5630 Muri AG; Fachgutachten Gestaltungsplan

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1 5630 Muri AG; Fachgutachten Gestaltungsplan «Paradiesweg» Philipp Husistein, Aarau, 26. September 2016 Abbildung 1 GP «Paradiesweg» (Auszug), arcoplan Ennetbaden

2 5630 Muri AG; Fachgutachten Gestaltungsplan «Paradiesweg» 2/8 1. Auftrag Das Gestaltungsplangebiet «Paradieseg» bezeichnet ein Areal bestehend aus zwei Grundstücken im Quartier Egg von Muri. Es ist bisher unüberbaut und mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt, westlich angrenzend liegt das ebenfalls mit einer Sondernutzungsplanung entwickelte Areal der Überbauung «Feingeist». Der Sondernutzungsplan soll die planungsrechtlichen Grundlagen schaffen um die Überbaubarkeit der Parzelle sicherzustellen. Gestaltungspläne können von den allgemeinen Nutzungsplänen abweichen, wenn dadurch ein siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseres Ergebnis erzielt wird, die zonengemässe Nutzungsart nicht übermässig beeinträchtigt wird und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen. Nach 8 Abs. 3 BauV zeigt der Gemeinderat bei Abweichungen vom allgemeinen Nutzungsplan auf, wie diese zu einem siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseren Ergebnis führen. Er beauftragt eine qualifizierte Fachperson mit der Ausarbeitung der Stellungnahme. Die Stellungnahme ist mit dem Entwurf öffentlich aufzulegen. Gestützt auf diese Anforderung hat der Gemeinderat das Büro Husistein & Partner AG, Büro für Architektur und Planung, Aarau mit der Erstellung des Gutachtens betraut. Die Beurteilung wurde verfasst von Philipp Husistein, Architekt sia REG A. 2. Stand der Planung Bearbeitungsstand abschliessende Vorprüfung / öffentliche Auflage. 3. Planung und Lage Gemeinde Muri Gebietsbezeichnung «Bööl / Egg» Parzellen 3566 / 3567 / 3668 (Strassenparzelle) total m 2 Gestaltungsplan «Paradiesweg» Verfasser Gestaltungsplan arcoplan Ennetbaden Verfasser Richtprojekt Atelier Manzana 4. Grundlagen Folgende Unterlagen liegen zur Beurteilung vor: - Gestaltungsplan «Paradiesweg» Stand 15. Juli 2016 Situationsplan 1:500 Sondernutzungsvorschriften Planungsbericht - Richtkonzept Umgebung vom 19. Juli Fachliche Stellungnahme und Besprechungsgrundlage BVU vom 29. April Ergebnisse kantonale Vorprüfung vom 15. Juli 2016

3 5630 Muri AG; Fachgutachten Gestaltungsplan «Paradiesweg» 3/8 5. Grundordnung Zone W2 (Wohnzone) Geschossigkeit 3 Geschosse Ausnutzung 0.4 Höhen 7 m (Gebäudehöhe) 12 m (Firsthöhe) Grenzabstände (klein / gross) 4 m und 8 m Spezielle Anforderungen 4 BNO (Sondernutzungsplanpflicht) 37 BNO (Ausnützung) 54 BNO (Ortsbild) 6. ISOS und Inventare Einstufung Auswirkungen Der Weiler Egg ist ein Ortsbild von lokaler Bedeutung 1. Fassung 1976 Das Gebiet ist Teil der U-Ri III «Nordostumgebung» mit Aufnahmekategorie a (Aufnahmekategorie a ist ein unerlässlicher Teil des Ortsbildes, d. h. unverbaut oder mit Bauten, die der ursprünglichen Beschaffenheit der Umgebung entsprechen) und Erhaltungsziel a (Erhaltungsziel a bedeutet Erhalten der Beschaffenheit als Kulturland oder Freifläche. Die für das Ortsbild wesentliche Vegetation und Altbauten bewahren, störende Veränderungen beseitigen) 1 Seit der Inventarisierung 1976 wurde das Gebiet der U-Ri III bis an die den östlich liegenden Verenaweg eingezont und fast komplett überbaut. Der Gestaltungsplan «Paradiesweg» umfasst die einzigen beiden Parzellen grösserer Dimension im Gebiet. Die Definition der Bauzone an dieser Stelle steht in einem gewissen Widerspruch zum ISOS. Es kann andererseits davon ausgegangen werden, dass der Gesetzgeber durch die Stipulierung des Zonenplans eine Bebauung des Gebiets wünschte, was zwischenzeitlich auch fast vollständig erfolgte. Die Einstufung des ISOS hat keine Auswirkungen auf die Beurteilung der Bebauung mehr. 1 BAK / Erläuterungen zum ISOS

4 5630 Muri AG; Fachgutachten Gestaltungsplan «Paradiesweg» 4/8 Inventare Entlang der Zürcherstrasse (Distanz zur südlichen Parzellengrenze ca. 50 m) stehen mehrere Gebäude unter kommunalen Substanz- oder Volumenschutz. Sie haben keine Auswirkung auf den Gestaltungsplan. 7. Richtprojekt 7.1. Präambel Das Konzept wurde am 14. Dezember 2015 zusammen mit den Unterlagen der Sondernutzungsplanung zur kantonalen Vorprüfung eingereicht. Basierend auf der fachlichen Stellungnahme und Besprechungen mit Ämtern und Behörden wurde die Planung anschliessend überarbeitet Beurteilung Das Areal ist Teil des Siedlungskörpers von Egg, der sich westlich und östlich der Talstrasse in die Landschaft entwickelt hat. Die Grundstücke selber sind relativ flach, leicht nach Westen geneigt und mit einer Mulde versehen. Westlich des Areals ist die Siedlung «Feingeist» mit 7 Gebäuden im Entstehen, nördlich und östlich bestehen Einfamilienhäuser, südlich grenzt das Gebiet an die Kernzone mit bäuerlicher Nutzung. Das Konzept sieht die Errichtung von zwei Körpern ähnlicher Grösse vor, die beiden Gebäude stehen orthogonal zueinander und definieren einen gemeinsamen Zwischenraum. Im Zwischenraum sind die Zufahrt zur Einstellhalle und gemeinschaftliche Aussenräume vorgesehen. Das nördliche Gebäude verfügt über konventionelle zweibündig organisierte Wohnungen, die privaten Aussenräume liegen westlich und östlich des Hauses. Die Haupterschliessung erfolgt von Norden, das Treppenhaus ist attraktiv über einen weiteren Zugang mit dem südseitigen Hof verbunden. Das südliche Gebäude ist mit grösseren Mehrgenerationenwohnungen bestückt. Die Erschliessung erfolgt von Westen. Die etwas nahe liegende Rampe wird durch Sondernutzungen im EG (Waschküche und Entrée) kompensiert. Der speziellen Wohntypologie entsprechend ist südlich ein gemeinsamer Nutzgarten vorgelagert, westlich zudem eine gemeinsame Spielwiese. Die Anordnung der südorientierten Gebäude rechtwinklig zum Paradiesweg ist gut nachvollziehbar, sie bildet einen grosszügigen Zwischenraum. Die Reaktion ist zudem angemessen auf die recht dichte und eher raumschliessende Bebauung «Feingeist» im Westen des Areals. Die klar längsrechteckige Form der Häuser nimmt die Proportionen der angrenzenden agrarisch geprägten Gebäude auf. Die Gestaltung von Dach und Fassade und die Durchgrüning

5 5630 Muri AG; Fachgutachten Gestaltungsplan «Paradiesweg» 5/8 der Räume unterstreichen die gelungene Absicht der Verfasser, die Gebäude in den Kontext einzuweben. Die Gebäude verfügen über drei Vollgeschosse, auf ein zusätzliches Dachgeschoss wird verzichtet. Trotzdem ist die Bauweise relativ dicht. Die asymmetrische Anordnung der Rampe zu Gunsten der gut proportionierten Aussenbereiche ist sinnvoll. Gemäss heutiger Parzellierung bestünde eine unterschiedliche Ausnützung pro Parzelle, ein entsprechender Ausgleich ist Sache nachfolgender Verfahren. Geschossigkeit und Dachform werden explizit begrüsst. Unter den Prämissen der Gestaltungsplanpflicht und den Anforderungen der heutigen Raumplanung ist die Strategie richtig, die Bebauung soll sich eindeutig an den Dimensionen der bäuerlichen Gebäude orientieren. Sprich Einfamilienhäuser sind nicht möglich, die Bebauung muss eine hohe Dichte aufweisen. Die Grundrisse der MFH nehmen soweit im Richtprojekt ersichtlich - auf Lage und Ausrichtung Rücksicht. Es entstehen, wie erwähnt, unterschiedliche Typen von Wohnformen. Die privaten Aussenbereiche sind grosszügig und gut angeordnet. Das Umgebungskonzept ist differenziert ausgearbeitet. Es zeigt unterschiedliche, funktionale Räume auf. Die Bereiche sind im Gestaltungsplan entsprechend ausgeschieden. Insgesamt lässt die Disposition eine gute Qualität erwarten. Die Anzahl der nachgewiesenen oberirdischen Velo-PP dürfte eher zu knapp ausgefallen sein, das Mass ist im Rahmen des Baugesuches zu verifizieren. Falls die Bebauung etappiert errichtet werden soll, sind die gemeinsam genutzten Bereiche (sie beanspruchen beide Parzellen) sicherzustellen. Dies betrifft nicht nur die die Zufahrt zur Einstellhalle sondern insbesondere auch gemeinsamen Nutzungen im Zwischenbereich (inklusive Entsorgungsstelle). Konkret muss bei der Realisierung des ersten Gebäudes die gemeinsame Fläche zwischen den Gebäuden realisiert werden; andernfalls wäre der Bonus des Zusatzgeschosses und der erhöhten Ausnützung nicht gerechtfertigt Fazit Das Konzept stellt eine gute Beurteilungsgrundlage dar. Die Integration in das Ortsbild ist an dieser Nahtstelle gut gelöst. Die gemeinsame Beplanung führt zu guten Aussen- und Freiräumen und zu gemeinsam genutzten Flächen und Funktionen. Die Folgen der Etappierung sind noch nicht ausreichend untersucht respektive gesichert, dies muss in den SNV und dem raumplanerischen Bericht noch ergänzt werden.

6 5630 Muri AG; Fachgutachten Gestaltungsplan «Paradiesweg» 6/8 8. Raumplanerischer Bericht Der raumplanerische Bericht ist umfassend und gut gegliedert. Er erläutert und begründet die Absichten und die getroffenen Massnahmen zur Umsetzung des Gestaltungsplanes hinreichend. 9. Abweichungen des Gestaltungsplans von der Grundordnung Nach 21 BauG und 8 BauV Die Abweichungen des Gestaltungsplans von der Grundordnung sind im Planungsbericht dargestellt und begründet Abstände Grundordnung 5 BNO regelt die Abstände zu Parzellengrenzen. Sondernutzungsvorschriften In der Sondernutzungsplanung wurden Baubereiche ausgeschieden, der Abstand zur südlichen Nachbarparzelle 511 beträgt 5.50 m statt 8 m (grosser Grenzabstand). Beurteilung der Abweichung Die Unterschreitung führt zu einem deutlich besseren Resultat im Zwischenraum zwischen den beiden Gebäuden respektive Baufeldern. Die Wohnungen sind jeweils dreiseitig orientiert, die Aufenthaltsbereiche zudem jeweils nach Westen und Süden respektive Osten und Süden. Die Verringerung des südseitigen Abstandes schränkt die Bebauung der Parzelle 511 nicht ein, da sich zukünftige Gebäude nicht nach Norden orientieren werden. Der grosse Grenzabstand nach Süden (er könnte auch nach Westen angeordnet werden) dient jeweils primär den Bedürfnissen der bebauten Parzelle selber. Darauf wird neben dem guten Zwischenraum auch mit der Orientierung der Aussenräume nach Osten und Westen reagiert. Aus Sicht des Fachgutachters dient die Ausnahme zu einer besseren Qualität der Bebauung Geschosszahl und Gesamthöhe Grundordnung 5 BNO regelt die Geschossigkeit über die Gebäude- und Firsthöhen, sie regelt keine Geschosszahlen, die zukünftige BNO wird die Geschossigkeit regeln (vorgesehen sind zwei Geschosse). Sondernutzungsvorschriften Ermöglicht werden 3 Vollgeschosse in den Baubereichen A und B, auf ein weiteres Dachgeschoss wird verzichtet. Beurteilung der Abweichung Gestaltungspläne lassen ein weiteres Vollgeschoss grundsätzlich zu. Im vorliegenden Fall wird davon Gebrauch gemacht. Auf das mögliche Dachgeschoss wird verzichtet. Somit wird eine Firsthöhe erreicht, die diejenige der der Regelbauweise nur leicht überschreitet. Ein weiteres Dachgeschoss würde aber ortsbaulich den Rahmen sprengen. Die Dimensionierung ist gut gewählt und kann so gemacht werden.

7 5630 Muri AG; Fachgutachten Gestaltungsplan «Paradiesweg» 7/ Nutzungsmass und Nutzungsweise Grundordnung 5 BNO regelt die AZ mit 0.4, Dach- und Attikageschosse sind frei. Sondernutzungsvorschriften Die AZ wird als Gesamtmass pro Baufeld mit 800 respektive 850 m 2 definiert (inklusive Dachgeschosse) Beurteilung der Abweichung Der Perimeter umfasst 2'555 m 2 inklusive Strassenparzelle, bei einer AZ von 0.4 ergibt das nach Regelbauweise eine agf von 1'022 m 2, dazu kann das Mass einer möglichen Dachnutzung von rund 60% des Regelgeschosses gerechnet werden (1 022/2*60%=204 m 2 ) was zu einem Total von rund 1'266 m 2 führt (total ohne Strassenparzelle 1'185 m 2 ). Mit Gestaltungsplänen kann ein zusätzliches Geschoss realisiert werden. Gemäss obenstehender Berechnung bedeutet dies eine theoretische Erhöhung von 1'266 m 2 um 511 m 2 (1 022/2) auf total neu theoretisch 1'777 m 2 (total ohne Strassenparzelle 1'641 m 2 ). Vorgesehen ist gemäss Gestaltungsplan eine Nutzung von 1'650 m 2. Unter Berücksichtigung, dass die Berechnung gemäss raumplanerischem Bericht die gesamte Aussenwandstärke berücksichtigt (also auch jenes Mass >35 cm) und auf ein mögliches Dachgeschoss verzichtet wird (Hinweis: allenfalls ist in den SNV zu definieren, dass die angegebene agf mögliche Dach- oder Attikaflächen beinhaltet) ist die Ausnützung ist wie vorgeschlagen in Ordnung Fazit Die Abweichungen sind im üblichen Rahmen, sie sind gut begründbar und stehen im Gleichgewicht zu strengeren Randbedingungen in anderen Punkten (vgl. Kap. 3.5 des raumplanerischen Berichts). Die Planung führt zu einem Ergebnis, das aus landschafts- und siedlungsgestalterischer Sicht besser ist weil, - Grund und Boden effizient genutzt sind - die Parkierung gemeinsam unterirdisch angeordnet ist - überdurchschnittliche aussenräumliche Qualitäten sichergestellt werden - eine Qualitätssicherung sichergestellt ist Die Nutzungsart entspricht der Grundnutzung gemäss BNO. Es sind keine übergeordneten Interessen tangiert. Die Abweichungen führen gemäss 21 Abs. 2 BauG gesamthaft zu einem besseren siedlungs- und landschaftsgestalterischen Ergebnis, die Nutzungsart ist eingehalten und es werden keine übergeordneten Interessen tangiert.

8 5630 Muri AG; Fachgutachten Gestaltungsplan «Paradiesweg» 8/8 10. Qualitätssicherung Gemäss 13 SNV beurteilt der Gemeinderat die Qualitäten zukünftiger Bauprojekte. Er kann zu diesem Zweck eine Fachkommission oder einen externen Gutachter zuziehen. 11. Empfehlungen und Bemerkungen Das vorliegende Konzept stellt eine gute Beurteilungsgrundlage dar. Unter der Bedingung, dass die Fragen und Folgen der Etappierung in den SNV noch präzisiert werden, kann die Planung in der aktuellen Fassung den kantonalen Behörden zur abschliessenden Vorprüfung eingereicht und öffentlich aufgelegt werden. Das vorliegende Gutachten prüft und beurteilt die qualitativen Aspekte der Planung, die Prüfung der formalrechtlichen Inhalte des Gestaltungsplans ist nicht Bestandteil dieses Fachgutachtens. Aarau, 27. September 2016, Philipp Husistein X:\01_Objekte\1108_OBS\Muri\GP Paradiesweg\Muri_GP Paradiesweg_ docx