TOP 2. Technische Gebäudeanalyse

Transkript

1 TOP 2 Fazit Technische Gebäudeanalyse

2 2.1 Laeplan

3 2 2 Zusammenfassun Erebnisse Baukonstruktion (Inenieurruppe Bauen, Mannheim) Übereinstimmun zwischen Planun und Ausführun keine Abweichunen! Lastannahmen Aktuelle Anforderunen DIN 1055 erreicht! Gründun keine nennenswerten Rissbildunen! Gebäudeaussteifun Aussteifun em. DIN 1055 und DIN 1045! Zustand der Stahlbetonteile Betonfestikeit höher als planemäß! uter t Z Zustand t dd der Deckentrawerke D k t k schlechter Zustand Sichtbetonbauteile/Balkone Feuchteschäden Putzfassade BT III Baulicher Brandschutz Bauteile I+II: F 30 (Teilbereiche F 0) Bauteil III: F 90

4 2 2 Zusammenfassun Erebnisse Bauphysik (Golisch Bauphysik, Heppenheim) Gebäude erfüllen heutie Anforderunen an Wärme Wärme-, Feuchte-, Feuchte und Schallschutz nicht; Bauteil III erfüllt zum Teil wenistens heutien Mindestwärmeschutz Komplettsanierun p auf heute ültie Standards weitestehend mölich Umfan des Ausbaus wie bei der Errichtun eines Neubaus; Einschränkunen bei Rohbaukonstruktionen ohne thermische oder schalltechnische Trennun

5 2.2 Zusammenfassun Erebnisse Schadstoffe (Pöyry, Mannheim) Asbesthaltie Baustoffe Festebunden: Kabelabdeckunen, Balkontische Schwachebunden: Dichtunen, f. BSK Mineralwolleerzeunisse Deckenplatten, p, Rohrisolierunen,, Wandisolierun Einstufun K2 (lunenäni, krebserzeuend) Teerhaltie Baustoffe Aktuelle keine teerhaltien Baustoffe festestellt. Foamlasisolierun Entsorun als Bauschutt. Holz Altholz Kateorie IV Sondermüll PCB Fassadenfuen PCB-halti keine Querkontamination außen innen Mineralische Baustoffe Größtenteils unproblematisch, p, Einstufun Z 1.1 Detaillierte Abfallrechtliche Einstufun vor Abtransport. Elektroinstallation PCB-haltie Kondensatoren

6 TOP 3 N Nutzerbedarfsproramm b d f

7 3.1 Was ist das, wozu dient es, wie wurde es erstellt? Beschreibun Ist-Stand und Soll-Konzept Beschreibun des Bedarfs Räumliche Anforderunen (Teilprojekte, Nutzeinheiten, Raumproramm) ((Oranisation,, Standard,, Ausstattun,, Außenanl.)) Funktionelle Anforderunen Ziel: Nutzerwille muss mölichst eindeuti beschrieben sein. Kontrollwerkzeu / Messlatte der Projektziele / Projektbeleitender Ableich Konzept GPFM 2 x Workshop Vorstand

8 3.2 Kernaussaen des Nutzerbedarfsproramms p Betreutes Wohnen Ziel: Selbstständikeit der Bewohner soll erhalten bleiben Barrierefreiheit em. DIN Betreuunsrundleistunen (Sprechzeiten, Hausnotruf, weitere Wahlleistunen) Eränzende Nutzun: Taesdemenzbetreuun, Ambulanter Dienst qualitätsvolle Wohnunen, die nachhalti vom Markt aufenommen werden. J d Wohnun W h i B lk /L i /T Jede einen Balkon/Loia/Terrasse Flexible Grundrissestaltun Besondere Anforderunen an den Schallschutz ca. ca 75% der NGF = Vermietbare Wohnfläche 0,7 Stellplätze / Wohnun auf dem Grundstück

9 TOP 4 M hb k i Machbarkeitsstudie di Sanierun S i

10 4.1 Grundlaen und Beteilite Bestandsunterlaen (Büro Rumstadt, Trawerksplanun Büro Moray) Gutachten Technische Gebäudeanalyse Nutzerbedarfsproramm Bewerbun em. VOF (Nachweis Leistunsfähikeit, Fachkunde, Zuverlässikeit) Architekturbüro Körkel, Heidelber Architekturbüro Weindel & junior, Waldbronn Absae Büro Rumstadt

11 4.2 Erebnisse Variante 1 Büro Körkel ca. ca 34 Wohnunen I+III Teilabbruch Bauteil II Wohnunen, Erhalt Bauteile I+III, Erhalt der Küche ca m² vermietbare Fläche Variante 2 Büro Weindel ca. 52 Wohnunen, Erhalt Bauteil I, Neubau Bauteile II+III ca m² vermietbare Fläche

12 TOP 5 K Konzeptplanunen l Neubau N b

13 5.1 Grundlaen und Beteilite Rahmenbedinunen als Erebnis der Wirtschaftlichkeitsberechnunen ca. 25 Wohnunen Taesdemenzbetreuun Ambulanter Dienst keine Tiefarae der näheren Umebun Baurecht em. 34 BauGB orientiert an Bebauun Nutzerbedarfsproramm Architekturbüro Körkel, Heidelber Architekturbüro Weindel & junior, Waldbronn

14 5.2 Erebnisse Variante 3 Büro Weindel ca. ca 27 Wohnunen (Bauabschnitt 1/2) ca m² vermietbare Fläche Variante 4 Büro Körkel h ca. 25 W Wohnunen ca m² vermietbare Fläche

15 Entwicklun Zunächst nur Neubau untersucht: Ableich Nutzerbedarf Betreutes Wohnen/Ärztehaus Ermittlun Flächenbedarf Klärun Klä n Baurechtlicher B e htli he Rahmenbedinunen R hmenbedin nen Machbarkeitsstudien: Neubau Investoren liefern keine verwertbaren Erebnisse Sanierun Büro AB Planwerk, Würzbur Kauf/Erbpacht Grundstück oder/und Kauf der Immobilien oder/und Beteiliun Verein an Projektesellschaft Revitalisierun und Erweiterun Bestandsebäude Vermieten Betreutes Wohnen an Verein

16 Entwicklun Erebnis Prüfunsprozess (due dilience) Anebot Knecht/Buttler : Kauf Grundstück einschl. Gebäude Mietanebot Betreutes Wohnen Bindefrist B t ili Beteiliun an P Projektesellschaft j kt ll h ft Mölich, hierzu jedoch weitere Abstimmunen Entscheidunen MV erforderlich

17 TOP 7 Wirtschaftlichkeitsberechnunen

18 7 1 Grundlaen Wirtschaftlichkeitsberechnunen Allemeine Grundlaen Alle Werte einschl. 19% Mehrwertsteuer Berechnun nach der Barwertmethode II. Berechnunsverordnun (BV), Teil II, WB Konzeptplanunen pp Körkel+Weindel, keine Vorplanun nach LPH 2 (HOAI) Kostenrichtwerte Körkel+Weindel (BKI), keine Kostenschätzun nach LPH 2 (HOAI) Richtpreisabfrae Abbruch: 550 T Mietanebot Knecht-Buttler Kaufanebot Knecht-Buttler

19 7 1 2 Annahmen Miete Gewerbeflächen: 7,50, /m² Miete Stellplatz: 20,00 Miete TG-Stellplatz: 40,00 Leerstandsraten/Jahr: Jahr 1=80%, Jahr 2=40%, Ab Jahr 2=7% Mietausfallwanis/Jahr: 2% Instandhaltunskosten / Jahr em em. II II. BV Grundbetra pro m² vermietbare Fläche: 7,10 zzl. Aufzu pro m² vermietbare Fläche: 0,20 S hö h it t W h flä h 8 50 zzl.l Schönheitsreparaturen pro m²² Wohnfläche: 8,50 zzl. Schönheitsreparaturen pro Garaenstellplatz: 68,00 Verwaltunskosten: 25,-- /Wohnun/Monat Inflation/Jahr: 1,5%

20 7.1.3 Voraben Stiftun Altersheim Eberbach e.v. Finanzierun Annuitätendarlehen Zinssatz: 4% Laufzeit: 40 Jahre Eienmittel: 2,5 Mio. Variante 1: 2,5 Mio. Varianten 2-4: 1,5 Mio. / 1 Mio. für Neubau Küche Lebensrad Variante B Knecht/Buttler: ca. 138 T / 1 Mio. Neubau Küche / Rest verbleibt Zwischenfinanzierun zur Überbrückun Ü der Leerstände Jahr 1+2 Bestandsdarlehen: ca. 211 T Rückzahlun LAKRA-Darlehen per : ca. 106 T Abschreibunssatz: 2,95% (2,5% Tilun/0,45% Verbrauchsbedinte Wertmind.) Betrachtunszeitraum: 40 Jahre = 0 Keine Verzinsun der einebrachten Eienmittel Keine Erwirtschaftun dieser Eienmittel am Ende des Betrachtunszeitraums. Fremdkapital (Kredite) ist zurückbezahlt

21 7.2 Erebnisse Wirtschaftlichkeitsberechnunen, Stand: Nr Nr B Variante Machbarkeitsstudie Körkel: Sanierun BT I+II+III, Teilabbruch BT II = 34 Wohnunen / Erhalt der Küche Machbarkeitsstudie Weindel: Abbruch BT II+III, Sanierun BT I = 52 Wohnunen. Konzeptplanun Neubau Weindel: Abbruch Bauteile II-III, III Neubau 27 Wohnunen ohne Tiefarae, mit Taesdemenz, mit ambulantem Dienst Konzeptplanun Neubau Körkel: Abbruch Bauteile I-III, Neubau 25 Wohnunen ohne Tiefarae, mit Taesdemenz, mit ambulantem Dienst Machbarkeitsstudie Knecht/Buttler: Verkauf Gebäude+Grundstück, Revitalisierun,, Sanierun Bestand = 43 Wohnunen mit Tiefarae, mit Taesdemenz, mit ambulantem Dienst sowie Arztpraxen und Gewerbeflächen Baukosten Bewirtschaftuns- Kaltmiete kosten/jahr Wohnen Mietertra/Jahr ca. 8.3 Mio. ca. 94 T ca. 12,50 ca. 450 T ca. 8.9 Mio. ca. 120 T ca. 11,-- ca. 575 T ca. 4.2 Mio. ca. 61 T ca. 9,-- ca. 240 T ca 3 5 Mio ca. 3.5 Mio. ca 50 T ca. ca 9, 9 -- ca. ca 190 T ca. - ca. 40 T ca. 13,-13 ca. 420 T