100 Immobilienkennzahlen

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1 100 Immobilienkennzahlen von Tobias Schultheiß 1. Auflage 100 Immobilienkennzahlen Schultheiß schnell und portofrei erhältlich bei beck-shop.de DIE FACHBUCHHANDLUNG cometis publishing 2009 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN

2 Autor Tobias Schultheiß 100 Immobilienkennzahlen

3 Vorwort des Autors Liebe Leser, im Zuge der anhaltenden Internationalisierung und einer damit einhergehenden Professionalisierung des Immobilienmarktes gewinnt die Verwendung und Interpretation von Immobilienkennzahlen mehr und mehr an Bedeutung. Investoren, Projektentwickler, Nutzer sowie Kreditgeber, Makler und Berater prüfen die Entwicklungsperspektiven einer Immobilie und des relevanten Marktes anhand zentraler Kennzahlen, wie z. B. Bruttoanfangsrendite, IRR oder Cashflow, um möglichst schnell eine Investitionsentscheidung treffen zu können. Doch was verbirgt sich hinter diesen Kennzahlen? Was ist deren Aussagekraft? Und warum eignen sich diese für die Immobilienanalyse? Das Buch»100 Immobilienkennzahlen«fasst die wesentlichen in der täglichen Praxis verwendeten Kennzahlen übersichtlich zusammen. Es richtet sich dabei an Vorstände und Geschäftsführer, Controller und Immobilienexperten, aber auch Banker, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Wirtschaftsjournalisten und Studenten. Die Inhalte des vorliegenden Handbuchs unterstützen Sie, Ihr Knowhow über Immobilienkennzahlen zu stärken und sich z. B. optimal auf den Dialog mit kreditgebenden Banken oder eine Verhandlung zwischen Investor und Nutzer vorzubereiten. Neben der Definition jeder Kennzahl wird deren Berechnung anhand eines Rechenbeispiels dargestellt sowie die entsprechenden Einsatzgebiete erläutert. Anhand der Gegenüberstellung der wesentlicher Vor- und Nachteile wird jede Kennzahl einer kritischen Würdigung unterzogen. Wichtig im Umgang mit Kennzahlen ist, diese nie isoliert, sondern immer im Zeitverlauf und in Abhängigkeit der aktuellen Marktsituation zu betrachten. Schließlich ist die übergreifende Analyse mehrerer Indikatoren der Schlüssel dazu, Kennzahlen in ein aussagekräftiges Ergebnis zu transferieren. Hierzu liefert Ihnen das vorliegende Nachschlagewerk eine wertvolle Unterstützung. Viel Spaß bei der Lektüre! Tobias Schultheiß PS: Mailen Sie Ihre Kommentare und konstruktive Kritik:

4 Inhaltsverzeichnis Vorwort 3 Hinweis zur Benutzung des Handbuchs 5 Abkürzungsverzeichnis Beispielhaftes Immobilienengagement und beispielhafter Jahresabschluss Projektentwicklung 2.1 Gesamtinvestitionskosten (je m²) Baukosten Energieverbrauchskennwert Achsraster Konstruktionsraster Raumtiefe Deckenhöhe Stellplatzverhältnis Mietflächenfaktor Break-even-Miete Break-even-Rendite Trading Profit Vermietung 3.1 Flächenangebot Leerstandsrate Flächen im Bau Pipeline Vertragsmiete Effektivmiete Büroflächenbestand Nachfrage Durchschnittsmiete Vermietungsumsatz Nettoabsorption 49

5 Inhaltsverzeichnis 3.12 Spitzenmiete Höchstmiete PropertyIndex Bewirtschaftung 4.1 Flächenkennziffer Leerstandsquote Mietzinsausfallquote Nebenkosten Betriebskostenquote Instandsetzungsquote Instandhaltungsquote Liquiditätsreserve Durchschnittsalter eines Immobilienportfolios Investition / Finanzierung 5.1 Bruttoanfangsrendite Bruttomultiplikator Nettoanfangsrendite Nettomultiplikator Bruttosollrendite Bruttosollmultiplikator Nettosollrendite Nettosollmultiplikator Return on Equity ROE Internal Rate of Return IRR Return on Investment ROI Capitalization Rate Debt Service Coverage Ratio DSCR Interest Coverage Ratio ICR Loan to Value LTV Loan to Cost LTC Cash on Cash Return Cashflow 85

6 Inhaltsverzeichnis 5.19 Leverage-Effekt Net Operating Income NOI Estimated Rental Value ERV Wertsteigerungspotenzial in % des NOI Fremdkapitalquote Durchschnittlich gewichtete Restlaufzeit Eigenkapitalquote Schuldentilgungsdauer Bewertung 6.1 Liegenschaftszinssatz Vervielfältiger Rohertrag Reinertrag Nachhaltiger Mietansatz Bewirtschaftungskosten All Risks Yield ARY Net Initial Yield Current Yield Equivalent Yield Gross Reversionary Yield Ertragswertverfahren Bodenrichtwert Kapitalisierungszinssatz Investment Method Present Value PV Discounted-Cashflow-Methode DCF Net Present Value NPV Weighted Average Cost of Capital WACC Diskontierungsfaktor Risikoprämie 125

7 5.2 Bruttomultiplikator Formel Nettokaufpreis (ohne Berücksichtigung von Erwerbsnebenkosten) Jahresnettomiete (Ist) (ohne Berücksichtigung der Betriebskosten) Rechenbeispiel ,05 = 14,60-fache Jahresnettomiete (Soll) Erläuterung Als Kehrwert zur Bruttoanfangsrendite ist diese Kennzahl die einfachste Form eines Vervielfältigers, da sie lediglich den Quotienten aus Kaufpreis zu jährlicher Vertragsmiete ermittelt. Es geht um die Betrachtung dessen, was vertraglich vereinbart ist. Außerordentliche Erlösminderungen (z. B. Mieterincentives, Mietrückstände) bzw. -steigerungen werden nicht berücksichtigt. Vorteile Leicht ermittelbare und verständliche Kennzahl mit hoher Praxisrelevanz Einzig objektive und nachvollziehbare Renditedefinition, da ihr keine subjektiven Annahmen unterliegen Indikator dafür, ob eine Immobilie im Vergleich mit anderen Objekten günstig oder teuer ist Im historischen Vergleich einsetzbar als Indikator für die Preisentwicklung Nachteile Wenig Aussagekraft, wenn keine weiterführenden Informationen insb. über Vermietungssituation und Instandhaltungszustand vorliegen Mietsteigerungspotenziale werden außer Acht gelassen Statische, stichtagsbezogene Kennzahl 68

8 5.15 Loan to Value LTV Formel Kreditvolumen Verkehrswert der Immobilie x 100 % Rechenbeispiel x 100 % = 82,28 % Erläuterung Diese Kennziffer definiert das Verhältnis zwischen maximaler Beleihung bzw. Kredithöhe und dem ermittelten Wert der Immobilie (dieser muss nicht dem Kaufpreis entsprechen!). Insofern wird über diese Kennziffer auch das für die Investition erforderliche Eigenkapital definiert. Im Regelfall liegt diese Kennziffer bei 70 % bis 80 %, da Geldgeber den Differenzbetrag zu 100 % im Allgemeinen als Eigenkapital verlangen. Der LTV dient Banken bei der Kreditvergabeentscheidung als wesentlicher Vertragsbestandteil (sog. Covenant), der regelmäßig neu ermittelt wird. Zudem kann der LTV auch zur Ermittlung des in einer Immobilie»geparkten«Eigenkapitals verwendet werden. In oben stehendem Beispiel bei einem LTV von 82,28 % entspricht das vorhandene Eigenkapital 17,72 % des Verkehrswertes bzw. rd. 3,37 Mio.. Einfach ausgedrückt handelt es sich beim LTV um den Verschuldungsgrad in Abhängigkeit zum Wert der Immobilie. Vorteile International etablierte Kennzahl Hohe Praxisrelevanz Leicht zu ermitteln Nachteile Keine Aussage über Qualität der Immobilie Keine Aussage zu Fristigkeit des Kapitaldienstes Wachstumskomponenten werden außer Acht gelassen Wertentwicklungen im Zeitablauf bleiben unberücksichtigt 82

9 7.3 Funds from Operations FFO Formel + +/ +/ +/ = Jahresüberschuss (Konzernergebnis) Abschreibungen Bewertungsergebnis der Immobilien Veräußerungserlöse bzw. -verluste Ergebnis aus der Bewertung derivativer Finanzinstrumente FFO Rechenbeispiel 200,67 Mio. 3,8 Mio. 114,67 Mio. 91,87 Mio. 0 Mio. 2,07 Mio. Erläuterung FFO ist eine wichtige Kennzahl zur Ermittlung des tatsächlich ausschüttungsfähigen Gewinns einer Immobilien-AG. Zur Ermittlung wird der ermittelte Jahresüberschuss um die Abschreibungskosten für Immobilien bereinigt. Auch Immobilienveräußerungserlöse und -verluste werden in der Regel aus dem Reineinkommen herausgerechnet. Heraus kommt ein Maß für die betriebliche Leistung einer Immobilien-AG, FFO genannt. Ein Problem mit dieser einfachen FFO-Definition liegt in der fehlenden Berücksichtigung echter Wertminderungen in den Immobilienbeständen. Regel mäßige Investitionen, die lediglich dem Erhalt der Vermietbarkeit dienen, werden meist kapitalisiert und abgeschrieben. Auch dieser Kapitalaufwand muss deshalb aus dem FFO herausgerechnet werden, um die Profitabilität einer Immobilien- AG beurteilen zu können. Die Mittel aus der laufenden Geschäftstätigkeit bilden schließlich die Grundlage für die Ausschüttungen einer Immobilien-AG. Vorteile Zeigt Stärke und Qualität des operativen Geschäfts an Im Unterschied zum EBITDA (vgl. Seite 134) wird das Kerngeschäft einer Immobilien- AG, die Vermietungstätigkeit, transparenter herausgearbeitet Erlaubt Ausblick auf das zukünftige Wachstum des Kerngeschäfts sowie die Fähigkeit, den Anteil stabiler, wiederkehrender Erträge am Gesamtergebnis zu erhöhen Nachteile Fehlende Berücksichtigung echter Wertminderungen in Immobilienbeständen Manipulierbarkeit durch Anwendung unterschiedlicher Buchhaltungsstandards 131