Reform der Grundsteuer

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1 Reform der Grundsteuer von Dr. Hans Otto Sprengnetter Inhalt 1 Ausgangslage Diskutierte Reformvarianten Das Kostenwertmodell Leitlinien Bewertungsverfahren Pro und Contra zum Kostenwertmodell Pro Contra Das Bodenwertmodell (gebäudeunabhängiges Modell) Leitlinien Bewertungsverfahren Pro und Contra zum Bodenwertmodell Pro Contra Das Flächenmodell (wertunabhängiges Modell) Modellvorschlag Leitlinien Bewertungsverfahren Pro und Contra zum Flächenmodell Pro Contra Verbesserungsvorschlag Das Wertmodell Leitlinien Bewertungsverfahren Überschlägige Verfahren Vereinfachungen der klassischen Verfahren zur Verkehrswertermittlung Genauigkeitsvergleich der Verkehrswertverfahren: IPK NS versus SprengnetterONE Pro und Contra zum Wertmodell i.v.m. den diesbezüglichen Bewertungssystemen Grundsätzliches zu IPK NS Grundsätzliches zu SprengnetterONE Pro und Contra zu allen Modellen Vermeidung künftiger automatischer Höherbelastung Nicht Berücksichtigung der persönlichen Einkommenssituation Nicht Berücksichtigung wesentlicher Aspekte Probleme bei Anwendung des Ertragswertmodells Literatur... 29

2 1 Reform der Grundsteuer (Gesamtüberblick) 1 Ausgangslage Die derzeitige Bemessungsgrundlage der Grundsteuer ist verfassungswidrig. (BVerfG Urteil vom ; 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15 sowie 1 BvR 639/11 und 1 BvR 889/12) 1) Begründung: Folge: Der Gleichheitsgrundsatz gem. Art. 3 GG ist verletzt. Bis Ende 2019 muss ein neues Gesetz beschlossen sein, ab Anfang 2025 muss es angewendet werden. Anforderungen 2) : Bezüglich der neuen Belastungsregelung besteht großer Spielraum. Die neue Regelung muss folgerichtig und gleichheitsgerecht umgesetzt werden. 2 Diskutierte Reformvarianten Die derzeitigen Bewertungsregeln werden seit Jahrzehnten kritisiert. 3) Seit langer Zeit werden drei mögliche Modelle diskutiert 4) : + Kostenwertmodell + Bodenwertmodell + Flächenmodell 2010 wurde auch vorgeschlagen: + Wertmodell 5) 3 Das Kostenwertmodell Das sog. Kostenwertmodell für die Bewertung des Grundvermögens wurde im September 2016 über den Bundesrat in die politische Diskussion eingebracht und als Konsensmodell der Länder am 4. November 2016 gegen die Stimmen aus Bayern und Hamburg im Bundesrat beschlossen. Es müsste jedoch noch durch den Bundesrat in den 19. Deutschen Bundestag neu eingebracht, verhandelt und beschlossen werden. 3.1 Leitlinien Festhalten an der traditionellen Konzeption einer wertabhängigen verbundenen Grundsteuer, deren Bemessungsgrundlage sowohl den Grund und Boden als auch die Gebäude (typisierter Investitionsaufwand für die Immobilie) einschließt Beibehaltung des dreistufigen Besteuerungsverfahrens (Feststellung Grundsteuerwert/Feststellung Steuermessbetrag/Grundsteuerfestsetzung) 1) Siehe hierzu Roscher, M.: Einheitsbewertung für Grundsteuer verfassungswidrig [6]. 2) Zu den Zielvorstellungen siehe auch nachfolgenden Abschnitt ) Siehe z.b. [1] und [2]. 4) Siehe hierzu u.a. Drosdzol, W. D.: Die Reformmodelle im Kurzüberblick [4], Abschnitt ) Siehe z.b. [3] und [12].

3 2 bundesgesetzlich geregelte Grundsteuer mit weitgehenden Öffnungsklauseln zur Bestimmung landesspezifischer Steuermesszahlen Bemessungsgrundlage Bewertungsziel für das Grundvermögen: Kostenwert, mit dem typisierend der Investitionsaufwand für die Immobilien erfasst werden soll 3.2 Bewertungsverfahren a) erforderliche externe Eingangsdaten: Boden: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert Gebäude: Gebäudeart (einschl. Nutzungsverhältnisse), Gebäudefläche (Brutto Grundfläche), Baujahr b) bebaute Grundstücke: Pauschalherstellungskosten ( 236 Abs. 1 und 2, Anlage 36 II. BewG E) Brutto Grundfläche ( 236 Abs. 1, Anlage 36 I. BewG E) Bodenrichtwert (ggf. angepasster Boden(richt)wert) Grundstücksfläche Bodenwert ( 233, 235 Abs. 2 BewG E) Gebäudepauschalherstellungswert ( 236 Abs. 1 BewG E) Alterswertminderung (max. 70 %) ( 236 Abs. 4 BewG E) Gebäudewert ( 235 Abs. 3, 236 BewG E) + Kostenwert = Grundsteuerwert ( 235 Abs. 1 BewG E) Abb. 3 1: Kostenwertmodell (schematischer Ablauf) c) unbebaute Grundstücke: Für unbebaute Grundstücke gilt nur die linke Spalte der vorstehenden Abbildung.

4 3 d) Anwendungsbeispiel: Ermittlung des Kostenwerts (Kostenstand 2010) mit folgenden Annahmen: Mehrfamilienhaus, Brutto Grundfläche 700 m², Baujahr 2001; Grundstücksfläche 800 m², Bodenrichtwert 200 /m² Bodenwert Grundstücksfläche Bodenrichtwert 600 m² 200 /m² Gebäudewert Brutto Grundfläche Pauschalherstellungskosten 6) 700 m² 780 /m² Baujahr Stichtag Alter Gesamtnutzungsdauer 21 Jahre 70 Jahre Alterswertminderung Kostenwert = Grundsteuerwert 30 % 0, Das Kostenwertmodell wurde (in seinem damaligen Stand) von Sprengnetter bereits 2004 kommentiert. 7) 3.3 Pro und Contra zum Kostenwertmodell Pro + Das Bundesfinanzministerium hat ausgeführt, dass die Verwendung mehrerer Maßstäbe (wie beim Kostenmodell: Heranziehung von Bodenrichtwerten für den Grund und Boden sowie von pauschalierten bzw. typisierten Herstellungskosten für die Gebäude) grundsätzlich keinen verfassungsrechtlichen Bedenken begegnet, soweit die weiter genannten Voraussetzungen für eine gleichheitsgerechte Ausgestaltung erfüllt sind (Antwort auf eine kleine Anfrage der FDP). + Nach ergänzender Einführung einer Wertzahl (Marktanpassung) ein sehr gerechtes Verfahren. 8) 6) Es gibt 5 Gebäudeklassen, denen jeweils (unabhängig von Gebäudestandard und Gebäudezustand) Gebäudewerte zugeordnet sind. 7) Sprengnetter, H.O.: Die Grundsteuer wird einfacher aber ungerechter [2]. 8) [2]

5 Contra Das willkürliche Bewertungsziel: Der Kostenwert ist als Bewertungsziel willkürlich und schon dem Grunde nach ungeeignet, eine Besteuerung nach der durch das Grundstück ermittelten Leistungsfähigkeit zu ermöglichen. 9) Nur ein am Ertragswert orientiertes Bewertungsverfahren könne einen sachgerechten Maßstab für die durch das Grundstück vermittelte Leistungsfähigkeit und damit für die Grundsteuer bieten. 10) Die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) hält das Kostenwertmodell deshalb für verfassungswidrig. 10)11) Der hohe administrative Aufwand: Der Verwaltungsaufwand zur Ermittlung und Erhebung der Grundsteuer wäre bei der verbundenen Bemessungsgrundlage außerverhältnismäßig hoch. Jede Form der Gebäudebesteuerung, ob flächen oder wertbasiert, erhöht den Aufwand und auch die Streitanfälligkeit gegenüber einer rein bodenbasierten Besteuerung um ein Vielfaches. 12)13) Anmerkung des Autors: Dem Kostenwertmodell wird überwiegend der Makel zugeordnet, es sei zu aufwändig. Letztlich ist es aber nicht viel aufwändiger als die beiden anderen Verfahren. 14) Die Investitionsfeindlichkeit der Gebäudesteuer: Mit der Einbeziehung der Gebäude in die Bemessungsgrundlage sind massive Fehlanreize verbunden. Jede Bebauung und auch jede bessere, effizientere Grundstücksausnutzung wird mit einer höheren Grundsteuer bestraft. Zugleich bedeutet das: Bebaubare, aber nicht bebaute Grundstücke (Baulücken, Brachen) werden nur sehr gering besteuert. Grundstücksspekulation auf Kosten der Gemeinschaft bleibt somit attraktiv. Spekulation und Leerstand auf innerstädtischen Flächen führen zur Ausweisung von unnötig vielen bzw. großen Neubaugebieten am Siedlungsrand. Gleichzeitig treibt das knapp gehaltene Angebot an Wohnraum die Bodenpreise und Mieten künstlich in die Höhe. 12) Neubauten würden steuerlich deutlich schlechter gestellt: Da bei der (Kostenwert )Gebäudebewertung nur das Ursprungsbaujahr zählt, spätere Sanierungen und andere wertverbessernde Maßnahmen aber unberücksichtigt bleiben, kommt es zu einem verzerrten Abbild zulasten dringend benötigter Neubauten. 12) Die Belastungsverschiebungen zum Nachteil der geringerwertigen Grundstücke: Durch die Nichtberücksichtigung der vorbeschriebenen wertverbessernder Maßnahmen entstehen gegenüber dem heutigen Modell Belastungsverschiebungen zum Nachteil der geringerwertigen Grundstücke. 12) Die Zweifel an einer verfassungskonformen Regelung: Der als Bemessungsgrundlage angestrebte Kostenwert verstößt vermutlich ebenfalls gegen den Gleichheitsgrundsatz. Denn mit den wirklichen Werten des Grundstücksmarktes haben die Kostenwerte nicht viel gemein. 12)15) 9) Es sind keine Werte, sondern Rechengrößen. 10) [9] 11) Hinweis: Durch die von Sprengnetter angeregte Modellergänzung (siehe [2], S. 3) wäre das aber heilbar. Jedoch könnte man alternativ auch direkt das Wertmodell einführen. 12) [10] 13) So auch viele andere, z.b. [1] und [8]. 14) [12]

6 5 4 Das Bodenwertmodell (gebäudeunabhängiges Modell) Eine reine Bodenwertsteuer wird insbesondere von Mieterorganisationen und Umweltverbänden [10] zur Baulandmobilisierung gefordert. Die Bebauung von Grundstücken soll nicht durch eine höhere Grundsteuer bestraft werden. Bei der Bodenwertsteuer bildet allein der Wert für den Grund und Boden die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Bei diesem Modell werden die Gebäudewerte außen vorgelassen. 4.1 Leitlinien Aktivierung baureifer oder gering bebauter Grundstücke zur Bebauung mit einer ausschließlich auf den Grund und Boden bezogenen wertabhängigen Grundsteuer Bemessungsgrundlage Bewertungsziel: gemeiner Wert (des Grund und Bodens) 4.2 Bewertungsverfahren a) erforderliche externe Eingangsdaten: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert (einschl. Umrechnungskoeffizienten und Indexreihen zur Berücksichtigung der Wertabweichungen zwischen den Merkmalen des jeweiligen Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks) b) bebaute und unbebaute Grundstücke: Bodenrichtwert (ggf. angepasster Bodenrichtwert) Grundstücksfläche = Bemessungsgrundlage Abb. 4 1: Bodenwertmodell (schematischer Ablauf) Drosdzol hatte das Bodenwertmodell bereits 1998 besprochen. 16) 4.3 Pro und Contra zum Bodenwertmodell Pro + Ihr reiner Fiskalcharakter: Weil bei einer Bodenwertsteuer die Bodenwerte in sämtlichen Lagen relativ zueinander gleich belastet werden, kommt es zu keinen allokativen Verzerrungen. Eine reine Bodenwertsteuer ist eine 15) Durch die von Sprengnetter angeregte Modellergänzung (siehe [2]) wäre dies aber heilbar. 16) Drosdzol, W. D.: Neuregelung der Grundsteuer als Bodenwert bezogene Steuer [1].

7 6 reine Fiskalsteuer. Sie nimmt Verzerrungen der gegenwärtigen Besteuerung zurück bzw. hält diese nicht aufrecht. 17) + Der deutliche geringere administrative Aufwand: Bei der reinen Bodensteuer entfällt die aufwändige und wegen Pauschalisierung unzulängliche Gebäudebewertung. Benötigt werden einzig die Grundstücksgröße, die Bodenrichtwerte (und ggf. Umrechnungskoeffizienten, Indexreihen), die praktisch flächendeckend vorliegen. 18) + Die Investitionsfreundlichkeit der Bodensteuer: Grundstückseigentümer werden bei der Bebauung ihres Grundstücks und bei Sanierung oder Ausbau ihrer Gebäude nicht durch eine höhere Grundsteuer belastet. Auf baureife, aber unbebaute oder untergenutzte Grundstücke würde ein sanfter Investitionsdruck ausgeübt werden. 18) + Das steigende Wohnraumangebot und die mittelbar sinkenden Bodenpreise und Mieten: Da die reine Bodensteuer baustimulierend wirkt, würde das innerörtliche Wohnraumangebot erhöht. Das wirke sich mittelfristig dämpfend auf die Bodenpreise aus und mache sich auch durch sinkende bzw. weniger stark steigende Mieten deutlich. Eine reine Bodensteuer wäre praktisch unüberwälzbar, d.h. die Traglast würde sich auf den Vermieter verlagern. [Diese Auffassung wird vom Autor nicht geteilt.] Zwar wäre auch eine als Bodensteuer gestaltete Grundsteuer weiterhin umlagefähig (die Zahllast läge wenn und solange die Umlage im Rahmen der Nebenkostenabrechnung rechtlich zulässig bleibt weiter beim Mieter). Aber aufgrund des steigenden Wohnraumangebotes würden die Kaltmieten unter Druck geraten, d.h. je nach Marktlage sinken oder diese weniger stark ansteigen als dies bei einer Gebäudesteuer der Fall ist. 18) + Der Anreiz, das vorgegebene Baurecht auszunutzen Eine reine Bodensteuer unterstützt die Verwirklichung der kommunalen Planung statt sie zu konterkarieren. Denn maßgeblich für die Höhe der Bodensteuer wäre nicht mehr die tatsächliche Bebauung, sondern wären [die an die Eigenschaften der Besteuerungsobjekte angepassten] Bodenrichtwerte, in denen sich u.a. die baurechtlich zulässige Bebaubarkeit abbildet. 18) Durch die Nichtberücksichtigung der Gebäude wird der Eigentümer zu einer baulichen Verdichtung angeregt. Bei einer Verdichtung steigt das Ertragspotenzial, aber nicht die Steuerlast. Wegen der absolut geringen Höhe der Grundsteuer dürfte dieser Anreiz aber nur marginal sein. + Die angemessene Beteiligung aller Grundeigentümer an den Kosten für die lnwertsetzung ihrer Grundstücke: Die lnwertsetzung privater Grundstücke ist im Wesentlichen auf kommunale (öffentliche) Leistungen und Investitionen zurückzuführen. Die damit verbundenen Kosten entstehen aber unabhängig von einer realisierten Bebauung des Grundstücks. 18) Contra Die Belastungsverschiebungen: Durch Verzicht auf die Gebäude treten im Vergleich zum bisherigen Recht erhebliche Belastungsverschiebungen, insbesondere zum Nachteil von geringerwertig bebauten Grundstücken ein. Viele Vorteile der kommunalen Leistungen entstehen erst mit der Bebauung der Grundstücke: Das Modell (Grundsteuer unbebautes Bauland = Grundsteuer bebautes Bauland) ist deshalb als 17) [10] 18) [10]

8 7 Gegenleistung für die Daseinsvorsorgeinvestitionen der Gemeinden doch nicht so gerecht, wie es auf den ersten Blick erscheint. Die Bodenrichtwerte besitzen vielfach keine hinreichende Qualität: Es werden Bodenrichtwerte benötigt. Diese sind in einigen Bereichen Deutschlands (selbst für eine typisierende Bewertung noch) nicht in hinreichender Qualität vorhanden (insbesondere in Bereichen von Baden Württemberg und Bayern). Eine Behebung dieser Defizite dürfte aber bis zu den vom BVerfG vorgegebenen Terminen möglich sein (insbesondere da die Gemeinden ein diesbezügliches Steuereinnahmen Interesse haben). 5 Das Flächenmodell (wertunabhängiges Modell) 5.1 Modellvorschlag Hierunter wird das in den Jahren 2010 bis 2013 zunächst von Hessen, Baden Württemberg und Bayern (deshalb auch Südländermodell genannt), zuletzt noch von Bayern favorisierte Modell verstanden. 5.2 Leitlinien vereinfachte wertunabhängige Grundsteuer nach dem Äquivalenzprinzip 19) (anknüpfen an die über Gebühren und Beiträgen hinausgehenden Kosten der Kommunen für die kommunale Daseinsvorsorge: Infrastruktur, Kinderbetreuung, Schulen, Feuerwehr usw.) Bemessungsgrundlage Grundvermögen: o Multiplikation von Flächenbezugsgrößen und nutzungsartabhängigen Äquivalenzzahlen zweistufiges Besteuerungsverfahren (Verzicht auf Steuermessbetragsverfahren) o Produkt aus Flächenbezugsgröße und nutzungsartabhängigen Äquivalenzzahlen = Ausgangsgröße für die Anwendung der Grundsteuerhebesätze durch die Kommunen Das Verfahren beruht auf der Anwendung von Äquivalenzzahlen für die Grundstücksfläche und die Gebäudeflächen; es wird deshalb auch Äquivalenzmodell genannt. Diese Äquivalenzahlen betragen 20) für die Grundstücksfläche (Grund und Boden) 2 Cent je m², für die zu Wohnzwecken genutzten Gebäudeflächen 20 Cent je m² Brutto Grundfläche, für nicht zu Wohnzwecken genutzten Gebäudeflächen 40 Cent je m² Brutto Grundfläche. 5.3 Bewertungsverfahren a) erforderliche externe Eingangsdaten: Boden: Grundstücksfläche Gebäude: Klassifizierung Wohngebäude, Nichtwohngebäude oder gemischt genutzte Gebäude, Nutzungsverhältnisse bei gemischt genutzten Grundstücken, Gebäudefläche (Brutto Grundfläche) 19) Befürworter dieses Verfahrens behaupten, dass es dem Äquivalenzprinzip der Besteuerung in besonderer Weise entspräche; es wird deshalb auch Äquivalenzmodell genannt. 20) Drosdzol, W. D.: Neuerungen im grundstücksbezogenen Steuerrecht [4].

9 8 b) bebaute Grundstücke Bei bebauten Grundstücken wird zwischen folgenden drei Fallgruppen unterschieden: 21) zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke (Wohngrundstücke) nicht zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke (Nicht Wohngrundstücke) teils zu Wohn, teils zu Nicht Wohnzwecken genutzte Grundstücke (gemischt genutzte Grundstücke) Wird ein Gebäude teils zu Wohnzwecken, teils zu anderen Zwecken genutzt, ist die im vereinfachten Verfahren ermittelte Gebäudefläche nach den tatsächlichen Nutzungsverhältnissen aufzuteilen. Die Nutzungsanteile sind vom Grundstückseigentümer zu erklären, soweit sie sich nicht bereits aus anderen Unterlagen eindeutig ergeben. Die Grundsteuerbemessungsgrundlage bei bebauten Grundstücken ermittelt sich wie folgt: Grundstücksfläche x Äquivalenzzahl (2 Cent/m²) Gebäudefläche (Brutto Grundfläche) x Äquivalenzzahl (20 bzw. 40 Cent/m²) + Grundsteuer Bemessungsgrundlagen Abb. 5 1: Flächenmodell (schematischer Ablauf) Für die aufstehenden Gebäude ist grundsätzlich die Brutto Grundfläche die maßgebliche Bezugsgröße für die Ermittlung der Grundsteuer. Im typisierten Bewertungsverfahren soll die Gebäudefläche allerdings in einem vereinfachten Flächenermittlungsverfahren ermittelt werden, in dem die Gebäudegrundfläche (= bebauter Teil der Grundstücksfläche) mit der Anzahl der Geschosse multipliziert werden soll. Da die Anzahl der Geschosse im amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS) aktuell regelmäßig nicht vorliegt, soll diese wie folgt anhand der Gebäudehöhe typisiert werden: 21) In [7] wird eine evtl. weitere Differenzierung der Flächen in Abhängigkeit von der Nutzung diskutiert (Abschnitt 4.3.2: Nutzungsbedingte Differenzierung im Flächenmodell).

10 9 Gebäudehöhe Anzahl Geschosse (= Höhenzahl ) bis einschließlich 5 Meter 1 über 5 Meter bis einschließlich 10 Meter 2 über 10 Meter bis einschließlich 15 Meter 3 über 15 Meter bis einschließlich 19 Meter 4 über 19 Meter bis einschließlich 22 Meter 5 zzgl. je angefangene 3 Meter, die 22 Meter übersteigen 1 Der Steuerpflichtige hat die Möglichkeit, statt der im vereinfachten Verfahren ermittelten Gebäudefläche eine niedrigere Brutto Grundfläche des Gebäudes gemäß der Definition in Anlage 24 zu 190 BewG nachzuweisen. Da die Anwendung einer typisierten Höhenzahl bei bestimmten Gebäudetypen, wie z.b. Fabrik, Montage oder Lagerhallen, Einkaufszentren etc., zu unzutreffenden Ergebnissen führen würde, hat der Grundstückseigentümer in diesen Fällen die tatsächliche Brutto Grundfläche in einer Erklärung anzugeben. c) unbebaute Grundstücke: Für unbebaute Grundstücke gilt nur linke Spalte der vorstehenden Abbildung 5 1. d) Anwendungsbeispiel 22) Einfamilienhaus mit Keller, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss, Gebäudehöhe 9 m, Grundstücksfläche 600 m², Gebäudegrundfläche 100 m², Hebesatz = 400 % Grundsteuer Bemessungsgrundlage für Grundstücksfläche = 600 m² 2 Cent/m² = 12 Grundsteuer Bemessungsgrundlage für Gebäudefläche = 100 m² 2 20 Cent/m² = 40 Grundsteuer Bemessungsgrundlage bebautes Grundstück = = 52 Grundsteuer = % = ) Quelle: Drosdzol, W. D.: Neuerungen im grundstücksbezogenen Steuerrecht [4]

11 Pro und Contra zum Flächenmodell Pro + Das Modell ist einfach anwendbar und besitzt eine hohe Transparenz: Modell könnte von den einzelnen Kommunen selbstständig verwaltet werden. 23) + Für die Bundesländer mit hohen Immobilienwerten evtl. günstige Auswirkungen auf den Länderfinanzausgleich. + Die meisten Zielvorstellungen der Grundsteuerreform 24) werden erfüllt: einfachstes aller drei Modelle; auch deutliche Vereinfachung gegenüber der bisherigen Einheitswertermittlung kurzfristig umsetzbar hohe Transparenz für den Bürger gesichertes Steueraufkommen für die Gemeinden und Planungssicherheit im Hinblick auf die Aufkommenshöhe dauerhaftes Besteuerungssystem, das den Wandel der Zeit und regional unterschiedliche Entwicklungen verkraften kann Contra Das Modell setzt keine Anreize, unbebaute Grundstücke schneller zu bebauen. 25) Die Grundsteuerlast würde zu Ungunsten von geringerwertigen Grundstücken (Lage, Gebäude) verschoben. Beim Flächenmodell stellt sich (deshalb) vor allem die Gerechtigkeitsfrage: Werden die Wirtschaftsgüter entsprechend der Maßgabe des BVerfG relations und realitätsgerecht abgebildet? M.E.: nein. Die erheblichen Wertunterschiede zwischen flächenmäßig identischen Grundstücken in einer Kommune werden nicht berücksichtigt 26). Die Grundsteuerlast wird zum Nachteil der geringwertigen Grundstücke verschoben. Folge könnte eine eingeschränkte Akzeptanz der Steuerbemessung bei Grundstückseigentümern und Mietern sein, auf die die Steuer abgewälzt werden kann. Eine Heilung wäre m.e. nur durch Einführung einer (zumindest Bodenwert bezogenen) Wertkorrektur möglich. Aber: Dann ist es kein reines Flächenverfahren mehr jedoch eine alle Anforderungen wahrscheinlich besser erfüllendes, einfaches und kurzfristig einsetzbares Verfahren. Letztlich könnte man alternativ aber auch direkt das Wertmodell einführen. Dieselbe Antwort ist auf die vom Sachverständigenrat der Bundesregierung vorgeschlagenen hybriden Lösung (Basis Flächenmodell mit zusätzlicher Differenzierung, z.b. bezüglich der Nutzung und der Lage) zu geben. Vgl. zeitung.de/ /wirtschaftsweise kritisieren schlechtekreditueberwachung ( ). 23) [7] 24) Zu den grundsätzlichen Zielvorstellungen der Steuerreform siehe Sprengnetter, H.O.: Die Grundsteuer wird einfacher aber ungerechter [2]. 25) [10], [12] 26) Das BVerfG beanstandet jedoch gerade auch die erheblichen Wertverzerrungen im heutigen System.

12 11 Dieser Nachteil (Mangel?) 27) wird nachstehend an einem Zahlenbeispiel verdeutlicht. Beispiel Flächenmäßig identische Objekte mit unterschiedlicher Lagewertigkeit Objekt 1 Objekt 2 Grundstück 600 m² 600 m² Gebäude 300 m² WF 300 m² WF Bodenwert 50 /m² (Gewerbelage in der Gemeinde) (mittlerer Unterhaltungszustand) 250 /m² (beste Wohnlage in der Gemeinde) Verkehrswert Einheitswert der Objekte a) in altem/bisherigem System: deutlich unterschiedlich b) im neuen/zukünftigen Flächenmodell: identisch 28) Bei Belastungsneutralität auf kommunaler Ebene Verschiebung der Grundsteuerlast von den hochwertigen zu den geringerwertigen Objekten! [In Anlehnung an die Veröffentlichung [2] des Autors hatte dieser deshalb in internen Diskussionen eine Beschreibung des Flächenmodells schon einmal betitelt mit Die Grundsteuer wäre viel einfacher, aber auch viel ungerechter. ] 5.5 Verbesserungsvorschlag Eine wesentliche Verbesserung des Modells bezüglich des vorbeschriebenen Nachteils ließe sich durch einen boden(richt)wertabhängigen Korrekturfaktor erreichen. Dieser Korrekturfaktor ließe sich ähnlich wie der Marktanpassungsfaktor des Sachwertverfahrens aus Kaufpreisen ableiten. Arbeitsaufwand: Benötigt werden für dieses Modell neben Grundstücksfläche (für Wertanteil Boden) Gebäudefläche (für Wertanteil Gebäude) noch die Daten Bodenrichtwerte (wegen Einfluss auf Korrekturfaktor) Wertfaktoren (zunächst nur lagebezogen) Die Grundstücks und Gebäudeflächen sind einfach zu erheben. Die Bodenrichtwerte liegen bundesweit flächendeckend vor. 29) 27) (Auch) Das Bundesfinanzministerium (in einer Antwort auf eine kleine Anfrage der FDP) vertritt die Auffassung, dass das Flächenmodell den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Belastungsgleichheit dann erfüllt, wenn die Grundsteuer als Nutzungsgebühr für die Infrastruktur der Gemeinde definiert wird. Die Kosten für die Instandhaltung von Straßen u.a. werden nicht maßgeblich teurer, wenn die Grundstücke (z.b. aufgrund ihrer Lage) teurer sind [8]. 28) Die Einheitswerte wären im Flächenmodell auch noch identisch, wenn das Gebäude in der Gewerbelage (Bodenwert = 50 /m²) einen einfachen Zustand und einen Verkehrswert von und in der besten Wohnlage in der Gemeinde (Bodenwert = 250 /m²) einen sehr guten Zustand und einen Verkehrswert von besäße.

13 12 Die Wertfaktoren sind einfach, schnell und mit hoher Validität bundesweit flächendeckend ermittelbar. Auf der Basis einer spezifischen ImmobilienDatenbank ist Sprengnetter in der Lage, diese Faktoren (wenn das Ableitungsmodell einmal entwickelt und die Objektdaten von den Eigentümern erhoben und erfasst sind) für ganz Deutschland mit einem (zusätzlichen) Aufwand von ca. 200 Arbeitsstunden 30) ( 25 Arbeitstagen) je Objektart bzw. Fallgruppe (siehe Abschnitt 5.3 b) abzuleiten. Zur Organisation der Wertfaktoren Ableitung siehe Abschnitt Das Wertmodell Im Jahr 2010 wurde in einer Machbarkeitsstudie der Senatorin für Finanzen der freien Hansestadt Bremen vorgeschlagen, die Grundsteuer auf der Basis von Verkehrswerten zu bemessen 31). Der Autor dieser Abhandlung schlägt nachstehend daran anknüpfend eine andere verkehrswertorientierte Bewertungsmethode vor. 6.1 Leitlinien Den nachfolgenden Ausführungen liegen folgende Gedanken zur künftigen Grundsteuer zugrunde: + Die Grundsteuer ist der Ausgleich für die Vorteile (z.b. staatliche Infrastrukturleistungen), an denen der Grundstückseigentümer unmittelbar und mittelbar partizipiert. + Die Vorteile drücken sich auch bzw. insbesondere im Grundstückswert (Marktwert) aus. Die Grundsteuer sollte sich deshalb am Marktwert orientieren. + Anders als bei der Erbschaftsteuer, die nach den Verkehrswerten bzw. verkehrswertnahen Werten bemessen sein muss, sind bei der grundsteuerlichen Bewertung die Anforderungen an die Genauigkeit geringer. Wenn 35 Mio. wirtschaftliche Einheiten zu bewerten sind, sind weitgehende Typisierungen erlaubt, die jedoch nicht willkürlich sein dürften. Die Verkehrswertorientierung durch entsprechende Verfahren muss erkennbar sein. 6.2 Bewertungsverfahren Überschlägige Verfahren Traditionell gibt es viele Versuche Wertermittlungsverfahren und systeme so zu vereinfachen, dass auch Laien die Objektdaten liefern oder sogar die Bewertungen durchführen können. Diesbezüglich sei angemerkt, dass eine vereinfachte Wertermittlung nicht zwingend gleich bedeutend ist mit einer überschlägiger/ungenauerer Wertermittlung Eingeschränkte Genauigkeiten Grundsätzlich gilt bezüglich aller vereinfachter Verfahren: Immobilienwerte lassen sich nicht auf einem Bierdeckel berechnen (Sprengnetter 1978) Eine Verkehrswertermittlung ist keine simple Multiplikationsaufgabe (Sprengnetter 1978) 32). 29) Unabhängig davon, dass diesbezüglich in manchen Regionen noch qualitativer Verbesserungsbedarf besteht. 30) Erfahrungswert für die deutschlandweit flächendeckende Ableitung von Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätzen (vgl. Abschnitt ). 31) [11] 32) Siehe [14], Teil 7, Kapitel 2, Abschnitt 3, Seite 5.

14 13 Je einfacher ein Wertermittlungsverfahren (d.h. je weniger wertrelevante Merkmale berücksichtigt werden) umso ungenauer die Verfahrensergebnisse (Sprengnetter 1978) Die Richtigkeit dieser Merksätze lässt sich anschaulich an den Beispielen des Vergleichsfaktorverfahrens erläutern. Das gilt sowohl für die (Roh oder Rein)Ertragsfaktoren als auch für Gebäudefaktoren (insbesondere zur Bewertung von Wohnungseigentum, Ein bis Mehrfamilienhausgrundstücken). Exkurs: Durchschnittsgenauigkeit versus Einzelfallgenauigkeit Auch mit einem überschlägigen Verfahren kann (muss jedoch nicht) eine sehr hohe Durchschnittsgenauigkeit erreicht werden. Jedoch ist die Einzelfallgenauigkeit umso geringer, je weniger Objekt Wertmerkmale in dem überschlägigen Verfahren berücksichtigt werden. Die Fehlerhaftigkeit der Einzelergebnisse wird dabei wesentlich durch die bei der Datenableitung und Bewertung nicht berücksichtigten Wertmerkmale bestimmt. Verteilungsvergleich: Häufigkeit M = wahrscheinlich richtiger Wert M = im Einzelfall berechneter Wert gute Einzelfallgenauigkeit (nur) gute Durchschnittsgenauigkeit 0 d i = M M Beispiel Maklerformel (Wertermittlung nur auf der Grundlage des tatsächlichen jährlichen Rohertrags) Es kann sein, dass in einer Region das 12 fache 33) des Jahresrohertrags im Durchschnitt dem Wert von Mehrfamilienhäusern entspricht. In Folge besonderer objektspezifischer Eigenschaften liegt in Einzelfällen der Ertragsfaktor (Vervielfacher) in dieser Region aber zwischen dem 6 und dem 18 fachen. 34) 33) Daten aus 2010 (aktuelle Daten siehe [15], Kapitel 3.08). 34) Merkspruch (Sprengnetter 1978): Im Mittel sind alle Katzen grau! (Auch die Weißen und Schwarzen.)

15 Gebäudefaktor Methode Ein oft genannter Vorteil der Gebäudefaktor Methode ist, dass das Verfahren keine Normalherstellungskosten (NHK) benötigt (Einsparung von deren Ableitung und Aktualisierung). Die (Normal)Herstellungskosten dienen beim Sachwertverfahren als objektivierter Maßstab zur Berücksichtigung unterschiedlicher Objekttypen und Gebäudestandards. Baukostenunterschiede (z.b. mit oder ohne Keller) und Gebäudestandard Unterschiede (z.b. Einfachverglasung oder Wärmeschutzverglasung) bewirken Wertunterschiede; deshalb sind diesbezügliche Unterschiede zwingend auch im Vergleichsfaktorverfahren zu berücksichtigen (vgl. 2. Grundsatz marktkonformer Wertermittlungen) oder anders ausgedrückt: Alle besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sind beim Vergleichs(z.B. Gebäude)faktorverfahren in gleicher Weise wie bei allen anderen Verfahren zu berücksichtigen (vgl. 8 Abs. 2 Ziffer 2 ImmoWertV). D.h. es müssten für die im Sachwertverfahren mit den NHK erfassten Wertmerkmale für das Vergleichsfaktorverfahren andere Umrechnungskoeffizienten (bzw. Korrekturfaktoren) entwickelt, d.h. aus Kaufpreisen abgeleitet werden. Ein Unterfangen, das bisher weder für eine Region noch in seiner bundesweiten Unterschiedlichkeit gelungen ist. 35) Reduzierung der berücksichtigten Wertmerkmale Ein traditionell häufig gewählter Weg besteht darin, die zu berücksichtigenden wertbeeinflussenden Faktoren zu reduzieren, um so zu einfachen Bewertungsformeln zu gelangen. Dieser Weg wurde von den Gutachterausschüssen in Niedersachsen mit ihrem Immobilienpreiskalkulator (IPK NS) (siehe hierzu die nachstehenden Ausführungen) und auch von Sprengnetter mit seinem Bewertungssystem SprengnetterONE beschritten. Die Ungenauigkeit der Ergebnisse dieser Methode wird auch dabei wesentlich durch die (möglichen) Werteinflüsse der nicht berücksichtigten Wertmerkmale bestimmt. Hinzu kommt, dass alle Korrekturen, die außerhalb der Bewertungsformel abgeleitet und berücksichtigt werden, grundsätzlich wenig modell(d.h. markt)konform sind, d.h. auch nicht gleichermaßen auf die Grundtabellenwerte wirken Beispiel: Vergleichsfaktoren aus dem Immobilienpreiskalkulator (IPK NS) für Ein und Zweifamilienhäuser für die Stadt Oldenburg Der Gutachterausschuss teilt folgendes Bewertungsmodell mit: 36)37) 35) Grundsätzliche Ausführungen zur Anwendung von Gebäudefaktoren befinden sich in [14], Teil 8, Kapitel 1 (Vergleichsfaktorverfahren), Abschnitt 3 (Zur Anwendung von Gebäudefaktoren). 36) Quelle: Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Oldenburg Die dort angegebenen Werte beziehen sich wegen des Berichtsjahres bis auf den Stichtag Aktualisiertes Beispiel aus der Machbarkeitsstudie [11], S. 36. Das dort angegebene Beispiel bezog sich auf die Daten aus dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Oldenburg ) Einführender Hinweis: Die Machbarkeitsstudie [11] und die darin enthaltenen Bewertungsbeispiele stammen aus dem Jahr Die nachstehenden Abhandlungen nehmen Bezug auf diese Studie. Die darin enthaltenen Bewertungsbeispiele (berechnet mit dem IPK NS) in Abschnitt werden auf das Jahr 2018 aktualisiert.

16 15 Abb. 6 1: Grundtabelle Abb. 6 2: Korrekturen Baujahr Abb. 6 3: Korrekturen Grundstücksgröße

17 16 Bezüglich dieses Bewertungssystems bestehen insbesondere folgende Bedenken: Vergleichbare Analysen könnten Gutachterausschüsse (GAA) derzeit nur in wenigen Regionen liefern. Wenn überhaupt würde die Erarbeitung einer diesbezüglich deutschlandweit flächendeckenden Bewertungsgrundlage viele Jahre (Jahrzehnte?) dauern, da auch ein erhebliches Aufrüsten der GAA eine unabdingbare Voraussetzung wäre. Zudem sei dieses Bewertungssystem noch zu undifferenziert (siehe hierzu auch Abschnitt 6.2.3) Vereinfachungen der klassischen Verfahren zur Verkehrswertermittlung Reduzierung der Eingabeanforderungen Der (von Sprengnetter Immobilienbewertung mit SprengnetterONE gegangene) Weg besteht darin, die klassischen deutschen Wertermittlungsverfahren bezüglich der Eingabeanforderungen zu vereinfachen, dabei aber die Einzelfall Genauigkeit nicht (wesentlich) zu reduzieren. D.h. trotz vereinfachter Eingabe soll im Hintergrund ein komplettes Wertermittlungsverfahren ablaufen. Bei SprengnetterONE ist das Eingabesystem dazu zweigeteilt: Eingabeform a: Eingabeform b: für Bewertungen durch Sachbearbeiter (keine Sachverständige) und für Bewertungen durch Sachverständige. Bei der Eingabeform a sind nur wenige (objektive, nicht subjektiv wertende) Daten für die Wertermittlung einzugeben und nur solche, die ein Laie i.d.r. kennt bzw. ermitteln kann. Für die Durchführung der Wertermittlung (Eingabe, Wertermittlung, Ausdruck) werden nur ca. 2 Minuten benötigt. Hierbei kann z.b. durch einfache Abfragen auch der Modernisierungsgrad des Gebäudes erfasst und bei der Wertermittlung durch automatische Modifizierung des Baujahres (bzw. der Restnutzungsdauer) und der Normalherstellungskosten berücksichtigt werden. Die Einzelfallgenauigkeit ist höher als bei anderen überschlägigen Verfahren (z.b. bei IPK NS). Die Eingabeform b erlaubt eine automatisierte Wertermittlung unter Berücksichtigung (fast) aller wertbeeinflussenden Merkmale, d.h. auch solcher, die nur ein Sachverständiger sachrichtig beschreiben kann. Hierzu gehören auch finale Anpassungen des Boden(richt)werts an die Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z.b. Lageanpassungen) und die Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Eigenschaften (z.b. Zustandsbesonderheiten wie Bauschäden und Ausstattungsbesonderheiten oder Mietabweichungen). Die Einzelfall Genauigkeit ist höher als bei der Eingabeform a. Die zweigeteilte Eingabeform hat sich im Realkreditgeschäft bewährt. Insbesondere weil die Eingabeform b auch aufgerufen und die Wertermittlung vertieft werden kann, wenn vorher mittels Eingabeform a bewertet wurde. Diese Zweistufigkeit könnte auch bei steuerlichen Bewertungen dienlich sein. Beispielsweise könnte die Eingabeform a für die automatisierte Einheitsbewertung und die Eingabeform b, z.b. bei Bewertungen in Einspruchsverfahren (durch Sachbearbeiter oder Sachverständige der Steuerverwaltung), eingesetzt werden.

18 Beispiel: SprengnetterONE Bewertungen für Standardobjekte Nachstehend wird ein Einfamilienhaus mit SprengnetterONE bewertet. 38) Die Daten zu den nachstehenden Eingabe und Ergebnisdialogen entstammen dem in Abschnitt (Beispiel Sachverhalt) beschriebenen Gebäude 1. Die Dialoginhalte zeigen auch die erforderlichen externen Eingabedaten. 39) Abb. 6 4: Eingabedialog Objektbeschreibung 38) Erstellt mit SprengnetterONE, Wertermittlungsstichtag ) Selbstverständlich könnten diese Modelleingabedaten auch noch weiter reduziert oder erweitert werden je nachdem was für die Einheitsbewertung für sachgemäß gehalten wird.

19 18 Abb. 6 5: Eingabedialog Gebäudestandard Abb. 6 6: Eingabedialog Modernisierung Für Zwecke der Grundsteuer könnten einige der derzeit in den Eingabedialogen enthaltenen Eingabefelder modifiziert werden.

20 19 Abb. 6 7: Dialog Sachwert für das Gebäude 1 (normal instandgehalten; mit Keller) Genauigkeitsvergleich der Verkehrswertverfahren: IPK NS versus SprengnetterONE Um die in den Abschnitten und beschriebenen Methoden gegeneinander abwägen zu können, werden mit den beschriebenen Systemen (IPK NS und SprengnetterONE) drei Einfamilienhäuser bewertet und die Ergebnisse miteinander vergleichend diskutiert Beispiel Sachverhalt Gebäude 1 und 2 Gebäude 3 Grundstücksgröße: 600 m² Bodenwert: 350 /m² Wohnfläche: 140 m² Grundstück in Oldenburg, Edewechter Landstraße 100 Die Gebäude sind (in allen drei Varianten) 1968 errichtet. Die Gebäude 1 und 3 sind normal instandgehalten. Das Gebäude 2 wurde im Jahr 2018 durchgreifend saniert und modernisiert. Dabei wurde auch das Dach neu eingedeckt und eine zeitgemäße energetische Sanierung (Dach, Außenwände, Türen, Fenster, Heizung etc.) durchgeführt.

21 Vergleichende Beispielbewertung Die drei Gebäude sollen mit den beiden Systemen (IPK NS und SprengnetterONE) bewertet werden IPK NS Für die Gebäude 1 und Gebäude 3 ergibt sich identisch derselbe Wert. Für das Gebäude 2 errechnet sich infolge der Modernisierung (Verjüngung des wertrelevanten Baujahres) ein etwas höherer Wert. Der Wert für die Gebäude 1 und 3 errechnet sich zum Wertermittlungsstichtag ) wie folgt: Grundwert 41) (Abb. 6 1) Baujahr (Abb. 6 2) Grundstücksgröße (Abb. 6 3) Wohnfläche 2.480,00 /m² 0,85 1,00 = 2.108,00 /m² 140 m² = rd SprengnetterONE (Eingabeform a, für Laien) Die Eingabe und Ergebnisdialoge zu Gebäude 1 sind in Abschnitt abgedruckt. Es ergibt sich zum Wertermittlungsstichtag ein Verkehrswert von rd (vgl. Abb. 6 7). 42) Bei Gebäude 2 ist der Eingabedialog Modernisierung wie folgt zu verändern: Abb. 6 8: Eingabedialog Modernisierung für das Gebäude 2 Demzufolge ergibt sich folgender Ergebnisdialog: 40) Siehe hierzu Fußnote ) Mangels Korrekturfaktorangabe wird angenommen, dass der Grundwert sowohl für Ein als auch Zweifamilienhausgrundstücke (ohne diesbezügliche Modifizierung) gilt. 42) Der Wert liegt höher als der mit dem IPK NS ermittelte Wert. Dies ist insbesondere in dem aktuelleren Wertermittlungsstichtag (siehe Fußnoten 33 und 37) begründet.

22 21 43) Abb. 6 9: Dialog Ergebnis für das Gebäude 2 (durchgreifend modernisiert; mit Keller) Der Verkehrswert beträgt rd Zur Bewertung des Gebäudes 3 ist im Eingabedialog Objektbeschreibung in der Rubrik Keller das Auswahlfeld nicht unterkellert anzuhaken. Danach ergibt sich folgender Ergebnisdialog: 43) Abb. 6 10: Dialog Ergebnis für das Gebäude 3 (normal instandgehalten; ohne Keller) Der Verkehrswert beträgt rd ) Aufgrund der Voreinstellung wird in dieser Programmversion abgerundet (Hinweis: Die Rundungsregelung ist konfigurierbar).

23 22 Die mit SprengnetterONE berechneten Wertunterschiede (Gebäude 1 = 100 %) betragen: Gebäude 1 (normal instandgehalten, mit Keller): % Gebäude 2 (durchgreifend modernisiert): % Gebäude 3 (normal instandgehalten, ohne Keller): % Man erkennt: Bei Anwendung des automatisierten Bewertungssystems SprengnetterONE ergeben sich für Gebäude mit unterschiedlicher Wertigkeit (mit/ohne Keller, normal instandgehalten/durchgreifend modernisiert) marktkonforme Wertunterschiede (Ergebnisspreizungen) Zur Organisation der Wertfaktor Ableitung Derzeit leitet Sprengnetter für Zwecke der Verkehrswert und Beleihungswertermittlung diese Daten flächendeckend für ganz Deutschland mit einer vierteljährlichen Aktualisierung ab. Dazu wurde die Sprengnetter ImmobilienDatenbank (S ID) aufgebaut. Die Sprengnetter ImmobilienDatenbank (S ID) ist eine der größten Immobiliendatenbanken Deutschlands. Abb. 6 11: Die Sprengnetter ImmobilienDatenbank (S ID) Der auf dieser Datenbank basierende Ableitungsprozess stellt sich wie folgt dar:

24 23 Abb. 6 12: Marktdatenableitung aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen, z.b. Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren für die klassischen Wertermittlungsverfahren Diese Marktdatenableitungen für die klassischen Verfahren der Immobilienbewertung (Vergleichs, Ertragswert und Sachwertverfahren) werden ausschließlich aus derzeit ca tatsächlich realisierten Kaufpreisen (davon 2017 > besichtigte Kaufobjekte; das sind 400 Kaufpreise je kreisfreie Stadt/Landkreis) abgeleitet! Die Datenübernahmen und Datenauswertungen sind verskriptet, d.h. die Prozesse laufen weitestgehend vollautomatisiert. Für die Einheitsbewertung könnte eine vergleichbare Datenbank aufgebaut werden, auf deren Grundlage die Datenableitungen für die neue Einheitsbewertung möglich wäre. Die in der S ID enthaltenen Informationen könnten, soweit sie keinem urheber oder datenschutzrechtlichen Schutz unterliegen, darin übernommen werden. Bezüglich S ID könnte auch eine Datenkooperation zwischen Staat und Privatwirtschaft im Sinne eines öffentlich privaten Datenpools etabliert werden. 44) Kooperationen wären sowohl mit Gutachterausschüssen (GAA) als auch mit der Finanzverwaltung (FinVerw) möglich. Auf der Basis einer solchen Datenbank ist (wenn das Ableitungsmodell einmal festgelegt und die z.b. von dem Eigentümer mitgeteilten Objektbeschreibungen einmal erfasst sind) Sprengnetter in der Lage, alle für die Einheitsbewertung erforderlichen Daten mit einem Aufwand von ca. 200 Std. ( 25 Arbeitstagen) 45) je Objektart abzuleiten. 44) Siehe hierzu das Eckpunktepapier der Bundesregierung zu Künstliche Intelligenz made in Germany von Juli 2018 und die darin enthaltenen Ausführungen zur gemeinwohldienlichen Open Data Strategie. 45) Erfahrungswert für die deutschlandweit flächendeckende Ableitung von Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätzen.

25 24 Zur Grundstücksbewertung mittels der in der ImmoWertV beschriebenen klassischen deutschen Wertermittlungsverfahren stehen mit großem Aufwand entwickelte und seit Jahren praxiserprobte Bewertungssysteme zur Verfügung. Sehr gut geeignet für grundsteuerliche Bewertungen erscheint SprengnetterONE 46). Dieses besitzt heute schon verschiedene Ausbaustufen. Die Entwicklung einer (weiteren) auf grundsteuerliche Regelungen abgestellten Ausbaustufe ist im Verhältnis zum bisherigen Gesamtentwicklungsaufwand gering. Durch derartige Kooperationen + hätte der Staat erhebliche Kosteneinsparungen 47) + wäre sichergestellt, dass ein allen Anforderungen genügendes neues wertbasiertes Grundsteuersystem schnell eingeführt wird. 6.3 Pro und Contra zum Wertmodell i.v.m. den diesbezüglichen Bewertungssystemen Grundsätzliches zu IPK NS Der IPK NS steht nur für ganz wenige Bereiche Deutschlands zur Verfügung. Bis zur flächendeckenden Verfügbarkeit dieses Systems dürfte wenn es überhaupt gelingt es noch viele Jahre (Jahrzehnte?) dauern Grundsätzliches zu SprengnetterONE Die Vorteile dieses Systems: + Dieses Bewertungssystem ist fertig entwickelt und seit ca. 10 Jahren deutschlandweit im Praxiseinsatz; es könnte demzufolge auch für Grundsteuerbewertungen sofort flächendeckend in ganz Deutschland angewendet werden. + Das System ist webbasiert (d.h. ohne Installation vom Anwender). + Die Objektdaten könnten von allen Grundstückseigentümern einfach geliefert werden. Mittels unseres bereits vorhandenen qualitätsgesicherten deutschlandweiten Besichtiger und Bewerternetzwerks könnten wir erffls. auch fehlende Objektdaten erheben. + Es werden anerkannte Bewertungsverfahren (ImmoWertV) eingesetzt. Die Bewertungen sind deshalb selbst für Laien komplett nachvollziehbar. + Die Marktdaten 48)49) könnten mit einem zusätzlichen Aufwand von ca. 200 Stunden je Objektart abgeleitet werden. Aufgrund des Aufbaus der Sprengnetter Immobiliendatenbank und der bereits entwickelten Auswerteprozesse ist dieser extrem kostengünstige Weg möglich. + Die gerechtesten Belastungsverschiebungen Jedes andere Modell (besonders das Flächenmodell) verursacht gegenüber dem heutigen Modell ungerechtere Belastungsverschiebungen zum Nachteil der geringerwertigen Grundstücke. Darin dürfte eine erhebliche politische Brisanz liegen. 50) 46) Sprengnetter ONE ist nach IDW PS 880 bezüglich der Konformität mit BelWertV, ImmoWertV, BVR Richtlinien etc. zertifiziert (siehe hierzu 47) Um sich gleichwertige Daten zu beschaffen (z.b. durch Innen und Außenbesichtigung hinreichend vieler verkaufter Immobilien) und gleichermaßen hochentwickelte webbasierte Systeme zur Kaufpreissammlung und Kaufpreisauswertung (KuK) selbst zu entwickeln, müsste der Staat bzw. müssten die Gutachterausschüsse einen hohen Aufwand betreiben. 48) Vgl. [15] Kapitel 3.03 (Sachwertfaktoren) und Kapitel 3.04 (Liegenschaftszinssätze). 49) Die Sprengnetter Marktdaten (Mieten, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren u.a.) werden vierteljährlich aktualisiert. 50) Siehe Abschnitt 6.1 und [12].

26 25 Das Wertmodell bewirkt eine Verschiebung zu Lasten der sich seit der letzten Grundsteuerbewertung im Wert besser entwickelten Grundstücke. Damit würden die im BVerfG Urteil bemängelten Wertverzerrungen der heutigen Grundsteuer beseitigt sein. + Die Marktwertorientierung Die Vorteile infolge staatlicher Investitionen drücken sich auch im Grundstückswert (Marktwert) aus. Die Grundsteuer sollte sich deshalb am Marktwert orientieren. 50) Das Wertmodell wird wegen der beiden letztgenannten Aspekte häufig als das Gerechteste angesehen Bedenken gegen dieses System a) Gegen verkehrswertnahen Ansatz (Vorwurf: ist Vermögensteuer) + Die derzeitigen Grundsteuerwerte sind auch verkehrswertorientiert (allerdings nach den Wertverhältnissen des Hauptfeststellungszeitpunktes bzw ). + Letztlich ist die Grundsteuer in allen Modellen eine Steuer auf das Immobilienvermögen. + Der Grundsteuerprozentsatz (ca. 0,1 % des Verkehrswerts) besitzt in allen Modellen jedoch nur ein vielfach geringeres Ausmaß als alle diskutierten Vermögensteuersätze (2,5 5,0 % des Verkehrswerts): Beispiel: Verkehrswert ; Einheitswert rd , Grd.St. Hebesatz 3,76 Grundsteuer 910 ca. 0,001 bzw. 0,1 % des VW + Bei Abschaffung des im heutigen Grundsteuermodell bestehenden Wertbezugs Belastungsverschiebung zum Nachteil der geringerwertigen Grundstücke (s. Abschnitt f). b) Auslagerung auf privatwirtschaftliche Partner (ist bedenklich) Es handelt sich höchstens um eine Teilauslagerung. Die Datenkooperation könnte auch in einer Auslagerung in Richtung Finanzverwaltung bestehen (siehe vorstehende Beschreibung). Privater Partner liefert nur anonymisierte Daten zur Ableitung von Sachwertfaktoren Mieten (zzgl. erffls. Liegenschaftszinssätze). Hierbei handelt es sich um objektive (und überprüfbare) Daten. In diesem System gibt es m.e. keine Geheimhaltungsprobleme und Rechtshilfeprobleme. Die Datenableitung ist auch keine Blackbox alle Daten könnten bei der Finanzverwaltung liegen. c) Verwaltungsaufwand (zu hoch) Der Bewertungsaufwand wird als zu hoch angesehen. Nach der IfO Studie ist dies der wichtigste Einwand gegen die wertbasierte Grundsteuer. Dort wird ausgeführt: Die Bestimmung von Marktwerten für individuelle Immobilien ist jedoch mit einem großen Aufwand verbunden. Es ist zu beachten, dass Steueraufkommen und Erhebungsaufwand in einem vernünftigen Verhältnis zueinanderstehen müssen. Im Jahr 2017 betrug das Aufkommen aus der Grundsteuer rund 14 Milliarden EUR. Eine auf aktuellen Marktwerten beruhende Grundsteuer würde die Bewertung von 35 Millionen Grundstücken erfordern. Wenn man davon ausgeht, dass jedes Grundstück alle fünf Jahre neu bewertet wird, steht den Kosten einer einmaligen Bewertung einer Immobilie ein Steueraufkommen von EUR im zugehörigen 5 Jahres Zeitraum gegenüber. Unter der Annahme, dass eine für Zwecke der Besteuerung hinreichend präzise Bewertung einer Immobilie beispielsweise durchschnittlich 500 EUR an Kosten verursacht, machen die Bewertungskosten bereits 25 % des

27 26 Steueraufkommens aus. Man braucht schon sehr gute Argumente für die Wertbasierung, um diesen Aufwand zu rechtfertigen. 51) Ähnliche Bedenken werden vom ifst [16] geäußert. Dort wird in Abschnitt IV.1 ausgeführt: Einer der gewichtigsten Einwände gegen das Verkehrswertmodell ist, dass es als nicht praktisch umsetzbar gilt. Sprengnetter 50) hat gezeigt, dass diese Einwände von mit der massenhaften Bewertung von Grundstücken nicht erfahrenen Institutionen nicht zutreffen. Der Aufwand zur Ableitung der benötigten Marktanpassungsfaktoren aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen ist gering. Sowohl die hierzu benötigten (den Regeln der ImmoWertV entsprechenden nachvollziehbaren) Bewertungsmodelle und diesbezüglichen Programmsysteme sind vorhanden und langjährig praxiserprobt. Auch sind erfahrungsgemäß die zur hinreichend sicheren Bewertung erforderlichen Marktdaten mit vertretbarem Aufwand ableitbar. Die für die Ableitung und die individuelle Objektbewertung erforderlichen Daten sind mit vertretbarem Aufwand beschaffbar; u.a. durch das Zusammenfügen von bereits in anderen Datenbanken (z.b. der S ID) enthaltenen Information und der Erhebung von Objektdaten bei den Grundstückseigentümern. D.h.: Die für die Grundsteuer erforderlichen Datenableitungen und Bewertungen sind kostengünstig erstellbar, nämlich in der Summe (grob geschätzt, je nach Typisierungsgrad) für deutlich weniger als 1,0 Mio. je Hauptfeststellungszeitpunkt. Dabei ist unterstellt, dass bundesweit flächendeckend Bodenrichtwerte kostenfrei zur Verfügung stehen. Zudem fällt dieser Aufwand nur bei der Erstbewertung im vollen Umfang an und gilt dann für den ersten kompletten Hauptfeststellungszeitraum. Bei nachfolgenden (z.b. alle 6 Jahre anstehenden) Hauptfeststellungen ist nur ein geringerer Aufwand erforderlich. Insgesamt liegt der Erhebungsaufwand (inkl. Bewertungen) beim Einsatz moderner Bewertungssysteme unterhalb des heutigen Aufwands, der mit ca. 6 % des Grundsteueraufkommens geschätzt wird. 52) Eine Anmerkung hierzu: Es verwundert schon sehr, dass die politischen Entscheidungsträger nicht unser Angebot nutzen. Wir haben den Finanzministern vorgeschlagen, ihnen unser komplett entwickeltes und seit vielen Jahren bundesweit eingesetztes System zur massenhaften Immobilienbewertung vorzustellen. Hierdurch hätte selbst Bewertungslaien veranschaulicht werden können, dass ein Verkehrswertmodell mit viel weniger Aufwand, als vielfach kolportiert wird, in kurzer Zeit realisierbar ist. 53) d) Bodenrichtwerte (nicht verfügbar, nicht genau genug) Es werden Bodenrichtwerte benötigt. Diese sind in einigen Bereichen Deutschlands (selbst für eine typisierende Bewertung) noch nicht in hinreichender Qualität vorhanden (insbesondere in Bereichen von Baden Württemberg und Bayern). Eine Behebung dieser Defizite ist aber bis zu den vom BVerfG vorgegebenen Terminen möglich (insbesondere da die Gemeinden ein diesbezügliches Steuereinnahmen Interesse haben). 51) [13], Abschnitt ) Institut der deutschen Wirtschaft (2011); IW Dienste 37. JS Nr. 11, S ) So auch P. Ache: Geodäten beurteilen die Datenbasis für die Grundsteuerreform positiv; Immobilien Zeitung vom