BVURO (bitte in allen Korrespondenzen angeben)

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1 DEPARTEMENT BAU, VERKEHR UND UMWELT Abteilung Raumentwicklung 9. Juni 2016 ABSCHLIESSENDER VORPRÜFUNGSBERICHT Geschäfts-Nr.: Stadt: Bezeichnung: BVURO (bitte in allen Korrespondenzen angeben) Aarau Gestaltungsplan Bahnhof Süd, Teilperimeter Ost 1. Ausgangslage Die Abteilung Raumentwicklung hat die Eingabe der Stadt unter Einbezug der betroffenen Fachstellen vorgeprüft ( 23 Abs. 1 Baugesetz, BauG). Dabei konnten die offenen Fragen geklärt werden ( 23 Abs. 2 BauG). Der abschliessende Vorprüfungsbericht umfasst eine koordinierte Beurteilung der Vorlage auf Vereinbarkeit mit den Genehmigungsanforderungen gemäss 27 Abs. 2 BauG. Er ist Bestandteil der öffentlichen Auflage ( 24 Abs. 1 BauG). 1.1 Eingereichte Planungsunterlagen Zu genehmigende Vorlage Gestaltungsplan Bahnhof Süd, Teilperimeter Ost, Situation 1:500 vom 25. April 2016 Sondernutzungsvorschriften (SNV) vom 25. April Weitere Grundlagen Planungsbericht nach Art. 47 Verordnung über die Raumplanung (RPV) vom 25. April 2016 Abschlussbericht KCAP vom September 2013 Verdichtungsstudie KCAP vom 23. Oktober 2014 Lärmnachweis vom 30. April 2015 Störfallabklärung vom 11. März 2015 Geologisch-geotechnischer Bericht vom 13. März 2015 Berechnung des Verkehrsaufkommens vom 14. April 2015 Parkplatzberechnung vom 7. April 2015 Erste Abschätzungen der Erschütterungs- und Körperschallimmissionen vom 8. Mai Pläne Machbarkeit Unterführung Hintere Bahnhofstrasse vom 15. April Pläne Bebauungsstudie Areal Teilperimeter Ost vom 20. Mai 2015 (25. April 2016) Meyersche Stollen, Pläne Nr. 5 und 7 vom 15. September und 8. April Planungsgegenstand und Zielsetzungen Das Gebiet südlich des Bahnhofs Aarau erfuhr in den letzten Jahren wesentliche Aufwertungen hinsichtlich Bebauung und Nutzungen. Das Areal des WSB-Bahnhofs und die westlich angrenzenden Parzellen sind noch nicht neu genutzt worden. Sie sollen nun ebenfalls städtebaulich aufgewertet werden. Im Rahmen der Nutzungsplanung wird das Areal einer Spezialbauzone mit Gestaltungsplanpflicht zugewiesen. Gleichzeitig wird über den Teilperimeter Ost ein Gestaltungsplan erarbeitet. I:\Daten\SBA\01 Stadtentwicklung\01_stadtentwicklung\02_projekte_offen\ _Bahnhof_Sued\08_Bearbeitung\ _abschl- VPBericht\BVURO.13.48_Bericht.docx

2 Die Ausgangslage, die Ziele und die planerischen Massnahmen sind im Planungsbericht umschrieben. 2. Gesamtbeurteilung Die hochwertige Innenentwicklung des hervorragend mit öffentlichem Verkehr erschlossenen Areals entspricht den Zielen und Grundsätzen des Raumplanungsgesetzes (Art. 1 und 3 RPG) und den einschlägigen Planungsanweisungen des kantonalen Richtplans, insbesondere Richtplankapitel S 1.1 Siedlungsqualität und innere Siedlungsentwicklung, S 1.2 Siedlungsgebiet und S 1.3 Bahnhofsgebiete. Das Raumentwicklungsleitbild (REL) der Stadt Aarau, das als Grundlage für die Gesamtrevision der Nutzungsplanung erarbeitet worden ist, sieht vor, das Gebiet Bahnhof Süd städtebaulich zu revitalisieren. Die Vorlage entspricht diesem Ziel. Für die Spezialzone Bahnhof Süd besteht die Gestaltungsplanpflicht. Im Teilperimeter Ost wollen die Grundeigentümer in absehbarer Zeit das Areal des WSB-Bahnhofs neu bebauen. Daher ist über den Teilperimeter Ost ein Gestaltungsplan erarbeitet worden (Planungsbericht Kapitel 2.6.2). Im Teilperimeter West bestehen aktuell keine konkreten Bauabsichten. Die Abhängigkeiten der beiden Teilperimeter West und Ost sind in Kapitel des Planungsberichts umschrieben und werden vertraglich gesichert. Die Aufteilung des Areals in zwei Teil-Gestaltungspläne liegt in der Kompetenz der Stadt. 2.1 Vollständigkeit Die Grundlagen sind vollständig und ermöglichen eine umfassende Beurteilung der Ausgangslage und der getroffenen Planungsmassnahmen. 2.2 Berücksichtigung kantonale Grundlagen Die kantonalen Grundlagen vom 21. Juni 2013 sind in der Vorlage verarbeitet worden. 2.3 Planungsrechtliches Verfahren Mitwirkung Die Stadt hat ein Mitwirkungsverfahren gemäss 3 BauG vom 12. Juni bis 28. August 2015 durchgeführt. Die Ergebnisse sind zur Erläuterung und Begründung der Entscheide in einem Mitwirkungsbericht zusammenzufassen (Art. 4 Bundesgesetz über die Raumplanung [RPG], Art. 47 Verordnung über die Raumplanung [RPV], 3 BauG) und öffentlich zugänglich zu machen Koordination mit der Nutzungsplanung (Planungsbericht Kapitel 2.9) Der Gestaltungsplan setzt die Änderung der Nutzungsplanung Siedlung voraus. Er kann daher frühestens zusammen mit dieser genehmigt werden. Die beiden Vorlagen sind gemeinsam zur Vorprüfung eingereicht worden und sind inhaltlich koordiniert. 3. Vorprüfungsergebnis 3.1 Kantonaler Richtplan (Planungsbericht Kapitel 2.4) Raumkonzept Aarau ist als Kernstadt im Agglomerationsraum gemäss Raumkonzept Aargau (R 1) Standort zentraler Einrichtungen und Knotenpunkt des übergeordneten Verkehrsnetzes. Die Vorlage stimmt mit den behördenverbindlichen Vorgaben und Handlungsanweisungen des Richtplans überein. 2 von 5

3 3.1.2 Unterführung Hintere Bahnhofstrasse Im Bereich des Gestaltungsplans sieht der Richtplan als Zwischenergebnis die Entflechtung der WSB mit der Hinteren Bahnhofstrasse vor (Richtplankapitel M 3.3, Planungsanweisung 2.1, Vorhaben Nr. 80). Der Gestaltungsplan berücksichtigt diese Vorgabe grundsätzlich (vgl. Ziffer ). 3.2 Sondernutzungsplan Gestaltungspläne bezwecken, ein Gebiet architektonisch gut auf die bauliche und landschaftliche Umgebung sowie die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung abzustimmen, den Boden haushälterisch zu nutzen und eine angemessene Ausstattung mit Anlagen für die Erschliessung und Erholung sicherzustellen ( 21 Abs. 1 BauG). Gestaltungspläne können von den allgemeinen Nutzungsplänen abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt sowie die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen ( 21 Abs. 2 BauG). Bei Abweichungen vom allgemeinen Nutzungsplan ist in einer Stellungnahme aufzuzeigen, wie diese zu einem siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseren Ergebnis führen ( 8 Abs. 3 BauV). Der Gestaltungsplan weicht insbesondere bezüglich der Abstände vom allgemeinen Nutzungsplan ab. Das bessere Ergebnis ist gemäss Planungsbericht Kapitel 4.2 durch die Ergebnisse des durchgeführten Studienauftrags nachgewiesen. Dies ist sachgerecht Siedlungsentwicklung nach innen Schlüsselgebiet nach S 1.2 Die Gemeinden sind angehalten, aufzuzeigen, wie mit den Planungsmitteln der Raumplanung die darin enthaltenen behördenverbindlichen (Innen-)Entwicklungsziele gewährleistet werden (Richtplankapitel S 1.2, Planungsanweisung 2.1). Im Areal des Gestaltungsplans Teilperimeter Ost sind oberirdisch 11'00 m 2 und unterirdisch 1'400 m 2 anrechenbare Bruttogeschossflächen zugelassen ( 29 bis Abs. 5 BNO). Die Nutzungsdichte entspricht einer Ausnützungsziffer von 2,7 (Planungsbericht Kapitel 3.3.2). Die Innenentwicklungsziele gemäss Richtplan können qualitätsvoll erreicht werden Siedlungsqualität, Ortsbild und Einpassung (Planungsbericht Kapitel und 4.1) Eine wesentliche Aufgabe der Nutzungsplanung ist es, nebst der massgeschneiderten und hochwertigen Innenentwicklung insbesondere die Siedlungsqualität zu fördern ( 13, 15, und 46 BauG; Richtplankapitel S 1.1, S 1.2, S 1.4 und S 1.9; 4 Bauverordnung [BauV]). Über das Areal Bahnhof Süd sind in einem Studienauftrag die städtebaulich optimalen Gebäudehöhen und Gebäudevolumen untersucht worden. Entsprechend sind in der BNO die Gebäudehöhen, die Gestaltungsplanpflicht und die Pflicht zu einem Konkurrenzverfahren im Rahmen der Projektierung festgelegt worden ( 10 SNV). Die Vorgaben zur hochwertigen Innenentwicklung werden mit dem Gestaltungsplan erfüllt Erschliessung (Planungsbericht Kapitel 4.4 und 4.7) Die Erschliessung erfolgt ab der Hinteren Bahnhofstrasse. Die Breite der Hinteren Bahnhofstrasse beträgt 8 m, was für zwei Fahrbahnen und einen einseitigen Velostreifen ausreicht. Eine Verbreiterung ist aufgrund der engen Raumverhältnisse nicht möglich. Der WSB-Bahnhof wird durch zwei Vorfahrten erschlossen, die von der Hinteren Bahnhofstrasse baulich abgetrennt werden. Hinweis: Ein Güter- oder Personenumschlag mit stehenden Fahrzeugen auf der Fahrbahn der Hinteren Bahnhofstrasse (künftige Kantonsstrasse) kann weder gestattet noch toleriert werden. Massgebend für die verkehrstechnischen Belange sind die einschlägigen Normen der Vereinigung schweizerischer Strasse- und Verkehrsfachleute VSS. 3 von 5

4 Der Anschluss der Tiefgarage im Westen des Areals beansprucht Nachbargrundstücke (Parzellen 1373 und 375). Dies ist vertraglich geregelt, daher werden keine Strassenlinien festgelegt. Die im Gestaltungsplan festgelegten Sichtzonen tangieren teilweise die bestehenden Geländer der Treppe und der Rampe in die Personenunterführung. Im Baubewilligungsverfahren sind die Sichtzonen umzusetzen Baufelder Untergeschoss (Planungsbericht Kapitel 4.8.1) Der Entwurf des Gestaltungsplans vom 1. Mai 2015 sah vor, die Hintere Bahnhofstrasse in den Gestaltungsplan einzubeziehen; mit einer Baulinie für Untergeschosse ungefähr in der Mitte der Strasse. Das Unterbauen der künftigen Kantonsstrasse für private Parkplätze erfüllt die rechtlichen Anforderungen gemäss 103, 105 und 106 BauG nicht. Die Vorlage ist inzwischen so angepasst worden, dass die Fahrbahn der Hinteren Bahnhofstrasse nicht unterbaut wird (Plan vom 14. April 2016). Die Baulinie für Untergeschosse verläuft nun entlang des südlichen Fahrbahnrands. Im Baubewilligungsverfahren ist nachzuweisen, dass der Bau der Tiefgarage ohne Beeinträchtigung des zweispurigen Betriebs der Hinteren Bahnhofstrasse (mit Fuss- und Radverkehr) realisiert werden kann und die im Richtplan enthaltene Unterführung unter der WSB freigehalten bleibt (vgl. Ziffer ). Die SNV sind entsprechend zu ergänzen (Vorbehalt) Parkierung (Planungsbericht Kapitel 4.8.1) Die Parkierung erfolgt unterirdisch. Dabei sind zurzeit maximal 125 Parkfelder zugelassen ( 14 SNV). Die Parkplatzberechnung hat sich nach dem zu überarbeitenden Entwurf der BNO- Ergänzung zur Spezialbauzone zu richten (vgl. Vorprüfungsbericht zur Änderung des Bauzonenplans und der BNO). Allenfalls ist 14 Abs. 4 SNV noch anzupassen oder sogar zu streichen Planen in lärmbelastetem Gebiet (Planungsbericht Kapitel 4.9.1) Wir beurteilen das Areal als raumplanerisch erschlossen. Im Baubewilligungsverfahren ist die Einhaltung der Anforderungen von Art. 31 Lärmschutzverordnung (LSV) nachzuweisen. Aufgrund der überschrittenen Immissionsgrenzwerte (IGW) sind Baugesuche nach Art. 31 Abs. 2 LSV zu beurteilen, wonach die Bewilligung ein überwiegendes Interesse an der Errichtung der Gebäude und die Zustimmung der kantonalen Behörde erfordert. Die in 15 Abs. 1 SNV aufgeführten Massnahmen genügen nicht, damit eine kantonale Zustimmung in Aussicht gestellt werden kann. Ausnahmen von der Einhaltung der IGW können nach kantonaler Praxis nur gewährt werden, wenn die Grundrisse lärmgerecht konzipiert sind. Dazu gehört, dass die Mehrheit der lärmempfindlichen Räume unterhalb der IGW belüftet werden können und für jede Wohneinheit über 55 m 2 ein Aussenraum (Balkon, Loggia) zur Verfügung steht, bei dem die für eine Wohnnutzung angemessene Lärmbelastung vorherrscht. Im vorliegenden Fall, wo die dominierenden Lärmquellen (hintere Bahnhofstrasse, SBB- Linie) nördlich des Areals liegen, machen Balkone oder Loggien auf der Nordseite keinen Sinn, da sie aufgrund der hohen Lärmbelastung nicht als Aussenraum genutzt werden können. Daher ist 15 Abs. 1 SNV so zu ergänzen, dass jede Wohneinheit über 55 m 2 über einen nach Süden, von den dominierenden Lärmquellen abgewandten Aussenbereich (Balkon, Loggia) verfügen muss (Vorbehalt) Erschütterungen und abgestrahlter Körperschall (Planungsbericht Kapitel 4.9.2) Die Bestimmungen in 15 Abs. 2 SNV gewährleisten, dass Neubauten im Areal ein angemessener baulicher Schutz gegen Erschütterungen einhalten müssen Hochwasser (Planungsbericht Kapitel 4.9.3) Die Hochwassergefahr wird im Gestaltungsplan sachgerecht umgesetzt ( 18 SNV). Im Planungsbericht wird erwähnt, dass das Wasser über die Hintere Bahnhofstrasse in Richtung Westen zum Gestaltungsplanperimeter laufe. Bitte korrigieren: Das Wasser läuft nach Osten. 4 von 5

5 3.2.9 Meyersche Stollen (Planungsbericht Kapitel 4.9.5) Unter dem Areal verlaufen die industriegeschichtlich bedeutenden Meyerschen Stollen. Mit der Beschränkung auf maximal zwei Untergeschosse im Baufeld West können die Stollen erhalten werden. Die Pläne Nr. 5 und 7, Grundriss Meyersche Stollen, mit den Höhenkoten weisen dies nach. 20 SNV schreibt korrekt vor, dass der Wasserdurchfluss zu gewährleisten ist Unterführung Hintere Bahnhofstrasse (Planungsbericht Kapitel 4.10) Der Gestaltungsplan hat die im Richtplan vorgesehene Unterführung der Hinteren Bahnhofstrasse unter der WSB zu berücksichtigen. In den Plänen zur Unterführung vom 15. März 2015 sind die vorgesehenen Breiten der Radrampen zu schmal: Die Fahrbahnbreite hat mindestens 2,00 m zu betragen, zudem sind je 0,20 m Abstand zur Stützmauer und zum Geländer nötig (insgesamt 2,40 m). Die Fahrbahn der Strasse kann auf 6,50 m plus beidseitig 0,50 m Abstand reduziert werden (insgesamt 7,50 m). Die Rampe für Velo- und Fussgänger benötigt eine Fahrbahnbreite von 2,75 m und je 0,20 m Abstand zu Geländer und Stützmauer (insgesamt 3,15 m). Dadurch wird die künftige Unterführung insgesamt breiter als in den Plänen vom 15. März 2015 dargestellt. Die Pläne zur Unterführung Hintere Bahnhofstrasse sind entsprechend anzupassen (Vorbehalt). Die Unterführung tangiert die Vorfahrt und den Platzbereich im östlichen Teil des Gestaltungsplans. Für die Durchfahrt zwischen der Unterführung und dem Gebäude bleibt noch eine Breite von rund 3,20 m. Die erforderlichen Massnahmen sind in 16 SNV festgelegt. Der Gestaltungsplan berücksichtigt die im Richtplan vorgesehene Unterführung genügend. 4. Weiteres Vorgehen Die Abteilung Raumentwicklung hat die Vorlage gemäss 23 Abs. 1 BauG vorgeprüft. Sie erfüllt die Genehmigungsanforderungen an Nutzungspläne ( 27 Abs. 2 BauG), mit Ausnahme von: Gewährleistung des Betriebs der Hinteren Bahnhofstrasse während der Bauphase (Ziffer 3.2.4) Lärmschutz (Ziffer 3.2.6) Unterführung Hintere Bahnhofstrasse (Ziffer ) Ein vorbehaltloser Genehmigungsantrag setzt voraus, dass die Vorlage entsprechend des Vorprüfungsergebnisses überprüft und angepasst wird. Zudem enthält der abschliessende Vorprüfungsbericht noch wichtige Hinweise im Sinne der Beratung ( 23 Abs. 2 BauG). Diese sind bei den weiteren Verfahrensschritten zu berücksichtigen. Die Vorlage kann öffentlich aufgelegt werden. Die Genehmigungsbehörde und die Beschwerdebehörde sind nicht an die Beurteilung der Verwaltung gebunden. Michael Rothen Sektionsleiter Andreas Guntern Kreisplaner 5 von 5