Kosten! Kosten! Kosten! Ermittlung, Steuerung und Haftung

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1 Kosten! Kosten! Kosten! Ermittlung, Steuerung und Haftung Siemon Sachverständige + Ingenieure GmbH Kasseler Str. 92, Vellmar Tel.: Friedrichstraße 95, Berlin Tel.: info@architektenhonorar.de

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3 Aufstellungsmethode HOAI 2013 Stufe 1: eigene Planungsangaben eigene Kostenangaben des Planers i.d.r. einheitl. Erstellungszeitpunkt 0. finanz. Rahmenbedingungen LPH 1 1. Kostenschätzung Leistungsphase 2 2. Kostenberechnung Leistungsphase 3 Stufe 2: Externe Preisangaben (Unternehmer) externe Kostenangaben, Angebote i. d. R. stufenweise Beauftragung 3. bepreiste LV s Leistungsphase 6 4. Kostenfeststellung Leistungsphase

4 HOAI 2013 Mehr Kostentransparenz Aktiver Kostenbezug ab Leistungsphase 1 Mehr Kostenverantwortung der Planer Neue Dokumentationsleistungen Beratungspflichten des Planers Mitwirkungspflicht des AG bei kostenwirksamen Handlungen

5 Leistungsphase 1 Grundleistungen (Bereich Kosten) Besondere Leistungen (Bereich Kosten) a) Klären der Aufgabenstellung auf Grundlage der Vorgaben oder der Bedarfsplanung des Auftraggebers b) Ortsbesichtigung c) Beraten zum gesamten Leistungs- und Untersuchungsbedarf d) Formulieren der Entscheidungshilfen für die Auswahl anderer an der Planung fachlich Beteiligter e) Zusammenfassen, Erläutern und Dokumentieren der Ergebnisse Beschaffen von vorhabenserheblichen Unterlagen Bestandsaufnahme technische Substanzerkundung Machbarkeitsstudie Wirtschaftlichkeitsuntersuchung

6 Leistungsphase 2 Grundleistungen (Bereich Kosten) Besondere Leistungen (Bereich Kosten).. e) Bereitstellen der Arbeitsergebnisse als Grundlage für die anderen an der Planung fachlich Beteiligten sowie Koordination und Integration deren Leistungen f) Vorverhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit g) Kostenschätzung nach DIN 276, Vergleich mit den finanziellen Rahmenbedingungen h) Erstellen eines Terminplans mit den wesentlichen Vorgängen des Planungs- und Bauablaufs i) Zusammenfassen, Erläutern und Dokumentieren der Ergebnisse.. Untersuchen alternativer Lösungsansätze nach verschiedenen Anforderungen, einschließlich Kostenbewertung Aufstellen eines Finanzierungsplanes Mitwirken bei der Kredit- und Fördermittelbeschaffung Durchführen von Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen.. Aufstellen einer vertieften Kostenschätzung nach Positionen einzelner Gewerke

7 Leistungsphase 3 Grundleistungen (Bereich Kosten) Besondere Leistungen (Bereich Kosten) a).. b) Bereitstellen der Arbeitsergebnisse als Grundlage für die anderen an der Planung fachlich Beteiligten sowie Koordination und Integration deren Leistungen c) Objektbeschreibung d) Verhandlungen über die Genehmigungsfähigkeit e) Kostenberechnung nach DIN 276 und Vergleich mit der Kostenschätzung, f) Fortschreiben des Terminplans g) Zusammenfassen, Erläutern und Dokumentieren der Ergebnisse Analyse der Alternativen/Varianten und deren Wertung mit Kostenuntersuchung (Optimierung), Wirtschaftlichkeitsberechnung, Aufstellen und Fortschreiben einer vertieften Kostenberechnung Fortschreiben von Raumbüchern

8 Leistungsphase 6 Grundleistungen (Bereich Kosten) a) Aufstellen eines Vergabeterminplans b) Aufstellen von Leistungsbeschreibungen mit Leistungsverzeichnissen nach Leistungsbereichen, Ermitteln und Zusammenstellen von Mengen auf Grundlage der Ausführungsplanung unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter c) Abstimmen und Koordinieren der Schnittstellen zu den Leistungsbeschreibungen der an der Planung fachlich Beteiligten d) Ermitteln der Kosten auf Grundlage vom Planer bepreister Leistungsverzeichnisse e) Kostenkontrolle durch Vergleich der vom Planer bepreisten Leistungsverzeichnisse mit der Kostenberechnung f) Zusammenstellen der Vergabeunterlagen für alle Leistungsbereiche Besondere Leistungen (Bereich Kosten) Aufstellen der Leistungsbeschreibungen mit Leistungsprogramm auf Grundlage der detaillierten Objektbeschreibung x) Aufstellen von alternativen Leistungsbeschreibungen für geschlossene Leistungsbereiche Aufstellen von vergleichenden Kostenübersichten unter Auswertung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter x) Diese Besondere Leistung wird bei Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm ganz oder teilweise Grundleistung. In diesem Fall entfallen die entsprechenden Grundleistungen dieser Leistungsphase

9 Leistungsphase 7 Grundleistungen (Bereich Kosten) a) Koordinieren der Vergaben der Fachplaner b) Einholen von Angeboten c) Prüfen und Werten der Angebote einschließlich Aufstellen eines Preisspiegels nach Einzelpositionen oder Teilleistungen, Prüfen und Werten der Angebote zusätzlicher und geänderter Leistungen der ausführenden Unternehmen und der Angemessenheit der Preise d) Führen von Bietergesprächen e) Erstellen der Vergabevorschläge, Dokumentation des Vergabeverfahrens f) Zusammenstellen der Vertragsunterlagen für alle Leistungsbereiche g) Vergleichen der Ausschreibungsergebnisse mit den vom Planer bepreisten Leistungsverzeichnissen oder der Kostenberechnung h) Mitwirken bei der Auftragserteilung Besondere Leistungen (Bereich Kosten) Prüfen und Werten von Nebenangeboten mit Auswirkungen auf die abgestimmte Planung Mitwirken bei der Mittelabflussplanung Fachliche Vorbereitung und Mitwirken bei Nachprüfungsverfahren Mitwirken bei der Prüfung von bauwirtschaftlich begründeten Nachtragsangeboten Prüfen und Werten der Angebote aus Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm einschließlich Preisspiegel x) Aufstellen, Prüfen und Werten von Preisspiegeln nach besonderen Anforderungen x) Diese Besondere Leistung wird bei Leistungsbeschreibung mit Leistungsprogramm ganz oder teilweise Grundleistung. In diesem Fall entfallen die entsprechenden Grundleistungen dieser Leistungsphase

10 Offene Zeiträume bei der aktiven Kostensteuerung

11 Beispiele für Arbeitsschritte Die Teilfelder unten stellen je eigene Kostenpositionen dar; gestrichelt dargestellt sind die in diesem Beispiel noch nicht beauftragten Vergabeeinheiten Kostenberechnung (Kostengruppen) Pfahl- Gründung Gerüst- Arbeiten Stahlbau- Arbeiten Gewerke bzw. Vergabeeinheiten Erd- Arbeiten Maurerarb eiten Beton- Arbeiten

12 10 Berechnung des Honorars bei vertraglichen Änderungen des Leistungsumfangs (1) Einigen sich Auftraggeber und Auftragnehmer während der Laufzeit des Vertrages darauf, dass der Umfang der beauftragten Leistung geändert wird, und ändern sich dadurch die anrechenbaren Kosten oder Flächen, so ist die Honorarberechnungsgrundlage für die Grundleistungen, die infolge des veränderten Leistungsumfangs zu erbringen sind, durch schriftliche Vereinbarung anzupassen. (2) Einigen sich Auftraggeber und Auftragnehmer über die Wiederholung von Grundleistungen, ohne dass sich dadurch die anrechenbaren Kosten oder Flächen ändern, ist das Honorar für diese Grundleistungen entsprechend ihrem Anteil an der jeweiligen Leistungsphase schriftlich zu vereinbaren. These: Damit geht das künftige Nachtragswesen in der Planung sowie Kostenveränderungen einher. Das o. e. Schriftformerfordernis dürfte nach der bisherigen Rechtsprechung keine Honoraranspruchsgrundlage sein

13 Kostenrisiken In Abschnitt der neuen DIN 276-1: ist der Umgang mit Kostenrisiken geregelt. Danach sollten die Kostenrisiken in den Kostenermittlungen aufgeführt werden. Dazu macht die DIN 276-1: in Abschnitt folgende Ausführungen: In den Kostenermittlungen sollten vorhersehbare Kostenrisiken nach ihrer Art, ihrem Umfang und ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit benannt werden. Es sollten geeignete Maßnahmen zur Reduzierung, Vermeidung, Überwälzung und Steuerung von Kostenrisiken aufgezeigt werden. Problematisch erscheint die Überwälzung von Risiken

14 Systembedingte Toleranzen bei Kostenermittlungen? Sind keine Kosteneigenschaften zugesichert bzw. vereinbart, kann rein baufachlich (ohne Rechtsfragen zu behandeln) von folgenden systembedingten angenäherten Toleranzen (Achtung: Urteile jeweils einzelfallbezogen) ausgegangen werden: Bezeichnung Neubau Altbau Finanzieller Rahmen?????? siehe HOAI 2013, LPH 1/2 Kostenschätzung??? ca. bis 30% Kostenberechnung bis 20% ca. bis 25% Bepreiste LV s??? neu in HOAI 2013 Kostenanschlag bis 10 % 10 15% Wegfall in HOAI 2013 Kostenfeststellung keine keine

15 Haftung Beispiele aus der Gerichtspraxis Wie kostengünstig der Architekt eigentlich planen muss Leitsatz: Der Architekt ist nicht verpflichtet, Details einer größeren Wohnanlage so zu planen, dass die objektiv kostengünstigste Lösung erreicht wird OLG München, Urteil vom U 5690/03 Muss der Architekt so kostengünstig wie möglich bauen? Leitsatz: Eine allgemeine Verpflichtung des Architekten, in jeder Hinsicht die Vermögensinteressen des Bauherrn wahrzunehmen und "so kostengünstig wie möglich" zu bauen, besteht nicht. OLG Hamburg, Urteil vom U 108/02; BauR 2004,

16 Haftung Beispiele aus der Gerichtspraxis Folgen einer nicht eingehaltenen Kostenobergrenze? Leitsatz 1: Hält die Planung eine wirksam vereinbarte Kostengrenze nicht ein, verliert der Architekt seinen Honoraranspruch und muss die geleisteten Abschlagszahlungen zurückzahlen Leitsatz 2: Die nutzlos aufgewendeten Genehmigungsgebühren für das Baugenehmigungsverfahren sind vom Architekten zu erstatten. OLG Naumburg, Urteil vom U 1610/97; BauR 2005, BGH, Beschl. v VII ZR 318/

17 Haftung Beispiele aus der Gerichtspraxis Toleranzrahmen von 30% Leitsätze: 1. Ein Schadensersatzanspruch wegen Fehlen eines Kostenanschlags oder wegen einer fehlenden oder fehlerhaften Kostenkontrolle setzt voraus, dass dem Architekten zuvor vergeblich eine Frist mit Ablehnungsandrohung gesetzt worden ist (soweit eine Fristsetzung noch Sinn macht). Leitsatz: 2. Auch bei einer gemeinsamen Kostenvorstellung ist dem Architekten bei Überschreiten der Baukosten ein Toleranzrahmen zuzubilligen, der im konkreten Fall bei etwa 30% anzusiedeln ist. OLG Schleswig, Urteil vom U 76/04 (nicht rechtskräftig)

18 Haftung Beispiele aus der Gerichtspraxis Beweislast bei behaupteten Kostenüberschreitungen Leitsatz: 1. Für das Eintreten eines Schadensfalles bzw. für die Haftung und die Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Schaden liegt die volle Darlegungs- und Beweislast beim Auftraggeber. Leitsatz: 2. Bei der Ermittlung des Schadens der Höhe nach ist ein Vorteilsausgleich für die Wertsteigerung des Grundstücks infolge der Mehrkosten zu berücksichtigen. OLG Karlsruhe, Urteil vom U 93/06 BGH, VII ZR 172/07 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

19 Haftung Beispiele aus der Gerichtspraxis Zusammenhang zwischen Pflichtverletzung und Schaden Leitsatz: 1. Der Auftraggeber muss belegen, dass eine eingetretene Baukostenüberschreitung auf einer Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Schaden beruht. Die Pflichtverletzung allein reicht nicht aus. Es muss ein Zusammenhang mit dem eingetretenen Schaden belegt werden. Leitsatz: 2. Wenn eine unvollständige Kostenermittlung vorgelegt wurde, muss der Auftraggeber schlüssig belegen, dass er die weitere Planung und Ausführung nicht hätte durchführen lassen, wenn er von den höheren Kosten Kenntnis gehabt hätte. OLG Dresden, Urteil vom U 445/06 BGH, VII ZR 28/08 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen) Tipp: Ein Schadensersatzanspruch gegen den Architekten scheitert in den meisten Fällen am fehlenden Vermögensschaden. Denn die zusätzlichen Kosten manifestieren sich oft in einem entsprechend höheren Wert des Bauwerks

20 Haftung Beispiele aus der Gerichtspraxis Wann kann bei Kostenerhöhungen Schadensersatz beansprucht werden? Leitsatz: 1. Ein Schadensersatzanspruch aus vertragswidriger Überschreitung der Baukosten durch den Architekten kann darauf gerichtet sein, die Mehrkosten zu erstatten. Dies setzt jedoch voraus, dass der Verkehrswert des errichteten Bauwerks unter den angefallenen Baukosten liegt. Leitsatz: 2. Auch wenn dies nicht der Fall ist, kann ein erstattungsfähiger Schaden vorliegen, wenn der Bauherr darlegen kann, dass es ihm möglich gewesen wäre, das Bauwerk zu geringeren Kosten zu errichten Leitsatz: 3. Schließlich kommt die Erstattung des negativen Interesses infrage, wenn der Bauherr auch die aus der Verwirklichung des Baus gezogenen Vorteile berücksichtigt. Hierfür obliegt ihm die volle Darlegungs- und Beweislast. OLG Saarbrücken, Urteil vom U 786/ nachfolgend: BGH, VII ZR 36/06 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

21 Steuerung der Baukosten Vorausprognose (Gesamtkosten) Erfassung und Bewertung aller Risiken und Änderungen Individuelle Vertragsgestaltung (z.b. prognostische Steuerungsleistungen) Aktivierte Mitwirkungssteuerung des AG

22 Beispiel: Umfang einer evtl. Kostenobergrenze: Kostengruppe Bezeichnung 300 Bauwerk Baukonstruktion (ohne Kostengruppen 310, 320 und 370) 400 Bauwerk Technische Anlagen (ohne Kostengruppen 470 und 490) Die Baugrube (310), Gründung (320), Konstruktive Einbauten (370), Nutzungsspezifische Anlagen (470) und Sonstige Maßnahmen für Technische Anlagen (490) sind oft nicht unmittelbar aktiv vom Gebäudeplaner zu beeinflussen, sondern unterliegen auch weiteren Einflüssen, so dass es angemessen ist, diese Kostengruppen im Zuge der Vertragsregelungen aus der Kostenobergrenze herauszunehmen und gesondert zu steuern. Beispiel Bei der Gründung kann beispielhaft das Erfordernis einer Tiefgründung aufgrund eines nach Vereinbarung einer Kostenobergrenze eingeholten Baugrundgutachtens genannt werden

23 Auszug aus DIN 276 / 2008 Teil

24 Kaskade der Kostenermittlungen nach HOAI Vergleiche der Kostenermittlungen untereinander: Beispiel Leistungsbild Gebäude/ Innenräume

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26 Vorläufige Kostenberechnung bei unvollständigen Grundlagen

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