Notariat xxxx. xxxx. xxxx beim Notariat xxx. xxx. xxxxxxxx. Urkundenrolle. Beurkundet am xxxxx- Vor mir, erscheinen heute in meiner Notariatskanzlei:
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- Harry Geiger
- vor 8 Jahren
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1 Urkundenrolle xxx Notariat xxxx xxxx xxxxxxxx xxxx Beurkundet am xxxxx- Vor mir, xxxx beim Notariat xxx erscheinen heute in meiner Notariatskanzlei: 1. Frauxxxx, geboren am xxxx - ausgewiesen durch Personalausweis - 2. Herr xxxx - ausgewiesen durch Personalausweis -
2 Frau xxxx - ausgewiesen durch Personalausweis - Die Erschienenen erklären mit der Bitte um notarielle Beurkundung: I. Vorbemerkung Im Grundbuch ist Frau xxxx als Eigentümer des nachstehend beschriebenen Grundeigentums eingetragen: Grundbuch von xxxx Blatt 9588A BV Nr. 1: 38/1.000stel Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung xxx Flst. 7594/2 xxx Straße xxx Gebäude- und Freifläche 1579 m² verbunden mit dem Sondereigentum an d. im Aufteilungsplan mit der Nr. 8 bezeichneten Wohnung Zur Veräußerung ist die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Im Grundbuch sind folgende Belastungen eingetragen: Abt. Lfd.Nr. Inhalt II 1 Belastung von Flst. 7593/2 -: 292 qm: Auflösend bedingte Grunddienstbarkeit für Flst. 7593/1 der Gemarkung xxx -: 1436 qm betr. Zufahrtsrecht.
3 - 3 - Abt. Lfd.Nr. Inhalt 2 Belastung von Flst. 7594/5 -: 412 qm: Grunddienstbarkeit für das Grundstück Heft A 529 Abt. I Nr. 5 (Flst. 7594/1, 7594/6, 7594/7, 7594/8, 7596/1, 7596/3 der Gemarkung xxx zus qm) betr. Zufahrtsrecht und Recht auf Haltung von Versorgungsleitungen. Der Notar hat sich über den Grundbuchstand unterrichtet. Ehegüterrechtliche Beschränkungen bestehen nach den Erklärungen der Beteiligten nicht. II. Kaufvertrag Frau xxx - nachstehend auch Veräußerer" genannt - 1 Verkauf v e r k a u f t an Herrn xxx und Frau xxx - je zur Hälfte - - nachstehend auch Erwerber" genannt - das in der Vorbemerkung dieser Urkunde näher bezeichnete Grundeigentum - nachstehend auch Vertragsgegenstand" genannt -. Über den Umfang des mitverkauften Zubehörs (Einbauküche mit Elektrogeräten) sind wir uns einig. Über den Eigentumsübergang mit Kaufpreiszahlung besteht Einigkeit. Eine Einzelverzeichnung in dieser Urkunde wünschen wir nicht.
4 - 4-2 Kaufpreis Der Kaufpreis beträgt xxx (Euro xxx). Davon entfallen auf das mitverkaufte Zubehör xxx. Der Veräußerer haftet nicht für die steuerliche Anerkennung dieser Wertangabe. Des weiteren wird für grunderwerb- steuerliche Zwecke festgestellt: Die Instandhaltungsrücklage beträgt???. Der Kaufpreis ist am zur Zahlung fällig. Die Fälligkeit des Kaufpreises setzt ferner voraus, dass eine Woche nach dem Vorlie- gen der nachfolgenden Voraussetzungen vergangen ist: 1. Eintragung der Eigentumsvormerkung zugunsten des Erwerbers im Rang nach den derzeit eingetragenen Rechten im Grundbuch bzw. solchen Rechten, an denen der Erwerber mitgewirkt hat; 2. Vorliegen der Zustimmung des Verwalters einschließlich eines Nachweises der Verwaltereigenschaft in ordnungsgemäßer Form; Über das Vorliegen der Zahlungsvoraussetzungen werden sich die Vertragsschließen- den selbst informieren. Eine fälligkeitsbegründende Mitteilung durch den Notar wird nicht vereinbart. Bei Fälligkeit hat der Erwerber den Kaufpreis auf das folgende Konto des Veräußerers zu entrichten:
5 - 5 - Konto Nr. xxx Zahlt der Erwerber den fälligen Kaufpreis nicht rechtzeitig, muss er Verzugszinsen in Höhe von fünf 5 Prozentpunkten jährlich über dem jeweiligen Basiszinssatz nach 247 BGB zahlen. Der Nachweis eines höheren Schadens bleibt vorbehalten. 3 Finanzierung des Kaufpreises Allein der Erwerber hat dafür zu sorgen, dass etwa benötigte Finanzierungsmittel rechtzeitig zur Verfügung stehen. Um ihm dies zu erleichtern, ist der Veräußerer verpflichtet, die Beleihung des Vertragsgegenstandes bereits vor Eigentumsumschreibung zu gestatten, allerdings nur unter Einhaltung der nachfolgenden Sicherungsabreden. Der Veräußerer erteilt daher jedem Erwerber und mehrere Erwerber sich gegenseitig, jeweils befreit von 181 BGB, folgende Vollmacht: Das Vertragsobjekt darf ab sofort mit Grundpfandrechten samt Zinsen und Nebenleistungen in beliebiger Höhe belastet werden. Der Veräußerer bewilligt deren Eintragung samt dinglicher Vollstreckungsunterwerfung und stimmt allen zur Rangbeschaffung geeigneten Erklärungen zu. Jeder Erwerber übernimmt die persönlichen Zahlungsverpflichtungen und unterwirft sich insoweit der Zwangsvollstreckung, trägt die Kosten der Bestellung und Eintragung, und tritt mit seinen Rechten (Eigentumsvormerkung) zurück. Die Sicherungsabrede mit dem Veräußerer ist so zu gestalten, dass der Gläubiger das Grundpfandrecht bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung nur als Sicherheit verwenden darf in der Höhe, in der Kreditausreichungen die Kaufpreisschuld des Erwerbers getilgt haben.
6 - 6 - Die Finanzierungsgläubiger werden hiermit unwiderruflich angewiesen, die so besicher- ten Kreditmittel bis zur vollständigen Bezahlung des Kaufpreises nur hierfür zu verwen- den. Beurkundungen aufgrund der vorstehenden Vollmacht können nur an dieser Notarstelle erfolgen. 4 Besitz, Nutzen, Lasten Der Veräußerer muss den Besitz (insbes. Schlüssel) am Tag nach Eingang des ge- schuldeten Kaufpreises übergeben. Mit dem Besitz gehen Nutzen, Lasten und Gefahr einschließlich der Verkehrssiche- rungspflicht und der Verpflichtungen und Rechte aus für den Grundbesitz bestehenden Versicherungen auf den Erwerber über. Im Verhältnis zwischen den Kaufvertragsparteien soll der Erwerber alle nach Besitzübergang fällig werdenden laufenden Zahlungen für das Grundstück (Grundsteuer, Müllgebühren, Versicherungsprämien etc.) tragen, vorher fällige der Veräußerer; ggf. soll eine zeitanteilige Aufteilung nach Abrechnungs- bzw. Versicherungszeitraum erfolgen. Die Beteiligten werden bei Besitzübergabe gemeinsam die Zählerstände für Strom, Wasser etc. ablesen. 5 Sach- und Rechtsmängel Der Veräußerer überträgt den Vertragsgegenstand in der heutigen altersbedingten Beschaffenheit, die dem Erwerber bekannt ist und bei der Bildung des Kaufpreises berücksichtigt wurde. Der Erwerber hat den Vertragsgegenstand besichtigt. Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels des Grundstücks, des Gebäudes und der etwa mitverkauften beweglichen Sachen sind - soweit gesetzlich
7 - 7 - möglich - ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Veräußerer handelt vorsätzlich. Der Ausschluss von Mängelansprüchen wurde mit den Beteiligten eingehend erörtert. Der Notar hat den Erwerber darüber belehrt, dass ihm aufgrund dieser Vereinbarung bei etwaigen Mängeln des Vertragsgegenstands keinerlei Ansprüche gegen den Veräußerer zustehen, und er daher auftretende Mängel auf eigene Kosten beseitigen muss. Der Erwerber ist mit dem Ausschluss der Mängelansprüche einverstanden. Der Ausschluss der Mängelansprüche bezieht sich jedoch - unabhängig von einem Verschulden - nicht auf Mängel, die nach Abschluss des Vertrages bis zur Übergabe eintreten. Der Veräußerer erklärt: Mir sind keine offenbarungspflichtigen verborgenen Mängel bekannt. Insbesondere sind mir weder Altlasten noch andere schädliche Bodenveränderungen des Grundstücks oder des Gebäudes noch ein Verdacht hierauf bekannt. Der Veräußerer erklärt weiter, dass keine Wohnungsbindung oder Bindung aufgrund sozialer Wohnraumförderung besteht, dass der Vertragsgegenstand nicht unter Denkmalschutz steht, alle Baulichkeiten genehmigt sind und Auflagen der Baubehörden nicht bestehen. Der Veräußerer haftet nicht für die Freiheit von Verpflichtungen nach der Energieein- sparverordnung (z. B. Heizung oder Dämmung) und dem Erneuerbare-Wärme-Gesetz BW (insb. betreffend Nutzung erneuerbarer Energien). Eine besondere Beschaffenheit hinsichtlich des Vertragsgegenstandes sowie die im Grundbuch eingetragene Grundstücksgröße werden nicht garantiert. Etwa im Baulastenverzeichnis eingetragene, in den Bauakten vermerkte oder außerhalb des Grundbuchs bestehende Belastungen hat der Veräußerer nicht zu beseitigen. Er versichert jedoch, dass ihm über das Bestehen solcher Belastungen nichts bekannt ist.
8 - 8 - Der Notar hat das Baulastenverzeichnis und die Bauakten nicht eingesehen. Im Übrigen ist der Vertragsgegenstand frei von Belastungen nach Abt. II und III des Grundbuchs zu übertragen, soweit nachstehend nichts anderes vereinbart ist. Die derzeit in Abt. II eingetragenen, in der Vorbemerkung näher bezeichneten Belas- tungen sowie Finanzierungsrechte des Erwerbers bleiben bestehen. 6 Erschließungs- und Anliegerbeiträge Der Veräußerer hat alle Erschließungskosten und Anliegerbeiträge, für die ihm bereits Bescheide zur Zahlung vorliegen oder die für den heute bereits vorhandenen Erschließungs- oder Ausbauzustand künftig erst zur Zahlung angefordert werden, zu tragen. Der Erwerber trägt die Kosten künftiger Maßnahmen. Der Veräußerer versichert, dass ihm von bereits begonnenen Maßnahmen nichts be- kannt ist und dass bezüglich der vorgenannten Beiträge und Kosten sowie hinsichtlich anderen öffentlichen Abgaben (insb. Grundsteuer) keine Rückstände bestehen. 7 Miet- und Pachtverhältnisse Die gesetzlichen Bestimmungen wonach Miet- und Pachtverhältnisse fortbestehen, sind den Beteiligten bekannt. Der Veräußerer erklärt, dass derartige Miet- oder Pachtverhältnisse nicht bestehen. 8 Kosten und Steuern Der Erwerber trägt die Notar- und Grundbuchkosten dieses Vertrages und seines Voll- zugs, ebenso die Grunderwerbsteuer.
9 - 9 - Unabhängig von den internen Vereinbarungen in dieser Urkunde haften alle Beteiligten kraft Gesetzes für die Grunderwerbsteuer und die Kosten als Gesamtschuldner. 9 Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft 1. Der Erwerber erkennt die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung samt Benutzungs- und Verwaltungsregelungen und Verwaltervertrag und den sich daraus für das Vertragsobjekt ergebenden Rechten und Pflichten als für sich rechtsverbindlich an und zwar je bereits ab Besitzübergang. Der Erwerber erklärt, eine Abschrift der Teilungserklärung erhalten zu haben. Bisherige Beschlüsse der Wohnungseigentümer und gerichtliche Entscheidungen gemäß 43 WEG wirken auch gegenüber dem Erwerber. Der Notar belehrte den Erwerber, dass er sich über die gefassten Beschlüsse durch Einsichtnahme in die Beschlusssammlung oder die Versammlungsprotokolle informieren kann. 2. Der Veräußerer garantiert, dass auf die Zahlungen an den Verwalter keine Rückstände bestehen. Andernfalls kann der Erwerber auch diese in Anrechnung auf den Kaufpreis zahlen. Der Notar hat auf eine mögliche Haftung des Erwerbers hingewiesen. 3. Bis zum heutigen Tag beschlossene Sonderumlagen (d.h. Instandhaltungsmaßnahmen, die nicht durch die Rücklage finanziert werden) gehen zu Lasten des Veräußerers, später beschlossene zu Lasten des Erwerbers. Der Veräußerer erklärt, dass seines Wissens keine derartige Maßnahmen beschlossen sind. 4. Der Veräußerer erteilt dem Erwerber Vollmacht, für ihn bereits ab vollständiger Kaufpreiszahlung Ladungen zu Wohnungseigentümerversammlungen entge- genzunehmen und das Stimmrecht auszuüben. 5. Der Notar wies darauf hin, dass -unbeachtet der vorstehend für das Innenver- hältnis zwischen den Kaufvertragsparteien getroffenen Regelungen- im Außen-
10 verhältnis gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft bis zur Eigen- tumsumschreibung allein der Veräußerer berechtigt und verpflichtet ist. 6. Zum Verwalter ist bestellt: xxx 10 Genehmigungen und gesetzliche Vorkaufsrechte 1. Für den vorliegenden Verkauf sind keine gesetzlichen Vorkaufsrechte (z.b. Mie- tervorkaufsrecht) erkennbar. Das Kaufobjekt ist nicht vermietet. 2. Soweit den Beteiligten bekannt, liegt das Grundstück nicht in einem Umlegungs- oder Sanierungsgebiet. Genehmigungserfordernisse sind daher keine erkennbar. 11 Eigentumsvormerkung, Auflassung Die Übertragung des Eigentums (= Auflassung) erfolgt nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises. Der Veräußerer verpflichtet sich, das Vorliegen dieser Voraussetzung dem Notar unver- züglich schriftlich (auch per Fax) mitzuteilen. Zur Sicherung des Anspruchs des Erwerbers auf Übertragung des Eigentums am Vertragsgegenstand bewilligt der Veräußerer die Eintragung einer Eigentumsvormerkung für den Erwerber im Grundbuch (bei mehreren Erwerbern zum angegebenen Erwerbsverhältnis). Der Erwerber beantragt die Eintragung dieser Vormerkung. 12 Weitere Belehrungen, Anweisungen an den Notar Der Notar hat die Vertragsbestimmungen erläutert und abschließend auf Folgendes hingewiesen:
11 Das Eigentum geht nicht schon heute, sondern erst mit der Umschreibung im Grundbuch auf den Erwerber über. Hierzu sind die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (nach Zahlung der Grunderwerbsteuer) und eventuell erforderliche Genehmigungen notwendig. Der jeweilige Eigentümer haftet kraft Gesetzes für rückständige öffentliche Lasten (z.b. Erschließungskosten, Grundsteuer, Ausgleichsbetrag nach dem BundesbodenschutzG). Alle Vereinbarungen müssen richtig und vollständig beurkundet werden, sonst kann der ganze Vertrag nichtig sein. Eine steuerliche Beratung hat der Notar nicht übernommen, jedoch auf die mögliche Steuerpflicht einer Veräußerung nicht selbst genutzter Immobilien vor Ablauf von zehn Jahren (»Spekulationsgeschäft«) und bei Betriebsvermögen hingewiesen. Die Beteiligten beauftragen den Notar mit dem Vollzug dieser Urkunde. Sie erteilen ihm Vollmacht, Anträge, Bewilligungen und andere Erklärungen, zu dieser Urkunde abzugeben, zu ergänzen, einzuschränken oder zurückzunehmen sowie Erklärungen zur Lastenfreistellung, Genehmigungen und Bescheide einzuholen und entgegenzunehmen unter Erstellung von Entwürfen rechtsgeschäftlicher Erklärungen. 13 Vollzugsvollmacht Sämtliche Vertragsbeteiligten erteilen den Notariatsangestellten Frau xxx - je einzeln berechtigt -,
12 die unbedingte und unabhängige Vollmacht jedoch keinen Auftrag, sie bei der Erklärung der Auflassung auf den Erwerber oder einen Rechtsnachfolger und bei sämtlichen zum Vollzug dieses Vertrags erforderlichen oder zweckdienlichen Rechtsgeschäften und Handlungen zu vertreten. Die Vollmacht erlischt nicht durch den Tod der Vollmachtgeber. Die Bevollmächtigten sind berechtigt, mehrere Vollmachtgeber gleichzeitig zu vertreten und können die Vollmacht ganz oder teilweise auf Dritte übertragen. 14 Vermittlung Die Vertragsschließenden anerkennen, dass dieser Kaufvertrag durch die Vermittlung der Firma xxx als Makler zustande gekommen ist. Dieser ist eine Vertragsabschrift zu erteilen. Wir bitten, von diesem Vertrag zu erteilen: 15 Ausfertigungen und Abschriften a) Ausfertigungen dem Grundbuchamt (1) b) Abschriften dem Veräußerer (1) dem Erwerber (2) dem Finanzamt - Grunderwerbsteuerstelle - (1) dem Gutachterausschuss (1) dem Vermittler (1)
13 Vorstehende Niederschrift wurde vom Notar vorgelesen, daraufhin genehmigt und eigenhändig unterschrieben wie folgt:
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