04/10/2017. Städtebau Konzeption, Funktionalität, Entwurf. Intro Analyse Produkte Entwurf. Vorstellung. Städtebau Konzeption, Funktionalität, Entwurf

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1 Städtebau Konzeption, Funktionalität, Vorstellung Städtebau Konzeption, Funktionalität, Toralf May Dipl. Ing. Architekt TU/SIA, Architecte DPLG Losinger Marazzi AG Prime Tower Zürich 1

2 Losinger Marazzi AG Rolex Learning Center Lausanne Losinger Marazzi AG Rolex Learning Center Lausanne Losinger Marazzi AG Rolex Learning Center Lausanne 2

3 Losinger Marazzi AG Stade de Suisse Bern Losinger Marazzi AG GreenCity Zürich Losinger Marazzi AG GreenCity Zürich 3

4 Losinger Marazzi AG Organisation Ausführung Technik Akquisition Losinger Marazzi AG Organisation Ausführung Technik Akquisition/Entwicklung Losinger Marazzi AG Statik Tiefbau Ausbau Rohbau Baumethodik Normen Brandschutz Bauphysik Heizung/Lüftung/Kälte Sanitär Elektro BIM Building Information Modeling Nachhaltiges Bauen Städtebau und Architektur Direktion Technik Fachabteilungen 4

5 Losinger Marazzi AG Potential Standort Planungsrecht Markt Abteilung Städtebau und Architektur Projektentwicklung Losinger Marazzi AG Nutzungen Flächen Potential Abteilung Städtebau und Architektur Projektentwicklung Losinger Marazzi AG Programm Abteilung Städtebau und Architektur Projektentwicklung 5

6 Städtebau Konzeption, Funktionalität, Programm Losinger Marazzi AG Standort, Planungsrecht, Markt Städtebauliches Konzept Präsentation Übung Situation Gegebenheiten Erfassen 6

7 Situation Standort Bestand Boden Allgemeine Informationen Gebäude, Natur Baugrund Gegebenheiten Erfassen Standort? Parzelle Eignung Standort Lage Erschliessung Grösse Dimensionen Parzelle Eignung 7

8 Standort Topographie Besonderheiten Standort Grundbuch Dienstbarkeiten Besonderheiten Standort Lärm Beeinträchtigungen 8

9 Standort Lärm Beeinträchtigungen Standort Anordnung Gebäude Verteilung Nutzung Lärm Beeinträchtigungen Standort Hochwasser Beeinträchtigungen 9

10 Standort Dafür Dagegen Umfeld Stimmung Bestand Integration Rückbau Gebäude Zustand Bestand Schützenswert Erhaltenswert Gebäude Denkmalschutz 10

11 Bestand Pflanzen Natürliche Gegebenheiten Naturschutz Bestand Pflanzen Tiere Natürliche Gegebenheiten Naturschutz Boden Gutachten Baugrund Einschränkungen 11

12 Boden Grundwasser Einschränkungen Boden Integrieren Verlegen Werkleitungen Einschränkungen Boden Kontaminationen Sanierung 12

13 Planungsrechtliche Situation Regelfall Option Planungsrechtliche Situation Baurechtliche Grundordnung Option Sondernutzungsplan Regelfall Option Planungsrechtliche Situation Baurechtliche Grundordnung Zonenplan und Baureglement 13

14 Planungsrechtliche Situation Landwirtschaftszone Bauzone Schutzzone Zonenplan Zonenarten Planungsrechtliche Situation Bauzone Bauzone Umzonung Planungsrechtliche Situation Geschosszahl Dimensionen Länge Breite Höhe Baureglement Ordnungsvorschriften 14

15 Planungsrechtliche Situation 30 m Gesamthöhe Hochhäuser Besondere Vorschriften Planungsrechtliche Situation 10 m Mindestabstand Baureglement Gesundheitsvorschriften Planungsrechtliche Situation Grenzabstand Strassenabstand Gewässerabstand Waldabstand Baureglement Sicherheitsvorschriften 15

16 Planungsrechtliche Situation Kanton Gesetzgebung Baureglement Sicherheitsvorschriften Planungsrechtliche Situation GFZ BMZ ÜZ GZ Geschossflächenziffer Baumassenziffer Überbauungsziffer Grünflächenziffer AZ Ausnützungsziffer Baureglement Sicherheitsvorschriften Planungsrechtliche Situation Geschossfläche Grundstücksfläche AZ Ausnützungsziffer Baureglement Sicherheitsvorschriften 16

17 Planungsrechtliche Situation m2 Geschossfläche m2 Grundstücksfläche 1,0 Ausnützungsziffer Baureglement Sicherheitsvorschriften Planungsrechtliche Situation m2 Geschossfläche m2 Grundstücksfläche 0,8 Ausnützungsziffer m2 Geschossfläche m2 Grundstücksfläche 1,2 Ausnützungsziffer Baureglement Sicherheitsvorschriften Planungsrechtliche Situation Geschossfläche Grundstücksfläche Mind. 1,0 Ausnützungsziffer Baureglement Sicherheitsvorschriften 17

18 Planungsrechtliche Situation Sondernutzungsplan Option Sondernutzungsplan Basel Bern Zürich Quartierplan Überbauungsordnung Gestaltungsplan Bezeichnung Kanton Planungsrechtliche Situation Sondernutzungsplan Option 18

19 Sondernutzungsplan Überbaute Grundstücksfläche je Baufeld 900 m2 Planungsrechtliche Festlegungen Baufelder Sondernutzungsplan Tiefe der Baufelder 17 m bis 20 m Planungsrechtliche Festlegungen Baufelder Sondernutzungsplan Abstand zwischen Baufeldern mind. 10 m Planungsrechtliche Festlegungen Baufelder 19

20 Sondernutzungsplan Nord Süd Gebäudeachse Planungsrechtliche Festlegungen Gestaltung Sondernutzungsplan Mind. 4 Vollgeschosse Planungsrechtliche Festlegungen Anzahl Vollgeschosse Sondernutzungsplan Max. 10 Vollgeschosse Planungsrechtliche Festlegungen Anzahl Vollgeschosse 20

21 Sondernutzungsplan Normalgeschoss 3,00 m Erdgeschoss 4,50 m Planungsrechtliche Festlegungen Nutzung Sondernutzungsplan 1 PP 100 m2 Geschossfläche Planungsrechtliche Festlegungen Parkierung Sondernutzungsplan Begegnung Kommunikation Erholung Spiel Quartierleben Planungsrechtliche Festlegungen Aussenraum 21

22 Sondernutzungsplan Differenzierung öffentlich privat Planungsrechtliche Festlegungen Aussenraum Marktsituation Nutzerprofile Anforderungen Marktsituation Unbekannter Nutzer Bekannter Nutzer Produktdefinition Nutzerprofile Anforderungen 22

23 Marktsituation Marktstudie Unbekannter Nutzer Bedürfnisse? Marktsituation Bekannter Nutzer Spezifische Bedürfnisse Marktsituation Produktdefinition Nutzungsmix, Nutzungsmass 23

24 Städtebau Konzeption, Funktionalität, Immobilienprodukte Generelle Planungsgrundsätze Kennwerte Planungsgrundsätze Nachhaltigkeit Gesellschaft, Wirtschaft, Umwelt 24

25 Planungsgrundsätze Geschossfläche Grundstücksfläche Mind. 1,0 Ausnützung Dichte Nachhaltigkeit, Wirtschaftlichkeit Planungsgrundsätze Dichte Nachhaltigkeit, Wirtschaftlichkeit Planungsgrundsätze Produkt Preis Ort Markttauglichkeit Bedarf 25

26 Planungsgrundsätze Konzepte Statik Haustechnik Erschliessung Bauphysik Kompaktheit Einfache Konzepte Wohnen Hotel Büro Verkauf/Gewerbe Parken Hochhäuser Kennwerte Städtebau Min. 12 m Max. 15 m Gebäudetiefe Wohnen Segmente 26

27 60 bis 100 Gästezimmer Hotel Kategorien 4 6 Etagen Hotel Kategorien 2** 35 m2 3*** 40 m2 4**** 55 m2 GF/Zimmer Hotel Kategorien 27

28 2** 14,00 m 3*** 16,00 m 4**** 18,00 m Gebäudetiefe Hotel Kategorien Büro Segment, Typ Dienstleister Büro Segment 28

29 Prestige Büro Segment Gebäudetiefe max. 15 m Büro Typ Zellenbüro Gebäudetiefe ca. 20 m Büro Typ Kombibüro 29

30 Gebäudetiefe bis 25 m Büro Typ Grossraumbüro Geschosshöhe 4,50 m Büro Typ Grossraumbüro Raster zwischen 8,00 m x 8,00 m und 8,50 m x 8,50 m Verkauf/Gewerbe Konzept 30

31 Lichte Höhe 4,50 m Verkauf/Gewerbe Konzept Rangierfläche Lieferung Verkauf/Gewerbe Konzept 1 PP 100 m2 Geschossfläche Parken Kennwerte 31

32 27 m2 1 Stellplatz Parken Kennwerte m2 Wohnen 1 Wohnung = 100 m2 GF 50 Wohnungen 50 PP 27 m2 1 Stellplatz 27 m2 PP m2 GF Parken Parken Kennwerte Wohnen 1 PP Zimmer Parken Kennwerte 32

33 2 m2 Velo Parken Kennwerte 30 m Gesamthöhe Hochhäuser Besonderheiten 600 m2 900 m2 Geschossfläche Ebene Hochhäuser Besonderheiten 33

34 Schatten Anordnung Querschnitt Hochhäuser Besonderheiten Weitere Immobilienprodukte Bildungseinrichtungen Konzert- und Theaterbauten Sportstätten Museen Spitäler Industriebauten Individuelle Planungen Spezifische Anforderungen Toralf May 34