Managementseminar zur Stadtentwicklung der großen Kreisstadt Mühlacker

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1 Q1 ^< Managementseminar Prof. Dr. Hans-Manfred Niedetzky WS 2010/11 Managementseminar zur Stadtentwicklung der großen Kreisstadt Mühlacker Thema: Entwicklung eines Konzepts für ein aktives Flächen- und Leerstandsmanagement Erarbeitung eines Fragebogens für Eigentümer zum Aufbau einer Immobiliendatenbank und erste Bestandserhebung Faita, Nadia Wallinger, Rafael Studiengang: BEL Studiengang: BEL Mat. Nr.: Mat. Nr.: Abgabetermin:

2 Inhaltsverzeichnis Seite 1. EINFÜHRUNG DIE STADT MÜHLACKER GESCHICHTE DER STADT ZIELE DER ARBEIT AUSGANGSLAGE (IST-ZUSTAND) EINWOHNER Altersstruktur / Demographischer Wandel Barrierefreiheit Geringer Anteil hochqualifizierter Arbeit Kaufkraft IMMOBILIEN Stadtbild Barrierefreiheit Einzelhandelsmietpreise Werthaltigkeit WUNSCHZUSTAND (SOLL-ZUSTAND) KAUFKRAFTERHÖHUNG ANPASSUNG AN DEN DEMOGRAPHISCHEN WANDEL ZEITGEMÄßES STADTBILD ZENTRALISATION DES HANDELS IM STADTKERN ANSIEDLUNG VON MAGNETHANDEL

3 4. ANLAGE & DURCHFÜHRUNG EINES EMPIRISCHEN FRAGEBOGENS INTERVIEWPARTNER AUFBAU EINES GESPRÄCHSLEITFADENS AUSWERTUNG ALLGEMEINE INFORMATIONEN ÜBER DIE IMMOBILIEN KOSTEN DURCH DEN LEERSTAND ANLASS FÜR DEN LEERSTAND SANIERUNGSPLÄNE MIETINTERESSENTEN ANSIEDLUNGSMÖGLICHKEITEN DATENBANK FÜR DAS CITYMANAGEMENT FAZIT ZUSAMMENFASSUNG DER ERGEBNISSE GRENZEN DER ARBEIT AUSBLICK / PERSÖNLICHE STELLUNGNAHME DANKSAGUNG ABBILDUNGSVERZEICHNIS TABELLENVERZEICHNIS QUELLENVERZEICHNIS ANHANG

4 1. Einführung 1.1 Die Stadt Mühlacker Die Stadt Mühlacker liegt im Nordwesten Baden-Württembergs, 12 km nordöstlich von Pforzheim. Sie befindet sich im Regierungsbezirk Karlsruhe und im Landkreis Enzkreis. In ihrer Umgebung ist Mühlacker die größte Stadt des Enzkreises und bildet das Mittelzentrum für die umliegenden Gemeinden Lomersheim, Enzberg, Mühlhausen an der Enz, Großglattbach und Lienzingen. Zurzeit leben ca Einwohner in der Stadt, die eine Bevölkerungsdichte von 470 Einwohnern je km² aufweist. Die Stadt erstreckt sich über eine Fläche von 54,32 km². 1 Um einen Eindruck des aktuellen Stadtbildes zu geben, sind in diese Arbeit viele selbst erstellte Bilder integriert. 1.2 Geschichte der Stadt In Dürrmenz, südlich der Enz, liegt der alte Ortskern. Diese Siedlung ist bereits im Jahre 779 als "Turmenze" ersturkundlich erwähnt. Die Herren von Dürrmenz haben den Ort im Jahre 1482 an das Kloster Maulbronn verkauft. Mit der Übergabe des Klosters an Herzog Ulrich im Jahre 1504 (Erbfolgekrieg) werden die Klosterdörfer Dürrmenz und Mühlacker württembergisch. Erst mit dem Bau des Eisenbahn- Knotenpunktes Heidelberg-Bruchsal und Karlsruhe-Pforzheim im Jahre 1858 folgte endlich der industrielle Aufschwung der Stadt erfolgte die Stadterhebung. Bemühungen um die Ausweisung als Amtssitz scheiterten, so blieb Mühlacker-Dürrmenz beim Oberamt Maulbronn und gehörte von 1938 bis 1972 zum Landkreis Vaihingen. Im Zweiten Weltkrieg hatte die Stadt unter starken Zerstörungen zu leiden. Seit 1. Januar 1973 ist Mühlacker Große Kreisstadt. 2 1 URL: 2 URL: object=tx &sub=0 4

5 1.3 Ziele der Arbeit Ziel dieser Arbeit ist es dem zukünftig in Mühlacker eingesetzten Citymanager ein Handwerkszeug zu geben, anhand dessen Er/Sie jederzeit den aktuellen Leerstand im Blick hat und potenziellen Immobilieninteressenten schnell und einfach Informationen an die Hand zu geben. Dies ermöglichen wir durch ein separat erstelltes Dokument (Leerstandsdatenbank siehe Anhang). 2. Ausgangslage (Ist-Zustand) 2.1 Einwohner Altersstruktur / Demographischer Wandel In diesem Kapitel werden die Einwohner von Mühlacker analysiert. Als erstes wird ein Blick auf die Altersstruktur und den Demografischen Wandel der Stadt geworfen. Bezogen auf eine Studie des Statistischen Landesamtes Baden- Württembergs von 2010 über das Thema Demografisches Profil der Stadt Mühlacker 3, wird die Bevölkerungsentwicklung insgesamt, die natürliche Bevölkerungsentwicklung (Lebendgeborene und Gestorbene), die Wanderungsbewegungen (Zuzüge und Fortzüge) und die Altersstruktur von Mühlacker im Jahre 2008 untersucht. Folgende Zahlen wurden ermittelt und Prognosen für das Jahr 2030 aufgestellt: Die Gesamtbevölkerung betrug im Jahre Einwohner und wird auf ca Einwohner im Jahre 2030 schrumpfen. (Abb. 1) 3 Statistisches Landesamt Baden-Württemberg 5

6 Abbildung 1: Bevölkerungsentwicklung Der prozentuale Anteil von Kindern bis 18 Jahre beläuft sich im Jahre 2008 auf 18,8%, im Vergleich dazu geht der Anteil im Jahre 2030 auf 15,7% zurück. Der Erwerbstätigenanteil der Jährigen liegt bei 60,8% (2008) und wird im Jahre 2030 auf 56,7% schwinden. Der Anteil an Rentnern wird von 20,4% (2008), das entspricht einer Anzahl von ca Pensionären in Mühlacker, auf 27,6% ca Rentnern (2030) ansteigen. In Abbildung 2 ist die gegenwärtige Bevölkerungsstruktur von Mühlacker im Jahr 2010 dargestellt. 6

7 Abbildung 2: Bevölkerungsstruktur Die Studie zeigt sehr gut, dass der Anteil der Kinder von 1-18 Jahren bis zum Jahr 2030 beständig um 3,1% zurück gehen wird. Ebenso wird der Anteil der Erwerbstätigen zwischen Jahren um 4,1% schrumpfen, wogegen der Rentneranteil um 7,2% rapide zunehmen wird. Der Demografische Wandel macht nicht halt vor den Stadttoren von Mühlacker. Die Studie hat ergeben, dass der Anteil an 65 Jährigen im Vergleich zu anderen Baden-Württembergischen Städten überdurchschnittlich hoch ist und die Geburtenquote langsam abnimmt. Daraus resultiert eine sinkende Anzahl an Erwerbstätigen in den folgenden Jahrzehnten und eine stetige Zunahme an Pensionären. Darauf muss sich die Stadt einstellen und vorbeugen, d.h. die Kosten für Kindergarten- und Schulplätze werden sinken und die Kosten für Betreu- 7

8 tes Wohnen und Dienstleistungen für ältere Menschen (Essen auf Rädern, Krankengymnastik) werden dagegen steigen Barrierefreiheit Ein weiteres Thema ist die Barrierefreiheit für die immer älter werdende Bevölkerung. Treppen, Bordsteine oder eine stark befahrene Straße ist für einen älteren Menschen mit Seh- und/oder Gehproblem ein sehr großes Hindernis für den täglichen Einkauf oder einem Besuch beim Arzt. Des Weiteren besitzen viele ältere Frauen in Mühlacker keinen eigenen Führerschein und sind somit auf Freunde und Bekannte angewiesen, diese um eine Mitfahrgelegenheit zu bitten. Vielen Pensionären ist das Nachfragen unangenehm und sie nehmen eine beschwerliche Bus- oder Zugfahrt auf sich. 4 Mühlackers Einzelhandel hat insgesamt sehr viele Treppen z.b. die Post mit 2 Stufen, diese Situation kann mit Rampen verbessert werden. Die Post hat auf die Veränderung reagiert und an einem Seiteneingang eine Rampe für Rollstuhlfahrer und Kinderwägen eingerichtet (s. Abb. 2). Abbildung 3: Seiteneingang des Postbank Finanzcenter (eigenes Bild) 4 Gottfried Kautter; Gebäudemanagement Mühlacker 8

9 2.1.3 Geringer Anteil hochqualifizierter Arbeit Die Stadt verfügt über wenige hochqualifizierte Arbeitsplätze. Grund hierfür ist die Industrielle Landschaft, welche überwiegend durch das verarbeitende Gewerbe geprägt wird. Von den insgesamt Beschäftigten (2009) arbeiten 53,4% im verarbeitenden Gewerbe, (z.b. bei der Fa. Behr). Das Verhältnis der Einpendler (5.346) zu den Auspendlern (5.314) ist nahezu identisch Kaufkraft Die Kaufkraft bezeichnet das in privaten Haushalten für Konsumzwecke verfügbare Einkommen. In den nächsten Jahren werden % angestrebt. Die aktuellen Kaufkraftzahlen für das Jahr 2010 hat die GfK für Mühlacker bereits ermittelt und lauten wie folgt 6 : Einzelhandel: Kaufkraft für 2010 je Einwohner Einzelhandel Index: Kaufkraft für 2010 Index(D=100) 103,5 POS : Umsatz für 2010 je Einwohner POS Index: Umsatz für 2010 Index(D=100) 88 Die wichtigsten Daten: Die Kaufkraft im Einzelhandel liegt bei Euro pro Einwohner, d.h. der Betrag, der pro Haushalt vom Einkommen übrig bleibt, nachdem alle regelmäßig wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen (Miete, Versicherung usw.) abgezogen wurden. Der Kaufkraftindex gibt das Kaufkraftniveau einer Region pro Einwohner im Vergleich zum deutschen Durchschnitt an. Dieser nationale Durchschnitt liegt bei 100 Prozentpunkten, hier in Mühlacker beläuft sich der Kaufkraftindex auf 103,5 Prozentpunkte, somit höher als der Normwert. 5 Präsentation: Wirtschaftsstandort Mühlacker, IHK Nordschwarzwald 9

10 Der Umsatz aus Verkäufersicht (POS) liegt für das Jahr 2010 bei Euro pro Einwohner. Der POS-Index ist mit 88 Prozentpunkten deutlich unter dem deutschen Durchschnitt. Die Differenz von 15,5 Prozentpunkten, zwischen dem Kaufkraftindex des Einzelhandels von 103,5 und dem POS-Index von 88, liegt entweder an einer hohen Sparquote der Kunden oder die Einwohner gehen in nahegelegene Ortschaften einkaufen. Somit geht dem Einzelhandel jährlich Umsatz verloren. 2.2 Immobilien Stadtbild Das Stadtbild in der Kernlage von Mühlacker ist auf den ersten Blick sehr freundlich. Durch gepflegte kleine Grünanlagen und Bäume welche die Straßen säumen, verkehrsberuhigte Bereiche und einer ansprechend gestalteten Fußgängerzone, sowie ausreichend vorhandenen Parkmöglichkeiten in Kernrandlage und zentral gelegenen Tiefgaragen, wird versucht in weiten Teilen vom Rathausplatz bis zur Drehscheibe ein angenehmes Einkaufsumfeld zu schaffen. Leider wird dies immer wieder durch eine Vielzahl von Wettbüros, Spielhallen und Fastfood Restaurants sowie vereinzelt stark herunter gekommenen Häusern und leer stehenden Ladengeschäften unterbrochen, welche das angenehme Umfeld unterbrechen und trüben. 10

11 2.2.2 Barrierefreiheit Von 130 Einkaufsläden und Einrichtungen im Kern Mühlackers sind 74 Geschäfte, also 57% nicht ebenerdig zugänglich. Dies stellt insbesondere vor dem Hintergrund der älter werdenden Gesellschaft ein immer größeres Problem dar. Ganz besonders im Mühlehof gibt es schwer erreichbare und nicht ebenerdige Bereiche Einzelhandelsmietpreise Anhand der unten stehenden Tabelle erkennt man eindeutig die zum Teil gravierenden Unterschiede von Mühlacker zu nahegelegenen, ähnlich großen Städten. Nagold beispielsweise hat ca. 12% weniger Einwohner als Mühlacker und gleichzeitig exakt den doppelten Einzelhandelsumsatz im Jahre Die Mietpreisspanne in Nagold liegt im Vergleich zu Mühlacker dagegen viel näher beisammen. Bewegen sich die Mieten in Nagold zwischen 10,80 und 15,65, so gehen die Mieten in Mühlacker mit einer Spanne von 6,75 bis 18,95 viel weiter auseinander. Die zum Teil deutlich günstigeren Mieten in Mühlacker bieten somit einerseits auch Ertragsschwächeren Händlern eine gute Chance zur Teilnahme am Handel, sind aber andererseits auch Zeuge der teilweise stark veralteten und somit wenig attraktiven Ladengeschäfte, die dann trotz der attraktiven Mietkonditionen leer stehen, da die günstigen Mieten den schlechten Zustand nicht ausgleichen können. Am Beispiel der Stadt Vaihingen/Enz erkennt man die Problematik von Mühlacker noch deutlicher. Trotz der gut 10% mehr Einwohner in Vaihingen liegt der Einzelhandelsumsatz noch deutlich unter dem 11

12 von Mühlacker. Auffallend ist hier, dass die Mieten im Mittel noch deutlich über denen aus Mühlacker liegen. 7 Anzahl Umsatzkennziffer minimal maximal Spanne Mietpreis Mietpreis Mietpreis Stadt Einwohner Mühlacker ,4 4,50 30,00 6,75-18,95 Nagold ,6 8,00 17,85 10,80-15,65 Bretten ,7 5,00 40,00 8,00 18,00 Vaihingen ,4 8,00 43,70 15,00-25,00 Pforzheim ,2 3,00 54,50 11,95-43,00 Umsatzkennziffer (Umsatz am Ort dividiert durch die mittlere Verbrauchsausgabe) Quelle: IHK 2008 Tabelle 1: Übersicht Einzelhandelsumsatz / Mietpreise (IHK) Werthaltigkeit Um die Werthaltigkeit der Einzelhandelsimmobilien von Mühlacker zu steigern, muss die Stadt attraktiver für den Durchgangsverkehr werden. Nur so lässt sich das selbst gesteckte Ziel von 120%-130% 8 Kaufkraft erreichen. Argumente wie längere und einheitliche Öffnungszeiten, sowie einladende, moderne Ladengeschäfte und barrierefreier Zugang zu den Einzelhandelsgeschäften sind Grundvoraussetzungen dafür. Bereits vorhanden sind ausreichende und zentral gelegene Parkmöglichkeiten, sowie kurze Laufweg zu den Läden des täglichen Bedarfs. Um die Werthaltigkeit dauerhaft zu erhalten, ist es weiterhin notwendig, die Substanz der Gebäude in Stand zu halten. Beispielhaft hierfür ist die Drehscheibe, in der nur notdürftig saniert wird 9, obwohl diese weitestgehend an attraktive Einzelhändler (dm und Rewe) vermietet ist. 7 IHK Karlsruhe, Stadt Bretten, Sparkasse Pforzheim 8 Gottfried Kautter; Gebäudemanagement Mühlacker 9 Gottfried Kautter; Gebäudemanagement Mühlacker 12

13 3. Wunschzustand (Soll-Zustand) 3.1 Kaufkrafterhöhung Die Zahlen der GfK haben bewiesen, dass der Kaufkraftindex der Stadt mit 103,5 Prozentpunkten über dem deutschen Index von 100 Prozentpunkten liegt. Die Einwohner haben Geld zur Verfügung, geben dieses aber in umliegenden Städten wie Pforzheim aus. Leider fehlt Mühlacker ein großer Einkaufsmagnet wie beispielsweise ein H&M, damit die gewünschten Kundenströme eintreten und die Kaufkraft ansteigt. Als erster Schritt sollte ein geeigneter Einkaufsmagnet für die Stadt ausgewählt werden Anpassung an den demographischen Wandel Viele Einzelhandelsgeschäfte können nur über einige Treppenstufen erreicht werden. Diese Läden sollten sich verpflichtet fühlen Rampen, kleine Aufzüge oder Geländer an ihren Eingängen anzubringen, damit die älteren Herrschaften oder auch Familien mit Kinderwägen problemlos hinein und heraus gelangen. Ein gutes Beispiel hierfür ist Buch Elser, hier wurde im Rahmen von Sanierungsmaßnahmen ein separater Eingang für Kinderwägen und Rollstuhlfahrern gebaut. Abbildung 4: Eingang Buch Elser 10 IHK Nordschwarzwald 13

14 3.3 Zeitgemäßes Stadtbild In den letzten Jahren hat sich viel in der Stadt getan. Als Beispiele zu nennen sind: die neu gestaltete B10 durch Mühlacker, das Sparkassengebäude mit Parkhaus, die verkehrsberuhigte Bahnhofstraße oder der denn s. Die Veränderungen zeigen ihre Wirkung, die Stadt wirkt jünger und ansprechender auf die Kunden. Leider stören die vielen Spielhallen und Dönerläden die Einkaufsatmosphäre. Hierzu sollte der öffentliche Aufstellungsbeschluss 11 der Stadt durchgesetzt werden. Dieser besagt, dass alle Spielhallen und andere störende Einzelhändler aus der Innenstadt heraus in das umliegende Industriegebiet oder in höher bzw. tiefer gelegene Stockwerke verbannt werden. Des Weiteren wird das Stadtbild durch neue Grünanlagen oder dem Neubau Betreutes Wohnen ständig verschönert und zeitgemäßer. 3.4 Zentralisation des Handels im Stadtkern Damit sich der Handel nachhaltig selbst stärken kann und gleichzeitig dem geänderten Käuferverhalten gerecht wird, ist es wichtig, das sich der Handel nicht über die ganze Stadt verteilt, sondern konzentriert im Stadtkern vorhanden ist. Auf diese Weise kann der Kunde mit wenig Aufwand alle seine Bedürfnisse befriedigen und mit einem Anlauf alle Geschäfte seiner Wahl ansteuern, ohne jedes Mal aufs Neue einen Parkplatz suchen zu müssen und lange Fahrwege zu ha- 11 Gottfried Kautter; Gebäudemanagement Mühlacker 14

15 ben. Im Gegenzug profitieren alle auf dem Laufweg des Kunden liegenden Läden von der so entstehenden Laufkundschaft, die auf diese Weise auch das Angebot sieht, welches ursprünglich nicht zu den Bedürfnissen gezählt hat aber unter Umständen in naher Zukunft zu einem Bedürfnis wird. In Mühlacker wird der Handel deshalb im Bereich zwischen Drehscheibe und Rathausplatz konzentriert. Wenige Beispiele wie der Schrammel in Enzberg, der Lidl in der Industriestrasse oder Spar und Aldi an der Vetterstrasse sollen eine Ausnahme bleiben, da sie deutlich spürbar die Kaufkraft aus dem Stadtkern abziehen und somit kontraproduktiv für die Einzelhandelssituation im Stadtkern sind Ansiedlung von Magnethandel Um dem Bestandshandel den Rücken zu stärken und mehr Kunden beispielsweise von der sehr stark frequentierten B10 für Ihre Einkäufe in den Stadtkern von Mühlacker zu locken, sollte an zentraler Stelle verstärkt Magnethandel angesiedelt werden. Handelsketten wie Media Markt, Saturn, H&M, Esprit, Kaufland usw. erfreuen sich sehr großer Beliebtheit und ziehen Kunden magnetisch an. Als wichtiger Nebeneffekt kann man davon ausgehen, dass ein großer Teil der Kunden, die für den Magnethandel Zielgruppe sind, auch von dem umliegenden Handel Gebrauch machen. So erhoffen sich bestehende Händler wie das Traditionshaus Sämann oder der neu eröffnete Bio-Supermarkt denn s von einer solchen Entwicklung zu profitieren. 12 Gottfried Kautter; Gebäudemanagement Mühlacker 15

16 Abbildung 5: Stadtplan Mühlacker Ideal für die Ansiedlung eines Magnethandels wären der Standort des seit vielen Jahren ungenutzt und leer stehenden Mühlehofs, sowie das Areal zwischen Pforzheimer Straße, Goethestraße und Ötisheimer Straße (siehe Abb. 5). Hier könnte der Durchgangsverkehr unmittelbar und ohne von der Strecke abzukommen den Handel wahrnehmen und sich spontan für einen Einkauf entscheiden. 16

17 4. Anlage & Durchführung eines empirischen Fragebogens 4.1 Interviewpartner Im Laufe der Recherchen hat sich herausgestellt, dass sich alle Einzelhandels Leerstände im Stadtkern auf lediglich sechs Eigentümer verteilen. Diese lauten wie folgt: Immobilie Eigentümer Standort Mühlehof Echo Gruppe Konrad-Adenauer- Platz 10 ehem. LBBW Bank LBBW Bank Bahnhofstr. 7 ehem. Reisebüro Mauch Erbengemeinschaft Bahnhofstr. 29 Wasserbetten Liehr ehem. Sie&Er ehem. Apotheke am Bahnhof Hausverwaltung M. Liehr Bahnhofstr Hausverwaltung & Bahnhofstr. 120 Immobilien H & I Schulzek GmbH Valerie Wolf Bahnhofstr. 124 ehem. Fotostudio Galerie Valerie Wolf Bahnhofstr. 124 Tabelle 2: Besitzer der Leerstandsimmobilien (eigene Darstellung) Aus diesem Grunde haben wir uns gegen einen Fragebogen und für persönliche Interviews entschieden. Hierfür erstellten wir einen Gesprächsleitfaden (s. Anhang) zur gegenwärtigen Einschätzung der Situation in Mühlacker. 4.2 Aufbau eines Gesprächsleitfadens Der Gesprächsleitfaden ist eine Merkpostenliste, die zur Dokumentation der erhaltenen Informationen und gleichzeitig als Orientierungshilfe während des Gesprächs dient. Je nach Kenntnis des Gesprächspartners kann das Interview auch als ein Expertengespräch 17

18 gehalten werden, bei dem das Gegenüber seinen Gedanken freien Lauf lässt. Von den sechs Eigentümern waren leider zwei nicht kooperationsbereit (Bahnhofstr. 120 und Bahnhofstr. 124) und einer (Bahnhofstr. 29) nicht erreichbar, weswegen die folgenden Informationen lediglich auf drei Umfragenergebnissen basieren und deshalb unter Umständen nicht für die ganze Stadtkernlage zutreffen (Echo, Liehr, Mezger). Der Gesprächsleitfaden ist wie folgt gegliedert: Allgemeine Informationen über die Immobilien Kosten durch Leerstand Anlass für den Leerstand Sanierungspläne Mietinteressenten Ansiedlungsmöglichkeiten 5. Auswertung 5.1 Allgemeine Informationen über die Immobilien Auffallend ist, dass das jüngste aller leer stehenden Gebäude, der Mühlehof (Baujahr 1980), baulich die größten Probleme aufweist. Ursächlich hierfür ist der im 2. OG liegende Festsaal, welcher es unmöglich macht die Statik des Gebäudes zu verändern. Die unter dem Festsaal liegenden Einzelhandelsflächen von ca m 2 lassen sich nicht an die heutigen Einzelhandelsbedürfnissen anpassen. 13 Alle weiteren leer stehenden Gebäude sind in den 60er Jahren gebaut worden und lassen sich problemlos an die Kundenwünsche anpassen. 13 Echo Immobilien Investment 18

19 Bei allen Immobilien liegt die letzte Sanierung mindestens 20 Jahre zurück, weswegen der aktuelle Zustand der Immobilien überwiegend stark sanierungsbedürftig ist. Die Immobilie der LBBW hat im Vergleich den besten Zustand (letzte Sanierung 1991) und steht gleichzeitig mit zwei Jahren am kürzesten leer. 14 Die anderen Immobilen stehen zum Teil bereits seit sechs Jahren leer. Der gesamte Leerstand im Stadtkern beläuft sich auf ca m 2, wovon allein 4.500m 2 (70%) auf den Mühlehof fallen. 15 Der Quadratmeterpreis ist abhängig von der Lage (A-, B-, C-Lage) und dem Zustand der Immobilie. Laut Befragung bewegen sich die Preise zwischen 3,75 und 10, wobei die 3,75 nicht kostendeckend sind und nur zustande kam, weil der Eigentümer nach sechs Jahren Leerstand um jeden Preis vermieten wollte. 16 Dagegen sind die 10 im Mühlehof ein Quadratmeterpreis, der durch den enormen nötigen Umbau-Aufwand zustande kommt. 17 Ein realistischer Preis für den Einzelhandelsstandort Mühlacker wären ca. 6,80, die für den ehem. LBBW Standort angesetzt werden Kosten durch den Leerstand Größtes Problem durch Leerstände sind die trotzdem anfallenden Kosten wie: Grundsteuer Versicherung Neben- und Betriebskosten 14 Immobilien Mezger, Markgröningen; LBBW Immobilie 15 Echo Immobilien Investment 16 Liehr Immobilienverwaltung 17 Echo Immobilien Investment 18 Immobilien Mezger, Markgröningen; LBBW Immobilie 19

20 Zinsen für den Erwerb Pro Jahr können dies bis zu 40 /m 2 sein. Am Beispiel des Mühlehofs sind dies /Jahr. 5.3 Anlass für den Leerstand Laut Besitzer des Mühlehofs (Fa. Echo) sind die Gründe für den Leerstand durch den ungünstigen Flächenzuschnitt (zu kleine Mietflächen im Erdgeschoss, Mietflächen im Untergeschoss von außen nicht wahrnehmbar) sowie die Insolvenz des privaten Miteigentümers entstanden. 19 Im Fall der Bahnhofstr (Fa. Liehr) wurde als Ursache für den Leerstand die Insolvenz des Vormieters Urban-Textil und der Umzug des dm-marktes in die Drehscheibe genannt. Durch die Verlegung des dm, verlor der Standort seine Attraktivität wodurch eine Neuvermietung problematisch war. 20 Eine interne Umstrukturierung der LBBW war Ursache für die Standortaufgabe in Mühlacker und damit auch für den Leerstand Sanierungspläne Für zukünftige Sanierungsvorhaben von Einzelhandelsimmobilien ist nicht nur der Besitzer sondern auch die Stadt gefragt. Im Gegenzug zu den Immobilienbesitzern achtet das Citymarketing einer Stadt nicht nur auf eine einzelne Immobilie, sondern auf ein harmonisch abgestimmtes Stadtbild. Aus diesem Grund muss die Planung zur Sanierung gemeinsam abgestimmt werden. Im Falle der Firma Echo waren entsprechende Gespräche und Verhandlungen bis jetzt nicht erfolgreich. 19 Echo Immobilien Investment 20 Liehr Immobilienverwaltung 21 Immobilien Mezger, Markgröningen; LBBW Immobilie 20

21 Die Firma Liehr plant ab Oktober 2010 Umbaumaßnahmen, da sich nach sechs Jahren Leerstand endlich ein neuer Mieter gefunden hat. Zur Zeit wartet man auf die Baugenehmigung von Seiten der Stadt. 22 Die Kosten für solche Umbaumaßnahmen sind Verhandlungssache zwischen Mieter und Vermieter, in der Regel werden die Installationen (Elektrik, Heizung usw.) und Außenfassade vom Vermieter, spezielle Ladeneinrichtungen vom Mieter getragen. Sofern die Kosten über die Vermietung refinanzierbar sind, trägt der Eigentümer die Kosten Mietinteressenten Für den Mühlehof gab es mehrere Interessenten aus dem Bereich Vollsortiment (Kaufland, Rewe usw.), leider haben sie alle nach einer Ortsbesichtigung und näheren Objektprüfung ihr Interesse verloren. 24 Etliche Mietinteressenten gab es dagegen für die Bahnhofstr , hier gingen aber die Preisvorstellungen zu weit auseinander. Mittlerweile hat sich durch deutliche Zugeständnisse Seitens des Vermieters ein Mieter gefunden, der zu einem Spottpreis von 3,75 /m 2 /Monat einen 10-Jahres-Mietvertrag unterschrieben hat. Geplant ist ein chinesisches Buffetrestaurant. 25 Die LBBW Immobilie steht nach zweijährigem Leerstand wieder in Mietverhandlungen. Hier ist ein staatliches Gesundheitszentrum mit Wellness- und Kosmetikangeboten geplant. Die Mietverträge liegen vor, lediglich für die eine Stufe im Eingangsbereich müssen noch Lösungen gefunden werden. 26 Lösungen hierfür könnten wie folgt aussehen (s. Abb. 6 unten). 22 Liehr Immobilienverwaltung 23 Immobilien Mezger, Markgröningen; LBBW Immobilie 24 Echo Immobilien Investment 25 Liehr Immobilienverwaltung 26 Immobilien Mezger, Markgröningen; LBBW Immobilie 21

22 Abbildung 6: Eingangsbereiche von der Sparkasse und Sämann Schreibwaren (eigenes Bild) 5.6 Ansiedlungsmöglichkeiten Die Verkaufsflächen im Mühlehof sind für ein kleinteiliges Einzelhandelsangebot ausgelegt, leider ist dies aus heutiger Sicht nicht mehr marktgerecht. 27 Eine Nutzung des Gebäudes, ohne eine Belebung des Standortes ist eventuell durch spezialisierte Fachgeschäfte mit großräumigem Einzugsbereich, z.b. in den Sparten Sport (Motorrad- Bekleidung) oder Freizeit (Angelladen) möglich. Für die von der Stadt gewünschte Belebung des Standortes ist ein großflächiger Vollsortiment-Discounter mit mindestens 3000m² Verkaufsfläche erforderlich. Aus Sicht der Firma Echo ist die Stadt nicht bereit die erforderlichen Planungsrechtlichen Voraussetzungen zu schaffen (siehe Bauvoranfrage 2009). 28 Ein überdachtes Shoppingcenter, etwas kleiner als die Schlössle- Galerie (Abb. 7) in Pforzheim wäre eine interessante Umsetzungsmöglichkeit mit Läden wie z.b. Depot, Heim-Elektronik, Schuh- und Lederwaren, Esprit, H&M, S.Oliver, dm, Rewe, Burger King usw. 27 Echo Immobilien Investment 28 Echo Immobilien Investment 22

23 Abbildung 7: Schlössle Galerie Pforzheim Die Befragten Immobilienbesitzer nannten auf die Frage, was die Stadt unternehmen kann damit ihre Immobilie erfolgreich vermarktet wird, in erster Linie mehr Cafés in der Fußgängerzone und kostenlose Parkplätze bzw. ein Parkleitsystem um die vielen vorhandenen Parkplätze optimal zu nutzen. Des Weiteren ist laut Echo eine sachorientiert kooperative Standortentwicklung anstatt parteipolitisch geprägtem Wunschdenken erforderlich. Als weitere Möglichkeit um die Kaufkraft zu erhöhen wurde vorgeschlafen aus der Bahnhofstraße eine autofreie Fußgängerzone zu machen sowie einheitliche Öffnungszeiten aller Einzelhändler einzuführen. Des Weiteren kann die B10 als optimaler Werbeträger für den nahen Handel dienen Datenbank für das Citymanagement Der zukünftige Citymanager hat mit dieser Datenbank die Möglichkeit den Status sämtlicher Einzelhandelsimmobilien in der Kernlage Mühlackers zu überblicken und kann jederzeit Änderungen an der Leerstandssituation dokumentieren. Die Leerstandsdatenbank gliedert sich in: 29 Immobilien Mezger, Markgröningen; LBBW Immobilie 23

24 Standort Mieter Branche Mittelstand o Selbständig o Mittelstand o Filialist Immobilienbesitzer inkl. Anschrift Ansprechpartner inkl. Anschrift Größe in m 2 Preis pro m 2 Zustand o sehr modern o modern o okay o leicht renovierungsbedürftig o renovierungsbedürftig o stark renovierungsbedürftig Kommentar Anzahl der Treppenstufen Geländer Rampe Baujahr Mietende Leerstand o Belegt o Leerstand 24

25 Abbildung 8: Auszug aus der Leerstandsdatenbank (eigene Darstellung) Die Leerstandsdatenbank ist eine Exceltabelle (Abb. 8), welche bereits einen Großteil der Immobilien der Kernlage Mühlackers beinhaltet. Zur besseren Übersichtlichkeit sind die weiterführenden Eingabefelder zu den Spalten Immobilienbesitzer, Ansprechpartner und Kommentar ausgeblendet und können durch anklicken des Rechts darüber liegenden + eingeblendet werden. Des Weiteren sind die Spalten Mittelstand, Zustand und Leerstand durch DropDown Menüs zu bedienen, die eine begrenzte Auswahlmöglichkeit zur Verfügung stellen, damit die Eingaben vergleichbar bleiben. Die Kriterien in den DropDown Menüs lassen sich durch anklicken des + ganz oben am linken Dokumentenrand einblenden und beliebig verändern. 25

26 7. Fazit 7.1 Zusammenfassung der Ergebnisse Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Leerstand Mühlackers sich in Grenzen hält, da drei der leerstehenden Immobilien zum Zeitpunkt der Umfrage bereits wieder in Mietverhandlungen stehen. Diese sind die Immobilien Bahnhofstr. 7 (Gesundheitszentrum), die Bahnhofstr. 29 (Büro für Citymanager geplant) und die Bahnhofstr (chien. Buffetrestaurant). Übrig bleiben damit noch die Leerstände in der Bahnhofstr. 120 und 124, für die leider mangels Kooperation keine Informationen vorliegen, sowie der Mühlehof. Dieser stellt somit das Hauptproblem des Leerstandes in Mühlacker mit ca m 2 ungenutzter Einzelhandelsfläche dar. Damit der Einzelhandel in gewünschter Form florieren kann, fehlt dem Einzelhandelsstandort Mühlacker ein interessanter Einkaufsmagnet. Hierfür würde sich bestens der Standort Mühlehof oder das Grundstück an der Ecke Ötisheimer Straße, Pforzheimer Straße und Goethestraße eignen, da man auf dieses Weise nicht nur die Einwohner Mühlackers erreicht, sondern auch sämtlichen Durchgangsverkehr der unmittelbar angrenzenden B10. Auf diese Weise würde man den Einzelhandelsumsatz, der im regionalen Städtevergleich deutlich geringer ist als die Nachbarstädte (wie z.b. Bretten), erheblich verbessern. 7.2 Grenzen der Arbeit Problematisch an der Erstellung dieser Arbeit waren die Widerstände seitens der Immobilienbesitzer, die zum Teil nicht oder nur bedingt kooperationsbereit waren. Dies hatte zur Folge, dass leider keine flächendeckende Aussagekraft bezüglich der Leerstände der Stadt erreicht werden konnte. 26

27 7.3 Ausblick / persönliche Stellungnahme Abschließend ist unsere persönliche Meinung zur Leerstandsproblematik in Mühlacker, das diese bezogen auf die Anzahl der Leerstände deutlich geringer ausgefallen ist als erwartet. Hauptproblem stellt der Mühlehof dar, für den zeitnah eine Lösung gefunden werden muss. Wir könnten uns vorstellen, bekräftigt durch die Aussagen vieler befragten Einzelhändler, dass eine Sanierung des Mühlehofs zu ähnlichen Kosten führt wie ein Abriss mit anschließendem Neubau, welches ein zukunftsorientiertes Konzept für die Stadt wäre. Aus diesem Grund erscheint uns die bereits vorgestellte Idee seitens der Stadt, ein Einkaufszentrum am Standort des Mühlehofs und über die B10 zu errichten, als sinnvoll. Kunden wollen möglichst gut unterhalten werden, wodurch die Kauflust angeregt wird. Deshalb sind Einkaufszentren heutzutage so erfolgreich und beliebt. Grundsätzlich erkennt man, dass sich die Stadt Mühlacker, in den vergangenen Jahren durch umfangreiche Umbaumaßnahmen, zu einer freundlichen Innenstadt entwickelt hat. Aktionen wie die MühlackerCard oder einheitliche Öffnungszeiten beleben den Handel und sind ein sehr guter Anfang welche ausgeweitet werden sollten. Weitere Anreize könnten z.b. mietfreie zur Verfügungstellung der Räumlichkeiten über den Zeitraum der Renovierungsarbeiten sein. Bei der Ansiedlung neuer Einzelhändler sollte man verstärkt auf Dekoläden achten, da diese eine Bindungsquote von 120% aufweisen. Die Händler sollten weniger in Konkurrenz gegen einander, sondern viel mehr als Gemeinschaft mit einander arbeiten. 27

28 Danksagung Herzlich bedanken möchten wir uns für die Geduld und Kooperation der Stadtverwaltung Mühlacker, insbesondere bei Herrn Kautter, der sich mehrfach und ausgiebig Zeit für uns genommen hat. Des Weiteren geht unser Dank an die Interviewpartner und ganz besonders an Fr. Verena Mezger (Immobilien Mezger, Markgröningen). Sie hat sich viel Zeit genommen um uns die Thematik des Leerstands näher zu erläutern. 28

29 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1 Abbildung 2 Abbildung 3 Abbildung 4 Abbildung 5 Abbildung 6 Abbildung 7 Abbildung 8 Bevölkerungsentwicklung; Stat. Landesamt BW Bevölkerungsstruktur; Stat. Landesamt BW Seiteneingang des Postbank Finanzcenter (eigenes Bild) Eingang Buch Elser (eigenes Bild) Stadtplan Mühlacker Eingangsbereiche von der Sparkasse und Sämann Schreibwaren (eigenes Bild) Schlössle Galerie Pforzheim Auszug aus der Leerstandsdatenbank (eigene Darstellung) Tabellenverzeichnis Tabelle 1 Tabelle 2 Übersicht Einzelhandelsumsatz / Mietpreise (IHK) Besitzer der Leerstandsimmobilien (eigene Darstellung) 29

30 Quellenverzeichnis Stadt Mühlacker URL: (2010) Internetseite des Enzkreises Geschichte Mühlackers; URL: avid= &object =tx &sub=0 (2010) Stat. Landesamt BW Demographisches Profil der Stadt Mühlacker; ( ) Präsentation: Verhältnis Einpendler Auspendler Wirtschaftsstandort ( ) Mühlacker IHK Nordschwarzwald Kaufkraft von Mühlacker; Hubert Spannagel (2010) Erhebung der GfK IHK Karlsruhe Kaufkraft von Bretten; Stephan Kammerer (2010) Sparkasse Pforzheim/Calw Enzkreis, Calw; Tabea Schmidt (2008/09) Mietspiegel Gewerbeimmobilien Pforzheim, Stadt Bretten Mietpreise von Bretten; Simone Figlar (2010) Gottfried Kautter Gespräch vom Gebäudemanagement Mühlacker Immobilien- und Verena Mezger; Befragung vom Sachverständigenbüro Mezger Echo Immobilien Investment vom Bernhard Haas, Thomas Lenkitsch; Befragung Liehr Immobilienverwaltung Mirko Liehr; Befragung vom

31 Anhang Gesprächsleitfaden Vorlage 1. Begrüßung kurze Vorstellungsrunde Thema Leerstandmanagement vorstellen Ziel der Befragung 2. Wichtige Informationen über die leer stehende Immobilie heraus finden: Wann wurde das Gebäude gebaut? (Baujahr) Wann war der Zeitpunkt der letzten Sanierung? Wer war(en) der/die Vorbesitzer/-mieter? Seit wann steht die Immobilie leer? Wie viele qm²/läden hat die Immobilie insgesamt? Wie hoch ist der qm²-preis der Immobilie? Welche Kostenarten entstehen durch den Leerstand? Wie hoch sind die Kosten/Verlust in Euro pro Jahr für diesen Leerstand? 31

32 3. Ist in nächster Zeit eine Sanierung geplant? Wenn ja, was genau? 4. Wer trägt die Kosten für Umbaumaßnahmen oder die Anpassung an die Kundenbedürfnisse? 5. Warum steht die Immobilie leer? 6. Gibt oder gab es in der Zwischenzeit Miet- /Kaufinteressenten? Wenn ja, welche? 7. Für welche Zielgruppe ist der Laden ausgelegt? 8. Warum hat der Vorbesitzer verkauft/ Warum ist der Vorvermieter ausgezogen? 9. Was ist, aus Ihrer Sicht, der optimale Kundenbedarf für die Stadt Mühlacker? 10. Was ist (aus Sicht eines Immobilienbesitzers/Händler) von Seiten der Stadt Mühlacker zu unternehmen um Ihre Immobilie erfolgreich zu vermarkten/-vermieten? 11. Können auch andere Personen oder Institutionen unterstützend mitwirken, z.b. der Gewerbe- und Handelsverein oder Händler in der Nachbarschaft? 12. Verabschiedung Danke für Ihre Zeit und Ihre Unterstützung 32