Neue Regeln für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter

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1 Neue Regeln für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter Christina Schröder, LL.M. Industrie- und Handelskammer Lippe zu Detmold 26. Juni 2018

2 Agenda I. Hintergrund II. Rechtsgrundlagen 1. Gewerbeordnung (GewO) 2. Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) III. Aktueller Zeitplan IV. Fazit 2

3 I. Hintergrund - Aus dem Koalitionsvertrag für die 18. Legislaturperiode: - "Zudem wollen wir einen Sachkundenachweis einführen und Standards aus anderen Beratungsberufen auf das Maklergewerbe übertragen. Wir werden berufliche Mindestanforderungen und Pflichtversicherungen für Wohnungsverwalter und Immobilienmakler verankern." 3

4 I. Hintergrund - September 2016: ersten Entwurf für neue Berufszulassungsregeln für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter (mit Sachkundeprüfung) - Sinn und Zweck: Qualitätssteigerung, Erhöhung des Verbraucherschutzes - Das Vorhaben ist allerdings von Anfang an auf erhebliche Kritik gestoßen insbesondere wegen fehlender empirischer Belege der behaupteten Missstände - März 2017: Sachverständigenanhörung im Ausschuss für Wirtschaft und Energie - Juni 2017: Einigung auf das Gesetz (ohne Sachkundeprüfung, mit Weiterbildungspflicht) : Inkrafttreten des Gesetzes und der zugehörigen Verordnung 4

5 I. Hintergrund - Ablauf Gesetzgebungsverfahren Referentenentwurf Gesetzentwurf Verkündung des Gesetzes Beschlussempfehlung & Ausschussbericht Gesetz verkündet Sommer 2016 Herbst / Winter 2016 Frühjahr 2017 Sommer 2017 Herbst / Winter 2017 Frühjahr 2018 Sommer 2018 Beschluss Bundesrat Öffentliche Anhörung im Bundestag Gesetzesbeschluss Bundestag Gesetz verkündet Inkrafttreten 5

6 I. Hintergrund - Ablauf Gesetzgebungsverfahren und Verordnungsverfahren Beschlussempfehlung & Ausschussbericht Beschluss des Bundesrats Inkrafttreten Gesetz verkündet Sommer 2016 Herbst / Winter 2016 Frühjahr 2017 Sommer 2017 Herbst / Winter 2017 Frühjahr 2018 Sommer 2018 Referentenentwurf des BMWi Gesetz verkündet Verkündung der Verordnung 6

7 I. Hintergrund - Ablauf Gesetzgebungsverfahren und Verordnungsverfahren Referentenentwurf Gesetzentwurf Verkündung des Gesetzes Beschlussempfehlung & Ausschussbericht Beschluss des Bundesrats Inkrafttreten Gesetz verkündet Sommer 2016 Herbst / Winter 2016 Frühjahr 2017 Sommer 2017 Herbst / Winter 2017 Frühjahr 2018 Sommer 2018 Beschluss Bundesrat Öffentliche Anhörung im Bundestag Gesetzesbeschluss Bundestag Referentenentwurf des BMWi Gesetz verkündet Verkündung der Verordnung Inkrafttreten 7

8 II. Rechtsgrundlagen 1. Gewerbeordnung 8

9 Erlaubnispflicht, 34c GewO - Für alle Tätigkeitsarten ist die Erlaubnispflicht in 34c GewO geregelt: Immobilienmakler Darlehensvermittler Bauträger / Baubetreuer 9

10 Erlaubnispflicht, 34c GewO - Für alle Tätigkeitsarten ist die Erlaubnispflicht in 34c GewO geregelt: Immobilienmakler Darlehensvermittler Bauträger / Baubetreuer Neu ab : Wohnimmobilienverwalter 10

11 Erlaubnispflicht, 34c GewO - Für alle Tätigkeitsarten ist die Erlaubnispflicht in 34c GewO geregelt: Immobilienmakler Darlehensvermittler Bauträger / Baubetreuer Wohnimmobilienverwalter Nicht mehr in 34c GewO: Finanzanlagenvermittler Immobiliardarlehensvermittler 34 f GewO (seit 2013) 34 i GewO (seit 2016) 11

12 Erlaubnispflicht, 34c GewO - Nr. 1: Immobilienmakler - = wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will - Erfasst ist also neben der Vermittlung auch weiterhin die Nachweisvermittlung - Vermittlung = jede auf den Abschluss des Vertrages abzielende Tätigkeit - Vorbereitungshandlungen sind erfasst - und auch wenn die Tätigkeit erfolglos bleibt, liegt eine Vermittlung im Sinne der Vorschrift vor - Nachweisvermittlung = der Gewerbetreibende benennt dem Auftraggeber einen bisher unbekannten Interessenten oder ein Objekt und den künftigen Vertragspartner, so dass der Auftraggeber von sich aus Vertragsverhandlungen aufnehmen kann - Erforderlich ist, dass der Makler die Person des künftigen Vertragspartners mit Namen und Anschrift bezeichnet und Angaben über Größe, Lage und Preis des Objekts macht 12

13 Erlaubnispflicht, 34c GewO - Nr. 2: Darlehensvermittler - = wer gewerbsmäßig den Abschluss von Darlehensverträgen, mit Ausnahmen von Verträgen im Sinne des 34i Abs. 1 S. 1 GewO, vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will -> ausgenommen sind seit 2016 Baufinanzierungen 13

14 Erlaubnispflicht, 34c GewO - Nr. 2: Darlehensvermittler - = wer gewerbsmäßig den Abschluss von Darlehensverträgen, mit Ausnahmen von Verträgen im Sinne des 34i Abs. 1 S. 1 GewO, vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen will -> ausgenommen sind seit 2016 Baufinanzierungen - Nr. 3: Bauherr / Baubetreuer - = wer gewerbsmäßig Bauvorhaben a) als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vorbereiten oder durchführen und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsrechte verwenden, b) als Baubetreuer im fremden Namen für fremde Rechnung wirtschaftlich vorbereiten oder durchführen will 14

15 Erlaubnispflicht, 34c GewO - Neu ab ! - Nr. 4: Wohnimmobilienverwalter - = wer gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des 1 Abs. 2, 3, 5 und 6 des Wohnungseigentumsgesetzes oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume im Sinne des 549 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verwalten will 15

16 Erlaubnispflicht, 34c GewO - WEG-Verwalter = verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft - Mietverwalter = ist regelmäßig mit der Vermietung, Durchführung und Abwicklung von Mietverhältnissen für den Eigentümer des Objekts beauftragt - Zunächst sollten nur die Verwalter von Wohnungseigentum erfasst werden - Um aber kein Zweiklassensystem in der Immobilienverwaltung zu haben, ist die Erlaubnispflicht auch auf die Mietverwaltung ausgedehnt worden - Sinnvoll sei dies auch, da die überwiegende Mehrheit der gewerblichen Immobilienverwalter sowohl Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung als auch der Mietverwaltung ausübe, häufig sogar in Bezug auf dieselben Objekte 16

17 Wann liegt Gewerbsmäßigkeit vor? - Gesetzesbegründung: - Nicht darunter fällt die Verwaltung von Wohnungseigentum durch die Eigentümergemeinschaft selbst oder die Verwaltung durch einen Miteigentümer, durch einen Verwandten oder näheren Bekannten eines Wohnungseigentümers - Grund: Bei solchen Fällen wird es sich regelmäßig um kleinere Gemeinschaften handeln, die entschieden haben, das Wohnungseigentum nicht gewerbsmäßig verwalten zu lassen - Gewerbsmäßig ist die Tätigkeit des Verwalters dann, wenn sie selbständig ausgeübt wird, auf Gewinnerzielung gerichtet und auf eine gewisse Dauer angelegt ist, also nicht nur gelegentlich ausgeübt wird - Die bloße Verwaltung eigenen Vermögens ist von der Definition der Gewerbsmäßigkeit ausgeschlossen - Ein Schwellenwert wie z. B. xy verwaltete Einheiten zur Abgrenzung zwischen einer gewerbsmäßigen und damit erlaubnispflichtigen und einer nicht gewerblichen Tätigkeit ist nicht geeignet. 17

18 Ausnahmen von der Erlaubnispflicht, 34c Abs. 5 GewO: 1. Kreditinstitute, für die eine Erlaubnis nach 32 Abs. 1 des Kreditwesengesetzes erteilt wurde, und für Zweigstellen von Unternehmen im Sinne des 53b Abs. 1 Satz 1 des Kreditwesengesetzes, 18

19 Ausnahmen von der Erlaubnispflicht, 34c Abs. 5 GewO: 1. Kreditinstitute, für die eine Erlaubnis nach 32 Abs. 1 des Kreditwesengesetzes erteilt wurde, und für Zweigstellen von Unternehmen im Sinne des 53b Abs. 1 Satz 1 des Kreditwesengesetzes, 2. Gewerbetreibende, die lediglich zur Finanzierung der von ihnen abgeschlossenen Warenverkäufe oder zu erbringenden Dienstleistungen den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen, 19

20 Ausnahmen von der Erlaubnispflicht, 34c Abs. 5 GewO: 1. Kreditinstitute, für die eine Erlaubnis nach 32 Abs. 1 des Kreditwesengesetzes erteilt wurde, und für Zweigstellen von Unternehmen im Sinne des 53b Abs. 1 Satz 1 des Kreditwesengesetzes, 2. Gewerbetreibende, die lediglich zur Finanzierung der von ihnen abgeschlossenen Warenverkäufe oder zu erbringenden Dienstleistungen den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen, Insb. im Kfz- und Möbelhandel, im Elektronikhandel oder bei Restschuldversicherungen 20

21 Ausnahmen von der Erlaubnispflicht, 34c Abs. 5 GewO: 1. Kreditinstitute, für die eine Erlaubnis nach 32 Abs. 1 des Kreditwesengesetzes erteilt wurde, und für Zweigstellen von Unternehmen im Sinne des 53b Abs. 1 Satz 1 des Kreditwesengesetzes, 2. Gewerbetreibende, die lediglich zur Finanzierung der von ihnen abgeschlossenen Warenverkäufe oder zu erbringenden Dienstleistungen den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen, 3. Zweigstellen von Unternehmen mit Sitz in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union, die nach 53b Abs. 7 des Kreditwesengesetzes Darlehen zwischen Kreditinstituten vermitteln dürfen, soweit sich ihre Tätigkeit nach Absatz 1 auf die Vermittlung von Darlehen zwischen Kreditinstituten beschränkt, 21

22 Ausnahmen von der Erlaubnispflicht, 34c Abs. 5 GewO: 1. Kreditinstitute, für die eine Erlaubnis nach 32 Abs. 1 des Kreditwesengesetzes erteilt wurde, und für Zweigstellen von Unternehmen im Sinne des 53b Abs. 1 Satz 1 des Kreditwesengesetzes, 2. Gewerbetreibende, die lediglich zur Finanzierung der von ihnen abgeschlossenen Warenverkäufe oder zu erbringenden Dienstleistungen den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen, 3. Zweigstellen von Unternehmen mit Sitz in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union, die nach 53b Abs. 7 des Kreditwesengesetzes Darlehen zwischen Kreditinstituten vermitteln dürfen, soweit sich ihre Tätigkeit nach Absatz 1 auf die Vermittlung von Darlehen zwischen Kreditinstituten beschränkt, 4. Verträge, soweit Teilzeitnutzung von Wohngebäuden im Sinne des 481 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gemäß Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 nachgewiesen oder vermittelt wird. 22

23 Erlaubnisvoraussetzungen, 34c Abs. 2 GewO - Zuverlässigkeit: - Der Antragsteller / Erlaubnisinhaber muss zuverlässig sein - In 34c Abs. 2 Nr. 1 ist geregelt, wann die Zuverlässigkeit in der Regel nicht vorliegt: - Wenn in den letzten 5 Jahren vor Antragstellung wegen eines Verbrechens oder wegen Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betruges, Untreue, Geldwäsche, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder eine Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt worden ist - Insbesondere Vermögensdelikte sind erfasst - Liegt noch keine rechtskräftige Verurteilung, sondern lediglich ein Ermittlungsverfahren o.ä. vor, liegt die Entscheidung im Ermessen der Erlaubnisbehörde - Erfährt die Erlaubnisbehörde erst nach Erteilung der Erlaubnis davon, ist die Erlaubnis eventuell zu widerrufen 23

24 Erlaubnisvoraussetzungen, 34c Abs. 2 GewO - Geordnete Vermögensverhältnisse: - Der Antragsteller / Erlaubnisinhaber muss in geordneten Vermögensverhältnissen leben - In 34c Abs. 2 Nr. 2 ist geregelt, wann dies in der Regel nicht der Fall ist: - Wenn über das Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet ist oder - die Insolvenz mangels Masse abgelehnt worden ist und ein Eintrag darüber im Schuldnerverzeichnis erfolgt ist - Bei anderen Anhaltspunkten, bspw. Steuerschulden oder sonstigen Eintragungen im Schuldnerverzeichnis liegt die Entscheidung im Ermessen der Erlaubnisbehörde 24

25 Erlaubnisvoraussetzungen, 34c Abs. 2 GewO - Berufshaftpflichtversicherung: - Wohnimmobilienverwalter benötigen eine Berufshaftpflichtversicherung zur Ausübung Ihrer beruflichen Tätigkeit 25

26 Weiterbildungspflicht, 34c Abs. 2a GewO - Neu ab dem : - Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter sind verpflichtet, sich in einem Umfang von 20 Stunden innerhalb von 3 Jahren weiterzubilden - Auch die unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden Beschäftigten müssen sich weiterbilden - Ausreichend kann es allerdings sein, dass die Weiterbildung durch eine angemessene Anzahl an Beschäftigten erbracht wird, die den Gewerbetreibenden vertreten dürfen und denen die Aufsicht über die direkt bei der Vermittlung mitwirkenden Personen übertragen ist 26

27 Ordnungswidrigkeit, 144 GewO - In Abs. 1 Nr. 1 j wird geregelt, dass die Tätigkeit als Wohnimmobilienverwalter ohne entsprechende Erlaubnis eine Ordnungswidrigkeit darstellt - Kann mit einem Bußgeld von bis zu geahndet werden 27

28 Übergangsregelung, 161 GewO - Für Wohnimmobilienverwalter die bereits jetzt tätig sind gibt es eine Übergangsfrist von 7 Monaten, um die Erlaubnis zu beantragen - Bis zum 01. März 2019 muss daher eine Erlaubnis beantragt worden sein 28

29 Zuständigkeit - Die Zuständigkeit für die Erlaubniserteilung richtet sich nach Landesrecht - In den meisten Bundesländern sind die Kreise / kreisfreien Städte zuständig - Für den IHK Bezirk der IHK Lippe zu Detmold ist dies der Kreis Lippe - In Schleswig-Holstein und Niedersachsen sind bereits jetzt die Industrie- und Handelskammern zuständig - In Bayern werden sehr wahrscheinlich ebenfalls die Industrie- und Handelskammern zuständig sein 29

30 II. Rechtsgrundlagen 2. Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) 30

31 II. Rechtsgrundlagen - MaBV Berufshaftpflichtversicherung, 15, 15a MaBV n.f. - Wohnimmobilienverwalter müssen eine Berufshaftpflichtversicherung abschließen - Immobilienmakler benötigen keine entsprechende Versicherung - Die Mindestversicherungssumme beträgt für jeden Versicherungsfall und für alle Versicherungsfälle eines Jahres - Eine Bestätigung über die Versicherung ist der Erlaubnisbehörde bei Antragstellung vorzulegen - Daneben teilt das Versicherungsunternehmen der Behörde jede Beendigung mit - Wird innerhalb der Nachhaftungsfrist von 4 Wochen keine neue Bestätigung eingereicht, muss die Erlaubnisbehörde die Erlaubnis widerrufen 31

32 II. Rechtsgrundlagen - MaBV Weiterbildungspflicht, 15b MaBV n.f. - Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter sowie deren unmittelbar mitwirkende Beschäftige sind verpflichtet sich fachlich entsprechend ihrer ausgeübten Tätigkeit weiterzubilden - Der Nachweis der Weiterbildung ist nicht wie zunächst geplant, jährlich gegenüber der Erlaubnisbehörde einzureichen, sondern lediglich auf Anordnung der Behörde vorzulegen - Die Nachweise müssen jedoch mindestens 5 Jahre auf einem dauerhaften Datenträger vorgehalten und in den Geschäftsräumen aufbewahrt werden 32

33 II. Rechtsgrundlagen - MaBV Prüfungsberichte, 16 MaBV - Die Pflicht einen Prüfungsbericht nach 16 MaBV einzureichen besteht nicht für Immobilienmakler oder Wohnimmobilienverwalter - Lediglich die Gewerbetreibenden, die eine Erlaubnis nach 34c Abs. 1 Nr. 3 GewO haben um als Bauträger oder Baubetreuer tätig zu sein, sind verpflichtet jährlich einen Prüfungsbericht oder eine Negativerklärung einzureichen 33

34 II. Rechtsgrundlagen - MaBV Ordnungswidrigkeiten, 18 MaBV n.f. - Zwei neue Tatbestände sind hinzugekommen: Wenn die Nachweise über die Weiterbildung nicht mindestens 5 Jahre aufbewahrt werden Wenn der Anordnung der Erlaubnisbehörde eine Erklärung über die Weiterbildung abzugeben nicht nachgekommen wird - Beides kann mit einem Bußgeld geahndet werden 34

35 II. Rechtsgrundlagen - MaBV Grenzüberschreitende Tätigkeit, 19 MaBV n.f MaBV n.f. regelt die Anwendung der Verordnung bei grenzüberschreitender Tätigkeit - Gewerbetreibende, die eine Niederlassung in einem anderen EU / EWR-Staat haben und von dort aus in Deutschland lediglich vorübergehend selbständig eine Tätigkeit im Sinne des 34c GewO ausüben, müssen sich hier nicht weiterbilden - Gewerbetreibende, die in Deutschland eine Erlaubnis nach 34c GewO und eine Niederlassung haben, müssen hingegen die Weiterbildung auch dann absolvieren, wenn sie ihre Tätigkeit auch in einem anderen EU/EWR-Staat vorübergehend selbständig ausüben 35

36 Fragen? 36

37 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Christina Schröder, LL.M. Leiterin Wettbewerbsrecht, Versicherungswirtschaft und Finanzdienstleistungen Geschäftsbereich Recht und International Industrie- und Handelskammer Wiesbaden Wilhelmstr , Wiesbaden Tel Fax mailto: 37