Inhaltsverzeichnis 1. Einleitung 2. Immobilienkennzahlen

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2 13 Inhaltsverzeichnis Vorwort (Wendlinger)... 5 Geleitwort (Bienert)... 7 Geleitwort (Scheck)... 9 Geleitwort (Számely) Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis Einleitung 1.1. Problemstellung Kennzahlendefinition Praxisbezug Flächendefinitionen Flächendefinitionen nach ÖNORM B Nutzflächendefinitionen im Mietrechtsgesetz Wohnflächendefinitionen in Deutschland Flächendefinition für den gewerblichen Raum nach gif Flächendefinitionen nach RICS Zusammenfassung Immobilienkennzahlen 2.1. Überblick Marktkennzahlen Leerstehungsrate Durchschnittsmiete Spitzenmiete Spitzenrendite Flächenbestand Neuflächenproduktion Flächenangebot Flächenumsatz (Vermietungsleistung) Investmentvolumen Key Money Bewirtschaftungskennzahlen Nettomiete pro Quadratmeter Objekt-Leerstandsrate Bewirtschaftungskosten Bewirtschaftungskostenquote Betriebskosten Betriebskostenquote des Mieters Verwaltungskosten Instandhaltungskosten Instandhaltungskostenquote... 79

3 14 Inhaltsverzeichnis Modernisierungskosten Leerstandskosten Nicht umlagefähige BWK Auslastungsgrad Einnahmekennzahlen Nettomieteinnahmen Headline Rent Passing Rent Estimated Rental Value Jahresrohertrag Rack Rent marktkonforme Miete Wertsteigerungspotential der Einnahmen Zusammenfassung Ertragskennzahlen Net Operating Income Jahresreinertrag Cashflow Netto-Cashflow Brutto-Cashflow Cashflow vor Steuern Cashflow nach Steuern Zusammenfassung Cashflow Häufig auftretende Fehler bei der Cashflow-Kalkulation Renditen (Yields) ein Überblick Renditen in der Immobilienbewertung Brutto-Anfangsrendite Netto-Anfangsrendite Renditen Share Deals Liegenschaftszinssatz Reversionary Yield All Risks Yield Diskontierungszinssatz Exit Yield Equated Yield Equivalent Yield Growth Yield (versus Non-Growth Yield) Zusammenfassung Renditen im Asset Management Running Yield Wertänderungsrendite Total Return Investmentkennzahlen Investment Yield Capitalisation Rate

4 Inhaltsverzeichnis Cash on Cash Return Internal Rate of Return IRR-Hurdle Rate Multiplikatoren Bruttomultiplikator Nettomultiplikator Bruttosollmultiplikator Nettosollmultiplikator Kaufpreis pro Quadratmeter Zusammenfassung Developmentkennzahlen Baukosten Baukosten pro Quadratmeter Gesamtinvestitionskosten Gesamtinvestitionskosten pro Quadratmeter Break-Even-Verkaufspreis (pro Quadratmeter Nutzfläche Break-Even-Miete Break-Even-Rendite Projekttilgungsdauer Vorverwertungsquote Bauträgergewinn Nutzflächenfaktor Flächenkennziffer Stellplatzverhältnis Lichte Raumhöhe Geschossflächenzahl Bewertungskennzahlen Verkehrswert/Marktwert Vergleichswert Bodenwert Bodenrichtwert Bodenvergleichswert Residualwert Ertragswert ertragsorientierte Bewertung Klassisches Ertragswertverfharen Normiertes Ertragswertverfahren Vereinfachtes Verfahren Internationales Ertragswertverfahren Discounted-Cash-Flow-Verfahren Zusammenfassung ertragsorientierte Bewertung Sachwert Vacant Possession Value Beleihungswert Terminal Value Belehnwert

5 16 Inhaltsverzeichnis Stille Reserve(n) Zusammenfassung Bewertungskennzahlen Finanzierungskennzahlen Break-Even-Miete (Kredit) Loan to Value Ratio Loan to Cost Ratio Kreditrestwert Kredit pro Quadratmeter Interest Cover Ratio Debt Service Cover Ratio Kapitaldienstfähigkeit Kreditmultiplikator Durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit Zinsbindungsdauer Kennzahlen für Hotelimmobilien Gross Operating Profit Net Operating Profit Nettoergebnis Auslastungsgrad Rack Rate Average Room Rate Revenue Per Available Room Mehrfachbelegungsfaktor Marktwert pro Zimmer Hotelpachtwert JRE Pauschalansatz Kennzahlen für Immobilienunternehmen Einfache Kennzahlen für Immobilienunternehmen Net Asset Value Net Asset Value pro Aktie Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortisation Earnings Before Interest and Taxes Earnings before Taxes/Earnings after Taxes EBIT-Marge Gewinn je Aktie Funds From Operations Funds from Operations je Aktie Cashflow Cashflow-Rendite Cash Available For Distribution Cash Reserve Cash Ratio Eigenkapitalquote Gearing Ratio Fremdkapitalquote/Loan to Value Ratio Leverage Ratio

6 Inhaltsverzeichnis Anlagendeckungsgrad Dividendenrendite Kurs-Gewinn-Verhältnis Kurs-Buchwert-Verhältnis Gesamtkapitalrentabilität Return on Investment Return on Invested Capital Kennzahlen in der Praxis Anwendungsbeispiele 3.1. Überblick Praxisbeispiel Marktkennzahlen Leerstehungsrate Durchschnittsmiete Spitzenmiete Spitzenrendite Flächenbestand Neuflächenproduktion Flächenangebot Flächenumsatz (Vermietungsleistung) Investmentvolumen Key Money Bewirtschaftungskennzahlen Nettomiete pro Quadratmeter Objekt-Leerstandsrate Bewirtschaftungskosten Bewirtschaftungskostenquote Betriebskosten Betriebskostenquote des Mieters Verwaltungskosten Instandhaltungskosten Instandhaltungskostenquote Modernisierungskosten Leerstandskosten Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten Auslastungsgrad Einnahmekennzahlen Nettomieteinnahmen Headline Rent Passing Rent Estimated Rental Value Jahresrohertrag Rack Rent marktkonforme Miete Wertsteigerungspotential der Einnahmen Zusammenfassung Ertragskennzahlen

7 18 Inhaltsverzeichnis Net Operating Income Jahresreinertrag Cashflow Renditen (Yields) ein Überblick Renditen in der Immobilienbewertung Brutto-Anfangsrendite Netto-Anfangsrendite Renditen Share Deals Liegenschaftszinssatz Reversionary Yield All Risks Yield Diskontierungszinssatz Exit Yield Equated Yield Equivalent Yield Growth Yield (versus Non-Growth Yield) Zusammenfassung Renditen im Asset Management Running Yield Wertänderungsrendite Total Return Investmentkennzahlen Investment Yield Capitalisation Rate Cash on Cash Return Internal Rate of Return IRR-Hurdle Rate Multiplikatoren Bruttomultiplikator Nettomultiplikator Bruttosollmultiplikator Nettosollmultiplikator Kaufpreis pro Quadratmeter Zusammenfassung Developmentkennzahlen Baukosten Baukosten pro Quadratmeter Gesamtinvestitionskosten Gesamtinvestitionskosten pro Quadratmeter Break-Even-Verkaufspreis (pro Quadratmeter NF) Break-Even-Miete Break-Even-Rendite Projekttilgungsdauer Vorverwertungsquote Bauträgergewinn

8 Inhaltsverzeichnis Nutzflächenfaktor Flächenkennziffer Stellplatzverhältnis Lichte Raumhöhe Geschossflächenzahl Bewertungskennzahlen Verkehrswert/Marktwert Vergleichswert Bodenwert Bodenrichtwert Bodenvergleichswert Residualwert Ertragswert ertragsorientierte Bewertung Klassisches Ertragswertverfahren Normiertes Ertragswertverfahren Vereinfachtes Verfahren Internationales Ertragswertverfahren Discounted-Cash-Flow-Verfahren Sachwert Vacant Possession Value Beleihungswert Terminal Value Belehnwert Stille Reserve(n) Zusammenfassung Bewertungskennzahlen Finanzierungskennzahlen Break-Even-Miete (Kredit) Loan to Value Ratio Loan to Cost Ratio Kreditrestwert Kredit pro Quadratmeter Interest Cover Ratio Debt Service Cover Ratio Kapitaldienstfähigkeit Kreditmultiplikator Durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit Zinsbindungsdauer Kennzahlen für Hotelimmobilien Gross Operating Profit Net Operating Profit Nettoergebnis Auslastungsgrad Rack Rate Average Room Rate Revenue per Available Room

9 20 Inhaltsverzeichnis Mehrfachbelegungsfaktor Marktwert pro Zimmer Hotelpachtwert JRE-Pauschalansatz Kennzahlen für Immobilienunternehmen Einfache Kennzahlen für Immobilienunternehmen Net Asset Value Net Asset Value pro Aktie Earnings before Interest, Taxes, Depreciation and Amortisation Earnings before Interest and Taxes Earnings before Taxes/Earnings after Taxes EBIT -Marge Gewinn je Aktie Funds From Operations Funds from Operations je Aktie Cashflow Cashflow-Rendite Cash Available For Distribution Cash Reserve Cash Ratio Eigenkapitalquote Gearing Ratio Fremdkapitalquote/Loan to Value Ratio Leverage Ratio Anlagendeckungsgrad Dividendenrendite Kurs-Gewinn-Verhältnis Kurs-Buchwert-Verhältnis Gesamtkapitalrentabilität Return on Investment Return on Invested Capital Zusammenfassung Literaturverzeichnis Stichwortverzeichnis

10 43 2. Immobilienkennzahlen 2.1. Überblick Da für verschiedene Anwender verschiedene Arten von Kennzahlen relevant und wichtig sind, werden nachfolgend die Kennzahlen in verschiedene Fachkapitel eingeteilt. Dabei ist eine zuverlässige Abgrenzung nicht immer eindeutig möglich. Die Zusammenfassung der verschiedenen Kennzahlen in schlüssige Kapitel ist der Versuch einer modernen und transparenten Darstellung. Um der Praxisrelevanz entsprechend Rechnung zu tragen, werden in den folgenden Kapiteln wesentliche, in der täglichen Praxis von Experten und Anwendern kontinuierlich benutzte Kennzahlen bzw. Kennzahlenbegriffe dargestellt. Es ist nicht das Anliegen des Autors, eine taxative Liste von potentiell möglichen Kennzahlen zu erstellen, jedoch die gängigen und insbesondere die aussagekräftigen Kennzahlen entsprechend zu präzisieren und zu interpretieren. Es wird daher kein Anspruch auf explizite Vollständigkeit erhoben. Bei der einen oder anderen theoretisch bekannten Kennziffer kann auch, mangels Relevanz, auf eine Darstellung verzichtet worden sein. Manche Kennzahlen werden dem geübten Leser geläufig sein, manche Kennzahlen werden durchaus noch weniger bekannt sein und werden vielleicht in Zukunft den Analysehorizont erweitern und bereichern. Bei den bekannten Kennzahlen geht es um eine ausführliche Beschreibung und eine klare Abgrenzung zu ähnlichen und verwechselbaren Begriffen. Manchmal scheinen Begriffe auch etwas Gleiches zu bedeuten, oftmals liegen die Unterschiede allerdings in den Details oder im zeitlichen Betrachtungshorizont. Jeder Leser sollte seine bisherige Anwendung von Kennziffern mit den Ausführungen dieses Buches abgleichen. Für manchen Experten wird es möglicherweise zu einer Überraschung kommen, wenn bisher bestimmte Fakten anders interpretiert worden sind. Es geht zusätzlich um eine Erläuterung und Darstellung nicht immer ganz geläufiger Kennzahlen, die oftmals nur eingeweihten Experten bekannt sind. Für die nachfolgenden Unterkapitel wurde versucht, die verschiedenen Kennzahlen in bestimmte zusammenhängende Sektionen und Kapitel zusammenzufassen und so die Übersichtlichkeit und Aussagekraft zu optimieren. Besonders signifikant ist dies in der Aufgliederung der direkt auf die Mieteinnahmen Bezug nehmenden Kennzahlen in die ausschließlichen Ertragskennzahlen und in Einnahmekennzahlen. Häufig wird in der Immobilienwirtschaft keine klare Unterscheidung zwischen den Begriffen Mieteinnahmen und Mieterträgen getroffen, die Verwirrung steigt, wenn dann auch noch der Begriff der Mieterlöse abzugrenzen ist. Zudem existieren in verschiedenen Ländern verschiedene Auslegungsarten dieser Begriffe. Beispielsweise wird der Begriff Nettomieterlöse in Deutschland und Österreich bzw. anderen Ländern durchaus verschieden definiert. Ähnliche Termini haben eine gänzlich unterschiedliche Bedeutung, z.b. sind in Österreich die Hauptmietzinsen ein Bestandteil des Mietzinses. Obwohl manche Bewirtschaftungskostenpositionen beim Mietzins bereits inkludiert sind, sind die Mietzinsen in Österreich immer eine Nettoposition, außer es ist die anfallende Mehrwertsteuer enthalten, dann spricht man von den Bruttomieteinnahmen. Manchmal werden verschiedene Termini auch als Synonyme gebraucht, dies ist allerdings letztlich nicht immer ausreichend korrekt.

11 44 Immobilienkennzahlen In den nachfolgenden Kapiteln wird den Einnahmen-Begriffen eine ausschließliche Einnahmekomponente zugewiesen, während bei den Ertrags-Begriffen die Einnahmen um die laufenden operativen Aufwendungen, d.h. die Summe der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, reduziert werden. Diese Vorgehensweise entspricht betriebswirtschaftlichen Annahmen, in welchen üblicherweise die Erträge als Einnahmen bzw. Erlöse abzüglich Ausgaben bzw. Aufwendungen dargestellt werden. Für die klarere Aufgliederung der verschiedenen Kennzahlen wird diese Konvention für die relevanten Kapitel dieses Buches übernommen. Die nachfolgenden Kennzahlen-Kapitel gliedern sich in folgende Sektionen: Marktkennzahlen Bewirtschaftungskennzahlen Einnahmekennzahlen Ertragskennzahlen Renditen (Yields) ein Überblick Renditen in der Immobilienbewertung Renditen im Asset Management Investmentkennzahlen Developmentkennzahlen Bewertungskennzahlen Finanzierungskennzahlen Kennzahlen für Hotelimmobilien Kennzahlen für Immobilienunternehmen Im Kap. 3 Kennzahlen in der Praxis Anwendungsbeispiele werden die nachfolgend dargestellten Modell-Kennzahlen in der praktischen Umsetzung möglichst zusammenhängend und plakativ durch ein bzw. mehrere praktische Beispiele dargestellt. Die Nummerierung der Berechnungsformeln in Kap. 2 ist dabei kongruent mit den Berechnungsformeln in Kap Marktkennzahlen Marktkennzahlen beschreiben den aktuellen Zustand eines spezifischen Immobilienmarktes. Es geht um Angebot und Nachfrage, Preise und Bewertungen, Transaktionsziffern, durchschnittliche Werte und Spitzenwerte, Bestände, Leerflächen, Umsätze und Erwartungen hinsichtlich der zukünftigen Entwicklungen. Zwei Teilmarktsegmente sind bei Marktkennzahlen für Immobilien zu unterscheiden: der Vermietungsmarkt sowie der Investmentmarkt. Alle nachfolgend angeführten Kennzahlen sind für beide Marktsegmente relevant, allerdings häufig aus unterschiedlicher Sichtweise. Stark ansteigende Quadratmetermieten bspw. würden für den Vermietungsmarkt eine besonders positive aktuelle Situation bedeuten, weil bei Neuvermietungen rasch mehr Cashflow aus dem Objekt zu erzielen ist. Aus der Sichtweise des Investmentmarktes allerdings könnten extrem hohe Quadratmetermieten eher zu Vorsicht und Zurückhaltung führen. Wenn die zum Ankauf selektierte Immobilie oder die Mehrzahl der am Markt angebotenen Objekte marktkonform zu den relativ hohen Mieten vermietet sind, ist ein Wertsteigerungspotential durch Mieterlössteigerungen in absehba-

12 Marktkennzahlen 45 rer Zukunft nur mehr sehr eingeschränkt oder überhaupt nicht möglich. Eventuell könnte aufgrund sinkender Mieten in näherer Zukunft sogar ein Abwertungsrisiko drohen. Eine Übersicht über die beiden Teilmärkte ist von Bedeutung, um die individuelle Investitionsentscheidung und die Spezifika der jeweiligen Immobilie mit der Situation am Markt und den Erwartungen des Marktes abgleichen zu können. Marktkennzahlen sind meist regional sehr unterschiedlich. Diese Unterschiede beschreiben sehr deutlich die Wesensmerkmale der verschiedenen regionalen Märkte. Ein Immobilienmarkt mit sehr hohen Leerstehungsraten könnte bspw. im Hinblick auf die Erstvermietung oder eine potentielle Nachvermietung deutlich riskanter eingestuft werden als ein Immobilienmarkt mit sehr niedrigen Leerstehungsraten. Ebenso könnte ein Markt mit relativ stabilen Transaktionsvolumina vergleichsweise sicherer in Bezug auf einen späteren Exit eingestuft werden als ein Markt mit sehr volatilen oder auffallend geringen Transaktionsvolumina. Eine Vielzahl von Marktkennzahlen wird üblicherweise in sogenannten Marktberichten dargestellt. Diese Marktberichte werden regelmäßig vierteljährlich oder halbjährlich von bestimmten Marktteilnehmern, die aufgrund ihrer intensiven Marktkenntnis und der hohen Qualifikation ihrer Mitarbeiter dazu besonders geeignet sind, veröffentlicht. Meist handelt es sich dabei um die großen namhaften Makler- und Beratergesellschaften, über deren Schreibtische kumuliert wahrscheinlich mehr als 90% des Gesamtmarktes abgewickelt werden. Insbesondere ist die Erstellung von Marktberichten als Serviceleistung für die Vielzahl der Kunden dieser Unternehmen zu betrachten und unterstreicht ebenfalls die breite Marktkenntnis und das Know-how dieser Marktteilnehmer. Trotz genauer Recherche und großem Bemühen zu möglichst vollständiger und objektiver Darstellung ist jedoch erkennbar, dass Marktberichte großen Einschränkungen unterworfen sind. Oftmals sind Daten nur geschätzt bzw. ist der Informationsstand vielfach unvollständig. Sind die Daten in verschiedenen Marktberichten alle deckungsgleich, dann ist die Annahme, dass manche Daten mangels ausreichender eigener Information aus anderen Berichten übernommen wurden, relativ groß. Oder kommen tatsächlich alle Experten unabhängig voneinander zum gleichen Ergebnis? 34 Derartige Marktdaten können dann, auch wenn sie eventuell nicht ganz korrekt sind, für eine bestimmte Zeit zu einer sich selbst erfüllenden Prophezeiung werden. Dies bedeutet, dass der Markt sich auffallend an der Meinung der Experten orientiert, und nicht (wie es eigentlich sein sollte), dass die Experten den Markt objektiv beschreiben. Beim Studium mehrerer Marktberichte stellt man häufig fest, dass sich die Daten eher nicht decken. Dann ist beim Leser die Unsicherheit ungleich größer. Sind die Daten sehr unterschiedlich, dann ergibt sich die Frage, welchem Bericht mehr Glaubwürdigkeit zu schenken ist. Wie können die externen Marktdaten objektiviert und evaluiert werden? Als erstes wäre an eigene Analysen zu denken, um die Berichtsdaten zu relativieren. Meist ist dies allerdings bei Marktdaten nicht üblich und wäre äußerst zeitaufwändig. Manche Marktkennzahlen sind von Marktkennern schlichtweg nach bestem Wissen und Gewissen geschätzt, weil genaue Informationen dazu ganz einfach nicht vorliegen. 34 An dieser Stelle ist zu erwähnen, dass es in manchen Ländern, insbesondere in CEE, durchaus einen losen Zusammenschluss der Dienstleister im Research Bereich gibt und die Daten abgeglichen und abgestimmt werden, um die Datenqualität zu optimieren.

13 46 Immobilienkennzahlen Die meistens angewandte Methode, um unterschiedliche Werte aus Marktberichten verwendbar zu machen, ist eine Durchschnittsbildung aus den verschiedenen vorliegenden Marktberichten. Für die meisten großen Ballungszentren gibt es entsprechende Marktberichte. Also insbesondere für alle europäischen Hauptstädte existieren derartige Marktinformationen. In den westeuropäischen, gesättigten Märkten gibt es meist auch für bestimmte Ballungszentren, die größtenteils auch die Immobilienzentren sind, oder für bestimmte Assetklassen derartige Marktberichte. Für kleinere Märkte bspw. ist es schon schwieriger, objektive belastbare Informationen zu erhalten. In Österreich wird fast ausschließlich der Immobilienmarkt Wien sowie österreichweit die Immobilienklasse Einzelhandel analysiert. Für die zweitgrößte Stadt Österreichs, Graz, oder für die Assetklasse Logistik in Österreich sind entsprechende Informationen kaum vorhanden. In Deutschland gibt es regelmäßige Studien zu den großen Zentren wie Berlin, München, Frankfurt/Main oder Hamburg. In Tschechien gibt es bspw. neben Prag auch kurze Marktberichte über Ostrava und Brno, für andere Zentren gibt es allerdings kaum Informationen. Landesweite Informationen stehen in vielen Ländern fast ausschließlich für den Einzelhandel zur Verfügung. Die Marktkennzahlen werden im Normalfall wie erwähnt von Marktexperten und Marktanalysten ermittelt und errechnet, eigene Analysen sind meist nicht üblich und mangels Marktkenntnis nicht zielführend. Die Marktkennzahlen sind somit die einzigen Kenngrößen, die nicht von externen Analysten sachlich nachprüfbar sind. Es ist also notwendig, sich auf das Wissen und Know-how der Experten zu verlassen. Daher sind die nachfolgend dargestellten Berechnungsmethoden für die Marktkennzahlen exemplarisch und haben erläuternden Charakter, eine selbständige Anwendung wird aufgrund fehlender Datenbasis erfahrungsgemäß nicht möglich sein Leerstehungsrate Erklärung Die Leerstehungsrate (LSR; auch Leerstandsrate genannt; in englischsprachigen Berichten: Vacancy Rate 35 ) in einem bestimmten Immobilien-Segment liefert eine wesentliche Information über eine bestehende Über- oder Unterversorgung mit bestimmten Flächen. Als Leerstand definieren sich jene Flächen, die kurzfristig verfügbar sind. Eine geringe Leerstandsrate ist dabei durchaus üblich und notwendig. Übersteigt diese Kennziffer allerdings eine bestimmte Größenordnung, dann ist Vorsicht angebracht, weil sich der Markt nicht mehr im Gleichgewicht befindet. Ein kleiner Angebotsüberhang signalisiert Flexibilität und kann Veränderungen bei der Flächennachfrage kompensieren. Ein großer Angebotsüberhang hingegen signalisiert Druck auf die Mieten und damit Druck auf die Immobilieneigentümer. Die Leerstehungsrate ist eine Ist-Kennzahl, die den Sachstand aufgrund der aktuellsten verfügbaren Informationen darstellt. Manchmal ist die Leerstehungsrate auch eine Prognosekennzahl, die für die zukünftige Periode erwartet wird. Meist ist die durchschnittliche Leerstehungsrate tatsächlich nur von Experten zu ermitteln, da anderen Personen die Datenbasis fehlt. 35 Vgl. CBRE Market View, Brno & Ostrava Offices, Q1 2010, page 3: Vacancy Rate a ratio of vacant office space to total stock.

14 Marktkennzahlen 47 Berechnungsformel 1: Durchschnittliche LRS (in %) LRS Leerflächen 100 = Summe bestehende Flächen Leerflächen: aktuell in Vermarktung befindliche Flächen, die kurzfristig (innerhalb von zumindest drei bis sechs Monaten) bezogen werden können bzw. bezugsfertig sind (ohne längerfristige Pipeline-Flächen) Bestehende Flächen: Gesamtbestand aller vermieteten und nicht vermieteten Flächen in einer bestimmten Assetklasse 36 Welche Leerstandsrate ist noch gesund, ab wann ist eine Überangebotssituation erreicht? Grundsätzlich kann man sagen, dass eine Leerstehungsrate bis etwa 5% jedenfalls keinen Anlass zur Sorge gibt und eine Rate von über 10% jedenfalls eine Ungleichgewichtssituation andeutet. Ganz kategorisch ist dies allerdings nicht immer zu sagen, weil es auch von der Größe des lokalen Marktes, der aktuellen Flächennachfrage, der Qualität der leerstehenden Flächen, der Höhe des jährlichen Flächenumsatzes, der absehbaren Flächenproduktion und noch einigen anderen Faktoren abhängt. Für viele Marktteilnehmer ist die durchschnittliche Leerstehungsrate nach obiger Formel nicht kalkulierbar, da die Basisdaten, die empirisch ermittelt werden müssen, fehlen. Beim heimischen Markt ist dies schon schwierig, bei ausländischen Märkten ungleich schwieriger, insbesondere existiert ein entsprechend hohes Informationsdefizit. Aus den von verschiedenen Marktteilnehmern aufgrund ihrer Datenbanken und Marktkenntnisse ermittelten Leerstehungsraten ergibt sich für den Analysten die Möglichkeit der Mittelwertbildung mittels der nachstehenden Praktikerformel zur Ermittlung der durchschnittlichen Leerstehungsrate. Berechnungsformel 2: Praktikerformel durchschnittliche LSR (%) LRS L1 L2... L n n L 1 bis L n : jeweilige durchschnittliche Leerstehungsrate laut Marktbericht n: Anzahl der verwendeten Marktberichte Bedeutung Leerstandsraten können zu verschiedenen Vergleichszwecken herangezogen werden. Es ist möglich, verschiedene Marktsegmente in einem spezifischen Immobilienmarkt zu vergleichen, bspw. Büroimmobilien mit Logistikimmobilien oder Einkaufszentren, ebenso könnten gleiche Immobilienklassen in verschiedenen Märkten verglichen wer- 36 Assetklassen: bei der gif auch bezeichnet als Transaktionstypen ; vgl. Definitionssammlung zum Investmentmarkt, Wiesbaden, Juni 2008, S. 2; bspw. 1) Büroflächen, 2) Einzelhandelsflächen, 3) Geschäftshäuser (gemischte Nutzung), 4) Logistikflächen, 5) Wohnflächen, 6) Hotels, 7) Entwicklungsgrundstücke, 8) sonstige Sonderimmobilien; die Einzelhandelsflächen könnten weiter aufgegliedert werden in a) Geschäftsstraßen, b) Einkaufszentren und c) Fachmarktzentren.

15 353 Stichwortverzeichnis A All Risk Yield (ARY) 114, 125 ff., 185, 197, 289, 311 ff. Anfangsrendite 112, 127 Anlagendeckungsgrad 256, 341 Asset Deal 62, 117, 264 Auslastungsgrad 225, 275, 325 Average Room Rate (ARR) 227, 325 B Baukosten 158, 302 Baurechtszinsen 101 Bauträgergewinn 167 Belehnungsgrenze 204 f. Belehnwert 204 Beleihungswert 29, 191, 200 ff., 205, 208, 316 Benchmarking 32 Betriebsergebnis 106 Betriebskosten 88, 272 Betriebskostenquote 75 Bewirtschaftungskosten (BWK) 34, 41, 69, 73, 81, 84 f., 95, 104, 185 f., 201, 207, 213, 271, 275, 282, 316, nicht umlagefähige 72, 101 Bodenwert 183, 309 Bodenwertverzinsung 104, 186, 310 Bond Yield 151 Break-Even-Miete 207, 304, 318 Brutto-Anfangsrendite (BAR), durchschnittliche 54 Bruttomultiplikator 155, 300 Bundesanleihe 128 C Cap Rate 127, 145, 295, 302 Cash available for Distribution 250, 338 Cash on Cash Return (CoC) 107, 146 f., 296, 302 Cashflow 28, 70, 105 f., 195, 214 f., 247, 284, 336, vor Steuern (CFvSt) 108, 147, 296 Cashflow-Rendite 141 f., 250, 337 Core-Märkte 62 Current Yield 116, 139 D Debt Service Cover Ratio (DSCR) 214, 320 f. Deckungsstock 202 Discounted Cash Flow-(DCF)-Methode 122, 127 f., 136, 188, 190, 203

16 354 Stichwortverzeichnis Diskontierungszinssatz 137, 291 Dividendenrendite 256, 341 Due Diligence 90, 282 Durchschnittsmiete 49, 96, 265 Durchschnittsrendite, gewichtete 134 E Earnings before Interest and Taxes (EBIT) 106, 240 f., 332 Earnings before Interest, Taxes, Depreciation and Amortisation (EBITDA) 223, 239 ff., 340 Earnings before Taxes (EBT) 240 Earnings per Share 243 EBIT-Marge 242 Effektivmiete 50, 91, 278 Eigennutzung 60 Entwicklungspipeline 48 Equated Yield 133, 152, 291 Equity Dividend 108 Equity Dividend Rate 146 Equivalent Yield 135, 152, 292 Ergebnis je Aktie 243, 334 Ermessensspielraum 206 Ertragswert 176, 184, 192, 201, 300, 307, 310 Ertragswertverfahren 184, 197 Estimated Rental Value (ERV) 87, 93, 96 ff., 101, 279, 314 Ewige Rente 203 Exit Value 203 Exit Yield 131, 151, 291 F Fair Value 175, 206, 234 ff., 241, 327, 330 ff. Fertigstellungspipeline 59 Financial Covenant 28, 199, 209 ff., 253 Flächenangebot 59, 63, 268 Flächenkennziffer 169 Flächenumsatz 60, 63, 268 Free Cash Flow (FCF) 108, 247 Funds from Operations (FFO) 244 ff., 334 Funktionsfläche 35, 38 G Gearing Ratio 253, 339 Gebäudereinertrag 104 Gesamtinvestitionskosten (GIK) 160 ff.,209, 303 Gesamtkapitalrentabilität 259 Geschossflächenzahl 172

17 Stichwortverzeichnis 355 Gilts 55 Gross External Area (GEA) 39 Gross Initial Yield (GIY) 135 Gross Internal Area (GIA) 39 Gross Operating Profit (GOP) 221 ff. Growth Yield (GY) 136, 292 Grundstückspreis, tragbarer 182 f., 309 H Hauptnutzfläche 35 Headline Rent 50, 89, 278 I Incentives 90 f. Income Method 126 Innenfinanzierung 249 Instandhaltungskosten 70, 78, 273 Interest Cover Ratio (ICR) 212 f., 320 Internal Rate of Return (IRR) 107, 127, 133 ff., 142, 148 ff., 297 Investitionstheorie 184 Investment Value 178 Investmentmarkt 44 Investmentvolumen 268 IRR-Hurdle Rate 28, 151, 163, 299 J Jahresnettokaltmiete 86 Jahresreinertrag (JRE) 102 ff., 223, 283, normalisierter 121, 288 Jahresrohertrag 95, 279 K Kapitalaufwendungen 140 Kapitaldienstfähigkeit (KDF) 217, 321 Kapitalisierungszinssatz 127, 185 f. Kapitaltilgungsdauer 165 Key Money 64 f., 269 Kreditmultiplikator 218, 322 Kreditrestwert 210, 319 Kurs-Buchwert-Verhältnis 258 L Leerstand 65, 80, 101, 213 ff., 270 ff., struktureller 68, 80 Leerstandskosten 81, 274, 289 Leerstandsrate 46, 48, 60, 67, 210, 264, 270 Lettable Space 41

18 356 Stichwortverzeichnis Leverage-Effekt 144, 147, 253 Liegenschaftszins 185 Liegenschaftszinssatz (LSZ) 118, 121, 126 f., 288 Like-for-Like 28, 233 Liquiditätsrisiko 256 Loan to Cost Ratio (LTC) 209, 319 Loan to Value Ratio (LTV) 208 ff., 319 M Marktwert 175, 191, 196, 205, 212, 307 Marriage Value 178 Mehrfachbelegungsfaktor 228 Miete, marktkonforme 68, 89, 93 ff., 133, 270, 279 f., 304, nachhaltige 85, 97, 114 f. Mieteingangskonto 88 Mieteinnahmen 88, 304 Mietrendite 112, 286 Mindestmiete 207 Mindestverkaufspreis 162 Mortgage Lending Value 191 N Nachhaltigkeit 106 National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) 246 Nebennutzfläche 35 Net Asset Value (NAV) 234, 237, 328, 331, pro Aktie 238 Net Internal Area 39 Net Operating Income (NOI) 98, 100, 104, 213, 217, 222, 282, 286 Net Operating Profit (NOP) 223 f., 327 Net Operating Profit Less Adjusted Taxes (NOPLAT) 29 Nettoabsorption 59 Netto-Cashflow 102, 104, 151, 223 Nettoinventarwert 234 Nettomiete 66 Nettomieteinnahmen (NME) 49, 51, 86 ff., 100, 107, 132, 217, 270, 275, 282, 311, marktkonforme 96, nachhaltige 86, 88, 92, 95, 276 ff., tatsächliche 86, 90, 93, 276 Nettomultiplikator 154, 300 Nettonutzfläche 66 Nettoverkaufsfläche 40 Nettozimmerumsatz 227 Neuflächenproduktion 59, 267 Nominalmiete 89, 277

19 Stichwortverzeichnis 357 Non-Growth Yield 136 Nutzfläche 35, vermietbare 36 Nutzungsdauer 77 O Occupancy Rate 225, 325 Over-rented 96, 105, 180 Over-rent-NME 93, 279 Over-rent-Situation 50, 270 P Passing Rent 87, 91, 278 Peer Group 258 Pfandbrief 202 Pipeline 59 Präkarium 92 Prime Rent 51 Prime Yield 53, 55 R Rack Rate (RR) 97, 226 Rack Rent 96, 99, 180, 281 Rack Rented Property 112 Rendite 110, 285 Residualwert 309 Residualwertverfahren 182 Restlaufzeit 219 Restnutzungsdauer (RND) 71, 104, 119, 122, 126, 185, 288, 309 Return on Equity 143 Return on Invested Capital (ROIC) 260 Return on Investment (ROI) 143, 259 Return on Risk Adjusted Capital (RoRaC)143 Revenue per available Room (RevPar) 228, 325 Reversionary Yield 124 f., 135, 289 Risikoprämie 128 Running Yield (RY) 116, 139, 142, 294 S Sachwert 176, 200, 307 Sachwertverfahren 193 ff. Sale and Leaseback (SLB) 61, 195 Schuldenbedienbarkeit 215 Schuldendienst 249 Schuldentilgungsdauer 165 Share Deal 62, 117 Sicherheitsabschlag 202

20 358 Stichwortverzeichnis Spitzenmiete 50 f., 96, 266 Spitzenrendite 51 f., 266 Standard-Zimmerpreis 226 Stellplatzverhältnis 170, 306 Steuerlatenzen 117 f., 231, 287 f., 330 Stille Reserve 205, 208, 235, 253, 317 T Terminal Capitalisation Rate 203, 317 Terminal Value 203, 317 Total Return (TR) 127 Triple-net-Mietverträge 84 U Under-rent NME 93, 279 Under-rented 96, 180, 219 V Vacant Possession Value (VPV) 195 Vergleichswert 176, 307, 308 Verkehrsfläche 35, 38 Verkehrswert 175, 301 Vermieterbetriebskosten 74 Vermietungsleistung 60, 61 Vermietungsmarkt 44 Verschuldungsgrad 208 Vertragsmiete 87, 89 Vervielfacher 155 Verwaltungskosten 76, 272 f. Void Rate 67 Vollvermietungsszenario 89 Vorverwertungsquote 166 W Wachstumsszenario 132 Weighted Average Costs of Capital (WAAC) 129 Wertänderungsrendite 141 f., 294 Wertminderung 202 Wertsteigerungspotential (WSP) 98 f., 281 Wiederverkauf 151, 204 Wohnnutzfläche 66 Working Capital 28, 107, 240 Worth 178 Y Years Purchase (YP) 153, 310 Yield 110 ff., 137, 187, 195, 228, 293

21 Z Zahlungsmittelbilanz 247 Zahlungsströme, normalisierte 188 Zeitwertanpassung 245, 334 f. Zins Cap 220 Zins Swap 220 Zinsänderungsrisiko 220 Zinsbindungsdauer (ZBD) 219, 322 Zinsendienstdeckungsrate 212 Zinsrisiko 256 Stichwortverzeichnis 359