Motion von Dimitri Spiess, SP: Nutzungskonzept und Entwicklungsplanung Liegenschaften Finanzvermögen und Spittel

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1 Botschaft des Gemeinderats an den Einwohnerrat vom 23. Oktober 2018 Motion von Dimitri Spiess, SP: Nutzungskonzept und Entwicklungsplanung Liegenschaften Finanzvermögen und Spittel Sehr geehrter Herr Präsident Sehr geehrte Damen und Herren Wir unterbreiten Ihnen Bericht und Antrag über die von Dimitri Spiess, SP, am 18. Oktober 2017 eingereichte Motion wie folgt: Das Wichtigste in Kürze Der Einwohnerrat überwies am 12. Dezember 2017 die von Dimitri Spiess, SP, eingereichte Motion betreffend Nutzungskonzept und Entwicklungsplanung Liegenschaften Finanzvermögen und Spittel. Der Gemeinderat wird vom Einwohnerrat beauftragt, innerhalb eines Jahres ein Nutzungskonzept und eine Entwicklungsplanung für die Liegenschaften im Finanzvermögen und für den Spittel vorzulegen. Mittels eines langfristigen Konzepts sei aufzuzeigen, wie der Gemeinderat mit den Liegenschaften umgehen will. Die langfristige Strategie soll helfen, Investitionen besser abzuschätzen und damit eine Chance bieten, für die Bevölkerung einen Mehrwert zu schaffen. Die Motion verlangt, anstatt wiederkehrenden Sanierungsaufwand ohne Mehrnutzen zu generieren auch den Verkauf von Liegenschaften zu prüfen. Des Weiteren sei zu definieren, welche Objekte als langfristige Reserven zu halten seien und dazu entsprechende Massnahmen aufzuzeigen. Das Konzept Liegenschaften Finanzvermögen wurde erarbeitet. Die Einwohnergemeinde Buchs besitzt lediglich zehn bebaute Liegenschaften im Finanzvermögen. Der in der Motion ebenfalls genannte Spittel (Lenzburgerstrasse 49) ist dem Verwaltungsvermögen zugewiesen. Für die in der Zentrumszone gelegenen Liegenschaften ergibt sich als Strategie die längerfristige Ausrichtung für die Entwicklung der Gemeinde. Auch die aktuelle Gesamtrevision der Nutzungsplanung hat Einfluss auf die Liegenschaften der Einwohnergemeinde Buchs. Wohnungen und Gewerberäumlichkeiten in den zentral gelegenen Gebäuden sind zu verhältnismässig günstigen Mietzinsen vermietet. Die Gebäude sind kurz- bis mittelfristig mit moderatem Aufwand im Bestand zu erhalten. Die Vermietung ist damit weiterhin gewährleistet und bleibt angemessen rentabel. Demgegenüber erweist sich für die Liegenschaft Lochweg 18 nur der Abbruch der Gebäude und der Verkauf oder die Abgabe im Baurecht des Grundstücks zur qualitativ überzeugenden Überbauung als zweckmässig. Für das Gebäude Fabrikweg 17 lohnt sich eine weitere Sanierungsetappe zum langfristigen Werterhalt. Für den Spittel sind kurz- bis mittelfristig Entscheide erforderlich. Gegebenenfalls muss der Abbruch der Baute mit anschliessendem Verkauf der Parzelle ins Auge gefasst werden. Seite 1

2 1. Ausgangslage Anlässlich der Einwohnerratssitzung vom 18. Oktober 2017 wurde dem Einwohnerrat folgende Motion von Dimitri Spiess, SP, zur Kenntnis gebracht: "Der Gemeinderat wird vom Einwohnerrat beauftragt, innerhalb eines Jahres ein Nutzungskonzept und eine Entwicklungsplanung für die Liegenschaften im Finanzvermögen und dem Spittel (Lenzburgerstrasse 49) vorzulegen." Die Motion wurde wie folgt begründet: "Die Liegenschaften der Einwohnergemeinde im Finanzvermögen (an der Mitteldorfstrasse 53, 55, 57 und 63, am Lochweg 18 und am Fabrikweg 17) verkommen zunehmend und geben ein schlechtes Bild ab. Über den Spittel wurde verschiedentlich spekuliert. Sollten Alterswohnungen entstehen? Sollte die Gemeinde das Gebäude einer Privatschule zur Verfügung stellen? - Leider fehlt es der Einwohnergemeinde an einem Konzept. - Ausser, das Gebäude weiter verfallen zu lassen. Die Sanierungskosten für eine Umnutzung steigen damit jedes Jahr. Die Gemeinde Suhr hat ihren Spittel saniert und konnte damit Gewerbe gewinnen. Unter anderem gute Steuerzahler, welche unserer Gemeinde nun fehlen! Mit dieser Motion wird der Gemeinderat beauftragt ein langfristiges Konzept zu entwickeln, wie er mit den Liegenschaften umgehen will. Eine langfristige Strategie hilft der Gemeinde Investitionen besser abschätzen zu können und bietet die Chance einen Mehrwert für die Bevölkerung zu schaffen. Bei Ideenarmut wäre auch ein Verkauf der Liegenschaften günstiger als steigende wiederkehrende Sanierungskosten ohne einen Mehrnutzen aus den Gebäuden zu ziehen. Welche Gebäude als langfristige Reserve zu halten sind, soll der Gemeinderat definieren und entsprechende Massnahmen ergreifen für einen langfristigen Werterhalt. " Überweisung (Erheblicherklärung) durch den Einwohnerrat Der Einwohnerrat hat eine Motion nach der Kenntnisnahme an einer nächsten Sitzung erheblich zu erklären (zu überweisen) oder abzulehnen. Bei Überweisung muss der Gemeinderat in der Regel innert 12 Monaten Bericht erstatten und einen Beschlussesentwurf vorlegen. Die folgende Einwohnerratssitzung fand am 12. Dezember 2017 statt. Die Motion wurde einstimmig mit 33 : 0 Stimmen an den Gemeinderat überwiesen. 2. Ausgangslage Liegenschaften Die Einwohnergemeinde verfügt über Verwaltungs- und Finanzliegenschaften: - Zu den Verwaltungsliegenschaften gehören jene Liegenschaften, welche die Gemeinde zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben benötigt, so z. B. das Gemeindehaus, den Werkhof mit dem Bauamt, die Schulhäuser mit Turnhallen, die Kindergärten, den Gemeindesaal etc. - Finanzliegenschaften dienen nicht zum Zweck der Erfüllung von öffentlichen Aufgaben. Die Einwohnergemeinde Buchs verfügt über diverse überbaute und unüberbaute Finanzliegenschaften. Im beigelegten Plan mit Nummerierung und Legende sind die überbauten Finanzliegenschaften (1-10) und der Spittel (11) aufgezeigt. Seite 2

3 Von den Finanzliegenschaften sind 10 überbaut. Das Wohn- und Feuerwehrgebäude Fabrikweg 17 (1) wurde im Baurecht auf einem Grundstück der Ortsbürgergemeinde erbaut. Für 8 Liegenschaften (3 bis 10) ist kennzeichnend, dass sie sich in der Zentrumszone an der Mitteldorfstrasse bzw. eingangs der Oberdorfstrasse an zentralster Lage im Ort befinden. Diese Liegenschaften wurden von der Einwohnergemeinde Buchs seit den 80-er Jahren mit der Zielsetzung erworben, den ortsplanerischen Planungsspielraum zu vergrössern oder die Umsetzung bestehender Erschliessungsplanungen vorzubereiten. Seit diesen Kaufentscheiden haben sich die Voraussetzungen oder Absichten jedoch teilweise wesentlich verändert: - Der ursprünglich massgebliche Erschliessungsplan Kirchmatten aus dem Jahre 1975 wurde 2010 revidiert, die ursprünglich geplanten neuen Strassenverläufe kommen nicht zu Stande. - Die erfolgten Zentrumsplanungen (Wettbewerb Bärenplatz, Zentrumsplanung mit Investorendossier, Teilverkauf Parzelle Bärenplatz) haben aus verschiedenen Gründen zu keinen Projekten mit der Möglichkeit zur Umsetzung geführt. Aktuell sind sämtliche Liegenschaften vermietet (hauptsächlich Wohnungen und zum kleineren Teil Gewerberäume). Aufgrund der Zustände der Bauten mit einfachem, grösstenteils eher veraltetem Ausbau sind die Mietzinsen verhältnismässig und vergleichsweise eher tief angesetzt. Bei einem Mieterwechsel konnten die Wohnungen und Gewerberäume nach den erforderlichen und bei Mieterwechsel üblichen Renovationen jeweils innert kurzer Zeit wieder vermietet werden. Die beiden Häuser (9 und 10) an der Oberdorfstrasse 5 und 7 sind an den Verein Kindernetzwerk vermietet und ermöglichen damit in Buchs an zentraler Lage die externe familienergänzende Kinderbetreuung für Berufstätige mit Kinderkrippe, Hort und Mittagstisch. Weiter abgelegen befinden sich das Wohn- und Feuerwehrgebäude Fabrikweg 17 (1) und das Dreifamilienhaus Lochweg 18 (2): - Das Gebäude Fabrikweg 17 ist aufgrund der kürzlich erfolgten 1. Etappe einer Aussensanierung in gutem Zustand, zusätzlich ist als weiterer Schritt in einer 2. Etappe innert nützlicher Frist auch die Innensanierung der Wohnungen geplant. - Das Gebäude Lochweg 18 hingegen ist in einem schlechten Zustand und entspricht im Ausbau und im Komfort nicht mehr heutigen Bedürfnissen für Mietwohnungen. Etwas weiter entfernt steht der Spittel (11) an der Lenzburgerstrasse 49. Er ist seit Jahren nicht mehr bewohnbar. Er befindet sich in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen und ist deshalb dem Verwaltungsvermögen zugewiesen. Trotz verschiedener Bemühungen in den letzten Jahren, konnte das Gebäude keiner Nutzung zugeführt werden. Eine Nutzung im Zusammenhang mit dem Alterszentrum Suhrhard wird derzeit überprüft. Der Abbruch ist naheliegend. 3. Strategie/Konzept 3.1 Strategie Mit den Liegenschaften des Finanzvermögens erzielt die Einwohnergemeinde mit vergleichsweise moderat angesetzten Mietzinsen angemessene Renditen. Ihre finanziellen Ressourcen muss die Gemeinde kurz- bis mittelfristig massgeblich für die Investitionen im Rahmen der Schulraumplanung und entsprechende bauliche Umsetzungen einsetzen (Verwaltungsliegenschaften). Seite 3

4 Für die Liegenschaften in Zentrumslage gilt für die Einwohnergemeinde Buchs nach wie vor die längerfristige strategische Ausrichtung. Im Rahmen der Revision der Nutzungsplanung der Gemeinde Buchs wird eine Überprüfung der Zonierungen und der baurechtlichen Rahmenbedingungen im Siedlungsgebiet erfolgen. Davon sind auch sämtliche Liegenschaften im Eigentum der Einwohnergemeinde Buchs betroffen. 3.2 Entwicklungs- und Nutzungskonzept (1) Wohn- und Feuerwehrgebäude Fabrikweg 17: Das Gebäude wird zeitnah einer zweiten Sanierungsetappe unterzogen werden. Zusammen mit der bereits erfolgten Aussensanierung wird damit der Werterhalt langfristig gewährleistet. Langfristiger Werterhalt mit Beibehaltung der aktuellen Nutzungen. (11) Spittel Lenzburgerstrasse 49: Sollte sich innert nützlicher Frist keine Möglichkeit zum Erhalt und zur Sanierung des Objekts abzeichnen bzw. keine geeignete Nutzung ergeben, muss im Rahmen der Nutzungsplanungsrevision die Enthebung aus dem Substanzschutz und die Überprüfung der Zonierung ins Auge gefasst und umgesetzt werden. Erst damit könnte das Gebäude abgebrochen und die Parzelle für eine Neuüberbauung frei gegeben werden. Entweder kurzfristig Konzept und Strategie Sanierung und Nutzung oder mittelfristig Abbruch mit Umzonung und Verkauf. (2) Dreifamilienhaus Lochweg 18: Das Gebäude ist in einem sehr schlechten Zustand. Der zunehmende Verfall und der unzureichende Standard der Mietwohnungen sind auch mit grösserem finanziellem Aufwand nicht behebbar. Grössere Investitionen können mit den sehr günstigen Mieterträgen in diesem Objekt nicht aufgefangen werden. Der Gemeinderat erachtet die Notwendigkeit des Gebäudeabbruchs als gegeben. Das Grundstück kann anschliessend - unter Bedingung der Umsetzung eines qualitativ überzeugenden Projekts - verkauft oder im Baurecht abgegeben werden. Abbruch Gebäude und Verkauf bzw. Abgabe im Baurecht der Parzelle zur qualitativ überzeugender Neuüberbauung. (3 bis 8) Wohnhäuser Mitteldorfstrasse 53 und 92, Wohn- und Geschäftshäuser Mitteldorfstrasse 55, 57, 88 und 90: Die Bauten befinden sich bis auf die erst kürzlich erworbene Mitteldorfstrasse 90 in einem baulich eher schlechten Zustand. Grosse Investitionen in den Bestand sind weder gebäudetechnisch noch bezüglich ortsbaulicher Aspekte zweckmässig und nachhaltig. Die Aufwendungen im Gebäudeunterhalt sind demnach auf das Wesentliche zu beschränken. Die Vermietung zu relativ günstigen Mietzinsen ist rentabel und soll damit kurz- bis mittelfristig gewährleistet werden. Die zentral gelegenen Liegenschaften im Finanzvermögen sollen mit Fokus auf eine längerfristige Zentrumsstrategie mit moderatem Aufwand kurz- bis mittelfristig im Bestand erhalten werden. Seite 4

5 (9 und 10) Ehemalige Wohnhäuser Oberdorfstrasse 5 und 7/Kinderhort und Kinderkrippe: Die Gebäude sind in einem ordentlichen Zustand. Sie sollen mit angemessenem Aufwand für die Nutzung durch den Verein Kindernetzwerk unterhalten und erhalten werden. Mit Fokus auf eine längerfristige Zentrumsstrategie mit angemessenem Aufwand kurz- bis mittelfristig im Bestand erhalten. 4. Fazit - Die Einwohnergemeinde Buchs setzt ihre Ressourcen und massgebliche Investitionen kurz- bis mittelfristig (vgl. Investitionsplan) für die dringenden Aufgaben im Rahmen der Schulraumplanung und entsprechende bauliche Umsetzungen ein (Verwaltungsliegenschaften). - Mit den Liegenschaften des Finanzvermögens erzielt die Einwohnergemeinde Buchs mit vergleichsweise eher tief angesetzten Mietzinsen angemessene Renditen. - Für die Liegenschaften in Zentrumslage gilt nach wie vor die längerfristige strategische Ausrichtung für die Entwicklung der Gemeinde. - Die Liegenschaften sind mit moderatem Aufwand kurz- bis mittelfristig im Bestand zu erhalten. - Das Wohn- und Feuerwehrgebäude Fabrikweg 17 wird langfristig im Wert erhalten. - Die aktuelle Gesamtrevision der kommunalen Nutzungsplanung hat auch Einfluss auf die Liegenschaften der Einwohnergemeinde Buchs. 5. Antrag 1. Dem Einwohnerrat wird beantragt, vom Konzept Liegenschaften Finanzvermögen samt Anhängen Kenntnis zu nehmen. 2. Die Motion von Dimitri Spiess betreffend "Nutzungskonzept und Entwicklungsplanung Liegenschaften Finanzvermögen und Spittel" sei als erledigt von der Kontrolle abzuschreiben. Gemeinderat Buchs AG Der Gemeindeammann Die Gemeindeschreiberin Urs Affolter Cornelia Byland Beilagen Übersichtsplan Finanzliegenschaften Liegenschaftsverzeichnis Seite 5