Nutzungsplanung & Bau- und Zonenreglement

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1 KANTON WALLIS GEMEINDE BÜRCHEN TEILREVISION 2018 Nutzungsplanung & Bau- und Zonenreglement Umzonung von Ferienhauszone F2 in Wohnzone W2 Erläuternder Bericht Bürchen, den 17. Juli / 20. November 2018

2 Teilrevision Nutzungsplanung, Umzonung von Ferienhauszone in Wohnzone W2, Gde Bürchen Erläuternder Bericht 1. PLANUNGSGEGENSTAND 1.1 Ausgangslage Im homologierten Zonennutzungsplan der Gemeinde Bürchen sind weite Teile des Baugebietes als Ferienhauszone F2 festgelegt. In dieser Zone sind ausschliesslich Ferienwohnungen (Zweitwohnungen) zugelassen, Erstwohnungen und Betriebe gelten als nicht zonenkonform. Aufgrund der Restriktionen der Zweitwohnungsgesetzgebung (Bürchen zählt zu denjenigen Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil deutlich > 20%) ist der Bedarf nach einer solchen Zone in der vorliegenden Grössenordnung nicht mehr gegeben. Ausserdem weist die Zone einen hohen Anteil an unbebauten Flächen auf, die im Sinne einer bedarfsgerechten Dimensionierung reguliert werden müssen. Diese Flächen sind mit einer rechtskräftigen Planungszone belegt, welche die Bebaubarkeit einschränkt, im Zweifelsfall untersagt. 1.2 Anlass, Revisionsgründe Die Nutzungsplanung und das Bau- und Zonenreglement der Gemeinde Bürchen wurde vom Staatsrat am 19. Oktober 2005 homologiert. In dieser raumplanerischen Festsetzung ist die Ferienhauszone einseitig auf die Nutzung für Ferienzwecke (nur Ferienhäuser, keine Mischnutzung) festgelegt, auch in der Wohnzone sind keine Betriebe zugelassen. Diese monofunktionale Nutzungszuschreibung entspricht inzwischen nicht mehr dem Bedarf der Gemeinde Bürchen, den veränderten gesetzlichen Rahmenbedingungen (Zweitwohnungsgesetz, Raumplanungsgesetz) sowie der Zielsetzungen einer nachhaltigen Raumentwicklung, wonach auch in reinen Wohnzonen möglichst Mischnutzungen zugelassen werden sollten. Die Gemeinde beantragt deshalb, Teile dieser Ferienhauszone in Wohnzone umzuwandeln und die Zonenbestimmungen dahingehend zur ergänzen, dass in Zukunft auch nicht störende Betriebe zugelassen sind. 1.3 Übergeordnete Rahmenbedingungen An übergeordneten Rahmenbedingungen ist für das Umzonungsverfahren neben dem eidgenössischen und kantonalen Raumplanungsgesetz und dem kantonalen Richtplan auch das Zweitwohnungsgesetz zu berücksichtigen. Weitere übergeordnete Planungen in dem Gebiet sind keine bekannt. 1.4 Planungsorganisation Das vorliegende Dossier zur Teilrevision der Nutzungsplanung wurde von der Gemeinde Bürchen in Zusammenarbeit mit dem beauftragten Planungsbüro, Raumplanung & Umwelt AG in Brig, erarbeitet. Erläuternder Bericht 1

3 2. PLANUNGSZIELE 2.1 Abgrenzung des Siedlungsgebietes Die Gemeinde Bürchen hat bereits einen Entwurf zur Abgrenzung des Siedlungsgebietes zur bedarfsgerechten Dimensionierung der Bauzone erarbeitet. Der grössere Teil der Reserveflächen (Bauzonenüberschuss), der reguliert werden muss, befindet sich in der Ferienhauszone. Als vorübergehende Planungsmassnahme hat die Gemeinde mit Entscheid vom 30. Mai 2017 eine Planungszone über sämtliche Teilgebiete und Flächen erlassen, die gemäss kantonaler Berechnung (Puffermodell) zu den Aussenreserven zählen. 2.2 Entwicklungsabsicht der Gemeinde Zielsetzung der beantragten Umzonung von Ferienhauszone in Wohnzone W2 ist es, in einem klar abgegrenzten Perimeter (vgl. Planbeilage) aktuell vorliegende und künftige beantragte Bauprojekte (Erstwohnungen) genehmigen zu können. Gleichzeitig sollen die Zonenvorschriften (Art. Bau- und Zonenreglement) dahingehend ergänzt werden, dass auch nicht störende Betriebe der ES II zugelassen sind. 3. PLANUNGSMASSNAHMEN Änderung des bestehenden Zonennutzungsplans (ZNP) Die beantragte Zonenänderung beinhaltet folgende Anpassung des rechtskräftigen Zonennutzungsplans (homologiert am 16. Oktober 2005): Umzonung eines Teils der Ferienhauszone F2 im Gebiet Gärlich-Bifig-Egga in Wohnzone W2; Grössere Flächen, Baulücken innerhalb des Umzonungsperimeters werden in der F2 belassen und bleiben von der Planungszone überlagert. Ergänzung von Art. 72, Wohnzone W2, W2B durch Erweiterung des Zonenzwecks, indem auch nicht störende Betriebe (Mischnutzungen, Wohnen und Arbeiten) zugelassen werden. Gleichzeitig wird, nach Vorgaben der revidierten Baugesetzgebung, die AZ durch die GFZ ersetzt und die Bestimmung zur Baurechtsverlegung aufgehoben, weil dieses Verfahren inzwischen abgeschlossen ist (vgl. Anhang I). 4. ÜBEREINSTIMMUNG MIT ÜBERGEORDNETEN PLANUNGEN Die beantragte Zonenänderung wurde bereits der zuständigen kantonalen Dienststelle zur Vorbeurteilung unterbreitet. Mit Bericht vom 20. März 2018 hat die Dienststelle eine positive Vormeinung zur Kompatibilität des Vorhabens mit der übergeordneten Planung Stufe Bund und Kanton abgegeben. Erläuternder Bericht 2

4 5. AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG Die Auswirkungen der Planung auf die relevanten Bereiche sind nachfolgend unter den Kapiteln Raumplanung und Umwelt kurz zusammengefasst. 5.1 Themenbereich Raumplanung 5.11 Beitrag zur Siedlungsentwicklung nach Innen Der neu abgegrenzte Perimeter der Wohnzone W2 weist abgesehen von den grösseren Freiflächen, die in der F2 belassen werden und mit einer Planungszone belegt sind einen recht dichten Bebauungsstand auf. Mit der Planungsmassnahme sollen die verbleibenden Baulücken im Verlauf der nächsten Jahre sukzessive geschlossen werden. Ausserdem soll mit der Zulassung von Mischnutzungen der Quartiercharakter gestärkt werden, indem z.b. Gastrobetriebe zugelassen werden, die innerhalb der Wohnsiedlung als Treffpunkte dienen Eignung der Zone Das Gebiet ist aufgrund seiner Lage, der Topografie, des Bedarfs, der Erreichbarkeit und des Erschliessungstandes für die Nutzung als Wohnzone mit Mischnutzungen geeignet Bedarf Der Bedarf der Zonenänderung ist dadurch gegeben, dass bereits mehrere Bauprojekte vorliegen, die jedoch aufgrund der fehlenden Zonenkonformität als Erstwohnungen nicht bewilligt werden können. Demgegenüber ist der Bedarf nach einer reinen Ferienhauszone nicht mehr vorhanden, da nach ZWG weitere Zweitwohnungen nicht mehr zulässig sind Funktion, Lokalisierung und Abgrenzung Die beantragte Zonenänderung ist auf der Planbeilage lokalisiert und abgegrenzt. Zwei grösseren Flächen (Parz. 637, 744, 844, 845 und 3249) innerhalb des Perimeters werden in der Ferienhauszone belassen, bis über eine definitive Zonenzuweisung entschieden ist. Ebenfalls unverändert bleiben die mit einer Pflicht zur Sondernutzungsplanung belegten Teilgebiete der W2 und W3. Mit der Planungsmassnahmen soll die Funktion des reinen Wohngebietes erweitert werden, indem auch nicht störende Betriebe gestattet werden können. Konkret ist die Erweiterung eines bereits bestehenden Hotel- und Restaurationsbetriebes geplant Erschliessung, Erreichbarkeit Das Wohngebiet ist für den motorisierten Individualverkehr und den öffentlichen Verkehr hinreichend erschlossen. Die Detailerschliessung der noch nicht überbauten Parzellen ist ab den bestehenden Quartierstrassen ohne grossen Zusatzaufwand realisierbar. Die Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehr (ÖV) wird durch mehrere Bushaltestellen gewährleistet (ÖV-Güteklasse D), die Werksleitun- Erläuternder Bericht 3

5 gen (Wasser, Abwasser, Strom) sind vorhanden Naturgefahren Naturgefahren, die als Gefahrenzonen das Wohngebiet überlagern, sind keine inventarisiert oder bekannt Orts- und Landschaftsbild Schützenswerte Orts- und Landschaftsbilder oder Einzelobjekte sind von der Massnahme keine betroffen. Das Ortsbild des Umzonungsperimeters wird stark von Chaletarchitektur bestimmt, die zum Teil aus den 70er und 80er Jahren, zum Teil aus der jüngeren Vergangenheit stammt. Zwischen dicht bebauten Bereichen sind noch zahlreiche Baulücken vorhanden; durch sukzessive Schliessung dieser Baulücken wird eine kompaktere Siedlungseinheit entstehen, die sich positiv auf das Ortsbild auswirken wird. Die Aussenräume der Wohnhäuser weisen einen recht hohen Anteil an privaten Grünflächen und Freiräumen auf; in diesen Zwischenräumen ist in manchen Bereichen eine recht dichte Vegetation aus Bäumen und Hecken entstanden. Öffentliche Freiräume sind bisher keine vorhanden Lebensräume und Arten Schutzwürdige Arten und Lebensräume sind von der Planungsmassnahme keine betroffen Kulturland Die Umzonung beansprucht kein zusätzliches Kulturland, da ausschliesslich seit längerer Zeit bereits genutzte Siedlungsfläche betroffen ist Wald Waldgebiet wird nicht tangiert, die Planungsabsicht hat keine Auswirkungen in diesem Bereich Verkehr Die weitere Bebauung und die Erweiterung/Ansiedlung von Betrieben wird einen gewissen Mehrverkehr zur Folge haben. Dieses zusätzliche Verkehrsaufkommen kann jedoch als nicht signifikant beurteilt werden Ver- und Entsorgung Die Werksleitungen Wasser, Abwasser, Strom sind vorhanden, die Abfallentsorgung (Infrastruktur, Organisation) wird durch die Gemeinde Bürchen und den dafür zuständigen Zweckverband sichergestellt. Erläuternder Bericht 4

6 5.3 Themenbereich Umwelt 5.31 Lärm und Erschütterungen Die Planungsmassnahmen haben keine signifikanten Auswirkungen auf die Bereiche Lärm und Erschütterungen. Es werden nur Betriebe der Lärmempfindlichkeitsstufe II zugelassen Luft Auch die Auswirkung auf die Luftqualität können als nicht signifikant beurteilt werden, da weder ein bedeutender Mehrverkehr generiert wird, noch Einrichtungen vorgesehen sind, die zusätzliche Immissionen verursachen würden Gewässer Die Planungsmassnahmen haben keine Auswirkungen in diesem Bereich, da weder Fliessgewässer noch stehende Gewässer betroffen sind. 5.4 Themenbereich Wirtschaft 5.41 Gesellschaftliche und wirtschaftliche Relevanz Die Umzonung ermöglicht die Realisierung von Erstwohnungen, für die in diesem Gebiet eine gewisse Nachfrage besteht. Für die Gemeinde ist diese Nachfrage geichbedeutend mit einem höchst willkommenen Bevölkerungszuwachs und zusätzlichen Steuereinnahmen. Die Zulassung von Betrieben hat auch hinsichtlich Arbeitsplätze eine gewisse Relevanz und trägt darüber hinaus zur Diversifizierung des Quartiers bei. 6. PLANERISCHE BEURTEILUNG UND WÜRDIGUNG 6.1 Planung und Abstimmung der raumwirksamen Tätigkeiten Die beantragte Planungsmassnahme entspricht den Zielsetzungen der Gemeinde, wonach in der fraglichen Zone Erstwohnungen und nicht störende Betriebe zugelassen werden sollen, zumal nach einer reinen Ferienhauszone kein Bedarf mehr besteht. Die vorliegende Planung ist mit den übrigen raumwirksamen Tätigkeiten in den Bereichen Raumplanung und Umwelt abgestimmt; Konflikte mit diesen Bereichen und anderen übergeordneten Planungen, die das Vorhaben in Frage stellen, sind keine zu erkennen. Rechte Dritter und öffentliche Interessen werden keine beeinträchtigt. 6.2 Nachweis der haushälterischen Bodennutzung Die Planungsmassnahme ist ein Beitrag zur Innenentwicklung, indem die in dem Gebiet noch vorhandenen Baulücken geschlossen werden, wodurch eine dichtere Bebauung und effizienteren Nutzung der Infrastruktur erzielt wird. Mit der vorgenommenen Abgrenzung der Wohnzone W2 wird die Erläuternder Bericht 5

7 künftige Entwicklung auf einen Nutzungsschwerpunkt konzentriert, das Risiko einer weiteren Zersiedelung wird dadurch vermieden. 6.3 Abstimmung Siedlung und Verkehr Das Gebiet ist für den Strassenverkehr, den individuellen und den öffentlichen motorisierten Verkehr hinreichend erschlossen. Zusätzliche Sammelstrassen sind keine erforderlich, die Detailerschliessung noch nicht überbauter Parzellen ist ohne grossen zusätzlichen Aufwand möglich. 6.4 Wirtschaftliche und gesellschaftliche Auswirkungen Die beantragte Zonenänderung ist der Gemeinde Bürchen ein wichtiges Anliegen, weil sie die raumplanerischen Voraussetzungen für die Realisierung bereits hängiger Bauprojekte und künftiger Bauvorhaben schafft. Auch die Zulassung von Mischnutzungen (Restauration) ist von Bedeutung, da sie zur Aufwertung der Qualität des Quartiers und zum Erhalt und zur Schaffung von Arbeitsplätzen beiträgt. Der Planungsbeitrag der Gemeinde besteht im wesentlichen darin, dass sie die raumplanerischen Voraussetzungen für eine weitere Bebauung des Gebietes schafft. Investitionen der öffentlichen Hand in Bauten und Anlagen sind nicht vorgesehen. 7. PLANUNGSVERFAHREN Die vorliegende Zonenänderung wurde der Dienststelle für Raumentwicklung zur Vorbeurteilung unterbreitet. Die Dienststelle hat dazu mit Schreiben vom 20. März 2018 eine positive Vormeinung abgegeben. Der Gemeinderat hat die Vorlage an seiner Sitzung vom 16. Juli 2018 genehmigt und mit diesem Beschluss das formelle Verfahren zur Zonenänderung eröffnet. Gemeindeverwaltung Bürchen Der Präsident: Der Schreiber: Philipp Zenhäusern Bruno Hostettler Erläuternder Bericht 6

8 ANHANG I Art. 72 Wohnzone W2, W2B Zweck der Zone: Überbauung mit Wohn- und Ferienhäusern in traditionellen Formen, nicht störende Betriebe (ES II) sind zugelassen Bauweise: offen Geschosszahl: max. 2 Vollgeschosse Gebäudehöhe: max m O.K. Fusspfette max m O.K. Firstpfette Gebäudelänge: in der Regel m (Ausnahme siehe Art. 34) Grenzabstand: - kleiner Grenzabstand: 1/3 Fassadenhöhe, mindestens 3.0 m - grosser Grenzabstand: 70% Fassadenhöhe, mindestens 4.0 m Ausnutzung: az = 0.6 GFZ = 0.80 Baumaterial: das Sockelgeschoss ist in Mauerwerk oder Beton, der Aufbau mindestens zur Hälfte in Holz zu erstellen. Lärmempfindlichkeit: Stufe II. Besondere Bestimmungen: - In der Zone W2/Sondernutzungsplan "Berghüsli-Stockjini" gelten für Hotelbauten die Bestimmungen der W3. - In der Zone W2B Perimeter verlegter Baurechte darf nur im Rahmen der Freihaltung des Gebietes Bodmen gebaut werde. Es gelten die Bestimmungen der Wohnzone W2. Erläuternder Bericht 7