«Wir sind Colliers.» Kurzvortrag zur Preissensitivität von Standortfaktoren. Colliers CRA AG Felix Thurnheer Zürich, 11.

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Maike Koenig
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1 «Wir sind Colliers.» Kurzvortrag zur Preissensitivität von Standortfaktoren Colliers CRA AG Felix Thurnheer Zürich, 11. September 2008

2 Colliers in der Schweiz Zur Preissensibilität von Standortfaktoren 2

3 Inhalt. Die Immobilie in ihrem gesamten Wirkungsfeld. Zur Preissensibilität von Standortfaktoren 3

4 Beispiel Architektur bauen Kommt noch Zur Preissensibilität von Standortfaktoren 4

5 Die Immobilie in ihrem gesamten Wirkungsgefüge Akteure Nutzer Eigentümer Betreiber Verwalter Gebäude Struktur Grösse Anlagen Innenausbau Anlieferung Design Zustand/Alter Bauweise Öffentliche Hand Steuern Vertragsrecht Haftungsrecht Kaufrecht Bewilligungsverfahren Denkmalschutz Verkehrsvorschriften Auflagen Lage und Standort Einzugsgebiet Erschliessung Infrastruktur Nachbarschaft Adresse Zentralität Visibilität Immissionen Städtebauliche Struktur Markt Nachfrage Nutzerseitig Nachfrage Investorenseitig Angebot im Umfeld Liquidität Mietpreise Baupreise Unterhalts- und Betriebspreise Wertentwicklung Zur Preissensibilität von Standortfaktoren 5

Standort Einzugsgebiet Erschliessung Infrastruktur Nachbarschaft Adresse Zentralität Visibilität Immissionen Städtebauliche Struktur Markt Nachfrage Nutzerseitig

6 These 1 «Die Ermittlung der Preissensitivität von einzelnen Standortfaktoren ergibt keinen Sinn.» Oder die Sicht eines Vermarkters Zur Preissensibilität von Standortfaktoren 6

7 Begründungen zur These 1 1. Einzigartigkeit jeder Immobilie in ihrem gesamten Wirkungsgefüge. 2. Einzigartigkeit eines jeden Standortes in seinem Wirkungsgefüge. 3. Der Einfluss des Mikrostandortes ist enorm. 4. Abgrenzung eines einzelnen Standortfaktors ist kaum möglich. 5. Es sind zu guter letzt zu viele Faktoren. Zur Preissensibilität von Standortfaktoren 7

Einzigartigkeit eines jeden Standortes in seinem Wirkungsgefüge. 3.

8 Begründung 1: Empire State Building Baujahr Stockwerke, 443 Meter Fläche: m2 Miete: 80.- bis $/m2/a Jahresrohertrag: Mio $ Cap Rate 4% Marktwert 6.3 Mrd. $ Eigentümer seit 1991: YOKOI, Kaufpreis: 40 Mio. $ Marktwert 2004: 57 Mio. $ Ein Mietvertrag mit Prudential, läuft seit 1961 für 117 Jahre, Miete: knapp 2 Mio. USD pro Jahr Zur Preissensibilität von Standortfaktoren 8

$ Eigentümer seit 1991: YOKOI, Kaufpreis: 40 Mio. $ Marktwert 2004: 57 Mio.

9 Begründung 2: Letten Geschichte Fokus Öffentlichkeit Natürliche Barrieren Zur Preissensibilität von Standortfaktoren 9

10 Begründung 3: Nordbau Zur Preissensibilität von Standortfaktoren 10

11 Begründung 4: Seesicht 1. Was heisst Seesicht? 2. Was heisst S-Bahnstation? Zur Preissensibilität von Standortfaktoren 11

12 These 2 «Die Ermittlung der Preissensitivität einzelner Standortfaktoren macht Sinn bei möglichst vergleichbaren Nutzungen und der Berücksichtigung von Faktorenbündeln.» Oder die Sicht eines Statistikers Zur Preissensibilität von Standortfaktoren 12

Nutzungen und der Berücksichtigung von Faktorenbündeln.

13 Begründungen zur These 2 1. Die Nutzung legt einen Fokus, bringt eine klare Fragestellung und damit klare Ansprüche an einen Standort. 2. Faktorenbündel berücksichtigen mehr Eventualitäten, erhöhen dafür aber den Komplexitätsgrad. 3. Statistischer Nachweis über Bündel einfacher. Zur Preissensibilität von Standortfaktoren 13

14 Beispiel Messung der logistische Güte bei der Bahn Fragestellung: Messung der logistischen Güte eines Standortes. Über insgesamt 4 Faktorenbündel: Faktoren der Mikrolage: Erreichbarkeit ÖV/IV, Erreichbarkeit Bahn (Güter), Erreichbarkeit Strasse (Güter), Entfernung Autobahn, Emmissionsverträglichkeit Soziökonomische Faktoren: Bevölkerung, Einzugsgebiet, Branchencluster, Kaufkraft. Areal: Grösse, Form, Infrastruktur, Anzahl gedeckte Gleise, Betriebskosten pro m2 Markt: Bodenpreise, Angebot Ergebnis: Rating für logistische Güte im Vergleich zur Leistuntg (Preisvergleich) Beispiel Rating, Leistungsmessung Zur Preissensibilität von Standortfaktoren 14

Emmissionsverträglichkeit Soziökonomische Faktoren: Bevölkerung, Einzugsgebiet, Branchencluster, Kaufkraft.

15 Beispiel Messung von Zentrumslagen Fragestellung: Nachweisführung städtischer Zentrumslage eines Standortes Über insgesamt 4 Faktorenbündel: Faktoren der Erschliessung: Passagierkapazität, Bedeutung als Ausgangspunkt Faktoren der Dichte: Bevölkerung, Arbeitsplätze, Baulich Faktoren der städtischen Funktionen: Verpflegung, Einkauf, Kultur Faktoren der Immobilienpreise: Büro, Wohnen, Verkauf Ergebnis: Nachweis (Vergleich kleinste Einheit zur Agglomeration), Rating, Preisvergleich Link Bsp: St. Gallen, Bahnhofplatz Zur Preissensibilität von Standortfaktoren 15

Faktoren der städtischen Funktionen: Verpflegung, Einkauf, Kultur Faktoren der Immobilienpreise: Büro, Wohnen, Verkauf Ergebnis: Nachweis

16 Fazit «Standortfaktoren sind hoch preissensibel, in ihrer Kombination aber immer einzigartig und kaum miteinander vergleichbar. Im Hinblick auf eine klar formulierte Fragestellung kann die Preissensibilität am besten über Faktorenbündel bestimmt werden. Ihre Aussage ist dann aber immer im Hinblick auf eine spezifische Fragestellung gültig und hat die beste Kraft über eine Rangskala.» Zur Preissensibilität von Standortfaktoren 16

Im Hinblick auf eine klar formulierte Fragestellung kann die Preissensibilität am besten über

17 «Wir danken für Ihre Aufmerksamkeit.» Colliers CRA AG Siewerdtstrasse Zürich cra@colliers.ch Zur Preissensibilität von Standortfaktoren 17

Zürich +41 44 316 31 00 cra@colliers.ch www.

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