Entwicklung des Baumarktes in Westeuropa bis 2015

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1 Entwicklung des Baumarktes in Westeuropa bis 2015 M. Langen 1 Entwicklung des Baumarktes in Westeuropa bis 2015 Martin Langen B+L Marktdaten DE-Bonn

2 2 Entwicklung des Baumarktes in Westeuropa bis 2015 M. Langen

3 5,6 5,7 5,4 5,6 5,0 5,4 4,6 4,8 11,1 11,6 10,5 10,7 9,5 10,1 8,4 8,6 8,0 8,5 16,7 17,2 46,2 48,0 65,3 67,8 63,3 66,3 60,8 62,9 80,5 80,1 Entwicklung des Baumarktes in Westeuropa bis 2015 M. Langen 3 Entwicklung des Baumarktes in Westeuropa bis Demographie Die Wohnungsbaunachfrage wird in Bezug auf die Demographie von zwei wichtigen Faktoren beeinflusst. Der erste Faktor ist die Bevölkerungsentwicklung, der zweite die Haushaltsgröße. Die Bevölkerung in den westeuropäischen Ländern nimmt weiterhin zu. Treiber der Bevölkerungsentwicklung sind die natürliche Geburtenrate sowie die Zuwanderung. Auch in den nächsten Jahren ist von einer positiven Bilanz auszugehen. Dies gilt auch für Deutschland, welches seit 2011 von einer hohen Zuwanderung profitiert. Während in Westeuropa bis 2025 ein Bevölkerungszuwachs von 7,8% zu erwarten ist, sind es in Osteuropa 7,6% weniger Einwohner als in Das Phänomen, dass zusätzliche Bevölkerung den Wohnbaumarkt antreibt, war in den vergangenen Jahren in Spanien, England und Irland auf eindrucksvolle Weise zu beobachten. Alle drei Länder hatten eine starke Zuwanderung zu verzeichnen. Mit dem Eintreten der Finanzkrise versiegten die Zuwanderungsströme in den Krisenländern und gleichzeitig nahm die Bauaktivität massiv ab F DE FR UK IT ES NL BE PT SE AT CH DK FI NO IE CAGR 2012/20 0,5% 0,6% 0,4% 0,5% 0,4% 0,6% 0,2% 0,8% 0,2% 0,8% 0,3% 0,4% 1,0% 0,6% -0,1% Abbildung 1: Bevölkerungsentwicklung 2012/2015 [Mio.] / CAGR 2012/2015 [in %] Quelle: EUROSTAT, National Statistical Offices (10/2013), f=forecast Der Faktor Bevölkerungsentwicklung als Treiber der Bauaktivität gewinnt durch die abnehmende Haushaltsgröße europaweit zusätzlich an Bedeutung. Neue Haushalte sind als Haupttreiber für den Wohnungsbau anzusehen. Im Zuge der wirtschaftlichen Entwicklung und des Kaufkraftzuwachses hat die Zahl der neu gebildeten Haushalte rasant zugenommen. Parallel dazu nahm die durchschnittliche Haushaltsgröße ab. Während noch vor ein paar Jahrzehnten Großfamilien die Normalität waren, sind sie heute eher die Ausnahme. Insbesondere in den Städten Europas nimmt die Zahl der Singlehaushalte sowie die Anzahl der Kleinfamilien zu.

4 84,3 69,7 54,3 46,8 37,7 37,4 37,4 31,1 26,5 23,6 10,2 6,3 76,3 60,3 50,5 48,5 40,9 38,9 34,8 26,4 31,9 28,1 9,7 5,6 121,7 155,2 239,5 254,6 361,3 460,0 4 Entwicklung des Baumarktes in Westeuropa bis 2015 M. Langen Das Phänomen der abnehmenden Haushaltsgröße ist in ganz Europa zu beobachten. Dieser Prozess wird sich bis 2020, zwar in Vergleich zu den letzten 10 Jahren verlangsamt, in allen Ländern Europas fortsetzen (Deutschland 2010/20: 2,06/1,98 Personen/Haushalt; Frankreich 2010/20: 2,26/2,18; Großbritannien 2010/20: 2,22/2,15; Spanien 2010/20: 2,72/2,56) 2. Wohnungsbauentwicklung in Westeuropa 2.1. Wohnungsbauentwicklung bis 2015 Die westeuropäischen Länder drifteten bei ihrer Wohnbauaktivität immer stärker auseinander. Während einstige Boomländer wie Spanien und Schwergewichte wie Italien und Frankreich weiterhin an Boden verlieren, schaffen es Deutschland und Grossbritannien nicht, diese Entwicklung zu kompensieren. In Summe wird von die Anzahl der genehmigten Wohnungen um ca. weitere 9% bis 2015 zurückgehen. Dwelling permits in 1,000 units f FR DE UK IT ES CH BE AT NO NL FI SE PT DK IE Growth 2012/2015 f 8,5% 6,3% 6,0% 2,1% 1,2% 2,8% 1,3% -7,7% -3,3% -4,7% -2,4% -2,4% -5,4% -1,8% -3,3% Abbildung 2: Wohnungsgenehmigungen 2013/2015 [Mio.] / CAGR 2012/2015 [in %] Quelle: National Statistical Offices, f=forecast: B+L Marktdaten (10/2013), f=forecast Das Wohnungsbauniveau von Frankreich befindet sich seit Jahren über dem europäischen Durchschnitt. Während in Frankreich im Schnitt seit Jahren ca. 7 Wohnungen pro Einwohner genehmigt wurden, lag der europäische Durchschnitt bei 4. Seit dem Anfang der 80er Jahre wurden nicht so viele Wohnungen fertiggestellt wie in den letzten Jahren. Der Haupttreiber des französischen Wohnungsmarktes ist die positive Geburtenrate und die relativ hohe Zuwanderung. Seit Anfang 2012 nahmen die Baubeginne in Frankreich stetig ab. Trotz eines leichten Anstieges im zweiten Quartal 2013 gehen wir von einem weiteren Rückgang in 2013 und 2014 aus. Neben der schlechten wirtschaftlichen Entwicklung ist auch die Reduzierung staatlicher Programme für den Wohnungsbau (scellier/duflot, PTZ+, TVA) als Hauptursache zu sehen. Der Wohnungsbau in Italien befindet sich seit Jahren in der Krise und es wurde deutlich unter Bedarf gebaut. In den italienischen Großstädten übersteigt daher die Wohnungsnachfrage das Angebot. Insbesondere der soziale Wohnungsbau wurde in den letzten Jahren vernachlässigt. Mittelfristig sollen Sozialwohnungen in den italienischen Städten entstehen. Als Reaktion auf die Wirtschaftskrise versuchte die italienische Regierung durch mehrere Programme und Steuererleichterungen den privaten Wohnungsbau zu unterstützen.

5 21% 19% 16% 13% 19% 31% 28% 38% 42% 42% 49% 49% 47% 46% 44% 43% 44% 42% 40% 48% 47% 51% 59% 57% 54% 51% 55% 63% 81% 86% Entwicklung des Baumarktes in Westeuropa bis 2015 M. Langen 5 Ein weiterer Grund für die steigende Wohnungsnachfrage ist die Ansicht der Italiener, dass sich nur Wohnungen als Altersvorsorge eignen. Mittelfristig ist jedoch weiterhin nicht von einer Belebung des Wohnungsbaus auszugehen. Als einer der ersten europäischen Immobilienmärkte beendete Großbritannien Ende 2007 den Höhenflug im Wohnungsbau. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Bautätigkeit der vergangenen Jahre sich überwiegend auf wenige Metropolen und den Südwesten Englands mit dem Zentrum London konzentriert hat. Das Gesamtniveau der Wohnungsfertigstellungen lag dabei im Durchschnitt knapp unter dem europäischen Niveau. Des Weiteren besteht ein erheblicher Investitionsstau in großen Teilen des Wohnbaubestandes, der zum Teil nur durch Abriss und Neubau mit vertretbarem Aufwand aufzuholen ist. Nach dem B+L Berechnungsmodell des Wohnbaubedarfes stellt sich heraus, dass auch in Großbritannien in den letzten 5 Jahren deutlich unter Bedarf gebaut wurde. Entsprechend stiegen die Wohnungspreise Jahr für Jahr. Bereits ab 2010 ist eine ruckartige Belebung des Wohnungsbaus in Großbritannien zu beobachten. Der natürliche Nachholbedarf wurde von einer wieder eintretenden Stagnation in 2011 und 2012 korrigiert, bevor die dynamische Belebung des Wohnungsbaus sich nun seit Anfang 2013 erneut fortsetzt. Den größten Einbruch verzeichnete in den letzten Jahren der spanische Wohnungsmarkt. Der durch Spekulationen getriebene Wohnungsmarkt (mit zwischen Wohnungsgenehmigungen pro Einwohner; Europa ca. 4 Whg.pro Einwohner) brach komplett zusammen. Die Genehmigungen sind seit 2007 um mehr als 90% eingebrochen. Nach Schätzungen sind immer noch ca. 1 Mio. Wohnungen unverkauft. Die aktuell schlechte wirtschaftliche Lage sowie die rekordhohe Arbeitslosigkeit von 27% schieben die Markterholung nach hinten. Mittelfristig kann jedoch von einer Erholung ausgegangen werden, da allein der natürliche Wohnungsbedarf aufgrund der positiven Bevölkerungsentwicklung jährlich ca Wohnungen beträgt. Eine erste Erholung wird ab 2015 erwartet Anteil Einfamilienhäuser / Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Seit Jahren ist der europaweite Trend zum Mehrfamilienhausbau zu beobachten, dieser Trend wird sich in den nächsten Jahren weiter fortsetzen. Er resultiert aus der wirtschaftlichen sowie sozialen Konzentration in den Agglomerationsräumen. Der niedrigste Einfamilienhausanteil ist in den Ländern Italien, Spanien sowie in der Schweiz zu verzeichnen. Der Anstieg des Einfamilienhausanteils in den skandinavischen Ländern Dänemark, Norwegen und Schweden ist der Investitionszurückhaltung bei Mehrfamilienhausprojekten geschuldet. Share single-family houses (permits) single-family houses 2012 single-family houses 2015 f IE UK NL DK PT FR BE FI DE AT NO SE ES CH IT Abbildung 3: Anteil Wohnungen in Einfamilienhäusern 2012 / 2015 [in %] Quelle: National Statistical Offices, B+L Marktdaten (10/2013)

6 5,2 5,8 4,4 4,2 3,8 3,9 3,6 3,8 2,6 3,0 2,7 2,6 2,4 2,3 1,7 2,1 7,6 7,1 6,9 7,1 6,4 5,7 12,1 11,3 24,6 24,1 36,9 34,2 33,7 31,3 6 Entwicklung des Baumarktes in Westeuropa bis 2015 M. Langen 3. Nichtwohnungsbauentwicklung in Westeuropa 3.1. Baugenehmigungen bis 2015 Die Finanzkrise hat die Wirtschaften aller Länder in Mitleidenschaft gezogen. Projekte wurden verschoben bzw. entfielen vollständig. Auch der kräftige Exporteinbruch bremste die exportorientiert ausgerichteten westeuropäischen Wirtschaften extrem entspannte sich die Lage in vielen Ländern, da für die meisten Deutschland der größte Abnehmer ist. Nach einer kurzen und kräftigen Aufholphase wird mittelfristig bei den meisten westeuropäischen Ländern bei den genehmigten Nichtwohnbauflächen jedoch wieder mit weiteren Rückgängen gerechnet. Hierfür sind grundlegende strukturelle Defizite sowie die schlechte Nachfrageentwicklung in vielen europäischen Ländern verantwortlich. Die flächenmäßig größten Rückgänge werden in Frankreich, Deutschland, Italien und Spanien zu beobachten sein. Dabei ist in Deutschland die Entwicklung als Stabilisierung nach einer Phase hoher Bauleistung in 2011 und 2012 zu sehen. Portugal und Irland werden aufgrund des bereits niedrigen Bauniveaus ihren Tiefpunkt in dem Zeitraum bis 2015 durchschritten haben F FR DE UK* IT NL BE NO ES FI CH AT PT SE DK IE CAGR 2012/15 0,8% 4,1% 0,8% 2,2% 5,6% 6,5% -0,7% -2,4% -2,4% -2,2% -2,4% -1,6% -3,8% Abbildung 4: Genehmigte Nichtwohnbauflächen [in 1.000m²] 2012/2015 (*Baubeginne) Quelle: National Statistical Offices, f= forecast: B+L Marktdaten (10/2013) -1,4% -1,7%