss ermöglicht wird, jedoch ohne darüber liegendes nutzbares DG Erhöhung Ausnützungsziffer, Festlegung als Kontingent pro Baufeld 800 m 2 GF Baufeld A 850 m 2 GF Baufeld B Ja, zulässige Dachform festlegen Ja, Qualitäten und sorgfältig aufeinander abgestimmte Gestaltung sichern Ja, mind. ein Drittel bei Hauseingängen keine Abweichung Abweichungen von den allgemeinen Nutzungsplänen und -vorschriften ( 21 BauG / 3 ABauV) Bonusse bzw. Lockerungen in Form von grösserer Dichte, Erhöhung Bauvolumen, Reduktion Abstände strengere Rahmenbedingungen, um ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis zu erreichen ( 8 Abs. 3 BauV)

15 Seite Festlegungen im Gestaltungsplan und Sondernutzungsvorschriften Grundsätzliches Gestützt auf das Richtprojekt Unter einem Dach betreffend Bebauung und Umgebungsgestaltung legt der Gestaltungsplan die Lage und die Höhe der Gebäude, die gestalterischen Rahmenbedingungen, die Nutzungsdichte und -verteilung, die Erschliessung und Parkierung sowie die Umgebungsgestaltung verbindlich fest. Soweit relevant, werden Umweltbelange mit einbezogen. Die Festlegungen im Gestaltungsplan berücksichtigen, dass ähnliche Konzeptvarianten realisierbar sind. Der Gestaltungsplan gewährleistet somit, dass einerseits die nötigen Qualitäten gemäss 21 Abs. 2 BauG / 8 Abs. 3 BauV sichergestellt sind und andererseits den Bauträgerschaften in der späteren Projektierung die nötigen Handlungsspielräume offen bleiben. Der Gestaltungsplan Paradiesweg basiert auf dem 21 BauG und besteht aus den folgenden rechtsverbindlichen Unterlagen: Situationsplan 1:500 Sondernutzungsvorschriften SNV Der Planungsbericht nach Art. 47 RPV sowie das Richtprojekt zur Bebauung und Umgebungsgestaltung haben keine unmittelbare Rechtswirkung, geben aber bezüglich der geforderten Qualitäten für die nachfolgende Projektierung wichtige Hinweise Inhalte im Einzelnen Die allgemeinen rechtlichen Rahmenbedingungen sind in den 1 bis 4 SNV (Zweck, Perimeter und Bestandteile, Verhältnis zum übergeordneten Recht, Privatrechtliche Regelungen) sowie in 15 SNV (Inkrafttreten) enthalten: 1: Im Zweckartikel werden die auf die örtliche Situation bezogenen Planungsabsichten definiert, die eine zusammengefasste Erschliessung und zusammenhängend geplante Überbauung und Aussenraumgestaltung sichern sollen. Diese sind insbesondere bei Ermessensfragen und Interessenabwägungen in die Beurteilung von Bauvorhaben miteinzubeziehen. 2: Der im Situationsplan 1:500 enthaltene Perimeter umfasst denjenigen Bereich des sondernutzungsplanungspflichtigen Areal, in welchem noch kein Gestaltungsplan besteht Mit dem Hinweis auf das Richtprojekt Unter einem Dach und Umgebung wird dargelegt, dass dessen Gestaltungsqualität für die Beurteilung von Bauvorhaben wegleitend ist. 3: In der Gemeinde Muri sind die neuen Baubegriffe und Messweisen der IVHB in der BNO noch nicht angepasst worden. Deshalb gelten vorläufig anstelle der 16 bis 31 BauV die Definitionen gemäss Anhang 3 BauV. Die Sondernutzungsvorschriften sind so ausgelegt, dass sich nach der Anpassung der BNO keine wesentlichen materiellen Auswirkungen ergeben und der Gestaltungsplan in gleichem Masse anwendbar bleibt. 4: Die privatrechtlichen Regelungen ergeben sich aus der konkreten Umsetzung von Bauvorhaben. Die Grundeigentümerschaft der Parzelle Nr hat die Erarbeitung des Gestaltungsplan selbständig an die Hand genommen und - neben der Projektierung des Mehrgenerationenhauses - auch auf eigene Kosten eine Gesamtkonzeption über beide Parzellen erarbeitet lassen. Das Richtprojekt und die Festlegungen im Gestaltungsplan sind so aufgebaut, dass auf der Parzelle Nr grundsätzlich ein eigenständiges Projekt ohne nachbarliche Vereinbarungen möglich ist. Optimal wäre jedoch z.b. eine Zusammenlegung der Zufahrtsrampe zur Tiefgarage und eine parzellenübergreifende Planung der gemeinschaftlichen Aussenräume, was jedoch nur gestützt auf privatrechtliche Vereinbarung möglich sein wird. Für den Fall, dass die privatrechtlichen Zugeständnisse nicht erhältlich sind, werden di

16 Seite 13 Sondernutzungsvorschriften so formuliert, dass innerhalb der jeweiligen Etappe eine funktionsfähige und gestalterisch gleichwertige Überbauung wie in den Richtprojekten ausgewiesen werden muss. Die Baufelder für Hochbauten sind im 5 SNV definiert und bezeichnen die maximale Ausdehnung der im Situationsplan 1:500 bezeichneten Baufelder für Hochbauten A und B. Die Abgrenzung der Baufelder ergibt sich aus folgenden Überlegungen: Die Lage und Grösse der Baufelder ergibt sich aus dem Richtprojekt Unter einem Dach. Für die Baufelder werden örtlich differenzierte Projektierungsspielräume ausgeschieden, wobei die Grundkonzeption des Richtprojektes weiterhin gut sichtbar bleibt. Im Baufeld A sind die Projektierungsspielräume auf Grund der relativ kleinen Parzelle relativ gering Nach Norden und Osten wird ein Regelabstand von 4 m eingehalten. Nach Westen zum Paradiesweg beträgt der Abstand wenigstens 8 m. Das Baufeld A weist nach Süden einen Abstand von lediglich 5.5 m auf. Dies ist insofern vertretbar, als dieses Gebäude gemäss Richtprojekt keine eindeutige Hauptwohnseite aufweist. Zudem ist eine Orientierung nach Westen, Süden und Osten möglich. Ausserhalb der Baufelder für Hochbauten werden in Form von Gebäuden lediglich eine überdachtes Rampenbauwerk sowie Gerätehäuschen und Velounterstände zugelassen Der Baubereich für Unterniveaubauten ist in 6 SNV definiert und ersetzt die baugesetzlichen Regelabstände für eine gemeinschaftliche Tiefgarage, Einstellräume für Velos und Mofas sowie für Neben- und Abstellräume und dgl. Die maximale Ausdehnung von Unterniveaubauten ist im Situationsplan 1:500 dargestellt. Die Tiefgarage ist auf diesen Bereich und auf die Untergeschosse unter den Baufeldern für Hochbauten beschränkt. Die in 6 Abs. 1 SNV definierten Nutzungen ermöglichen eine zweckmässige und vielfältige Verwendung dieser Räume. Mit 6 Abs. 2 SNV wird eine Rampenzufahrt zur Tiefgarage ermöglicht, um die nötigen Schallschutzund Absturzsicherungsmassen in optimaler Weise gestalten zu können. Höhenmasse / Dachform: Gestützt auf das Richtprojekt Unter einem Dach werden in 7 SNV die Höhenmasse festgelegt. Die geplanten Querschnitte führen zu einer Gebäudehöhe von 9.4 m (Baufeld A) und von 9.6 m (Baufeld B). Im Hinblick auf den in der BNO voraussichtlich vorgenommenen Systemwechsel mit dem Verzicht auf Gebäudehöhen bzw. der Nichtanwendung der Fassadenhöhen werden die Vollgeschosszahlen festgelegt mit einer Plafonierung der Gebäudevolumen mittels Firsthöhen. Um die Grundidee der Dachform aus dem Richtprojekt zu sichern werden folgende Bestimmungen aufgenommen: Abs. 2: Es können maximal 2 Vollgeschosse sowie zusätzlich ein Dachgeschoss oder 3 Vollgeschosse ohne darüber liegendes Dachgeschoss realisiert werden. Mit dieser Formulierung werden maximal 3 bewohnbare Geschosse ermöglicht, wobei über dem dritten Vollgeschoss ein Schrägdach nach den Vorgaben von Absatz 3 möglich ist. Abs. 3: In Baufeld A und B sind ausschliesslich Schrägdachformen mit Hauptfirst in Längsrichtung bis zu einer maximalen Dachneigung von 45 erlaubt. Diese Bestimmung stellt sich sicher, dass die Dachneigung in jedem Fall maximal 45 betragen darf (also z.b. auch nur über 2 Vollgeschossen). Mit der Festlegung der Dachform kann mit einem wesentlichen architektonischen Element eine Einheitlichkeit in der neu entstehenden Überbauung gesichert werden. Geschossflächen: In 8 SNV werden die zulässigen, anrechenbaren Geschossflächen für die Baufelder A und B festgelegt. Die zonengemässe Ausnützungsziffer AZ beträgt in der Wohnzone W Unter Einbezug von nicht anzurechnenden Geschossflächen in Dachgeschoss kann die AZ in der Regelbauweise effektiv bis auf eine Grössenordnung von 0.5 bis 0.55 ansteigen. Die im Gestaltungsplan festgelegten Geschossflächen ermöglichen eine anrechenbare Geschossfläche von rund m 2, was einer Ausnützungsziffer von 0.73 entspricht. Mit der er-

17 Seite 14 möglichten AZ von 0.72 liegt der Bonus in einer Grössenordnung zwischen 30% und 45%. Darin inbegriffen sind folgende ermöglichten Projektierungsspielräume Baufeld A: 768 m 2 Geschossfläche gemäss Richtprojekt, 800 m2 gemäss 8 SNV Baufeld B: 830 m 2 Geschossfläche gemäss Richtprojekt, 850 m2 gemäss 8 SNV Die Erschliessung des Gestaltungsplanareals für den motorisierten Verkehr erfolgt von Norden vom bestehenden Paradiesweg über die im Situationsplan 1:500 ausgeschiedene Erschliessungsfläche und Zufahrt zu der Tiefgarage sowie zu den Bereichen für oberirdische Parkplätze. Für die Erschliessung über die Strassenparzellen Nr. 2779, 2854 und 3056 bestehen z.g. der Parzellen Nr und 3567 im Grundbuch eingetragen Fuss- und Fahrwegrechte. Der vordere Bereich der Zufahrt zur Tiefgarage ist multifunktional als Wendemöglichkeit zu gestalten, da auf der gesamten Länge des Paradiesweg keine diesbezügliche Fläche ausgeschieden ist. Auf der Zu- und Wegfahrt wird die Durchfahrt zur südlich angrenzenden Parzelle Nr. 511 gemäss Eintrag im Grundbuch gewährleistet. Zu berücksichtigen ist im Situationsplan eingetragen Sichtzone, welche auf eine geringe Fahrgeschwindigkeit von 30 km/h ausgelegt ist. Damit die rund 5 m breite Erschliessungsfläche in Kombination mit der parallel verlaufenden öffentlichen Fusswegverbindung angemessen gestaltet wird, enthält 9 Abs. 2 SNV die Vorgabe zur Strukturierung des Strassenraumes mit mindestens drei Bäumen. Die für die Bewohner erforderlichen Parkfelder sind in der Tiefgarage anzuordnen, um eine attraktive Umgebungsgestaltung zu ermöglichen und damit eine haushälterische Bodennutzung gewährleistet ist. Ausgenommen sind Parkfelder für Besucher- und Car-Sharing-Fahrzeuge, die in den im Situationsplan 1:500 bezeichneten Bereichen oberirdisch angelegt werden können. Fusswege: Die im Situationsplan 1:500 bezeichnete Erschliessungsfläche dient auch dem Fuss- und Radverkehr, weshalb ein Mischverkehrsprinzip vorzusehen ist. 11 SNV enthält zudem die Vorgabe, dass die gemeinschaftlichen Aussenräume optimal durch Fusswege erschlossen sein müssen und dass eine Anbindung an die geplante öffentliche Fusswegverbindung im Westen sicher zu stellen ist. Qualitative Anforderungen Umgebung: 12 SNV legt die funktionalen und gestalterischen Anforderungen an die im Situation 1:500 bezeichneten gemeinschaftlichen Aussenräume sowie die Vorplatz- / Vorgartenbereiche fest. In den Vorplatz- und Vorgartenbereichen sind die funktional nötigen Erschliessungs- und Ausstattungselemente in geordneter Weise und gestalterisch überzeugend einzubinden. Um dies konkret zu sichern, sollen maximal 50% befestigte Flächen an die Strasse stossen. Um eine durchgehende und grösstmögliche gemeinschaftliche Nutzung des Aussenraumes zu sichern, sind die Freiflächen als gemeinschaftlich nutzbare, naturnahe Blumenwiesen und als Pflanzgärten anzulegen, die mit locker eingestreute Solitärgehölze und Hochstammbäume durchsetzt sind. Diese gewährleisten den nötigen ökologischen Ausgleich und eine attraktive vielfältige Umgebungsgestaltung. Qualitative Anforderungen Bebauung: 13 SNV legt fest, dass eine sorgfältig aufeinander abgestimmte Konzeption sicher zu stellen, um so die Grundideen aus dem Richtkonzeptes zu sichern: Ungleichmässiges Satteldach mit First in Längsrichtung, optimale Bedingungen für nach Süden ausgerichtete Photovoltaik-Anlage, mit dem Hauptgebäude harmonierende Loggias. Im Absatz 2 werden die Richtprojekte als Massstab für die Beurteilung von Bauvorhaben als wegleitend erklärt. Somit kann die Grundidee in bestmöglicher Weise gesichert werden. Gemäss Abs. 3 kann der Gemeinderat ein Fachgutachten zur Beurteilung einholen

18 Seite 15 Energie: Um eine zeitgemässe und nachhaltige Bebauung gewährleisten zu können, wird der zum Zeitpunkt der Baueingabe aktuell geltende Minergie-Standard verlangt. Energetisch und ökologisch gleichwertige Lösungen sind zulässig ( 14 SNV). Für das Mehrgenerationenhaus ist eine wesentlich weitergehende nachhaltige Bauweise gemäss Beschrieb im Richtprojekt vorgesehen. Im Absatz 2 werden eine ausreichende Anzahl Steckdosen für Elektrofahrzeuge bei Parkfeldern und Zeiradabstellplätze verlangt.

19 Seite 16 4 Ergebnisse der Planung 4.1 Kantonale Vorprüfung Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, unter der Federführung der Abteilung Raumentwicklung, beurteilt das vorliegende Planungsvorhaben bezüglich der Recht- und Zweckmässigkeit ( 23 BauG). Die Resultate der provisorischen Vorprüfung gemäss der fachlichen Stellungnahme vom 29. April 2016 sind im Anhang A3 tabellarisch zusammengefasst. Für die Stellungnahme gemäss 8 Abs. 3 BauV beauftragte der Gemeinderat Muri die Firma Husistein & Partner AG, 5000 Aarau. Die Stellungnahme vom 27. September 2016 attestiert den Konzepten, dass die Integration in das Ortsbild gut gelöst wird und die gemeinsame Beplanung zu guten Aussen- und Freiräumen und zu gemeinsam genutzten Flächen und Funktionen führt. Die Abweichungen führen gemäss der Stellungnahme 21 Abs. 2 BauG gesamthaft zu einem besseren siedlungs- und landschaftsgestalterischen Ergebnis, die Nutzungsart ist eingehalten und es werden keine übergeordneten Interessen tangiert. Im Rahmen der Bereinigungsarbeiten der provisorischen Vorprüfung wurden nachfolgend genannte Anpassungen vorgenommen: Zur Qualitätssicherung wurde 13 SNV mit Abs. 3 ergänzt: Der Artikel verweist auf die Qualität der Richtprojekte und legt fest, dass deren Gestaltungsqualität für die Beurteilung von Bauvorhaben wegleitend ist. Es kann davon abgewichen werden, wenn mindestens eine gleichwertige Qualität erzielt wird. Für die Umgebung wurde ein neues bzw. präzisiertes Richtprojekt Umgebung ausgearbeitet (Anhang A2) und es wurden mit dem ergänzten 12 Abs. 2 SNV neue Bestimmung für Vorplatz- / Vorgartenbereiche aufgenommen. In Anbetracht der vorhandenen Aussenräume werden keine explizit privaten Bereiche gesichert. Mit einer Ergänzung von 9 Abs. 3 SNV wurde die Wendemöglichkeit für Last- und Lieferwagen im Plan und in den SNV gesichert. Die mit dem abschliessenden Vorprüfungsbericht vom 3. November 2016 (BVURO ) geforderten Ergänzungen wurden ebenfalls in der Vorlage bereinigt: die dem Gestaltungsplan zu Grunde liegenden Richtkonzepte wurden in 2 Abs. 3 SNV mit Titel, Datum und Verfasser genau bezeichnet und in den Anhang des Planungsberichts aufgenommen werden. Die fachliche Stellungnahme der Abt. Raumentwicklung vom 29. April 2016 sowie die Stellungnahme gemäss 8 Abs. 3 BauV stellten fest, dass die Folgen der Etappierung noch nicht ausreichend untersucht respektive gesichert sind, und dass dies in den SNV und dem raumplanerischen Bericht noch ergänzt werden muss. Hierzu wurde 4 Abs. 2 SNV ergänzt, der nun grundsätzlich die Erstellung der gemeinschaftlichen Anlagen mit der Erstellung des ersten Gebäudes fordert. Für den Fall, dass die privatrechtlichen Zugeständnisse nicht erhältlich sind, ist 4 Abs. 2 SNV so formuliert, dass eine funktionsfähige und gestalterisch gleichwertige Überbauung wie in den Richtprojekten innerhalb der jeweiligen Etappe ausgewiesen werden muss. 4.2 Mitwirkung ( 3 BauG) Die Bevölkerung wird über die Planungsakten des Gestaltungsplanes Paradiesweg informiert und zur Mitwirkung gemäss 3 BauG eingeladen. Die Mitwirkung wird gestützt auf 3 BauG zusammen mit dem Einwendungsverfahren durchgeführt. Gründe für das Zusammenlegen sind die mit 0.25 ha sehr kleine Fläche, ein nur kleiner betroffener Kreis und die nur wenigen

20 Seite 17 Schnittstellen innerhalb des Perimeters (v.a. durch die Erschliessung). Die Ergebnisse werden zu gegebener Zeit in den Bericht integriert. 4.3 Einwendungsverfahren ( 24 BauG) Nach Freigabe der bereinigten Planungsentwürfe durch die kantonale Behörde (abschliessender Vorprüfungsbericht liegt mit Datum von 3. November 2016 vor) erfolgt das Auflageverfahren resp. das Einwendungsverfahren ( 24 BauG). Gleichzeitig wird das Mitwirkungsverfahren ( 3 BauG) durchgeführt. 4.4 Beschlussfassung / Genehmigung Die Planungsentwürfe werden nach erfolgter öffentlichen Auflage dem Gemeinderat zur Beschlussfassung vorgelegt ( 25 BauG). Die kantonale Genehmigung des Gestaltungsplanes Paradiesweg erfolgt durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt ( 27 BauG). Anhang A1 Richtprojekt Unter einem Dach ; Atelier Manzana, 8004 Zürich, Schlussdokumentation Vorprojekt, A2 Richtprojekt Umgebungsgestaltung, arcoplan, 5408 Ennetbaden, A3 Ergebnisse der provisorischen kantonalen Vorprüfung (tabellarische Übersicht)