44/13 Postulat Karin Bächli vom 23. August 2013 betreffend öffentliche Nutzung Schützenhaus "Belvédère"; Bericht und Antrag auf Abschreibung

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1 Baden, 19. Mai 2014 Der Stadtrat an den Einwohnerrat 44/13 Postulat Karin Bächli vom 23. August 2013 betreffend öffentliche Nutzung Schützenhaus "Belvédère"; Bericht und Antrag auf Abschreibung Antrag: Das Postulat Karin Bächli vom 23. August 2014 betreffend öffentliche Nutzung Schützenhaus "Belvédère" sei nach Kenntnisnahme des vorliegenden Berichts als erledigt von der Kontrolle abzuschreiben. Sehr geehrter Herr Präsident Sehr geehrte Damen und Herren Das Wichtigste in Kürze - Mit einer Machbarkeitsstudie der Firma Basler & Hofmann vom 16. September 2013 ist geprüft worden, ob Gebäude und Standort des Schützenhauses sich für einen Doppelkindergarten mit Tagesstrukturen eignen könnten, und mit einer Studie vom 31. Dezember 2013, ob die Kindergärten St. Ursus und Allmend erweitert und mit Tagesstrukturen ergänzt werden könnten. Im Schulraumplanungsbericht vom 20. März 2014 wird der Ausbau der beiden Kindergärten befürwortet. Die Variante Doppelkindergarten im Schützenhaus erübrigt sich damit. - Ein konkreter Bedarf für eine kulturelle Nutzung des Schützenhauses besteht nicht. Die heutige projektbezogene Zwischennutzung soll bis zur Baubewilligung möglich bleiben. - Die Abteilungen Liegenschaften und Finanzen raten davon ab, im gegenwärtigen finanziellen Umfeld und ohne konkrete Nutzungsvorstellung Raumreserven ins Portfolio der Stadt aufzunehmen. - Das Schützenhaus soll mit dem Areal Belvédère einem Investor übergeben werden. Die Nutzung des Gebäudes im Rahmen der Gestaltungsplanvorgaben, die öffentliche Nutzungen, nicht störende Dienstleistungsbetriebe und Wohnen zulassen, bleibt diesem überlassen.

2 1 Sachverhalt/Ausgangslage Frau Karin Bächli ersucht den Stadtrat mit dem Postulat vom 23. August 2013 zu prüfen, ob die Einwohnergemeinde das Schützenhaus Belvédère im Baurecht übernehmen und einer öffentliche Nutzung zuführen könnte. Der Einwohnerrat hat das Postulat an der Sitzung vom 26. März 2014 überwiesen. Materiell besteht ein Zusammenhang mit der Schulraumplanung Baden Bedarf an einer öffentlichen Nutzung des Schützenhauses 2.1 Machbarkeitsstudien Doppelkindergarten mit Tagesstrukturen im Schützenhaus versus Ausbau der bestehenden Kindergärten Allmend und St. Ursus Mit einer Machbarkeitsstudie der Firma Basler & Hofmann vom 16. September 2013 ist geprüft worden, ob Gebäude und Standort des Schützenhauses sich für einen Doppelkindergarten mit Tagesstrukturen eignen könnten. Die Studie hat gezeigt, dass das Schützenhaus grundsätzlich einen Doppelkindergarten mit Tagesstrukturen auf attraktive Weise aufnehmen könnte. Die Gebäudestruktur und die realisierbaren Flächen ermöglichen den Einbau des geforderten Raumprogramms. Ein gut organisiertes Gebäude mit einer stimmungsvollen Lernumgebung wäre möglich. Sowohl technische und funktionale Anforderungen wie auch die Auflagen der Denkmalpflege könnten gemäss heutigem Wissensstand erfüllt werden. Die Schule und die Abteilung Kinder Jugend Familie erachten den Standort am Schnittpunkt der beiden Quartiere als suboptimal, da er zu weit entfernt von den Wohnhäusern vieler betroffener Kinder ist. Mit einer zweiten Studie ist deshalb geprüft worden, ob die beiden Kindergärten St. Ursus und Allmend erweitert und mit Tagesstrukturen ergänzt werden könnten. Der Bericht vom 31. Dezember 2013 zeigt, dass an beiden Orten aus pädagogischer und städtebaulicher Sicht sinnvolle und überzeugende Erweiterungsbauten erstellt werden können. Die neuen Doppelkindergärten hätten eigenständige, aber vergleichbare Raumangebote. Jeder Kindergarten wäre unabhängig, und doch könnten die Abteilungen zusammenarbeiten. Die Erweiterung zu Doppelkindergärten ist zudem auch generell aus sicherheitstechnischen Überlegungen sinnvoll (Anwesenheit von zwei Lehrpersonen bei Notfällen). In beiden Kindergärten sind Tagesstrukturen als familienergänzendes Angebot für Kinder des Quartiers Allmend bzw. der Innenstadt Nord vorgesehen. 2.2 Stellungnahme aus Sicht der Schulraumplanung Die Projektsteuerung "Schulraumplanung" hat die beiden Studien zur Kenntnis genommen. Sie befürwortet, den Ausbau der beiden bestehenden Kindergärten weiterzuverfolgen, da die Wege für viele betroffene Kindergartenkinder bei dieser Variante kürzer sind. Damit besteht kein Bedarf, das Schützenhaus als Kindergarten oder für Tagesstrukturen nutzbar zu machen. Im Schulraumplanungsbericht vom 20. März 2014 ist der Ausbau der beiden Kindergärten Allmend und St. Ursus vorgesehen (S. 29). Seite 2 von 5

3 3 Bedarf für eine kulturelle Nutzung des Schützenhauses Zurzeit nutzt die Jungwacht Baden die Räume des Schützenhauses im Sinn einer Zwischennutzung für den Kulissenbau für ihr traditionelles Theater. Zudem sind verschiedene kleinere Materialien in den Räumen eingelagert. Hin und wieder wird das Schützenhaus als Ort für eine projektbezogene Nutzung in Betracht gezogen, beispielsweise für Proben für das Theaterprojekt "Stein", das im Spätsommer 2014 aufgeführt wird. Das entsprechende Gesuch musst aber, abgewiesen werden, weil ein Probebetrieb neben dem laufenden Kulissenbau nicht möglich ist. Ein konkreter Bedarf für eine dauerhafte, institutionalisierte kulturelle Nutzung des Schützenhauses ist zurzeit nicht bekannt. Grossflächige ungenutzte Räume, die Spielraum für projektbezogene Nutzungen bieten, sind in der Stadt Baden kaum mehr vorhanden. Wiederholte Anfragen insbesondere an die Abteilung Kultur zeigen, dass ein Bedürfnis für entsprechend nutzbare Räume grundsätzlich nach wie vor vorhanden ist. Der Einbau von Kulturräumen in der Alten Schmiede wird in diesem Bereich zu einer Entspannung beitragen. Die Nutzung dieser Kulturräume stützt sich jedoch gemäss Beschluss des Einwohnerrats auf die geltenden Kulturförderrichtlinien der Stadt Baden. Diese kann folglich nicht als Zwischennutzung bezeichnet werden. Insofern wird darauf hingewirkt werden, die bestehende Möglichkeit projektbezogener kultureller Zwischennutzungen im Schützenhaus und die Lagermöglichkeiten sicherzustellen, bis die künftige Nutzung feststeht. 4 Schützenhaus im Portfolio der Stadt als mittelfristige Raumreserve Laut Postulat muss die Renovation und Umnutzung des denkmalgeschützten Gebäudes mit Sachverstand angegangen werden, damit es als baulicher Zeuge für künftige Generationen erhalten werden kann. Dies hat zur Frage geführt, ob das Schützenhaus als Raumreserve ins Liegenschaftenportfolio der Stadt übernommen werden soll. 4.1 Geschätzte Kosten für Übernahme und Sanierung des Schützenhauses Für einen Ausbau des Schützenhauses wäre abgeleitet aus der Machbarkeitsstudie vom 16. September 2013 mit folgenden Investitionskosten zu rechnen: Grundstückkosten: Erforderlicher Landanteil zum gleichen Kaufpreis/m 2, den die Ortsbürgergemeinde 2007 der Stiftung Belvédère bezahlte (dies ist kein Verhandlungsergebnis, sondern eine Annahme) CHF 830'000 Sanierungs- und Umbaukosten CHF 2'840'000 Umgebungsgestaltung CHF 220'000 Total geschätzte Kosten mit Landerwerb CHF 3'890' Stellungnahme der Abteilung Liegenschaften Würde die Stadt Baden das Schützenhaus übernehmen, müsste vor der Sanierung ein Mieter gesucht werden. Für eine Rendite von 3.5 % müssten ca. CHF 250 Mietzins pro m 2 und Jahr verlangt werden. Das ist für diese Lage zu viel. Zudem fragt sich, welches stille Gewerbe Interesse hätte, Räumlichkeiten an dieser eher peripheren Lage zu mieten. Die Abteilung Liegenschaften erachtet es als nicht sachgerecht, ein Seite 3 von 5

4 Gebäude als Reserve in den Liegenschaftenbestand der Stadt Baden zu übernehmen, ohne einen Nutzer zu haben. Sie empfiehlt, auf die oben erwähnten Investitionsausgaben für das Schützenhaus zu verzichten. 4.3 Stellungnahme der Abteilung Finanzen Gemäss den Legislaturzielen des Stadtrats müssen künftige Investitionen priorisiert werden. Der Investitionsplan beinhaltet weder den Landkauf noch die Investitionen ins Gebäude für ein Projekt Schützenhaus. Ein solches Vorhaben müsste durch das Streichen anderer Vorhaben im Investitionsplan kompensiert werden, wenn keine weitere Verschlechterung des Selbstfinanzierungsgrads und Erhöhung der Verschuldung hingenommen werden soll. Die Abteilung Finanzen empfiehlt, im gegenwärtigen finanziellen Umfeld keine Raumreserven ins Portfolio aufzunehmen und auf Investitionsausgaben für das Schützenhaus zu verzichten. 5 Haltung der Finanzkommission der Ortsbürgergemeinde Die Finanzkommission der Ortsbürgergemeinde steht einem Abparzellieren und eine öffentlichen Nutzung des Schützenhauses im Sinn des Postulats ablehnend gegenüber. Sie hat schon zu einem früheren Zeitpunkt darauf hingewirkt, das gesamte Areal (inkl. Schützenhaus) im Baurecht an einen Investor abzugeben. 6 Fazit Der Schulraumplanungsbericht empfiehlt den Ausbau der bestehenden Kindergärten Allmend und St. Ursus. Die Idee eines Doppelkindergartens im Schützenhaus Belvédère erübrigt sich damit. Als einzige Option bleibt damit neben den zwischenzeitlichen projektbezogenen kulturellen Nutzungen in den bestehenden Räumlichkeiten die Variante einer Übernahme als Raumreserve ins städtische Liegenschaftenportfolio. Der rechtsgültige Gestaltungsplan Belvédère lässt im Schützenhaus Wohnen, nicht störende Dienstleistungsbetriebe und öffentliche Nutzungen zu. Der Jurybericht zum Wettbewerbsverfahren Belvédère hält fest, dass sowohl die Lage wie auch der architektonischer Ausdruck des Gebäudes einer anderen Nutzung als Wohnen entsprechen. Diese Einschätzung gilt nach wie vor. Demgegenüber sind die finanziellen Aspekte (Investition und Rendite) zu berücksichtigen. Wird das Gebäude mit dem Areal Belvédère einem Investor übergeben, bleibt die Gebäudenutzung im Rahmen der Gestaltungsplanvorgaben diesem überlassen. Der Stadtrat hat gestützt auf die vorstehend genannten Aspekte entschieden, auf eine Übernahme des Schützenhauses ins städtische Liegenschaftenportfolio zu verzichten. Das Schützenhaus bleibt damit Teil der vorgesehenen Investorenausschreibung Belvédère. Seite 4 von 5

5 7 Weiteres Vorgehen Da die Ortsbürgergemeinde nicht selber Bauherrin im Belvédère sein wird, wird das Areal im Baurecht an einen Investor abgegeben. Die Investorensuche ist wird zurzeit vorbereitet und soll im August 2014 öffentlich ausgeschrieben werden. Dabei soll darauf hingewirkt werden, dass die heutigen projektbezogenen Zwischennutzungen des Schützenhauses bis zum Erteilen der Baubewilligung möglich bleiben. * * * * * Auflageakten: Postulat Karin Bächli vom 23. August 2014 Machbarkeitsstudie Kindergarten Schützenhaus vom 16. September 2013 Machbarkeitsstudie Kindergarten Allmend und Kindergarten St. Ursus vom 13. Dezember 2013 Seite 5 von 5