Änderung XXI ÜO Gribiareal

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1 Änderung XXI ÜO Gribiareal Erläuterungsbericht Die Überbauungsordnung beinhaltet: - Überbauungsplan - Umgebungsgestaltungsplan - Vermassungsplan - Überbauungsvorschriften - Ergänzungen zu den gestalterischen Leitlinien Weitere Unterlagen: - Städtebauliche Analyse und Herleitung Genehmigungsexemplar 22. Mai 2017 Baudirektion Burgdorf

2 Inhaltsverzeichnis Worum geht es? 3 Überbauungsordnung 6 Das Planerlassverfahren 9 Anhänge und Beilagen 10

3 Worum geht es? Ausgangslage Ausgangslage Die Seniorenresidenz Senevita befindet sich zwischen der Lyssachstrasse und der Technikumstrasse. Das Areal mit vier Gebäuden wurde 2005/2006 auf Grundlage eines Wettbewerbs gebaut. Das Angebot umfasst 62 Wohnungen und 80 Pflegezimmer. Für die Bewohnenden bietet das Haus zudem ein Restaurant, welches auch für externe Gäste offen ist, und eine Gartenanlage. Die Anzahl der Pflegezimmer entspricht nicht dem aktuellen und voraussichtlichen künftigen Bedarf. Aus diesem Grund soll die Residenz um ein Gebäude erweitert werden. Projektentwicklung Erweiterung Um den zukünftigen Bedürfnissen der Bewohnenden und des Personals gerecht zu werden, beauftragte die Stiftung das Büro Schenk-Architekten AG, Bern und Zug, mit der Planung eines Erweiterungsbaus. Aufgrund des Nutzungskonzepts erarbeitete das Architekturbüro mehrere Varianten für die Erweiterung. Diese wurden am 6. Mai und am 17. Juni 2015 mit dem Fachausschuss Bau- und Aussenraumgestaltung (FBA) diskutiert. Bestehende Bausubstanz und Parzellierung Gebäudestruktur Der neue Siedlungsteil des Gribiareals liegt in einem für Burgdorf markanten Grüngürtel, dem Mergeleport. Dieser beginnt mit dem Stadtpark und endet beim ehemaligen Firmenareal der Maschinenfabrik Aebi (heutiges Suttergut Nord und Süd). Die Seniorenresidenz besteht bisher aus vier parallel und kammartig angelegten Hauptbaukörpern mit unterschiedlichen Bautiefen und hofähnlichen Aussenräumen. Ein eingeschossiger Verbindungsgang fasst die Baukörper zusammen, welche nordseitig auf einer Linie stehen. Entlang der Erschliessungsstrasse wurde - als Abgrenzung zur Industriezone - eine Baumreihe gepflanzt. BauD 3

4 Abb. 3: Bestehender Überbauungsplan 2003 Städtebauliche und baurechtliche Situation Planungsperimeter Für die Parzelle Nr. 619 gibt es eine rechtskräftige Überbauungsordnung XXIII Gribi vom 2. Dezember Die Überbauungsordnung Gribiareal basiert auf der ZPP Nr. 18. Im Perimeter der ZPP ist Wohnnutzung zulässig. Zugelassen sind maximal vier Geschosse. Abbildung 1: Ausschnitt Zonenplan 1 gemäss Teilrevision Baurechtliche Grundordnung (Stand Vorprüfung Juli 2015) Siedlung Die ÜO befindet sich am Hangfuss des Quartiers Gsteig im Bahnhofquartier. Die Parzellen im Quartier Gsteig südlich des Areals der Senevita sind einer Wohnzone W2 zugeordnet. Westlich der Parzelle befindet sich das Areal Suttergut Süd-West das auch einer ZPP zugewiesen ist. Direkt nördlich angrenzend liegt die ZPP Suttergut Süd-Ost. BauD 4

5 Landschaft / Naturgefahren Im südlichen Teil der Überbauungsordnung ist ein Grünstreifen zu erhalten. Mit der Erweiterung ist auch die Umgebung des Areals sinnvoll zu planen und zu gestalten. Die Parzellen im Perimeter der Überbauungsordnung liegen in keinem Gefahrengebiet. Eingestufte Gebäude Nördlich der Überbauung sind mehrere als erhaltenswert eingestufte Gebäude. Die Überbauung der Seniorenresidenz Senevita ist nicht eingestuft. Abbildung 2: Ausschnitt Zonenplan 2 gemäss Teilrevision Baurechtliche Grundordnung (Stand Vorprüfung, Juli 2015) Verkehr Die Seniorenresidenz ist über die Lyssachstrasse angeschlossen. Die Zufahrt für Bewohnende und Besucher als auch die Zulieferung erfolgt über eine Stichstrasse ab der Lyssachstrasse. Über die Stichstrasse wird auch die Liegenschaft Nr. 433 der Alfred Müller AG erschlossen. Die Seniorenresidenz befindet sich 300 m vom Bahnhof Burgdorf entfernt. Dadurch ist die Senevita sehr gut durch das öffentliche Bahnund Busnetz erschlossen. Gemäss den Vorschriften der ZPP Nr. 18 ist die öffentliche Fuss- und Veloverbindung südlich der Überbauung sicherzustellen. Lärm Gemäss Baureglement der Stadt Burgdorf gelten für die Zone mit Planungspflicht die Immissionsgrenzwerte der ES III. BauD 5

6 Überbauungsordnung Projektgrundlage Projektziel Das Ziel ist es, trotz der Erweiterung der bestehenden Bauten die aufgrund des Resultats des Projektwettbewerbes Seniorenresidenz Senevita geschaffene Identität zu erhalten. Die Einbindung des Erweiterungsbaus in die Gesamtanlage ermöglicht einerseits eine klare Ausgangslage für die Weiterentwicklung auf der Nachbarsparzelle Alfred Müller AG und stärkt andererseits die Attraktivität des bestehenden Haupteingangs. Abbildung 4: Vorgesehene Situation gemäss überarbeitetem Überbauungsplan Städtebau / Architektur Das Projekt zur Erweiterung der Senevita (Betreutes Wohnen und Pflege) wurde dem Fachausschuss Bau- und Aussenraumgestaltung mit verschiedenen Varianten am 6. Mai 2015 und 17. Juni 2015 vorgelegt. Im Einvernehmen mit dem Fachausschuss wurde aus städtebaulichen Erwägungen die Variante mit folgenden Rahmenbedingungen festgelegt: Der gleich gerichtete Erweiterungsbau übernimmt die südliche und nördliche Fassadenflucht des heutigen Kopfgebäudes und führt die Kammstruktur auf eine plausible und selbstverständliche Art weiter. Zusammen mit der bestehenden Bebauung wird so ein klarer Abschluss zu den Nachbararealen gebildet. Geschossigkeit und Gebäudehöhe Aufgrund der Hanglage treten Nordseitig fünf und südseitig drei Geschosse in Erscheinung. Die gesamte Gebäudehöhe überragt somit die bestehenden Hallen auf dem angrenzenden Alfred Müller Areal um BauD 6

7 rund drei Meter (Dachkote: m) Der Neubau wird über eine Passerelle mit dem bestehenden Gebäudekomplex verbunden. Grundrisstypologie Der Neubau ist grundsätzlich zweibündig aufgebaut. Praktisch alle wesentlichen Räume sind optimal ost - west orientiert. Die Gemeinschaftsräume profitieren von der Sicht in den Garten und gegen Süden. Die Nordräume im Sockel werden voraussichtlich fremdvermietet (z.b. Arztpraxis etc.). BauD 7

8 Umgebung Die Eingangssituation, die Zufahrt für Besucher und die Anlieferung zur Seniorenresidenz bleiben wie bisher erhalten. Über die Zufahrt ab der Lyssachstrasse wird auch die Liegenschaft Nr. 433 der Alfred Müller AG erschlossen. Westlich des neuen Gebäudes wird neu ein Demenzgarten geschaffen. Dieser kann vom ersten Stock des Neubaus erreicht werden. Von den übrigen Gebäuden kann der Demenzgarten über die Passerelle erreicht werden. Überbauungsvorschriften Form und Systematik Die Überbauungsvorschriften weisen die für die Stadt Burgdorf übliche Form und Systematik auf. Die Änderungen gegenüber den rechtskräftigen Überbauungsvorschriften vom 2. Dezember 2003 sind rot bezeichnet. Geltungsbereich Die Überbauungsordnung gilt für den Perimeter gemäss Überbauungsplan. Art und Mass der Nutzung Der Anbau für weitere Pflegeplätze (Baufeld F) bildet die Fortsetzung der bestehenden Gebäudereihe und schliesst an das bestehende Gebäude (Baufeld A), respektive an den Zugangshof an. Gebäudehöhen Gestaltung Für den Anbau F sind maximal 5 Geschosse zulässig. Die städtebauliche Einordnung und Gestaltung der Erweiterung sowie die Qualität der Umgebungsgestaltung wurde durch den Fachausschuss für Bau- und Aussenraumgestaltung beurteilt. Die wichtigsten Elemente der Umgebungsgestaltung werden ebenfalls in der ÜO definiert. Mit der Baueingabe wird ein detaillierter und verbindlicher Umgebungsgestaltungsplan verlangt. Lärm Gemäss Baureglement der Stadt Burgdorf gelten für diese Parzellen die Immissionsgrenzwerte der ES III. Überbauungsplan Perimeter Es wird nur der betroffene Ausschnitt des Überbauungsplans dargestellt. Der rechtskräftige Überbauungsplan vom 2. Dezember 2003 behält seine Gültigkeit für die übrigen Bestandteile. BauD 8

9 Erschliessung Die Erschliessung des Areals für MIV ändert sich nicht. Sie erfolgt weiterhin über die Lyssachstrasse. Für die Anlieferung wird weiterhin die unterirdische Zufahrt genutzt. Für Besucher gibt es oberirdische Parkplätze. Baufelder Die Überbauungsordnung enthält die Baufelder A F. Die Baufelder A - E kennzeichnen die bestehenden Gebäude, das Baufeld F den neuen Anbau. Balkonzone Freiräume Die Balkonzone zeigt, in welchen Bereichen Balkone zulässig sind. Die weitere Projektentwicklung wird zeigen, wo die Balkone angeordnet sind und wie gross die Balkone ausgestaltet werden. Im Westen des Neubaus ist ein grosser Garten für den Neubau eingeplant. Dem nördlichen Sockelgeschoss sind zwei neue Parkplätze und Abstellmöglichkeiten für Fahrräder zugeordnet. (Weitere Informationen siehe Ergänzungen zu den gestalterischen Leitlinien ). Das Planerlassverfahren Generelle Bemerkungen zum Planerlassverfahren Auslösung des Verfahrens durch den Gemeinderat Der Gemeinderat hat am 26. Oktober 2015 die Auslösung des Verfahrens beschlossen. Mitwirkungsverfahren Mitwirkungsverfahren Mitwirkungsbericht Die öffentliche Mitwirkung fand vom 11. Februar bis 14. März 2016 statt. Im Rahmen der Mitwirkung ist eine Eingabe eingegangen. Im Mitwirkungsbericht wurde zu den eingegangenen Themen Stellung genommen. Vorprüfungsverfahren 1. Vorprüfung Die 1. Vorprüfung fand vom 30. März 21. Juli 2016 statt. 2. Vorprüfung Die 2. Vorprüfung fand vom 21. Juli Januar 2017 statt. Öffentliche Auflage Ablauf Die öffentliche Auflage läuft vom 9. März bis 10. April Einsprachen Einsprachen/ Einigungsverhandlungen Während der Auflagefrist sind keine Einsprachen eingegangen. Gemeinderatsbeschluss Beschluss Der Gemeinderat hat am 22. Mai 2017 die Änderung der Überbauungsordnung beschlossen. BauD 9

10 Anhänge und Beilagen Überbauungsplan, 22. Mai 2017 Vermassungsplan, 22. Mai 2017 Umgebungsgestaltungsplan, 22. Mai 2017 Überbauungsvorschriften, 22. Mai 2017 Ergänzungen zu den gestalterischen Leitlinien, 22. Mai 2017 Städtebauliche Analyse und Herleitung, 22. Mai 2017 BauD 10