Entwicklung des Baumarktes in Westeuropa bis 2013
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- Sylvia Zimmermann
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1 Entwicklung des Baumarktes in Westeuropa bis 2013 M. Langen 1 Entwicklung des Baumarktes in Westeuropa bis 2013 Martin Langen B+L Marktdaten DE-Bonn
2 2 Entwicklung des Baumarktes in Westeuropa bis 2013 M. Langen
3 % CAGR 2009/2013 5,5 5,6 5,3 5,4 4,8 5,0 4,5 4,6 11,3 11,4 10,8 10,8 10,6 10,7 9,3 9,4 8,4 8,5 7,7 7,9 16,5 16,7 45,8 46,8 60,0 61,5 64,0 65,1 82,1 81,8 Entwicklung des Baumarktes in Westeuropa bis 2013 M. Langen 3 Entwicklung des Baumarktes in West-europa bis Demographie Die Wohnungsbaunachfrage wird in Bezug auf die Demographie von zwei wichtigen Faktoren beeinflusst. Der erste Faktor ist die Bevölkerungsentwicklung, der zweite die Haushaltsgröße. Die Bevölkerung in den Westeuropäischen Ländern nimmt weiterhin zu. Treiber der Bevölkerungsentwicklung sind die natürliche Geburtenrate sowie die Zuwanderung. Auch in den nächsten Jahren ist von einer positiven Bilanz auszugehen. Nur in Deutschland schrumpft die Bevölkerung. Während in Westeuropa bis 2025 ein Bevölkerungszuwachs von 7,8% zu erwarten ist, sind es in Osteuropa 7,6% weniger Einwohner als in Das Phänomen, dass zusätzliche Bevölkerung den Wohnbaumarkt antreibt, war in den vergangenen Jahren in Spanien, England und Irland auf eindrucksvolle Weise zu beobachten. Alle drei Länder hatten eine starke Zuwanderung zu verzeichnen. Abb. 1: : Bevölkerungsentwicklung 2009/2013 [in Millionen] I %CAGR 2009/2013 DE FR IT ES NL GR BE PT SE AT CH DK FI NO IE 1,2% 1,0% 0,4% 0,6% 0,5% 0,3% 0,4% 0,0% 0,1% 0,5% 0,5% 0,6% 0,2% 0,3% -0,1% DE FR IT ES NL GR BE PT SE AT CH DK FI NO IE Quelle: EUROSTAT, National Statistical Offices Der Faktor Bevölkerungsentwicklung wird durch die abnehmende Haushaltsgröße europaweit verschärft. Neue Haushalte sind als Haupttreiber für den Wohnungsbau anzusehen. Im Zuge der wirtschaftlichen Entwicklung und des Kaufkraftzuwachses hat die Zahl der neu gebildeten Haushalte rasant zugenommen. In Westeuropa nahm die Haushaltsanzahl von 2000 bis 2010 um 10,8% (bzw. um 16,6 Mio. Haushalte) zu. Parallel dazu nahm die durchschnittliche Haushaltsgröße ab. Während noch vor einigen Jahrzehnten Großfamilien
4 % CAGR 2010/ Entwicklung des Baumarktes in Westeuropa bis 2013 M. Langen die Normalität waren, sind sie heute eher die Ausnahme. Insbesondere in den Städten Europas nimmt die Zahl der Singlehaushalte sowie die Anzahl der Kleinfamilien zu. Das Phänomen der abnehmenden Haushaltsgröße ist in ganz Europa zu beobachten. Dieser Prozess wird sich bis 2020 in allen Ländern Europas fortsetzen, allerdings verlangsamt im Vergleich zu den letzten 10 Jahren (Deutschland 2010: 2,06 Personen/Haushalt, 2020: 1,98; Frankreich: 2,26, 2,18; Großbritannien: 2,22, 2,15; Spanien: 2,72, 2,56). 2. Wohnungsbauentwicklung in Westeuropa 2.1. Wohnungsbauentwicklung bis 2013 Im Zuge der weltweiten Finanzkrise wurde auch die Bauwirtschaft in ganz Europa, wenn auch teilweise in sehr unterschiedlichem Maße, beeinträchtigt. Während die Boomländer der letzten Jahre, wie Spanien, Großbritannien und Irland, große Korrekturen haben hinnehmen müssen, wurde die Bauwirtschaft der Länder Deutschland, Schweiz und Österreich nur geringfügig gebremst. In Hinblick auf die mittelfristige Entwicklung bis 2013 ist in den meisten westeuropäischen Ländern eine Stabilisierung des Wohnungsbaus zu erwarten. Abb. 2: dwelling permits 2010/ f FR IT DE UK ES NL BE CH AT SE FI NO PT IE DK 7,6% 2,5% 6,5% 10,0% 4,3% 0,4% 2,6% 11,9% 4,0% 5,0% 1,3% 4,7% 15,0% -3,9% -0,1% FR IT DE UK ES NL BE CH AT SE FI NO PT IE DK Quelle: National Statistical Offices, Forecast: B+L Marktdaten Das Wohnungsbauniveau von Frankreich befindet sich seit Jahren über dem europäischen Durchschnitt. Während in Frankreich im Schnitt seit Jahren ca. 7 Wohnungen pro Einwohner genehmigt wurden, lag der europäische Durchschnitt bei 4. Seit dem Anfang der 80er Jahre wurden nicht so viele Wohnungen fertiggestellt wie in den letzten Jahren. Der Haupttreiber des französischen Wohnungsmarktes ist die positive Geburtenrate und die relativ hohe Zuwanderung. Eine Erholung des französischen Wohnungsmarktes war bereits Anfang 2010 bemerkbar. Die Wohnungsgenehmigungen zeigten seit Anfang des Jahres zweistellige Wachstumsraten. Eine deutliche Dynamisierung des Marktes ist jedoch auf Grund des hohen Niveaus nicht mehr zu erwarten. Der Wohnungsbau von Italien befindet sich seit Jahren in der Krise. In den letzten Jahren wurden deutlich unter dem natürlichen Bedarf gebaut. In den italienischen Großstädten übersteigt daher die Wohnungsnachfrage deutlich das Angebot.
5 Entwicklung des Baumarktes in Westeuropa bis 2013 M. Langen 5 Insbesondere der soziale Wohnungsbau wurde in den letzten Jahren vernachlässigt. Mittelfristig sollen Sozialwohnungen in den italienischen Städten entstehen. Als Reaktion auf die Wirtschaftskrise versuchte die italienische Regierung durch mehrere Programme und Steuererleichterungen den privaten Wohnungsbau zu unterstützen. Ein weiterer Grund für die steigende Wohnungsnachfrage ist die Ansicht der Italiener, dass (Eigentums-)Wohnungen die beste Altersvorsorge sind. Mittelfristig ist von einer soliden Belebung des Wohnungsbaus auszugehen. Als einer der ersten europäischen Immobilienmärkte beendete Großbritannien Ende 2007 den Höhenflug im Wohnungsbau. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass sich die Bautätigkeit der vergangenen Jahre überwiegend auf wenige Metropolen und den Südwesten Englands mit dem Zentrum London konzentriert hat. Das Gesamtniveau der Wohnungsfertigstellungen lag dabei im Durchschnitt knapp unter dem europäischen Niveau. Des Weiteren besteht ein erheblicher Investitionsstau in großen Teilen des Wohnbaubestandes, der zum Teil nur durch Abriss und Neubau mit vertretbarem Aufwand aufzuholen ist. Nach dem B+L Berechnungsmodell des Wohnbaubedarfes stellt sich heraus, dass auch in Großbritannien in den letzten 5 Jahren deutlich unter dem natürlichen Bedarf Wohnungen gebaut wurden. Entsprechend stiegen die Wohnungspreise Jahr für Jahr. Bereits ab 2010 ist eine ruckartige Belebung des Wohnungsbaus in Großbritannien zu beobachten. Diese wird sich auch in 2012 fortsetzen. Dieser natürliche Nachholbedarf wird dann erfahrungsgemäß durch einen kleinen Rückgang korrigiert, bevor sich eine dynamische Entwicklung weiter fortsetzen kann. Der Wohnungsbau der BENELUX Länder Niederlande und Belgien brach nach mehreren Jahren dynamischer Entwicklung 2008 sowie 2007 ein. Das Niveau der Baugenehmigungen lag in beiden Ländern relativ hoch, über dem europäischen Durchschnitt. Während die Erholung des belgischen Wohnungsmarktes bereits 2010 kräftig zu spüren ist, wird in den Niederlanden erst 2011 mit positiven Genehmigungszahlen gerechnet. Den größten Einbruch musste der spanische Wohnungsmarkt in den letzten Jahren verzeichnen. Der durch Spekulationen getriebene Wohnungsmarkt (Wohnungsgenehmigungen in den letzten Jahren zwischen 12-17% pro Einwohner; Europa ca. 4 Whg./ Einwohner) brach komplett zusammen. Die Genehmigungen sind seit 2007 um mehr als 80% eingebrochen. Nach Schätzungen sind noch immer ca. 1 Mio. Wohnungen unverkauft. Die aktuelle schlechte wirtschaftliche Lage sowie eine Arbeitslosigkeit in der Rekordhöhe von 24% schieben die Markterholung nach hinten. Mittelfristig kann jedoch von einer Erholung ausgegangen werden, da alleine der natürliche Wohnungsbedarf auf Grund der positiven Bevölkerungsentwicklung jährlich ca Wohnungen beträgt. Eine erste Erholung wird ab 2011 erwartet Anteil Einfamilienhäuser / Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Seit Jahren ist der europaweite Trend zum Mehrfamilienhausbau zu beobachten, dieser Trend wird sich in den nächsten Jahren weiter fortsetzen. Er resultiert aus der wirtschaftlichen sowie sozialen Konzentration in den Agglomerationsräumen. Der niedrigste Einfamilienhausanteil ist in den Ländern Italien und Spanien sowie in der Schweiz zu verzeichnen.
6 % CAGR 2010/2013 6,923 7,719 6,908 7,621 5,239 5,863 4,258 5,164 3,693 4,151 3,163 3,312 2,686 3,107 2,318 2,785 2,047 2,184 12,832 15,878 10,866 11,005 9,775 11,101 34,116 31,903 30,715 40,772 17,5 73,2 65,8 60,7 58,0 57,2 55,0 48,1 47,8 47,8 47,7 41,6 36,4 29,0 26,9 82,5 26,8 34,2 39,3 42,0 42,8 45,0 51,9 52,2 52,2 52,3 58,4 63,6 71,0 73,1 6 Entwicklung des Baumarktes in Westeuropa bis 2013 M. Langen Abb. 3: % Anteil Wohnungen in Ein- und Mehrfamilienhäusern share single-family houses share flats IE NO DK NL FR UK FI AT DE BE SE GR ES CH IT Quelle: National Statistical Offices 3. Nichtwohnungsbauentwicklung in Westeuropa 3.1. Baugenehmigungen bis 2013 Die Finanzkrise hat die Wirtschaften aller Länder in Mitleidenschaft gezogen. Gezwungen durch die Finanzknappheit, mussten Projekte verschoben oder sogar gestrichen werden. Auch der kräftige Exporteinbruch bremste die exportorientiert ausgerichteten westeuropäischen Wirtschaften extrem entspannte sich die Lage in vielen Ländern, da für die meisten Deutschland als der größte Abnehmer gilt. Mittelfristig wird bei den meisten westeuropäischen Ländern auch bei den genehmigten Nichtwohnbauflächen mit einer Erholung gerechnet. Nur in Spanien und Irland wird sich die Erholung weiter verzögern. Ein großer Hemmfaktor in diesen beiden Ländern ist die abnehmende Kaufkraft sowie eine geringe Konsumbereitschaft. Dieses wirkt sich zusätzlich extrem negativ auf Industrie und Handel aus, da die Industrieproduktion der beiden Länder stark auf den Binnenabsatz ausgerichtet ist. Exportalternativen können nur langsam aufgebaut werden und treffen auf derzeit wenig aufnahmefähige Nachbarmärkte. Abb. 4: Genehmigte Nichtwohnbauflächen [in 1.000m²] f FR DE IT ES NL AT BE NO FI CH PT DK SE IE 7,4% 6,1% 4,9% 4,3% 3,7% 2,5% 2,9% 3,7% 4,7% 3,0% 1,2% 1,6% 0,4% -1,3% FR DE IT ES NL AT BE NO FI CH PT DK SE IE Quelle: National Statistical Offices, Forecast: B+L Marktdaten
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