Reparatur des Gemeinschaftseigentums am Beispiel Fenster

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1 Beiratsseminar 2018 Reparatur des Gemeinschaftseigentums am Beispiel Fenster 1

2 Gemeinschaftseigentum / Sondereigentum 2

3 Gemeinschaftseigentum / Sondereigentum Beispiel: Der innere Farbanstrich der Fenster muß erneuert werden. Eigentümer A fordert die Verwaltung auf, für die nächste Eigentümerversammlung einen TOP aufzunehmen und Angebote einzuholen, damit die WEG über eine Auftragsvergabe entscheidet. 3

4 Gemeinschaftseigentum / Sondereigentum 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. 4

5 Gemeinschaftseigentum / Sondereigentum Fenster sind Gemeinschaftseigentum, weil sie das......äußere Bild des Gebäudes bestimmen....die räumliche Abgrenzung des Sondereigentumseinheit bilden. (BGH, Urt. v V ZR 174/11) 5

6 Gemeinschaftseigentum / Sondereigentum Sondereigentum kann an Innenrahmen und Innenscheiben bei echten Doppelfenstern mit trennbarem Rahmen begründet werden. BayObLG, Beschluss vom Z BR 115/99 Innenbeschläge und der Anstrich des Innenrahmens sind sondereigentumsfähig, ebenso die Innenflügel (samt Scheiben) bei Doppelfenstern in Altbauten. (Boeckh in Zwißler u.a., FormularBibliothek Vertragsgestaltung Miete Grundstück WEG 2. Auflage 2012 Teil 3 1, Rd. 40; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums 6. Auflage Teil, Rd. 25) Verwaltungsbeiratsseminar

7 Gemeinschaftseigentum / Sondereigentum Wohnungseingangstüren dienen stets der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum. Gehören sie damit räumlich und funktional (auch) zu dem Gemeinschaftseigentum, steht die gesamte Tür als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum. BGH, Urteil vom V ZR 212/12 BGH behandelt ausdrücklich Fenster und Türen gleich. BGH, Urteil vom V ZR 46/13 7

8 Gemeinschaftsaufgabe Instandhaltung und Instandsetzung obliegt nach 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG soweit nichts anderweitiges vereinbart ist der Gemeinschaft. 8

9 Gemeinschaftsaufgabe Beispiel: In der vermieteten Wohnung des Eigentümers A, gelegen im 3. Obergeschoss, sind die Wetterschenkel des Fensters morsch. Er beschwert sich beim Verwalter, dass dieser sich bis heute nicht um eine Reparatur gekümmert hat. 9

10 Gemeinschaftsaufgabe / Verwalter Der Verwalter ist verpflichtet, im Rahmen regelmäßiger Überwachung Mängel der Wohnanlage festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Dazu kann auch gehören, die Wohnungseigentümer auf die etwaige Notwendigkeit einer Begutachtung durch Sachverständige hinzuweisen. (BayObLG, Beschluss vom Aktenzeichen 2Z BR 38/04 OLG Frankfurt a.m., Beschluss vom W 115/06) 10

11 Gemeinschaftsaufgabe / Verwalter Ohne Anlass ist der Verwalter jedoch nicht verpflichtet gleichsam vorbeugend den Eigentümern Wartungs- oder Pflegemaßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu empfehlen, insofern nicht eine gesetzliche Pflicht zur Vornahme entsprechender Maßnahmen besteht. KG, Beschluß vom W

12 Gemeinschaftsaufgabe / Verwalter Um Mängel festzustellen ist der Verwalter demnach nur verpflichtet, das Objekt regelmäßig zu begehen und dabei auf sichtbare Schäden zu achten. Die bloße Kontrolle, ob Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich sind, stellt aber keinen sachlichen Grund für ein Betretungsrecht des Verwalters bzgl. einzelner Sondereigentumseinheiten dar. (Pfälz. OLG Zweibrücken, Beschluß vom W 184/00) 12

13 Gemeinschaftsaufgabe / Verwalter Die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers, das Betreten seiner Wohnung zu gestatten, besteht nur dann, wenn festgestellt werden soll, ob Maßnahmen der Instandsetzung oder Instandhaltung in Betracht kommen. Voraussetzung ist aber, dass ausreichende Anhaltspunkte für die Notwendigkeit solcher Maßnahmen vorliegen. (OLG München, Beschluß vom Wx 133/05) 13

14 Gemeinschaftsaufgabe / Sondereigentümer Die Wohnungseigentümer selbst trifft keine Überprüfungs- und Untersuchungspflicht. (BayObLG, Beschluss vom Aktenzeichen 2Z BR 38/04) Es besteht aus dem Gemeinschaftsverhältnis jedoch die Verpflichtung der Wohnungseigentümer, der Verwaltung Mängel am Gemeinschaftseigentum mitzuteilen. (OLG Düsseldorf, Beschluß vom Wx 619/94AG Nürnberg, Endurteil vom Aktenzeichen 14 C 4961/14 WEG) 14

15 Gemeinschaftsaufgabe / Reparatur Beispiel: Bei dem Eigentümer A ist ein Fenster defekt. Dieses muß erneuert werden. Die Gemeinschaft beschließt die Erneuerung des Fensters. Weiter beschließen Sie: Die Kosten der Fenstererneuerung trägt der Eigentümer A alleine. 15

16 Gemeinschaftsaufgabe / Reparatur 16 Abs. 4 WEG Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Beschlussquorum: doppelt qualifizierte Mehrheit Verwaltungsbeiratsseminar Stuttgarter Verwaltertage

17 Gemeinschaftsaufgabe / Reparatur Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestimmung eines abweichenden Kostenverteilungsschlüssels nach 16 Absatz 4 WEG ein nur eingeschränkt überprüfbares Gestaltungsermessen; das ist überschritten, wenn der Kostenverteilungsschlüssel nicht durch den in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab, sondern von anderen Gesichtspunkten bestimmt wird. (BGH, Urteil vom V ZR 164/09) 17

18 Gemeinschaftsaufgabe / Reparatur Ein Beschluss nach 16 Absatz 4 WEG muss den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Daran fehlt es, wenn die für den Einzelfall beschlossene Änderung des Kostenverteilungsschlüssels einen Anspruch der betroffenen Eigentümer auf Gleichbehandlung in künftigen Fällen auslöst und so den allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel unterläuft. Ein solcher Verstoß führt zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses. (BGH, Urteil vom V ZR 164/09) 18

19 abweichende Vereinbarung Durch Vereinbarung können die Eigentümer von der gesetzlichen Konzeption des 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, wonach die Gemeinschaft verantwortlich ist, abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen; im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit. (BGH, Urteil vom V ZR 124/16) D.h. durch eine klare Vereinbarung kann die WEG die - Instandhaltung und oder die Instandsetzung - oder auch nur die Kostentragungslast isoliert auf einzelne Eigentümer überleiten. 19

20 abweichende Vereinbarung Beispiel: In 4 Nr. 1 der Teilungserklärung ist geregelt: 1. Die Kosten der Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes... einschließlich der äußeren Fenster, trägt, soweit sich diese im Bereich der zur Wohnung Nr. 3 gehörenden Räumlichkeiten befinden, der Eigentümer der Wohnung Nr. 3. Trägt der Eigentümer der Wohnung Nr. 3 die Kosten der Fenstererneuerung? 20

21 abweichende Vereinbarung Instandhaltung = Aufrechterhaltung des Gebrauszustandes Instandsetzung = Widerherstellung des Gebrauchszustandes Zwar könnten die Grenzen von Instandhaltung und Instandsetzung im Einzelfall fließend sein. Dies ändere jedoch nichts daran, dass beide Begriffe grundsätzlich einen unterschiedlichen Inhalt haben. (KG, Beschluss vom W 362/08) 21

22 abweichende Vereinbarung Unterscheidet die GO begrifflich zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von Bauteilen und weist sie nur die Pflicht zu deren Instandhaltung einem Eigentümer zu, ist die Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft. (BGH, Urteil vom V ZR 124/16) 22

23 abweichende Vereinbarung 922 BGB Art der Benutzung und Unterhaltung von Grenzanlagen Die Unterhaltungskosten sind die Aufwendungen, die erforderlich sind, um die Grenzeinrichtung in seiner zweckentsprechenden Beschaffenheit zu erhalten. Auch die Kosten der Instandsetzung fallen hierunter. Stefan Poller in / FormularBibliothek Zivilprozess 3. Auflage Sonstige nachbarrechtliche Ansprüche, BGB; Brückner in Münchener Kommentar 7. Auflage 2017 zum BGB 922 Rd. 5f) 23

24 Abweichende Vereinbarung Beispiel: Jeder Gemeinschafter hat die Gebäudeteile,... die sich entweder in seinem Sondereigentum oder als Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums befinden, auf eigene Kosten ordnungsgemäß instand zu halten und instand zu setzen. Dies gilt auch für die Türen und Fenster, einschließlich Rahmen und Verglasung, ausgenommen den Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und Fenster. Hierüber entscheidet die WEG durch Beschluss 24

25 abweichende Vereinbarung Diese Regelung erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen ( außer Anstrich) dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen, sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster und der Wohnungsabschlusstüren Gemeinschaftsaufgabe ist. Behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Eigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. (BGH, Urteil vom V ZR 46/13) 25

26 Hallo Herr Leist, bei unserer Liegenschaft...Str, Dresden, haben wir die Wartung der Fenster auf der Tagesordnung. Es zeichnet sich ab, dass einzelne Eigentümer diese Maßnahme (nach 7 Jahren...) nicht als notwendig ansehen. Da in der Teilungserklärung - Ausschnitt Anlage - die Instandhaltung, Instandsetzung und ggf. auch Erneuerung der sich im Bereich des Sondereigentums befindlichen Fenster Sache des Sondereigentümers sind, hatten wir folgenden Beschluss vorbereitet (stammt glaube ich von Ihnen..) Beschluss: Der Verwalter wird von der Eigentümergemeinschaft beauftragt, alle Sondereigentümer aufzufordern, die Wartung und Einstellung der Fenster in ihrem jeweiligen Sondereigentum (Wohnung) unter einer Fristsetzung durchzuführen. Sollten einzelne Eigentümer dieser Aufforderung nicht nachkommen, soll die Eigentümergemeinschaft diese Arbeiten ausführen lassen. Was ist wenn ein Eigentümer die Wartung der Fenster in seinem SE ablehnt. Muss die Gemeinschaft nach diesem Beschluss diese trotzdem ausführen lassen und ihm die Kosten übertragen - notfalls gerichtlich? Sind bei einer erforderlichen Erneuerung der Fenster die Kosten von den Eigentümern allein für ihr Sondereigentum zu tragen oder ist dies inzwischen "überholt" durch BGH Urteile. Vielen Dank im Voraus. Mit freundlichen Grüßen 26

27 Exkurs / Wartungsvertrag Eigentümer können langjährige Wartungsverträge, etwa über die Wartung des Fahrstuhls (OLG Zweibrücken, Urteil vom U 33/81, OLGZ 1983, 339), des Dachs (OLG Zweibrücken, Beschluss vom W 203/90, NJW-RR 1991, 1301), der Antenne oder der Sprinkleranlage beschließen. (BayObLG, Beschluss vom ZBR 40/99, NZM 1999, 840) 27

28 Exkurs / Wartungsvertrag Inhalt eines Wartungsvertrages für Fenster Genaue Justierung der Fenster- und Türflügel Anpressdruck der Schließzapfen prüfen und bei Bedarf nachstellen Alle beweglichen Beschlagteile schmieren bzw. ölen Lagerteile auf festen Sitz prüfen Dichtungen warten Oberflächenkontrolle 28

29 Exkurs / Wartungsvertrag 21 WEG Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums; Wartung gehört auch zur Instandhaltung und Instandsetzung. OLG Zweibrücken, Beschluß vom W 203/90 29

30 Exkurs / Wartungsvertrag Die Kostenverteilung der Kosten des Wartungsvertrages erfolgt nach dem allgemeinen Umlageschlüssel i.s.d. 16 Abs. 2 WEG oder nach dem vereinbarten Umlageschlüssel in der Gemeinschaftsordnung. Kostenverteilung pro Fenster? Ist ein Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung zulässig? 30

31 Exkurs / Wartungsvertrag 16 Abs. 3 WEG Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. 31

32 Exkurs / Wartungsvertrag Die Beschlusskompetenz aus 16 Absatz 3 WEG gestattet auch die Umlage von Wartungskosten, also Instandhaltungskosten, soweit diese im Katalog 2 BetrKV aufgeführt sind. LG München I, Urteil vom S 4706/09 32

33 Exkurs / Wartungsvertrag 16 Abs. 4 WEG Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Beschlussquorum: doppelt qualifizierte Mehrheit 33

34 Exkurs / Wartungsvertrag Beschluss über den Wartungsvertrag selbst ist der Einzelfall i.s.d. 16 Abs. 4 WEG (Jennißen: Änderung der Kostenverteilung bei Baumaßnahmen durch Mehrheitsbeschluss 16 Abs.4 WEG in ZWE 2012, 458 ff.; Meffert, Beschlußkompetenz der Wohnungseigentümer für Kostenregelungen gemäß 16 Abs. 3 und 4 WEG n.f. in ZMR 2007, 667 ff.) 34

35 abweichende Vereinbarung 35

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37 abweichende Vereinbarung Mit Regelungen, die nicht nur die Kostenlast regeln, sonder auch die Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtungen auf einen Sondereigentümer delegieren, wird auch die Verwaltungsbefugnis im Hinblick auf diesen Teil des Gemeinschaftseigentums übertragen. (BGH, Urteil vom V ZR 46/13) 37

38 abweichende Vereinbarung Wird durch die GO die Instandsetzungspflicht auf einen Sondereigentümer übertragen, so verliert die Gemeinschaft also auch die Beschlusskompetenz, über solche Gegenstände zu beschließen. (LG Hamburg, Urteil v S 133/13; LG Hamburg, Urteil vom S 109/15) 38

39 fehlerhafte Zuordnung Beispiel: Als Gegenstand des Sondereigentums sind in einer Teilungserklärung auch die Außenfenster aufgeführt. Nach der Gemeinschaftsordnung sind die Eigentümer verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen auf ihre Kosten soweit instand zu setzen, daß das gemeinschaftliche Eigentum nicht beeinträchtigt wird und keinem der anderen Eigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst 39

40 fehlerhafte Zuordnung Welche wesentlichen Gebäudebestandteile im Sondereigentum stehen, bestimmt sich allein nach den gesetzlichen Regelungen in 5 Absatz 1 bis 5 Absatz 3 WEG. Eine konstitutive Zuordnung von wesentlichen Gebäudebestandteilen zum Sondereigentum durch die Teilungserklärung, sieht das Gesetz hingegen nicht vor. (BGH, Urteil v V ZR 57/12) Die Bestimmung einer Teilungserklärung, durch die die Außenfenster dem Sondereigentumsbereich zugeordnet werden, ist gem. 5 Absatz 2 WEG unwirksam. 40

41 fehlerhafte Zuordnung Da die gesetzlichen Vorschriften der 21, 16 Absatz 2 WEG betreffend die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dispositiver Natur sind, kann eine Vereinbarung oder Teilungserklärung eine davon abweichende Regelung treffen. Im Rahmen der Umdeutung nach 140 BGB stellt sich deshalb die ausschlaggebende Frage dahin, ob anzunehmen ist, daß eine solche Regelung bei Kenntnis der Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts (hier: Zuordnung der Fenster zum Sondereigentum) gewollt sein würde. (OLG Hamm, Beschluß vom W 166/91) 41

42 fehlerhafte Zuordnung Ein unbefangener Erwerber eines Wohnungseigentums wird der Teilungserklärung als Grundbuchinhalt entnehmen, daß nach der Gemeinschaftsordnung die Fenster allerdings rechtlich unwirksam dem Sondereigentum zugeordnet wurden und dieses auf seine Kosten instandzusetzen und -zuerhalten hat; er wird danach davon ausgehen, daß die Erneuerung von Fenstergläsern und -fassungen, soweit sie sich in seiner Wohnung befinden, zu dem ihm zugewiesenen Pflichten- und Lastenkreis gehört. OLG Düsseldorf, Beschluß vom Wx OLG Karlsruhe, Beschluss vom Wx 115/08 42

43 erstmalige Herstellung Beispiel: In einer Wohnanlage läuft durch die Fenstern Wasser in eine Wohnung, wobei der Mangel auf die Errichtung des Gebäudes zurück geht. In der GO heißt es: Unabhängig von den Eigentumsverhältnisses trägt jeder Eigentümer die Kosten der Reparatur und Erneuerung von Fenstern und Türen, die zu seiner Einheit räumlich gehören selbst. 43

44 erstmalige Herstellung Die Instandsetzung der Außenfenster wird dem einzelnen Eigentümer aufgebürdet. Nach allgemeiner Meinung stellt die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands des Gemeinschaftseigentums eine Instandsetzung im Sinne des 21 Absatz 5 Nr. 2 WEG dar. Deshalb obliegt die erstmalige ordnungsgemäße Herstellung in solchen Fällen dem jeweiligen Eigentümer. (LG München I, Urteil vom S 1062/11 WEG; LG Koblenz, Beschluss v S 36/14 WEG) 44

45 erstmalige Herstellung Wird in der GO die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht hinsichtlich eines Teils des Gemeinschaftseigentums dem einzelnen Eigentümer auferlegt, umfasst dies nicht die Verpflichtung, erstmals einen ordnungsmäßigen Zustand herzustellen. Der einzelne Wohnungseigentümer besitzt gegen die übrigen Eigentümer einen Anspruch auf erstmalige Herstellung des ordnungsmäßigen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums. (BayObLG, Beschluss vom Z BR 45/02; OLG München, Beschluss vom Wx 116/06; KG, Beschluss vom W 83/07; LG Köln, Urt. v S 145/16) 45

46 Reparatur ohne Kompetenz Beispiel: Eigentümer A ersetzt das marode Fenster durch ein neues. Nach der Gemeinschaftsordnung ist die WEG für solche Maßnahmen verantwortlich. Eigentümer A fordert von der WEG die Kostenerstattung der baulichen Maßnahme, da diese notwendig war. 46

47 Reparatur ohne Kompetenz 21 Abs. 2 WEG Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. 47

48 Fenster Reparatur ohne Kompetenz Ein Schaden droht aber nicht unmittelbar, wenn dem eingreifenden Eigentümer ein sich Gedulden auf das Tätigwerden des Verwalters oder auf die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zugemutet werden kann. Die Handlung muß die Gefahrenlage beseitigen, nicht jedoch einer dauerhaften Beseitigung der Schadensursache dienen. BGH, Urteil vom V ZR 246/14 48

49 Reparatur ohne Kompetenz Erstattung aus Geschäftsführung ohne Auftrag Ein Ausgleich kommt nur in Betracht, wenn die eigenmächtige Maßnahme des Eigentümers ohnehin hätte beschlossen oder vorgenommen werden müssen. Das grundsätzlich bestehende Ermessen der WEG bei der Entscheidung über die Instandsetzung oder Instandhaltung muss sich auf Null reduziert haben. (BGH, Urteil vom V ZR 246/14) 49

50 Ende 1. Akt 50