Aufbau- und Vertiefungskurs Vertragsrecht Prof. Dr. Florian Jacoby Übungsfall Nr. 3

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1 Aufbau- und Vertiefungskurs Vertragsrecht Übungsfall Nr. 3 Prof. Dr. Florian Jacoby Das Ehepaar M und F erwirbt 1959 zu gleichen Teilen ein Hausgrundstück; sie beziehen das Haus mit ihren fünf Kindern. Wenige Tage nach ihrem Einzug erzählt ihnen ein gegenüber wohnender Nachbar, wie er als Kind 1942 lodernde Flammen aus dem Dachstuhl habe schlagen sehen. Das ist ihnen neu: Das Dach ist äußerlich intakt und die Dachhaut von innen verkleidet, so dass nichts Auffälliges zu sehen ist. Es regnet auch nicht durch und überhaupt kommt es zu keinen irgendwie gearteten Störungen verstirbt M und wird nach dem Gesetz beerbt beschließt F, das Haus zu verkaufen, das sie inzwischen allein bewohnt. Die Kinder freuen sich auf den Erlös und stimmen begeistert zu. F beauftragt eine Maklerin mit dem Verkauf. Diese findet alsbald den Brand im Dachstuhl heraus. Darauf müsse man etwaige Interessenten hinweisen. Und man müsse ihnen noch etwas sagen: Der Bebauungsplan weise das Grundstück als Grünfläche aus. Dann würde es eventuell einmal enteignet, und man bekomme jedenfalls bei einem Neubau Probleme. Verärgert erwidert F darauf, man habe in der Tat einmal einen das Grundstück kreuzenden Wanderweg vorgesehen. Von diesen Plänen habe man aber längst Abstand genommen, ein Nachbar habe vor kurzem neu gebaut. F trennt sich von dieser Maklerin und beauftragt jetzt M2, der sie erzählt, mit welchen Dingen ihre Vorgängerin Interessenten vergraulen wollte. M2 findet das Ehepaar A und B. Den notariellen Kaufvertrag schließt F, handelnd für sich und ihre Kinder. Das Grundstück wird verkauft, wie es steht und liegt und unter Ausschluss jeder Gewährleistung. Alsbald verstirbt auch F. Ein Insolvenzverfahren über ihren Nachlass wird mangels Masse nicht eröffnet. Die Kinder schlagen die Erbschaft aus. A und B öffnen die innere Dachverkleidung und sehen die verkohlten Balkenstümpfe. Der Dachstuhl muss völlig erneuert werden, das Haus ist im Übrigen recht verwahrlost. A und B müssen insgesamt viel mehr aufwenden, als sie einkalkuliert hatten. Sie wollen das aber tun, fragen allerdings nach ihren Rechten gegenüber den einzelnen Kindern (K1 K5) und gegenüber M2.

2 -2- Fragen zur Lernkontrolle und Vertiefung: 1. Wann liegt arglistiges Verschweigen vor? 2. Für welche Normen ist die arglistige Täuschung bei Abschluss eines Kaufvertrages relevant? 3. Was wird nach 164, 166 Abs. 1, 278, 830 Abs. 2 BGB unter welchen Voraussetzungen zugerechnet? 4. Sind 831 BGB und 31 BGB ebenfalls Zurechnungsnormen? 5. In welchem Verhältnis steht der Tatbestand des Schadensersatzanspruchs in 311a Abs. 2 BGB zu dem allgemeinen Tatbestand der Verletzung vertraglicher Pflichten in 280 BGB? 6. Was unterscheidet die Rechtsfolge der vertraglichen Schadensersatzansprüche aus 311a Abs. 2, 281 Abs. 3 BGB einerseits und die der deliktischen Schadensersatzansprüche andererseits? 7. Auf welche zwei Arten werden gemäß 249 ff. BGB Schäden ersetzt?

3 -3- Lösungshinweise: A. Ansprüche gegen K1 - K5 Hinsichtlich der Ansprüche von den Eheleuten A und B gegenüber den einzelnen Kindern ist zwischen verschiedenen Aspekten zu unterscheiden. I. Verkohlung der Balkenstümpfe Zunächst sind Ansprüche wegen der verkohlten Balkenstümpfe zu erwägen Abs. 1, Abs. 3, 281, 437 Nr. 3 BGB Ein Schadensersatzanspruch von A und B könnte sich gegen K1 bis K5 aus 280 Abs. 1, Abs. 3, 281, 437 Nr. 3 BGB ergeben. a) Kaufvertrag A und B einerseits und K1 bis K5 andererseits müssten Parteien eines Kaufvertrages sein. Zwar wurde der Kaufvertrag auf Verkäuferseite nur von F abgeschlossen. Ihre Willenserklärung könnte aber nach 164 Abs. 1 S. 1 BGB den Kindern zuzurechnen sein. F hat ihre Willenserklärung nicht nur im eigenen Namen, sondern auch für ihre Kinder abgegeben. Außerdem haben die Kinder dem Verkauf begeistert zugestimmt. Darin liegt eine Bevollmächtigung der F durch K1 bis K5, die nach 167 Abs. 2 BGB nicht dem Formgebot des 311b Abs. 1 S. 1 BGB unterfällt. Daher ist die Willenserklärung der F auch den Kindern nach 164 Abs. 1 S. 1 BGB zuzurechnen. K1 bis K5 sind ebenfalls Verkäufer. Wegen der notariellen Beurkundung des Vertrages scheidet auch eine Formnichtigkeit nach 125, 311b Abs. 1 S. 1 BGB aus. A und B einerseits und K1 bis K5 andererseits verbindet also ein Kaufvertrag. b) Mangel, 434 Abs. 1 BGB Die verkohlten Balkenstümpfe müssten einen Sachmangel nach 434 Abs. 1 BGB darstellen. Nach 434 Abs. 1 S. 2 BGB ist eine Sache nur dann frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die vom Vertrag vorausgesetzte Verwendung oder sonst zur gewöhnlichen Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der

4 -4- Käufer nach Art der Sache erwarten kann. Der Käufer eines Grundstücks kann stets erwarten, dass die Balken des Dachstuhls unverkohlt sind. Das verkaufte Grundstück ist also mangelhaft. Dieser Mangel war auch im maßgeblichen Zeitpunkt des Gefahrübergangs, nach 446, 434 Abs. 1 BGB in dem der Übergabe, bereits gegeben. c) Verschulden K1 bis K5 können auch die Vermutung des 280 Abs. 1 S. 2 BGB, dass sie diesen Mangel zu vertreten haben, nicht entkräften. Insbesondere können sie sich nicht entlastend auf das Verhalten von F berufen. Vielmehr ist ihnen der Vorsatz der F nach 278 BGB zuzurechnen. d) Haftungsausschluss Die Haftung von K1 bis K5 könnte aber wegen eines vertraglich vereinbarten Haftungsausschlusses ausgeschlossen sein. Die Vertragsparteien sind übereingekommen, dass das Grundstück unter Ausschluss jeder Gewährleistung verkauft wird. Ein Haftungsausschluss war also vereinbart. K1 bis K5 können sich aber nach 444 Fall 1 BGB nicht auf den Haftungsausschluss berufen, wenn sie den Mangel arglistig verschwiegen haben. Maßgeblich ist, inwieweit eine Offenbarungspflicht besteht. In der Vergangenheit hat das Dach auch mit den verkohlten Balken gehalten. Ungeachtet dessen ist die Verkohlung der Dachbalken für jeden Käufer ein so gewichtiger Umstand, dass der Verkäufer diesen Umstand dem Käufer zu offenbaren hat. Angesichts dieser Offenbarungspflicht hängt die Arglist des Verschweigens von der Kenntnis des Verkäufers ab. Ob K1 bis K5 der Mangel des Hauses bekannt war, ist nicht mitgeteilt. K1 bis K5 ist aber das arglistige Verschweigen ihrer wissenden Mutter F zuzurechnen. Dieses Ergebnis gilt unabhängig davon, ob man es auf 278 BGB (Verschuldenszurechnung) oder 166 Abs. 1 BGB (Kenntniszurechnung) stützt. Infolge dieser Zurechnung haben K1 bis K5 den Käufern A und B die Mangelhaftigkeit der Balkenstümpfe arglistig verschwiegen. Sie können sich daher nach 444 Fall 1 BGB nicht auf den Haftungsausschluss berufen.

5 -5- e) Erforderlichkeit der Nachfrist Zu erwägen ist weiter, ob A und B davon absehen können, K1 bis K5 eine Frist zur Nacherfüllung nach 281, 439 BGB zu setzen. Die Entbehrlichkeit der Nachfristsetzung könnte sich wegen der Arglist von K1 bis K5 aus 440 S. 1 Fall 3 BGB ergeben. Nach dieser Bestimmung bedarf es der Fristsetzung nicht, wenn die Nacherfüllung dem Käufer nicht zumutbar ist. Dem Käufer ist es grundsätzlich nicht zumutbar, einem Verkäufer, der ihn arglistig getäuscht hat, die Möglichkeit zur Nacherfüllung einzuräumen. K1 bis K5 haben infolge der Zurechnung des Verhaltens der F das Ehepaar A und B arglistig getäuscht. Besondere Umstände, die eine Nacherfüllung in diesem Fall ausnahmsweise zumutbar erscheinen ließen, sind nicht ersichtlich. Daher ist das Erfordernis der Nachfristsetzung nach 440 S. 1 Fall 3 BGB ausgeschlossen. f) Rechtsfolge Als Rechtsfolge können A und B Schadensersatz statt der Leistung verlangen. Sie sind so zu stellen, als hätten ihnen K1 bis K5 ein mangelfreies Grundstück übertragen. Sie können daher insbesondere die zur Sanierung des Daches erforderlichen Kosten verlangen ff., 441, 437 Nr. 2 BGB A und B könnten auch wegen Minderung nach 346 ff., 441, 437 Nr. 2 BGB Rückzahlung des nach Minderung überzahlten Kaufpreises verlangen. Die Minderung gewährt regelmäßig dem Käufer aber im Vergleich zum Schadensersatz weniger weitreichende Rechte. A und B ist daher zu raten, den Schadensersatz statt der Leistung geltend zu machen. 3. Ergebnis A und B können von K1 bis K 5 als Gesamtschuldner verlangen, die zur Sanierung des Daches erforderlichen Kosten zu ersetzen.

6 -6- II. Planerische Ausweisung a Abs. 2, 437 Nr. 3 BGB Wegen der planerischen Ausweisung kommt ein Schadensersatzanspruch aus 311a Abs. 2, 437 Nr. 3 BGB in Betracht. a) Mangel, 434 Abs. 1 BGB Dann müsste die besondere planerische Ausweisung einen Mangel der verkauften Sache nach 434 f. BGB darstellen. Bei öffentlich-rechtlichen Beschränkungen fällt die Abgrenzung zwischen Sach- und Rechtsmangel vielfach schwer, hat angesichts der einheitlichen Rechtsfolgen aber keine Auswirkungen. Die planerische Ausweisung als Grünfläche könnte einen Sachmangel darstellen, weil die gewöhnliche Verwendungseignung fehlt ( 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB). Auch wenn das Bewohnen des errichteten Gebäudes aus Bestandsschutzgründen nicht gefährdet sein mag, so drohen Gefahren bei einem Neubau oder der Veräußerung. Ein Neubau kann auf einer Grünfläche grundsätzlich nicht genehmigt werden. Mögliche Kaufinteressenten würden vielfach durch die Ausweisung vom Kauf abgehalten werden. Daher fehlt die gewöhnliche Verwendungseignung. Ein Sachmangel liegt vor. b) Anfängliche nicht behebbare Mangelhaftigkeit, 311a BGB 311a BGB setzt voraus, dass dieser Mangel bereits bei Kaufvertragsabschluss vorhanden war und nicht behebbar ist. Die Ausweisung gilt seit jeher und ist von K1 bis K5 nicht zu beeinflussen. Die Voraussetzungen von 311a BGB sind erfüllt. c) Keine Entlastung, 311a Abs. 2 S. 2 BGB K1 bis K5 könnten sich gemäß 311a Abs. 2 S. 2 BGB entlasten, wenn die Ausweisung ihnen nicht bekannt gewesen wäre und sie die Unkenntnis nicht zu vertreten haben. F kannte aber die Ausweisung und die Kenntnis der F ist K1 bis K5 wegen der Vertretung durch F nach 166 Abs. 1 BGB zuzurechnen.

7 -7- c) Kein Haftungsausschluss, 444 BGB Der vereinbarte Haftungsausschluss ist wegen der K1 bis K5 zurechenbaren Arglist unbeachtlich. d) Rechtsfolge Nach 311a Abs. 2 BGB können A und B Schadensersatz statt der Leistung verlangen. Sie können also verlangen so gestellt zu werden, wie sie bei gehöriger Erfüllung des Kaufvertrags stünden. Sie können daher Ersatz des auf der Ausweisung als Grünfläche beruhenden Minderwerts des Grundstücks gegenüber einem als Bauland ausgewiesenen Grundstück verlangen ff., 441, 437 Nr. 2 BGB In Betracht kommt auch wegen Minderung nach 346 ff., 441, 437 Nr. 2 BGB ein Rückzahlungsanspruch in Höhe des nach Minderung überzahlten Kaufpreises. 3. Ergebnis A und B steht gegen K1 bis K 5 als Gesamtschuldner ein Zahlungsanspruch zu, dessen Höhe sich nach dem auf der Ausweisung als Grünfläche beruhenden Minderwerts des Grundstücks gegenüber einem als Bauland ausgewiesenen Grundstück bemisst. III. Verwahrlosung Ein Anspruch nach 280 Abs. 1, Abs. 3, 281, 437 Nr. 3 BGB wegen der allgemeinen Verwahrlosung des Hauses würde voraussetzen, dass diese Verwahrlosung des Hauses einen Mangel des verkauften Grundstücks nach 434 BGB darstellt. Indessen wurde das Haus gerade so verkauft, wie es steht und liegt. Einen besonderen Renovierungsaufwand sollten die Verkäufer also gerade nicht mehr betreiben. Die Verwahrlosung stellt daher keinen Sachmangel dar. Gewährleistungsansprüche bestehen insoweit nicht. B. Ansprüche gegen M2 Gegen M2 könnten A und B Ansprüche wegen der Verletzung einer Pflicht aus einem Schuldverhältnis oder deliktische Ansprüche zustehen.

8 -8- I. 280 BGB Ein Schadensersatzanspruch wegen der Verletzung von Pflichten aus einem Schuldverhältnis ( 280 BGB) setzt voraus, dass zwischen A und B einerseits und M2 andererseits ein Schuldverhältnis bestand. 1. Maklervertrag In Betracht kommt zunächst, dass die Käufer A und B mit M2 einen Maklervertrag geschlossen haben. M2 wurde aber von der Verkäuferseite beauftragt. Ein Vertrag mit A und B kam nicht zustande Abs. 3 BGB Nach 311 Abs. 3 BGB ist ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach 241 Abs. 2 BGB entstanden, wenn M2 besonderes Vertrauen von A und B in Anspruch genommen hat. Der Makler wird aber grundsätzlich nur im Interesse einer Vertragspartei, seines eigenen Vertragspartners, tätig. Zwar kann der Makler auch besonderes Vertrauen der anderen Vertragsseite in Anspruch nehmen. Es fehlen aber Hinweise, dass M2 das gemacht hat. Also scheidet auch ein Schuldverhältnis nach 311 Abs. 3 BGB aus. II. 826 BGB Es könnte sich jedoch ein deliktischer Anspruch gemäß 826 BGB daraus ergeben, dass M2 gemeinsam mit F daran mitgewirkt hat, über die Beschaffenheit des Grundstücks zu täuschen. 1. Schädigung Zunächst müsste M2 die Käufer A und B geschädigt haben. A und B haben für ein Grundstück, das als Grünfläche ausgewiesen ist und auf dem ein Haus mit verkohlten Dachbalken errichtet ist, einen Kaufpreis gezahlt, den sie für ein Grundstück ohne diese Mängel für angemessen hielten. So haben sie einen überhöhten Kaufpreis gezahlt und sind daher geschädigt. Diese Schädigung müsste kausal von M2 verursacht worden sein. Den Kaufvertrag hat freilich nicht M2, sondern F geschlossen. Da M2 den Abschluss des Kaufvertrages aber

9 -9- vermittelt hat, ist der M2 als Gehilfin das Verhalten der F nach 830 Abs. 2 BGB zuzurechnen. Also hat M2 die Käufer A und B geschädigt. 2. Sittenwidrigkeit Die Schädigung müsste auch sittenwidrig sein. Als Fallgruppe der Sittenwidrigkeit ist die arglistige Täuschung anerkannt. Darin, dass A und B über die Mängel des Grundstücks nicht aufgeklärt wurde, lag eine arglistige Täuschung. Also war die Schädigung auch sittenwidrig. 3. Vorsatz M2 müsste auch vorsätzlich gehandelt haben. Sie kannte alle Umstände, die die Schädigung und die Sittenwidrigkeit begründen. Sie handelte daher vorsätzlich. 4. Rechtsfolge Als Rechtsfolge hat M2 nach 249 BGB den Umstand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Schadensersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre. Diesen Zustand zu bestimmen, ist mit der Ungewissheit belastet, dass man nicht mit Sicherheit sagen kann, wie sich der Geschehensablauf entwickelt hätte, wenn A und B von den Mängeln Kenntnis gehabt hätten. Zum einen kommt in Betracht, dass A und B von dem Kaufvertrag Abstand genommen hätten. Legt man diesen Ablauf zugrunde, können A und B von M2 Erstattung ihres Kaufpreises gegen Übereignung des Grundstücks verlangen. Zum anderen kommt aber auch in Betracht, dass A und B in Kenntnis der Mängel den Kaufpreis gedrückt hätten. Legt man diesen Ablauf zugrunde, könnten A und B das Grundstück behalten und die Überhöhung des tatsächlichen Kaufpreises gegenüber dem fiktiven Kaufpreis von M2 verlangen. Soweit wie hier mehrere Möglichkeiten eines hypothetischen Kausalverlaufs in Betracht kommen, steht dem Gläubiger ein Wahlrecht zu, wie er seinen Schadensersatz berechnen möchte. Da A und B das Haus behalten möchten, wollen sie die Überhöhung des Kaufpreises liquidieren. Der konkrete Schadensbetrag ist im Prozess vom Gericht nach 287 ZPO zu bestimmen.