Inhaltsverzeichnis. 2 Kalkulation

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1 Inhaltsverzeichnis 1 Vorbemerkungen 1.1 Grundlagen der Nachtragsdurchsetzung Schriftliche Beauftragung Schriftliche Ankündigung der Mehrkosten 1.2 Art des Vertrages Einheitspreisvertrag Pauschalverträge Checkliste: Art des Vertrages 2 Kalkulation 3 Nachträge beim Einheitspreisvertrag 3.1 Massenänderungen unter 10% 3.2 Massenmehrung von mehr als 10% 3.3 Massenminderungen von mehr als 10% Beispiel Pfahlgründung: reiner Einheitspreisvertrag Beispiel Frequenzumformer - anderweitiger Gewinn Abgrenzung zur Teilkündigung 3.4 Zusätzliche Leistungen 3.5 Die Durchsetzung von Nachtragsforderungen beim Einheitspreisvertrag Mehrleistungen Minderleistungen geänderte Leistungen 3.6 Zusammenfassung 4 Der Detail-Pauschalvertrag 4.1 Massenänderungen Beispielsfall: keine Anpassung Beispielsfall: Anpassung 4.2 Geänderte Leistungen Checkliste Beispielsfall: Treppe Durchsetzung der Ansprüche 4.3 Zusätzliche Leistungen Checkliste Nicht vorgesehene Leistung Erforderlichkeit oder Beauftragung Mehrkostenankündigung Beispiel: Rohrbegleitheizung

2 4.3.6 Beispiel: Natursteine Durchsetzung von Nachtragsforderungen 5 Der Global-Pauschalvertrag 5.1 Beispielsfall: Schlüsselfertigbau 5.2 Weitere Voraussetzungen 5.3 Kalkulation von Nachträgen 5.4 Checkliste 6 Stundenlohnarbeiten 6.1 Vereinbarung 6.2 Vereinbarung der Höhe des Stundensatzes 6.3 Ankündigung der Stundenlohnarbeiten 6.4 Stundenlohnzettel Beispiel: bestimmbare Leistung Beispiel: unklare Leistungsbeschreibung 6.5 Weitergabe der Stundenlohnzettel Regelmäßige Abgabe an Auftraggeber Prüfungsfrist für Auftraggeber 6.6 Wöchentliche Abrechnungsbesprechungen 6.7 Regelmäßige Abrechnung 7 Ablauflisten und Vordrucke für Unternehmer und Auftraggeber 7.1 Urkalkulation 7.2 Nachtragskalkulation 7.3 Checkliste Nachtragsangebote 7.4 Anschreiben bei zusätzlich erforderlichen Leistungen 7.5 Mehrkostenanzeige 7.6 Checkliste Stundenlohnarbeiten 7.7 Stundenzettel 7.8 Prozessvorbereitung Was braucht der Anwalt (Unternehmer) Was braucht der Anwalt (Auftraggeber) Separate Musterdokumente: 16 Musteranschreiben und Vordrucke (Beim Herunterladen der pdf Broschüre werden diese als WORD Dokument zusammen mit der Broschüre herunter geladen. Bei Erwerb der Print-Version steht ein Download-Link zur Verfügung).

3 1 Vorbemerkungen Mit dieser Broschüre wird Ihnen das nötige Werkzeug für ein erfolgreiches Nachtragmanagement an die Hand gegeben. Diese Broschüre ist eine Ergänzung zu der Broschüre Leistungsvergütung und Nachtragmanagement am Bau von Dr. Robert Theissen, in der die dort vermittelten Kenntnisse in Beispielsfällen und Checklisten erläutert und umgesetzt werden. Die Geltendmachung eines Nachtrags richtet sich nach 2 Nr. 5 und 6 VOB/B. 2 Nr. 5 VOB/B lautet: Werden durch die Änderung des Bauentwurfes oder anderer Anordnungen des Auftraggebers die Grundlagen des Preises für eine im Vertrag vorgesehene Leistung geändert, so ist ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehroder Minderkosten zu vereinbaren. Wird also bei einem Vertrag eine vertraglich vereinbarte Leistung geändert, steht dem Unternehmer ein Anspruch auf Mehrvergütung zu, wenn die Änderung auf eine Anordnung des Auftraggebers zurückzuführen ist, sich die Grundlagen für den Preis geändert haben und eine der Parteien die Anpassung verlangt. 2 Nr. 6 VOB/B lautet: Wird eine im Vertrag nicht vorgesehene Leistung gefordert, so hat der Auftragnehmer Anspruch auf eine besondere Vergütung. Er muss jedoch den Anspruch dem Auftraggeber ankündigen, bevor er mit der Erbringung der Leistung beginnt. Die Vergütung bestimmt sich nach den Grundlagen der Preisermittlung für die vertragliche Leistung und den besonderen Kosten der geforderten Leistung. Sie ist möglichst vor Beginn der Ausführungen zu vereinbaren. 1

4 Sehr geehrte Damen und Herren, gerne bestätigen wir Ihnen, dass abweichend von der bisherigen Planung für den Imbissstand im 2. Obergeschoss zwischen den Läden 34 und 35 von uns eine Abluftleitung DN 120 von dem Küchenbereich durch den Laden 34 nach draußen verlegt werden sollte. Hierzu hat Ihr Mitarbeiter, Herr Müller, gestern um 13:30 unseren Bauleiter, Herrn Schmidt, aufgefordert. Mit freundlichen Grüßen, Redaktioneller Hinweis zu diesem Musteranschreiben (1): Dieses Musteranschreiben haben Sie als WORD Dokument zusammen mit der Broschüre herunter geladen. Wenn Sie die Print-Version vorliegen haben, finden Sie dieses Dokument zum Herunterladen unter download/ed-2nacht Sollte es zu einem Prozess kommen, kann der Auftragnehmer mit Hilfe eines solchen Schreibens beweisen, dass er tatsächlich hierzu aufgefordert wurde. Existieren solche Schreiben nicht, fällt es oft schwer, sich genau an die Umstände der Beauftragung zu erinnern, besonders, weil nicht selten Jahre zwischen dem Bau und dem Prozess liegen. Dabei sollte ein solches Schreiben idealerweise enthalten: - Art der beauftragten Leistung/Änderung - Beteiligte Personen (auf beiden Seiten) - Zeit und Anlass des Gesprächs 3

5 Unternehmer GmbH Hamburg Bauherren AG Hamburg Ankündigung von Mehrkosten Sehr geehrte Damen und Herren, mit Ihrem Schreiben vom haben Sie uns aufgefordert, nunmehr auch den Aufzugsmaschinenraum mit Sprinklern zu versehen. Hierbei handelt es sich um eine zusätzliche Leistung, durch die Mehrkosten entstehen werden. Ein Mehrkostenangebot werden wir Ihnen unaufgefordert zusenden. Mit freundlichen Grüßen Redaktioneller Hinweis zu diesem Musteranschreiben (2): Dieses Musteranschreiben haben Sie als WORD Dokument zusammen mit der Broschüre herunter geladen. Wenn Sie die Print-Version vorliegen haben, finden Sie dieses Dokument zum Herunterladen unter 2NACHT/download In dem Ankündigungsschreiben müssen folgende Elemente enthalten sein: Genaue Bezeichnung der zusätzlichen Leistung wenn möglich, ein Bezug auf den Auftrag die Feststellung, dass Mehrkosten entstehen werden. 5

6 Schlussrechnung TGA: Position Gegenstand Anzahl Einheitspreis Lüftung Pantryküchen T-Stück, DN 140, Abgang DN 125: 70 Stück 9, Enddeckel DN 145: 70 Stück 3, Längsnaht gefalztes Rohr DN 140: 170 m 25, Bögen 90, Halbschalen gepl. DN140, MZ-R-B2-113: 70 Stück 7, Schachtanschlusskästen nach Skizze Stück 27,00 Für die Positionen bis ergibt sich in der Schlussrechnung ein etwas geänderter Preis von 7.645, Massenmehrung von mehr als 10% Sobald eine Massenmehrung von mehr als 10% eintritt, muss auf Aufforderung des Auftraggebers der Unternehmer den Einheitspreis anpassen. Diese Anpassung rechtfertigt sich dadurch, dass bei so großen Masseabweichungen meist die Stückkosten sinken, insbesondere wird der Einkauf meist günstiger. Außerdem können die Fixkosten auf mehr Einheiten verteilt werden, so dass insgesamt der Gewinn des Unternehmers erheblich steigen würde. Die maßgebliche Regelung in der VOB/B lautet: 2 Nr. 3 Abs. 2 VOB/B: Für die über 10 v.h. hinausgehende Überschreitung des Mengenansatzes ist auf Verlangen ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu vereinbaren. 13

7 3.3 Massenminderungen von mehr als 10% Bei Massenminderungen von mehr als 10% entstehen dem Unternehmer normalerweise Verluste. Da er seine Kalkulation auf 100% der Leistung ausgerichtet hat, kann er bei einer erheblichen Massenminderung seine fixen Kosten nicht mehr amortisieren. Darüber hinaus entstehen möglicherweise Stornokosten für Material. Dementsprechend spricht ihm die VOB/B das Recht zu, in diesem Fall einen neuen Preis zu verlangen. Dieser neue Preis soll ihm die Möglichkeit bieten, seine fixen Kosten durch eine Erhöhung der Einheitspreise zu erhöhen. Auch hier ist der Unternehmer natürlich an seine Ursprungskalkulation gebunden. Die maßgebliche gesetzliche Regelung lautet: 2 Nr. 3 Abs. 3 VOB/B: Bei einer über 10 v.h. hinausgehenden Unterschreitung des Mengenansatzes ist auf Verlangen der Einheitspreis für die tatsächliche Leistung oder Teilleistung zu erhöhen, soweit der Auftragnehmer nicht durch Erhöhung der Mengen bei anderen Ordnungszahlen (Positionen) einen Ausgleich erhält. Die Erhöhung des Einheitspreises soll im Wesentlichen dem Mehrbetrag entsprechen, der sich durch Verteilung der Baustelleneinrichtungs- und Baustellengemeinkosten und der Allgemeinen Geschäftskosten auf die verringerte Menge ergibt Beispiel Pfahlgründung: reiner Einheitspreisvertrag Die Firma Pfahlbau wird mit der Erstellung einer Pfahlgründung für ein Mehrfamilienhaus beauftragt. In der Leistungsbeschreibung sind 300 Pfähle ausgeschrieben. Die Pfahlbau GmbH & Co KG kalkuliert wie folgt: Materialpreis inkl. Bohrmaterial: 180,00/Stück Arbeitsaufwand inkl. Nebenkosten: 280,00/Stück Kaufmännische und technische Bearbeitung: ,00 Baustelleneinrichtung: 5.000,00 Allgemeine Geschäftskosten: 7.500,00 Vorhaltung der Maschinen: ,00 Umlagen (aus Vertrag): 3% 6.075,00 Wagnis und Gewinn: 5% ,00 Summe ,00 17

8 4 Der Detail-Pauschalvertrag Typischerweise bleibt es jedenfalls bei größeren Bauarbeiten nicht bei einem Einheitspreisvertrag. Die Parteien vereinbaren häufig ausdrücklich, dass es sich bei dem Preis um einen Pauschalpreis handeln soll. Wenn eine solche ausdrückliche Vereinbarung fehlt, muss ausgelegt werden. Typisch für einen Pauschalvertrag ist die Vereinbarung, dass ein gemeinsames Aufmaß nicht erfolgen soll. Mit dieser Pauschalisierung lösen sich die Vertragsparteien von der Grundlage des Leistungsverzeichnisses. Der Unternehmer schuldet nicht mehr allein die im Leistungsverzeichnis aufgeführten Massen, sondern vielmehr die Erstellung des Werkes. Vielfach verzichtet der Auftraggeber auch darauf, selbst ein Leistungsverzeichnis zu erstellen und fordert vielmehr einfach den Auftragnehmer auf, aus der detaillierten Planung selbst die Vordersätze zu ermitteln. Das bedeutet, dass der Unternehmer die im Leistungsverzeichnis erwähnten Leistungen nach Erfordernis erbringen muss. Bei Massenänderungen ändert sich der Pauschalpreis nicht. Bei Leistungen, die nicht im Leistungsverzeichnis enthalten waren, kann der Unternehmer hingegen Mehrkosten geltend machen. Der Unternehmer kann bei einem Pauschalpreis in drei Fällen eine Mehrvergütung verlangen: 1. Ohne eine Änderungsanordnung des Auftraggebers weicht der tatsächliche Leistungsumfang so erheblich vom Leistungsverzeichnis ab, dass eine Änderung nach Treu und Glauben erforderlich ist. 2. Durch eine Anordnung des Auftraggebers ändert sich die Leistung nicht nur geringfügig. 3. Der Auftraggeber ordnet eine zusätzliche Leistung an. Dabei ist der Unterschied zwischen 2. und 3. manchmal schwer festzustellen. Dabei ist die Abgrenzung von nachtragsfähigen Leistungen zu nicht nachtragsfähigen grundsätzlich nach dem Prinzip vorzunehmen: Wenn die Leistung bereits aus dem Leistungsverzeichnis oder den Vertragsplänen absehbar war, steht dem Unternehmer keine zusätzliche Vergütung zu. Aber: Durch eine Pauschalierung übernimmt der Unternehmer das Massenermittlungsrisiko, nicht aber das Änderungsrisiko! 25

9 4.3.5 Beispiel: Rohrbegleitheizung Die Wohnsinn Verwaltungs KG beauftragte die Sauber GmbH mit der Erbringung der TGA-Leistungen für ein Mietshaus mit gehobenem Wohnstandard. Im Bereich der Frischwasserleitungen waren eine Warmwasser- und eine Kaltwasserleitung vorgesehen. Im Leistungsverzeichnis heißt es insoweit 03. Wasserleitungen Frischwasserleitung Warmwasser Kupfer, Rohrleitungen DN Bögen DN Isolierung nach DIN Frischwasserleitung Kaltwasser Kunststoff In den Plänen sind die Rohrleitungen eingezeichnet, in den übrigen Vertragsunterlagen finden sich in Bezug auf die Wasserleitungen keine besonderen Angaben. Hierfür kalkulierte die Sauber einen Pauschalbetrag von ,00 inkl. Pauschalierungsabschlag. Baubesprechungsprotokoll vom Position AG verlangt Einbau von Zirkulationsleitungen bzw. Rohrbegleitheizungen. Ein Angebot wird bis zum erstellt, der AG wird sich sodann für eine der Alternativen entscheiden. Zu erledigen von bis Sauber 36

10 6 Stundenlohnarbeiten Stundenlohnarbeiten werden vermehrt gegen Ende eines Bauvorhabens erbracht, wenn es nur noch darum geht, die Bauleistung so schnell wie möglich abzuschließen bzw. letzte Änderungen vorzunehmen. Schon auf Grund des dann regelmäßig bestehenden Zeitdrucks achtet in dieser Phase niemand mehr darauf, ob die dazugehörigen Formalien eingehalten werden; es herrscht allgemeine Hektik. Diese Voraussetzungen ermöglichen es dem Bauherrn nicht selten, umfangreiche Stundenlohnarbeiten ohne jede Vergütung zu erhalten. Die Voraussetzungen für die Vergütung von Stundenlohnarbeiten sind streng. Der Unternehmer muss daher unbedingt gewisse Formalien einhalten, wenn er seine Arbeiten auch tatsächlich vergütet erhalten will. Maßgebliche Regelung für die Vergütung von Stundenlohnarbeiten ist 15 VOB/B. 15 VOB/B 1. Stundenlohnarbeiten werden nach den vertraglichen Vereinbarungen abgerechnet. Soweit für die Vergütung keine Vereinbarungen getroffen worden sind, gilt die orts- übliche Vergütung. [ ] 2. [ ] 3. Dem Auftraggeber ist die Ausführung von Stundenlohnarbeiten vor Beginn anzuzei- gen. Über die geleisteten Arbeitsstunden und den dabei erforderlichen, besonders zu vergütenden Aufwand für den Verbrauch von Stoffen [ ] sind, wenn nichts ande- res vereinbart ist, je nach der Verkehrssitte werktäglich oder wöchentlich Listen (Stundenlohnzettel) einzureichen. Der Auftraggeber hat die von ihm bescheinigten Stundenlohnzettel unverzüglich, spätestens jedoch innerhalb von 6 Werktagen nach Zugang, zurückzugeben. Dabei kann er Einwendungen auf den Stundenlohnzetteln oder gesondert schriftlich erheben. Nicht fristgemäß zurückgegebene Stundenlohn- zettel gelten als anerkannt. 4. Stundenlohnabrechnungen sind alsbald nach Abschluss der Stundenlohnarbeiten, längstens jedoch in Abständen von 4 Wochen, einzureichen. [ ] 51

11 7.3 Checkliste Nachtragsangebote 1. Prüfung, ob zusätzliche Leistung: c) In Leistungsverzeichnis? d) In Vertragsplänen? e) In Zusätzlichen oder Allgemeinen Vertragsbedingungen? f) Zur Erbringung der im LV vorgesehenen Leistungen erforderlich? g) Nebenleistung nach VOB/C? 2. Mehrkosten ankündigen! 3. Schriftlichen Auftrag einholen (Bevollmächtigung beachten!) 7.4 Anschreiben bei zusätzlich erforderlichen Leistungen Auftraggeber In Kopie: Architekt/Fachplaner Bedenken- und Behinderungsanzeige Datum Sehr geehrte Damen und Herren, bei der Durchführung der Arbeiten gemäß unserem Werkvertrag vom XX.XX.XXXX haben wir festgestellt, dass für die weitere ordnungsgemäße Durchführung unserer Arbeiten eine zusätzliche, aus dem Leistungsverzeichnis und den Plänen nicht ersichtliche Leistung erforderlich ist. Es handelt sich dabei um Wir bieten Ihnen gerne an, diese Leistung für Sie zu übernehmen. Ein Mehrkostenangebot senden wir Ihnen nach Beauftragung gerne zu. 63